高层物业费标准修订版.docx

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高层物业费标准修订版

Documentnumber：

PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

高层物业费标准

高层物业费标准是什么呢家住省城大十字一高层住宅楼的李先生说,他所住的小区物业费每平方米收1元钱,电梯使用费每户35元,垃圾清运费按照每平方米5元收取。

而有些小区的物业费按照每平方米元或元收取,而且电梯使用费和垃圾清运费都包含在里面。

为什么高层住宅物业费收取标准不一样

记者采访发现，每座楼盘的物业费不尽相同，而且物业收费的算法也不一样。

昆仑中路一高层小区，物业费按照每平方米元收取，另外，分别收取电梯使用费和垃圾清运费。

昆仑路一小高层住宅楼的物业费收费标准是每平方米元，电梯使用费和垃圾清运费都包含在里面。

城西区一高层住宅楼物业费每平方米元。

为什么高层住宅楼物业费收费标准不统一呢

4月10日，西宁市发展与改革委员会价格处的工作人员告诉记者，目前，省城的小高层、高层等高档住宅物业费实行市场调节价，没有具体收费标准。

根据所提供服务质量的优劣，在物业服务管理收费基准价基础上可在10%以内上下浮动;考虑到高层住宅楼电梯的运营费用，这笔费用在基准价位基础上可在50%以内上浮，具体上浮幅度由物业管理企业和业主委员会协商，并要在物业服务中约定。

如果业主对物业公司不满意，可在征得70%左右业主的同意后，重新聘用其他物业公司。

这位工作人员说，凡交纳了物业管理费的居民，不用再交纳每户每月6元的垃圾清运费，垃圾处理费一律由小区物业管理单位支付。

《西宁市物业管理条例》的亮点

　　★关于适用范围。

《条例》第二条规定，“本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例”。

在地域上，既考虑到全市城镇房屋的物业管理，也考虑到市属三县的物业管理；在物业类型上，既考虑住宅物业（包括商品住宅、拆迁安置房、房改房等），也考虑到非住宅物业的物业管理。

　　★关于街道办事处（乡镇人民政府）和居村两委会职责的确定。

一直以来，街道办事处、社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导监督作用未能有效发挥，且未介入物业管理，使业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地协调处理。

因此，《条例》第四条第三款规定:

“街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设之间的关系。

”第五条规定：

“鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。

”

　　★关于业主大会及其执行机构业主委员会的成立、设立与运行。

当前，业主对物业管理中的财产维护意识、公共责任意识，要么淡漠不清，要么强化曲解；业主大会、业主委员会的角色缺位、错位、越位，业主大会要么不成立，要么成立后的矛盾反而更难调和解决，既不利于物业管理健康有序发展，也不利于社区建设，甚至影响到社区安全和稳定等问题。

《条例》在《物权法》、国务院《物业管理条例》的原则规定和精神范围内，在第二章以共22条的内容对业主自治体系作了具体规定。

　　★关于物业交付使用的规定。

近年来，业主与物业服务企业之间因为物业交付产生的矛盾比较多，为此，《条例》第四十一条对物业交付作出规定，即“物业交付是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续；业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

”

　　★关于业主未实际入住，按70%缴纳物业服务费；业主自行不采暖按50%缴纳采暖费的规定。

物业交付前，物业服务费由建设单位承担，物业交付后，房屋产权已经转移给业主，业主入住与否，物业管理活动都要正常进行，这是物业管理的综合性、延续性、公众行决定的。

业主未入住，除不产生生活垃圾外，各项物业服务都享受到了。

物业管理区域内规划设计为集中供热的，锅炉配置是按小区的总建筑面积、总户数来确定的，业主自行不采暖，锅炉及其配套的设施设备仍要运行，供热企业也要同样投入运营成本。

另外，业主不采暖，还有可能影响其他业主采暖的情况。

因此，《条例》第四十一条规定，业主未实际入住和业主自行不采暖的费用缴纳比例，即“物业交付后，业主未实际入住的，按应缴纳物业服务费数额的70%缴纳费用。

物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。

但可能危害其他供热用户用热或者影响室内公共设施安全运行的，不得停止用热。

停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%缴纳采暖费。

”

　　★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收相关费用问题。

业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。

作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同约定来行使合同权利和履行合同义务。

物业服务企业并不是合同当事人，没有义务向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位代收这些费用，也无权向业主收取这些费用。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业服务企业代收有关费用的，相关单位应与物业服务企业签订委托协议，约定代收服务费用。

