时期新城营销策略及广告打算.docx

时期新城营销策略及广告打算.docx

《时期新城营销策略及广告打算.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《时期新城营销策略及广告打算.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

时期新城营销策略及广告打算

第一部份　营销策略

蓝灵时期欣城项目占地面积126亩，商业铺面面积14758平方米，住宅面积54419平方米。

由于开发规模较大，从开发本项目所需资金情形、项目羸取的利润率和项目销售难度等方面考虑，应该对项目销售战略进行整合，科学合理的对项目住宅、商业铺面分时期的进行销售推行。

因此咱们建议，先开发销售项目住宅，最后销售商业铺面。

要紧有以下几点缘故：

由于开发资金有限，不可能对整个项目做到一次性开发，急需从销售中回收必然周转资金，来运作项目继续开发。

咱们先对商业铺面和住宅销售总额进行粗略估算：

商业铺面销售总额：

14758㎡×3800元/㎡＝万元

住宅销售总额：

　　54419㎡×1100元/㎡＝万元

通过比较得出，二者的销售总额相差不大，先销售住宅仍是商铺，对咱们的回款没有什么大的阻碍。

但从项目的销售难度来讲，商业铺面的难度确信大于项目住宅的销售难度。

也确实是说，在资金回笼方面，销售住宅比销售商业铺面更易回款。

因此，这对咱们项目的整体开发是十分有利的。

若是同时进行销售，由于本身的建筑本钱较高，住宅本身的增值有限，项目利润率就取决于商铺的销售，因为商铺的增值空间比较大，刚开始商铺的价钱确信提不起来，因此咱们建议前期商铺的价钱可略为调高，不急于大规模出售，待住宅销售到必然比例后再推出商业部份，此举乃是把商铺作为项目利润的增加点。

良好的商业气氛、区域地段的人流量是商业铺面的生命，直接阻碍商业铺面的价值及增值潜力。

因此，为了达到预期销售目标，蠃得更大利润空间，选择其良好的机会来推咱们商业项目是取得成功的关键争。

因此，在先对项目住宅销售到一按时期时，依照工程进度估量，商业铺面和商业步行街已大体呈现，商业气氛及人流量确信远远大于开盘时期，商业铺面的销售价钱更易患以表现，销售难度也大大降低。

再由于前期住宅项目良好销售，在安岳本地提高了项目的知名度，增加了项目人气，也为咱们后期商业铺面的销售提供了有利条件。

第二部推行策略

项目整体推行思路：

1.项目动工前的整体形象介绍推行，取得先声夺人的成效，博得社会的普遍关注。

2.整合媒体及各类社会公益活动进行市场炒作，促使项目品牌的树立和商业价值的社会认同。

3.对项目本身特点的定向诉求和社会告知，凸现项目品质和特点，确立项目安岳“唯一性”、“排他性”和“领先性”，配合后期的强势销售。

4.举行大量的社会公益活动和项目进展推介活动，及各项配套效劳设施和物管效劳项目推介活动，配合项目的持续推行成效，达到稳固销售，进一步确立项目“计划领先、施工高质、效劳优质”的市场形象的目的。

