开州湖码头旅游地产服务 开发项目可行性研究报告.docx
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开州湖码头旅游地产服务开发项目可行性研究报告
开州湖（码头.旅游.地产.服务）开发项目
可行性研究报告
第一章项目背景条件分析
一、总论
（一）区域界定
本项目规划范围为东经’—’，北纬’—’以内，从翁召到瓮安的河道水域两侧各1—2公里范围内均可纳入本项目开发范围，途径花梨、米坪、冯三、马场、宅吉等乡镇，项目东西长公里，南北宽2公里，规划总面积510.72平方公里，其中水域面积平方公里。
（二）区域概况
1、自然环境
**地处位于黔中腹地，南依乌当，北靠遵义，东与龙里、瓮安接壤，西与息烽毗邻。
域内森林覆盖率高达52.92%，以磷、煤为主的矿产资源非常丰富，随着构皮滩水电站的拉闸蓄水水资源逐渐占据核心地位。
2、社会经济
**总面积2026平方公里，辖6镇10乡，总人口43万。
经济上主要以磷矿作为支撑，农业畜牧业较为发达，是**省20强县之一，“十一五”期间全县GDP突破XX亿元，人均国民生产总值达到XX，“十二五”目标？
（三）项目建设的目的
充分整合利用资源，全面带动**经济腾飞，促进旅游快速发展，通过开发期内的逐步建设，让**形成鲜明而有感染力的旅游形象，打造“开州湖”（暂定名）等品牌，建成若干有吸引力，有带动力的精品景区，成为省内著名、国内有影响的旅游强县。
同时促进地区产业结构优化和经济发展，推动社会、经济与环境协调发展。
（四）开发节奏
2011规划阶段：
初步确定总体规划方案，与投资商达成初步投资意向；
2012年基础设施建设阶段：
路网、水、强弱电等实现三通，主要建设用地区域实现场地平整
2013年：
旅游开发起步阶段；
2014—2015年：
旅游开发从易到难，从简单到复杂循序渐进的进行开发，基本实现试营业
2016年：
旅游成熟运营阶段，并开始着手码头和旅游地产项目的开发。
（五）开发原则
1、生态优先原则
在平衡满足旅游者消费需求、获取经济利益和生态环境保护三者的关系中，明确生态保护优先原则。
2、跨越式发展原则
本次开发在**旅游基本形成气候的基础上的一次跨越式的发展，高规格、大容量、多类型对外通道的建成与提升，彻底改变**旅游空间格局，站在世界的高度来提升服务水平和服务质量，从现有的交通、区位等环境来看是非常具有可行性。
3、互补性原则
**旅游资源非常丰富，在现有的旅游开发中都有一个共同的特点就是“类同”，卖资源、看风景、玩漂流、玩民俗四处可见，没有特色，因此本次开发要与现有旅游景区形成互补，打造一个具有国际性需求的集度假、休闲、娱乐、特色餐饮、商务会议、特色旅游为一体的旅游服务强县。
4、开放性原则
将本规划纳入全省、大西南、珠三角和全国旅游发展战略中，将联合与协作的思想贯穿规划始终。
5、全民参与原则
在充分尊重当地各族人民风俗习惯和生活空间的同时，通过提供技术技能培训及就业机会，让培训队伍进入每家每户进行说服教育，提高全民素质和形象，建立并完善当地居民的参与和利益分享机制。
6、统一性原则
本项目开发是站在**整体旅游开发的基础上来进行，通过本次开发将**旅游我成一个拳头，统一包装、宣传，通过项目带动提升县旅游形象、知名度和美誉度。
第二章环境分析
一、旅游资源分析与评价
（一）**旅游资源综合评价
**作为**市重点旅游大县，拥有丰富的旅游资源，已经开发的南江大峡谷、青龙河、白安营、香火岩、明皇御温泉、马岔河温泉等具有很高的知名度，其中南江大峡谷最为盛名。
待开发的项目紫江地缝、谷撒河风景区、开州湖等项目拥有美丽的天然美景，原生态的原始森林覆盖，具有很高的可开发利用价值。