在这种有偿服务中，业主不是合同的主体，因而不担负因其而产生的任何费用。

因此，《条例》第四十二条强调：

“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

”并明确强调，“前一款所列条例单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

”

　　★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的规定。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位通过供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等的供应为业主提供服务，业主支付相应的费用。

其相关管线和设施设备是其提供服务的必要设施，是其履行合同的一部分。

业主缴纳的费用，已经包括相关管线和设施设备维修、养护费用。

目前，西宁市的供气、通讯、有线电视等单位，已经按国务院《物业管理条例》第五十二条的规定承担了相关管线和设施设备的维修、养护责任，而供水、供电部门仍未按《物业管理条例》规定执行。

物业管理区域内供水、供电相关管线和设施设备的建设费用已经由业主承担，供水、供电部门无偿使用、受益，若供水、供电等单位不承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，再由业主来承担，显然是不公平的、不合理的。

因此，《条例》第四十一条第二款规定：

“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。

”

　　★关于物业保修金的规定。

近年来，西宁市住宅建设迅速发展，但从目前情况来看，部分物业交付使用后房屋质量等遗留问题依然大量存在，在开发建设单位与购房者的房屋质量问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方。

按照《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号）“建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金”的规定，开发商需留存保修金，但是，尚没有一个专门的部门来对其进行监管，房屋出现问题，部分开发商置之不理，业主束手无策，有些只能业主个人解决。

启动住宅物业保修金制度后，在物业保修期内，一旦物业交付后业主发现房屋建筑工程存在质量等问题的，建设单位推诿、扯皮，或者因其歇业、破产等原因无法履行保修责任的，都可以使用市、县物业行政主管部门统一归集的保修金，由业主委员会组织维修，其费用从保修金中列支。

因此，为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，保障物业正常维修和使用，《条例》第四十七条规定：

“建设单位在物业竣工验收前，应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修保证费用。

”

普通住宅收费实行政府指导价

新版本规定，普通商品房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价，并根据服务等级标准收取综合物业管理服务费，物业服务管理收费的基准价格分为三级。

一级物业服务标准为每月每平方米元，其中，基本要求元；房屋管理元；共用设施设备维修养护元；协助维护公共秩序元；保洁服务元；绿化养护管理元。

二级物业服务标准为每月每平方米元，其中，基本要求元；房屋管理元；共用设施设备维修养护元；协助维护公共秩序元；保洁服务元；绿化养护管理元。

三级物业服务标准为每月每平方米元，其中，基本要求元；房屋管理元；共用设施设备维修养护元；协助维护公共秩序元；保洁服务元；绿化养护管理元。

收费浮动幅度，根据提供服务质量的优劣，在物业服务管理收费基准价基础上，可在10％以内上下浮动；高层住宅考虑到电梯运营费用，以基准价为基础，可在50％上浮，具体上浮幅度由物业管理企业和业主委员会协商议定，并在物业服务合同中约定。

物业公司是否有权停水停电

　　事件二：

家住西宁市某小区的王先生与小区物业管理公司发生纠纷后，他一直未足额交纳剩余物业费。

物业公司就对王先生采取了停水停电的措施，王先生想知道，物业公司是否可以采取这样的措施。

　　竞帆律师事务所的田律师说，小区居民的水、电费虽然是由物业公司代收代交，但水、电的提供者却是自来水公司和供电局，供水供电的合同当事人是业主或者使用人与自来水公司和供电局。

根据《合同法》的有关规定，供用电、水、气合同，只有在用电、水、气人逾期不交付费用，经催告，在合理期限内仍不交纳费用的，供用人才可以按国家规定的程序终止供电、水、气等。

物业公司不是供水、供电合同的当事人，收取物业费与代收代交水电费之间是不同的法律关系。

因此，王先生遇到的这种情况属于物业公司不正当的停水、停电行为，属于典型的侵权行为。

王先生可以通过法律途径维护自己的合法权益。

《物业管理条例》第三十五条：

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　《西宁市物业管理条例》第四十一条：

物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。

　　前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。

业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

　　物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。

物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。

停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。

可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

第十三条物业管理公共服务费用的构成因素为：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；　　3、物业管理区域清洁卫生费用；　　4、物业管理区域绿化养护费用；　　5、物业管理区域秩序维护费用；　　6、物业管理企业办公费用；　　7、物业管理企业固定资产折旧费用；　　8、经业主大会同意的其他费用；　　9、合理利润（普通住宅不超过8%）；　　10、法定税费。