主题：

1.引导安岳现代人居、投资新理念，建设安岳首席园林化商业生活社区，打造安岳黄金商业新纪元；

2.新时期、新安岳、新生活、新家园、咱们的“时期欣城”；

3.城市新区的新兴商业中心，安岳百姓购物、娱乐和休闲的第一选择；

4.安岳最具增值潜力的商业旺地，城市新的黄金商业中心。

5.投资新理念，甩手当老板，今天我要选择“蓝灵时期欣城”；

一、“蓝灵时期欣城”品牌的成立及认同

品牌定位

a.品牌形象

商城：

引领投资新时尚、打造“-赚钱”新理念

住宅：

享受现代人的生活方式，制造个性化的居住空间

b．品牌地位

商城：

打造以大型超市为主题，集购物、休闲、餐饮、娱乐、参观等多种功能于一体，建设安岳首个真正意义上的现代大型购物中心SHOPPINGMALL及安岳新的商业中心！

住宅：

制造一种健康、合谐的现代生活方式，向传统居家理念发起挑战！

c．品牌特点

商城：

经营种类全面，行业专业水平高，具有行业的权威性

住宅：

时尚、现代并具有庞大升值潜力

认同条件

a．配套设施

功能全、规模大、集休闲、时尚、娱乐为一体

b．地理位置

紧邻安岳重要交通枢纽中心------北门口，交通便利

c．治理

专业、统一的品牌经营治理理念

d．规模

安岳市体量最大的大型一站式购物、休闲、娱乐中心

卖点诉求

商城：

品牌、专业、功能、规模

住宅：

建筑质量、地理位置、市场的唯一性、引导生活居家理念新时尚

二、推行时期策略

为达到“蓝灵时期欣城”整体推行目标和整个推行运动有序的进行，其推行活动大致划分为三个时期：

项目的形象导入期、项目形象强化期、项目形象巩固期。

项目的形象导入期

1.确立“蓝灵时期欣城”的品牌形象

2.完成项目整合传播推行策划

3.完成项目品牌个性的定位

4.充分利用媒介的宣传推行的阻碍

目的：

塑造项目统一、标准的形象，增加项目的竞争优势，运用新闻的炒作，销售项目形象卖点，引发目标客户及社会的深切关注，让其对“蓝灵时期欣城”品牌形象产生认同和偏好。

项目形象强化期

5.运用各类可行的公关、促销手腕，营造热销气氛。

6.结合工程进度，加大传播力度。

利用媒介的创意表现，强化项目的卖点。

7.与入驻商家业主组建联合促销体，增强项目的销售力度，使品牌形象进一步的取得支撑、提升。

8.通过新闻媒介炒作和公关活动的全面展开，再次掀起热销高潮。

目的：

通过强化“蓝灵时期欣城”的品牌形象和有效的宣传推行，加大刺激潜在客户和目标客户的购买欲望。

项目形象巩固期

通过前面的强势推行宣传所带来的强烈冲击余力，借其余力惯性，进展“客户终端销售”。

目的：

总结体会，结合存在的各类问题，给予针对性的改良，展开具有实效性的促销策略，为项目的销售成功打好坚实的基础。

3、项目推行机会

项目的形象导入期

a．估量时刻：

3月20日—4月30日

b．内容

（1）项目整体形象的修正与标准，针对蓝灵房产公司的实力进行新闻炒作

（2）要紧广告语的酝酿（卖点的确立）

（3）广告创意、表现及设计

（4）现场的包装

（5）广告投放进度及频率安排

（6）媒介选择及投放、软性广告炒作

　　　c、广告费用打算：

现在期费用支出占年度广告费用的30%；

目的：

为“蓝灵时期欣城”的入市铺垫制造有利机会，针对蓝灵衡宇开发公司的实力进行的炒作，为项目的卖点提供有力的依据，在社会上确信开发公司和项目的品牌形象地位。

项目形象强化期

a．估量时刻：

05月1日—6月27日

b.工作内容

（1）媒介广告的集中投放，新闻炒作

（2）内部认购工作的预备与开展

（3）广告创意、表现及设计

（4）各类公关活动的具体实施

（5）与认购客户进行联合促销

　　　c、广告费用打算：

现在期费用支出占年度广告费用的40%；

目的：

强化本项目的各类优势，结合工程进度进行营销推行活动，充分挖掘客户的购买欲望，增加潜在客户量的积存，制定项目的整体销售目标。

项目形象巩固期

ａ．估量时刻：

06月28日—12月30日

b.工作内容

（1）项目品牌维系与延伸

（2）推行工作的全面开展的前期推行的总结，提出新的促销方案

（3）举行具有针对性的媒介投放和促销活动

　　　　c、广告费用打算：

现在期费用支出占年度广告费用的30%；

目的：

通过前期的充分炒作，项目整体形象已经深切人心，该时期针对项目本身优势进行宣传，进一步强化项目的优势，分步解决后期项目销售中的困难，分析前期市场需求情形。

为尔后的转动开发和营销推行打下基础。

4、媒体选择

项目推行的最正确途径是通过媒体宣传，针对本项目的性质较其它楼盘不同，项目本身所具有的“唯一性”、“排他性”和“领先性”，因此“蓝灵时期欣城”在广告宣传选择的媒体亦与其他项目推行所选择的媒体有所不同，而且本项目所选择的媒体当中，各类媒体应有所偏重，结合项目的营销策略，选择媒体为：