景区
可达到星级标准
旅游服务项目
南江大峡谷
AAAA
漂流、观光、餐饮、住宿
香火岩
青龙河
白安营
明皇御温泉
马岔河温泉
谷撒河
紫江地缝
开州湖
（二）开州湖项目旅游资源分析
根据对开州湖旅游资源考察评价，进行简单分类，在总体品质结构上，共有发展前景的优良级旅游质量单体个，主要以山水风光的奇山、峡谷等自然风光为主,河谷其间奇峰突起，形态万千，弯多水急，有多处河道交叉口，如清江与乌江的汇合处的两河口、金角山支流汇入乐旺河的交汇处等，还有许多在水文地质条件下形成的相形山石；其中自然风光单体X个，民俗村寨X个，人文景观X个，红色、历史文化X个，旅游特产X种。
自然风光
清江、洛旺河、红岩口、梨子坡、白斧头、两扇门、老鹰岩、象鼻山、五台山、团林青蛙岩
民俗文化村寨
人文景观
民居建筑、民族节日、民风民俗、宗教寺庙
红色、历史文化
红军长征渡口、**跨省关卡遗址（瞭望台遗址）
旅游特产
（二）旅游资源开发利用综合分析
1、开州湖旅游资源的优势
（1）旅游单体总量丰富，级别较高；
（2）自然旅游资源丰富且品质较高；
（3）少数民族文化独具特色，具有较高的吸引力；
（4）旅游原生性保持较好；
（5）高品质的旅游资源相对集中；
（6）旅游环境优良；
（7）未来交通较为通畅。
2、旅游资源开发的问题诊断
（1）与周边县市的旅游主体资源存在同质性，缺乏垄断竞争力；
（2）与黄果树等大型景区不在同一线上；
（3）旅游产品市场化程度低，没有突出的竞争力产品，很难形成差异化开发；
（4）人文资源面临民族传统特征衰弱或消失的危险。
三、旅游市场现状
（一）**省旅游市场现状分析
1、旅游资源
2、接待能力
3、收入状况
4、客源分析
（二）**市旅游市场现状分析
1、旅游资源
2、接待能力
3、收入状况
4、客源分析
（三）**旅游市场现状
1、旅游资源
2、接待能力
3、收入状况
4、客源分析
四、开州湖旅游开发的SWOT分析
（一）优势（STRENGTHS）
1、区位优势
**地处黔中腹地，距省会城市**66公里，至历史名城遵义118公里，位于连接**与遵义两大城市的次中心区域，区位优势明显。
开洲湖位于构皮滩水库上游入水口，有乌江干流入水及县境内支流清龙河、清水河、谷撒河入水。
2、资源优势
**现有旅游及各种矿产资源丰富，其中南江大峡谷、香火岩、禾丰、紫江地缝、谷撒河风景区、红岩口瀑布、白安营、翁阴库、东风湖等，其中南江大峡谷、香火岩景区已具有很高知名度，特别是南江大峡谷，以其天然的地理优势和交通优势，打造具有刺激性的漂流性特色旅游，盛名国内外。
森林覆盖率高达52%，卡斯特地形突出，步移景换，走到**境内感觉风景无处不在。
3、自然条件非常优越
温度、湿度和人体舒适度在全国均属较好之列，游客容易适应，有利于旅游活动的开展。
4、后发优势
“后发”一方面留下了相对原始质朴的生态环境，另一方面可以利用的知识、技术和经验增加了，便于少走弯路、径直发展。
5、战略性公共政策优势
**旅游开发顺应国家旅游开发战略的要求，顺应社会主义新农村建设的要求，**省委、省政府已经将旅游定义为调整区域经济结构，促进社会进步的龙头产业。
6、基础优势
**旅游已经具有一定开发基础，在省内具有很高的知名度和美誉度，近年来领导开放和发展意识较强，对外宣传力度较大，为本项目开发奠定坚实基础。
（二）劣势（WEAKNESS）
1、市场不足
虽然部分景区如南江大峡谷有在省内具有一定知名度，但总的来讲**旅游发展尚处于起步阶段，旅游市场占有率低。