从上述规定来看，电梯使用产生的电费应该和公共照明产生的电费一并计算后再向业主收取。

由此可见，高层或小高层的居住成本明显要高于多层住宅的居住成本的。

经青海省政府门户网站转西宁市政府。

现答复如下：

根据《西宁市发展和改革委员会关于调整西宁市城市污水处理费征收标准的通知》（宁发改价格【2006】523号）规定，居民生活用水污水处理费征收标准为元/吨；城市供水综合价格元/吨。

合计元/吨。

表后水耗一般由用户分摊。

因为自来水公司到小区的自来水压比较低，仅仅能维持在多层楼面的使用，住在高层楼面的住户会感觉压力不足。

为了解决这一问题，小区建造时一般会在自来水进小区的主管道上加一个增压泵，来解决压力不足的问题，而水泵的运作需要产生电费及维修维护费用的，所以物价局会批准小区有一个二次供水的费用，一般不超过水费的百分之十五

水电费物业不再代收

在实际物业管理服务活动中，物业服务企业代收水电等费用，实际上是为公用单位无偿服务，加大了物业企业的工作量。

因此，新条例规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。

根据《物业管理条例》以及《物权法》里的内容：

一、物业费收取一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

二、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

现在咱们看下问题在哪：

1、公共楼道的电灯属于公用设施、设备吧（指楼主说的电费），既然符合了第一条第二项的条件，你是不是要负责它能正常运行那就包含了电费了，此条又含在物业费服务预算内，所以你要重新分摊收取电费是不合理的，而且现在的感应灯分两种节电方式，一种是由整个楼业主家平均分摊（就是每层的灯都接在每户的电表出线的电线上，即表前，每层业主都平均分摊了，是并联电路），第二种是接在总电源的电线上，这部分电量就相当于和小区公共区域照明用电接在一起，由物业承担。

就算感应灯坏了（我拿感应灯作说明，方便你看，这其中可能还包括烟感等消防设施设备用电，广告照明电费）换灯属于小修，物业是有义务承担的，法律规定了物业费的组成部分，既然是物业管理，收费项目叫物业费，就必须要含这些项目和服务内容，否则你就提供保安、保洁、绿化服务那叫专项服务，所以综上所述，收取分摊电费是不合理的。

——但是电梯电费不含在内！

！

如果写进合同内了那是含此电梯电费的，如果没有，物业是可以收取这部分电费分摊的。

这里要说明下广告用电，可能很多人不知道这其中的含义，现在电梯内的广告框架和液晶显示屏都是物业公司的创收项目，就是有广告公司来找物业，按照一个框架多钱，一共多个框架来给物业公司费用，就是租用场地，此广告费已经含了广告框架等器材所需的人工费和由此产生的耗能。

——在这里给楼主做下解释下。

2、公共区域维修，根据第二条规定，公共区域、公共设施设备的大中修需要动用维修基金利息进行维修，此费用你在买房子时已经按25元/平方米交给产权单位了，由产权单位交到国土资源局的住房专项维修基金管理中心，物业要进行大中修，需要到“中心”去申报的（提出申请及递交施工方案、费用核算），由“中心”下来考察、报批、拨款并分摊结算，物业公司不能要求再向业主收费进行维修，那这就叫重复收费（以前的房改房即公有住房除外，就是那些单位福利分房，没产权证，但要交房租的，那是特定历史条件下产生的房屋形式，有些这类老房子没有交维修资金，所以可以要求全体此楼业主分摊费用进行维修）。

收取了物业费，还要每个月收取电梯及公摊电费，请看律师解答物业费律师解答:

　　物业管理服务费简称物业费，是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

　一、物业管理收费的原则1、物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。

2、物业管理收费应当根据所提供的服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

　　3、为物业产权人和使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、保安、绿化等具有公共性质的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

4、凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。

特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商确定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

　　二、物业管理收费的规定:

　　1、已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；　2、普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；　　3、高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或业主委员会协商确定。

其它服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定；　　4、物业管理企业收费的项目和标准应当公布。

已按照条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。

三、物业管理费用的基本构成　1、管理费:

用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；　　2、房屋设备运行费:

用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:

3、保洁费:

用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；4、保安费:

用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；　　5、维修费:

用于物业维修服务所需的费用。