DM、楼书广告

户外广告（路牌广告、罗马旗广告）

在项目针对的客户群体最有可能显现或通过的地址树立广告牌，吸引目标客户的注意，建议选择以下地址发布户外广告。

1）安岳县市内繁华街道，以北门口、顺城街、沱街为要紧户外广告的投放点，形成纵横交织的广告推行战略战线。

2）项目现场

项目现场的广告包装是必需的。

酒店媒体

与“安岳宾馆”星级酒店合作，利用安岳的旅行资源，在酒店的大堂、茶座或客房里摆放本项目的宣传小册子，令本项目接触社会各层人士。

此类活动估量并非可能直接接触目标客户，但能够接触目标客户的朋友或生意伙伴，然后通过朋友的口碑宣传令目标客户更坚信本项目的宣传资料，更易同意。

电视广告片

电视广告通过离开时空的纯美画面的展现，代言人绘声绘色的配音讲解，项目的卖点及优势能够取得最充分的表达，专门是本项目，由于本项目的优势在项目销售时不能完全充分发挥，客户凭空想象较为困难，极需借助电视广告的宣传成效，令客户对物业以后充满向往。

因此策划部建议应拍照及制作6分钟左右的电视广告，在电视台或售楼处内通过投影设备循环播放，增强宣传力度。

其它媒体

1）公交车身广告：

2）出租车身座套广告：

五、媒体投放策略

以上所建议的媒体当中，并非是所有的媒体都着重投放，而是依照项目的特点和各类媒体的功效，有选择的着重投放，以达到资源良好配置。

媒体投放内容

将DM、楼书作为本项目的每次发售讯息及商业项目的形象推行要紧手腕，户外广告的发布内容以项目整体的形象推行为主，偏重与项目的特点、卖点，电视广告作重诉求项目形象和买点，同时也可作软性宣传，其它媒体那么以综合项目的形象推行为主。

媒体偏重选择

在以上所建议的媒体当中，策划部建议优先选择户外广告，第一在客户心目中成立形象及在社会上成立知名度。

六、SP活动策略

SP活动概念

SP活动，一般是指针对某项产品推出的以销售为最终目的的产品形象公关和产品让利促销活动的总称。

房地产营销推行中通用的SP活动涵义，那么是指营销进程中，为达到销售目标而展开的形象公关活动和让利为要紧手腕的促销活动，即为增进销售和配合品牌形象的塑造有目的地针对某一范围人群而举行的一些造势或促销活动。

针对本项目的SP活动

依照本项目的实际情形，建议本项目的SP活动分三时期进行，即前期SP活动，中期SP活动和后期SP活动。

1）前期SP活动

本时期活动的要紧形式是通过宣告式或通知式的社会性活动，吸引公共参加，认知本项目，本时期要求参加者普遍，能提高物业知名度。

★活动一：

新闻公布会

主题：

“抢先体验建筑史上的居住革命”------**蓝灵时期欣城引领安岳居住新时尚

以**建筑、人、与自然为主题，组织有关专家就居住改变生活的话题进行研讨，并邀请记者采访，同时推出本项目为消费者专门设计的精品户型，并将本次活动的录像在电视台的新闻中播出以扩大阻碍度。

媒体：

安岳有线电视台

时刻：

五一节后进行

★活动四：

组织安岳知名学校学生植树命名活动

由于社会上的各项因素的阻碍，所有的父母都“望子成龙”，富贵人家也不例外，而且更为热切，因此一样家长均对子女的成长较为关切，一旦子女有要求，往往都会许诺，由于本项目的客户群体的年龄不大，子女都在念书，因此对子女的的在校生活更为关切。

建议公司与安岳的学校合作（针对小学生），在本项目开售前一个月，组织学生举行植树活动，并要求学生带家长参加，以后，在项目现场设置点心、饮料接待，同时吸引家长们参观本项目，对所有的小学生都赠送小礼物和本项目的楼书，通度日动宣传本项目。