旅游基础设施还处于初级阶段，基础薄弱，接待能力有限，旅游服务质量不高，市民素质低下，对外宣传力度还不够，道路交通弯度较大，这也是**旅游业面临的重大考验，旅游业运营总体成本居高不下经济效益难以形成跨越式的提高。
2、人力资本短缺
人的观念落后，突出表现在市场意识淡薄、生态意识欠缺以及服务意识不够。
开展现代旅游的技能不足，突出表现在开展旅游的人力资源短缺，合格的旅游接待人员严重匮乏。
旅游教育和能力培训基本空白。
区域自我积累能力低下。
当地经济发展不足以支撑旅游发展。
可进入性差，外部通达性差。
目前的贵开路虽然加快**到**的时间距离，但是等级低、路况窄、弯道多，旅游舒适度就非常差。
3、旅游产品结构单一
现阶段**旅游产品以面向低端市场的观光产品为主，长期度假旅游产品、面向高端市场的自然生态观光产品以及会议、修学、科考等专项旅游产品基本没有开发，与当今旅游市场需求多元化、个性化的趋势严重背离。
（三）机遇（OPPORTUNITIES）
1、旅游需求逐年上升
国内旅游市场规模不断扩大，中国经济将持续增长可自由支配时间上升。
我国入境旅游市场将有大幅度增长。
城市化推动旅游热潮，对原生态旅游产品的需求将不断扩大。
度假旅游市场日趋成熟，山地度假、康体旅游广受欢迎。
2、可进入性逐步增强
公路交通实现历史性突破，久铜一级路途径**连通贵遵路，高速快铁已经动工，三年内通达**，大大缩短了**到**的时间距离，旅游舒适性大大提高。
本项目开发后码头项目可通江达海，根据旅游需要，通航空的可能性也非常大。
（四）威胁（THREATS）
1、竞争性威胁，来自主要竞争对手的竞争与替代。
2、资源保护与旅游开发的矛盾。
第三章发展战略与规划
一、定位与目标
（一）发展定位
以尊重自然为指导，开发生态水上主题公园：
**将以一流的、立体的生态景观为本底，结合旅游者的个性化与回归自然潮流，致力于发展生态水上主题公园。
“民俗文化风情依托”，整个**旅游有机串连南江大峡谷漂流、香火岩、谷撒河天生桥景区、开州湖、马岔河温泉、明皇御等自然风光、休闲度假旅游资源，配合高寨、禾丰布依族等民族风情，既有生态自然风光，又有融合时代文化的休闲度假旅游，兼具突出民族风情的村寨。
打造一个集：
休闲度假、观光、餐饮娱乐、水上运动、民风民俗、会议、疗养为一体的国际水上运动游乐项目
（二）发展目标
1、接待游客数量预测
单位：
万人次（该表格需确定基数然后往后面根据增长率填充数据）
方案
项目
2014
2016
2018
2020
国内游客
入境游客
国内游客
入境游客
国内游客
入境游客
国内游客
入境游客
低方案
接待游客
（万人次）
年均增长率（％）
中方案
接待游客
（万人次）
年均增长率（％）
高方案
接待游客
（万人次）
年均增长率（％）
2、旅游总收入预测
旅游直接收入预测单位：
万元
2014年
2016年
2018年
2020年
低方案
中方案
高方案
旅游总收入预测单位：
万元
2014年
2016年
2018年
2020年
低方案
中方案
高方案
3、旅游提供就业机会预测（直接）单位：
人次
2014年
2016年
2018年
2020年
低方案
中方案
高方案
旅游业增加总就业机会预测单位：
人次
2014年
2016年
2018年
2020年
低方案
中方案
高方案
二、发展战略
（一）战略指导思想
把**视为一个市场导向的企业，把旅游的未来发展视为一种有市场潜力的产品，利用一切有利条件，克服、规避不利条件，内联外引，设计、开发、生产、包装和行销**旅游，最大限度地提升**在区域的旅游竞争力和市场地位，充分发挥旅游带动地区经济和社会发展的作用。
开州湖项目作为**乃至**省唯一水上娱乐重点项目，自然会成为**旅游的代名词。
（二）开发战略
旅游开发作为开州湖发展的第一步，逐步发展水上运输、水产养殖、旅游地产等项目。
旅游开发：
以开州湖水上乐园项目为中心，以亲近自然作为开发出发点，以湖水作为基础资源，再探测配利用温泉资源，设有游泳及培训、戏水、冲浪、划水、探险、漂流、游戏、激光水幕电影、大型水上表演、水上保龄球馆、水上台球城等几十种与水上娱乐有关的运动游乐项目。
配套宾馆住宿、中西餐饮、水上酒吧、水上会所、购物观赏、商务会议等设施。
水上游乐项目建成后，以此作为一个旅游起点，逐步开发向下游涉及清江、洛旺河、红岩口、梨子坡、白斧头、两扇门、老鹰岩、象鼻山、五台山、团林青蛙岩等观光项目，沿线开发民居建筑、民族节日、民风民俗、宗教寺庙、红军长征渡口、**跨省关卡遗址（瞭望台遗址）等项目，以丰富旅游内容，增加吸引点，延长旅游时间，增加旅游消费，促进经济又好又快发展。
以其建设规模之大、真空造浪浪峰之高、综合娱乐旅游配套设置之全、立式冲浪之奇、旅游内容之丰富、占地（水域）面积之大堪称世界之最，必将成为**市标志性的旅游项目。
三、发展规划、投资及开发节奏
（一）空间发展规划
1、空间体系
以景区为基本单元构建功能有别、等级不同、相互开放、互为一体的旅游地域，该项目形如如梦初醒的“巨龙”，以翁召水上游乐基地为龙头，往下以红岩口、两扇门等基本景点形成龙身，蜿蜒盘旋在中国大地，延伸无限制。
以区域交通、城乡聚落为基础，发展高效、便利、舒适的综合旅游交通和服务体系。
2、项目区域空间格局
**旅游发展成为“两纵”、“一横”形成交叉的发展格局，一纵是以贵开线延伸至黔南，由**方向进入途径南江、城关、翁召、花梨、龙水等乡镇；“一纵”同样从贵开线延伸至遵义，从马场进入途径禾丰、城关、永温（或直接进入息烽温泉至遵义）、冯三、马场等乡镇；“一横”是以久铜沿线作为基础划分路线，从久长进入双流至城关、花梨、龙水延伸至黔南。
旅游线1：
情人谷—香纸沟—相思河—蟠龙山森林公园—紫江地缝—南江大峡谷—东风水库—马岔河温泉—开州水上游乐园—黔南（或由水路至重庆）
旅游线2：
情人谷—香纸沟—相思河—蟠龙山森林公园—紫江地缝—青龙河—万亩茶园—布依村寨—香火岩—东风水库—马岔河温泉—开州水上游乐园—黔南（或由水路至重庆）
旅游线3：
情人谷—香纸沟—相思河—蟠龙山森林公园—紫江地缝—青龙河—万亩茶园—布依村寨—香火岩—翁阴水库—白安营—谷撒河—红岩口平瀑布—开州水上游乐园
旅游线4：
情人谷—香纸沟—相思河—蟠龙山森林公园—紫江地缝—青龙河—万亩茶园—布依村寨—香火岩—翁阴水库—白安营—谷撒河—红岩口平瀑布—乌江楠木渡风景区—遵义会议会址
旅游线5：
白云公园—高尔夫—森林野生动物园—明皇御—翁阴水库—东风水库—马岔河—开州湖水上游乐园
旅游线6：
白云公园—高尔夫—森林野生动物园—息烽温泉—谷撒河—红岩口瀑布—开州湖
旅游线7：
白云公园—高尔夫—森林野生动物园—息烽温泉—谷撒河—翁阴水库—东风水库—马岔河—开州湖
3、开州湖资源特色与发展定位
项目
开发内容
水上游乐
冲浪、水上竞技、划船、水上训练基地、培训基地等
观光
沿河观光、缆车、电瓶车、大型观光车
温泉度假
洗浴、温泉酒店、度假别墅、阳光私人泳池
民风民俗
传统民俗节日、名族文化展示、民族歌舞、民族服饰、首饰等
餐饮娱乐
特色餐饮、酒吧街、游乐城、ktv、夜总会、演艺厅、电影城
住宿购物