第一时期的SP活动力求达到较轰动的成效，若是要达到如此预期的成效，需要各方面的良好配合和协作，如专家的演说、记者的采访。

2）中期SP活动

现在期的SP活动要紧为项目的开盘促销策略，亦是整个营销活动的关键时期，旨在吸引客户参观及购买。

★活动一：

买物业，送大奖

活动时刻：

项目公布发售时刻

活动目的：

吸引买家注意，树立项目的整体实力形象

活动事项：

通过有奖销售达到促销的目的。

★活动二：

现场有奖知识问答竞赛

活动时刻：

在项目正式发售后不久，估量为2至3个礼拜内

活动目的：

吸引目标客户到现场参观，扩大宣传力度。

活动事项：

主持人（外聘电台）、参赛选手、指导、评审员、媒体记者

现场设置：

参赛席、音响器材、背景板等

配合媒体：

安岳电视台

奖品设置：

（略）

★活动三：

举行时期欣城购物节

活动时刻：

当项目进行一段时刻的销售后，蓝灵公司在社会上已有必然的知名度，结合项目的档次，与相关部门合作，在现场举行一次商品交易会，提升项目的商业气氛，为商铺的销售造势，大约举行时刻为项目开售后1至2个月内。

活动目的：

吸引人气到本项目内参观

3）后期SP活动

当项目销售到必然的程度后，估量半年时刻后，原先的广告成效已不明显，项目也慢慢失去新鲜感，吸引力较弱，且所剩单位多为较差或价高单位，媒体宣传已未必产生良好的成效，因尔后期的SP活动对促销剩余物业超级有帮忙。

现在期需要制造新的卖点，在销售上维持热销的态势。

★活动一：

商业、住宅互动销售活动

以商业、住宅捆绑销售，老业主推荐新业主购买可取得额外奖酬活动来促销。

★活动二：

入伙活动庆典仪式

通度日动来制造高潮，吸引消费者更多的注意力。

★活动三：

举行答谢酒会

此活动旨在促销剩余单位，在项目现场举行露天酒会，邀请乐队或艺人演出，邀请业主和业主的朋友参加，通过业主推荐，使业主的朋友购买本项目。

以上各时期的SP活动一旦确信，将在执行前制定详尽而完备的打算，并由专人负责以确保活动的顺利开展，以达到理想的成效。

以上是蓝灵时期欣城项目整体营销推行的思路，请公司领导予以指正！

　　　　策　划　部

2004年3月15日

“蓝灵时期欣城”商业气氛营造的新闻炒作构思

一、推行目的：

为项目尔后的市场开拓作预热，全力作好卖场包装和销售道具预备，辅以软性推行和新闻炒作，是项目开盘前期媒体造势时期，该时期要紧任务是在安岳市场营造“安岳蓝灵时期欣城酝酿庞大商机”、“锦绣安岳的SHOPPING-MALL”“超级购物中心－－**广场横空避世”、“**广场开辟安岳市场投资新理念”等系列概念，力争使本项目成为安岳商业市场关注的核心，成为商业市场投资的核心。

媒体引导时期，其主题为“今天咱们怎么稳健投资”、“全民投资时期来临，轻松赚钱的路子在哪里？

”“产权式投资商城叫板传统投资模式!

”系列概念，增强投资者对本项目的印象及信心，对“蓝灵时期欣城”项目的投资模式一一解码，以造成全城轰动效应；同时，在广告上应付各个卖点进行单一诉求，并分时期、有步骤地配合促销活动的展开，注从头闻跟进，全力调动消费者购买及投资欲望。

系列新闻炒作主题及时刻：

1、由“五一节”消费热潮看安岳商业的以后进展

文案：

电视台、策划部

时刻：

05月15日

2、专家投资论坛相关报导—当前投资的新理念

文案：

电视台、策划部

时刻：

05月17日

3、商业地产投资热点话题

文案：

电视台、策划部

时刻：

10月19日

4、SHOPPING-MALL商业业态的显现开辟了商业新纪元

文案：

策划部

时刻：

10月21日

=完=