度假村、度假公寓、酒店、家庭旅馆、旅游特色一条街
避暑旅游
以迎合**市爽爽的气候条件夏秋季节开展避暑度假
特色旅游
徒步、野营、自行车拉力赛、汽车拉力赛、攀岩、探险、科考
商务会议
会议中心、商务休闲中心
旅游地产
第一个项目开发成功后，可根据市场情况适当增加项目以迎合市场需求
早熟蔬菜
翁召蔬菜基地，开展农家乐、农业观光、农业体验、开心农场
码头运输
翁召、龙水、楠木渡码头经营，水上货运、客运、旅游观光运输
水产养殖
水业养殖种植、特色养殖
4、功能规划及投资概算
（1）翁召水上游乐园
占地：
1200亩
其中水域面积：
长约10km，约700亩
土地使用：
500亩
用地性质：
旅游
使用年限：
40年
容积率：
控制在0.1以内
设计接待规模：
静态客容量3万人，日最大接待量8万人次，财务预算取日均接待15000人次
设计消费标准：
门票消费100元每人，其他有了消费平均100元每人
设计现金收入：
1亿元每年，按360天×1400人次/天×200元预算
2亿元每年，按360天×2800人次/天×100元预算
3亿元每年，按360天×4100人次/天×100元预算
参照：
黔灵山公园（南江峡谷公园）
设计接待规模：
实际接待人数：
平均接待人数：
建设周期：
36个月
水上乐园项目规划投资估算：
编号
设计内容
容量
投资额（元）
备注
1
游乐项目：
跨岸摩天轮飞碟探险、时空飞船、宇宙大战和太空历险、大喇叭、跨山5环过山车、夏威夷海浪、豪华波浪、高空弹射、龙卷风、儿童世界、4D水上电影城、天旋地转等
1.2亿
2
豪华游轮流动会所
500人
2000万
3
豪华游轮流动KTV
300人
1500万
4
水上水吧、酒吧街
300万
5
会议中心（大型带演艺厅，小型6—7个）
500人
800万
6
接待中心
2000平
400万
7
星级宾馆
4万平
12000万
8
赛马场（500席容纳2万人观看）
6000万
9
度假村
400人
5000万
10
高尔夫球场（练习场）
7000万
11
保龄球馆
300万
12
山地赛车道
8000万
13
商业区（特色餐饮、小吃、购物、酒吧、休闲吧、书吧、水吧、ktv、电玩城、）
2万平
3000万
14
停车场
500辆
600万
15
公厕
300万
16
污水、垃圾处理中心
1000万
合计
6.02亿
（2）县城星级酒店
占地：
2万m2
总建筑面积：
8万m2
容积率：
4
用地性质：
商业、酒店
使用年限：
40年
总投资：
2.4亿元
回收周期：
8年
（3）翁召码头
待续
（4）旅游地产
待续
（5）水产养殖
待续
（6）其它沿线旅游项目
编号
项目
开发内容
投资额
备注
1
红岩口瀑布
2
民族村寨
5、投资收益概算
（1）翁召水上游乐园
（2）县城星级酒店
（3）翁召码头
待续
（4）旅游地产
待续
（5）水产养殖
待续
（6）其它沿线旅游项目
6、开发节奏
第四章品牌营销战略
一、品牌形象定位
品牌命名：
品牌形象
品牌口号
Ⅰ中文方案
Ⅱ英文方案
二、品牌营销
1、营销发展规划
（1）近期从2012年-2015年
Ⅰ项目旅游品牌定位与营建
Ⅱ品牌运营机构实体设立与试运行
Ⅲ整合品牌资源联合品牌营销
Ⅳ完成目的地旅游品牌形象识别系统
Ⅴ发布推广品牌旅游品牌
Ⅵ细致完成年度品牌营销计划并执行实施
Ⅶ媒体广告营销跟进计划的执行
Ⅷ公关活动营销跟进计划的执行
Ⅸ主要客源市场的信息收集反馈
Ⅹ三网合一的新媒体平台建设
Ⅺ旅游专家的培训计划与实施
Ⅻ品牌再次定位/更新的未来3年计划
（2）中期从2016年-2020年
Ⅰ品牌运营机构实体深入参与管理尤其旅游产品开发
Ⅱ执行并监控年度品牌营销计划
Ⅲ整合品牌资源联合品牌营销
Ⅳ完成品牌第一次价值评估
Ⅴ建立危机公关与品牌危机预案系统发布推广品牌旅游品牌
Ⅵ重大活动的组织策划与实施（年度频次1-4）
Ⅶ媒体广告营销跟进计划的执行
Ⅷ公关活动营销跟进计划的执行
Ⅸ主要客源市场的信息收集与馈
Ⅹ建立目的地信息系统（DIS）并与客户市场资源对接
Ⅺ三网合一的新媒体平台运营发挥旅游专家推广致主要客户市场与细分渠道
Ⅻ品牌再次定位/更新的未来3年计划
（3）远期从2021年-2025年
Ⅰ品牌价值提升与品牌延伸计划
Ⅱ品牌运营机构实体深入参与管理尤其旅游产品开发
Ⅲ单体旅游产品及旅游商品等增殖产品的开发设计与包装
Ⅳ执行并监控年度品牌营销计划整合品牌资源联合品牌营销
Ⅴ完善品牌价值评估体系并与旅游媒体联合发布
Ⅵ重大活动的组织策划与实施（年度频次1-2）
Ⅶ媒体广告营销跟进计划的执行（年度频次12）
Ⅷ公关活动营销跟进计划的执行（年度频次10-15）
Ⅸ建立目的地信息系统（DIS）并与客户市场资源对接
Ⅹ三网合一的新媒体平台充分发挥“虚拟旅游行社”功能
Ⅺ旅游专家推广至主要客户市场与细分渠道
Ⅻ品牌再次定位/更新的未来3年计划
2、渠道计划
渠道运营。
（1）旅游社线路系统，要将本区域更多地纳入各主要客源市场旅行社、旅游组织的线路当中。
（2）旅游服务线路系统，以更新的IT技术来满足渠道销售的需要，全面通过新技术降低渠道建设的成本，达到渠道布局短时间展开的目标。
（3）外部咨询合作系统，随着市场环境的发展，发展咨询委员会组织结构。
渠道管理（三网合一）。
（1）96888旅游呼叫中心，号码需与当地政府及电信部门协商，将旅游信息服务、旅游援助、酒店机票预订和投诉接待集中到一起。
（2）旅游专家，设计旅游专家课程，藉由网路课程让从业人员对**与各地旅游、地理风貌、季节变换、气候特征、特色旅游景点及旅程安排等学习到更专业的技能，成为游客旅行决策最好的“智囊团”。
（3）网络直销，域名需向ISP及主管部门申请。
3、促销计划
品牌整合营销推广战略。
（1）组合媒介法，将不同媒介联合在一起发挥作用。
（2）媒介排期方法，选择适当的媒介之后，就要决定每个受众接触媒介购买多少时间或空间单元，然后安排在消费者最有可能购买的时期发布品牌信息。
根据具体情况，可选择：
持续式、脉冲式、起伏式、集中式、路障式、间歇式。
媒介选择与传播方式。
（1）报纸、杂志刊物（中强度）。
（2机场、户外广告（高强度）。
（3）公关及专项活动（高强度）。
（4）网络及新兴媒介（高强度）。
三、市场营销战略
（一）目标市场选择
1、按年龄特征定位
（1）重度消费群体：
2、按潜在消费目的定位
3、按地理分布定位
（二）产品－市场匹配
（三）营销策略
第五章实施规划
一、影响评估
（一）经济影响评估
1、直接经济影响评估
2、间接经济影响评估
（二）生态影响评估
1、积极影响
2、消极影响
3、旅游开发主要节点生态影响评估
4、策略建议
（三）社会影响评估
1、积极影响
2、消极影响
（四）文化影响评估
1、积极影响
2、消极影响
3、策略建议
（五）实施安排
1、实施步骤、措施与安排
（1）近期
2、中期
3、远期
（六）开发体制
1、体制
2、时序
（七）组织安排
1、政府
2、企业
3、社会组织与民众
（八）政策、法规保障
1、区域旅游产业化政策
2、旅游开发规划体系
3、合同体系
（九）人力资源安排
1、人力资源保障
2、旅游产业一体化
（十）投融资安排
1、投资安排
2、融资安排
升级会员 