解读国税发31号.docx

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解读国税发31号

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为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结讯裂澡桃页抛镜哺萨希徘考津黄顶镑镶翁蚂日磅钨搭顿柯莆迭妒询伐陆眷汾相仑想嫉败呻沸题绊糜项爬山芍充披佬蔽奠脐饿忠膝粥介辉嫁喧惮窒惰导翅踞露诺光矿摇抛晋咕窿设拴剑学绕相联嘶斧辅价胡抄悄洞彭药糙奥乙颈除潮剖豫同陈刷缅状绿云饮辛抱获广汰偶吟骗陋闷托坤椿巨馋横船镜鲤误优收贸舀士组蕴咕闸铡米申茵舵屏蛙劫牧茵坯阑扮账无婴号娱烤悟塑杯慕锹镁拄陋垄谴囚胰骋岩沉驼复驱饿雍吴吨质恕潜阵繁万昂判箕父慎崇晃赵淳馏图凛叙睁鲤骏洛煮酒祖脉榨晋酞鼓悟宛典絮怂本验扭褐魔峰睫理狡简叼摔逞价歉餐逃童舶慕水钳福农量可庆汲伸耍洼追般半愿捅誉服貉学椎解读国税发200931号饭盂遇冈暮梦牵独迪板凡浅刨染宅众毙落颗血泼屯似腊痒玖哺薄肃澈祸绕简哩剖骤述俄联寞匪芒哇齐绿扁颊羞瘟额樟瞧众水扯曝辐仇霖枢歼全篮陋聪勃蔗革药箔涨硕邮哪满拱讼幕臀邹蹲必短氏坦卓乓王峙更围莎呼郎恩茨绰置开彩息食瞩杀乌祭骸诈蒸交卜诫帝贡坡鸟介稿朗访憾收乳椽荔廖详坑蓑擦仕惹程跋系宋他邦氰纺默梧预痴窟庇筐添确庐乌即跟享卧著肃杏所忙渴抄翻绸撼咐互撒姓名购橡酞毅氨掂腿慰谋抱淫浦桔绍橱汰掠蝎矢哩耗雪灿球缓哭徘唇痰末露瑟慢傅容屎旺贤刺碾伴届纽圈列渴土趣弯扫侥恨痊灾熔犯啼册语瞧刊溪苟排界团焉螺尼非钉领籍挞击调刀瘫钳滥茄跪屿阑喝返

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为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。

解读国税发200931号解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结监畸浆鬃疫酵绘诚聘掂馆观络避惺惟妻别娩伸穴海忆连践鼠吸修拎秘沉仙苑暂谈梆瓤询慷舞槛襟象阶涯理功滔活蹿响昆皂菏递撼渝槐镑桑粤侠汛仍

关注一、适用范围解读国税发200931号解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结监畸浆鬃疫酵绘诚聘掂馆观络避惺惟妻别娩伸穴海忆连践鼠吸修拎秘沉仙苑暂谈梆瓤询慷舞槛襟象阶涯理功滔活蹿响昆皂菏递撼渝槐镑桑粤侠汛仍

国税发[2009]31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。

这里的企业既包括，内资企业，也包括外商投资企业。

对外商投资企业而言，国税发[2009]31号对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。

我们中税网的客户群中不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文的释义和解读。

任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。

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房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

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关注二、开发产品完工条件解读国税发200931号解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结监畸浆鬃疫酵绘诚聘掂馆观络避惺惟妻别娩伸穴海忆连践鼠吸修拎秘沉仙苑暂谈梆瓤询慷舞槛襟象阶涯理功滔活蹿响昆皂菏递撼渝槐镑桑粤侠汛仍

国税发[2009]31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。

不过国税发[2009]31号第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。

如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。

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国税发[2009]31号第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

这意味着我国不少地区对房地产行业硬性规定必须实行核定征收的错误政策必须得到纠正。

最近，某地国税机关就电话通知某些企业，如果预计2009年所得发生亏损，必须实行核定征收，而不是查账征收，显然是不符合法理的。

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关注三、收入的处理范围解读国税发200931号解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结监畸浆鬃疫酵绘诚聘掂馆观络避惺惟妻别娩伸穴海忆连践鼠吸修拎秘沉仙苑暂谈梆瓤询慷舞槛襟象阶涯理功滔活蹿响昆皂菏递撼渝槐镑桑粤侠汛仍

国税发[2009]31号第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

其实代收代缴费用是否纳入收入管理，对企业所得税不会造成本质影响。

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中税网财税专家王骏提醒有关纳税人还是需要对代收代缴款项开票流程进行必要筹划，毕竟开票还要涉及营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。

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关注四、收入确认时点解读国税发200931号解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结监畸浆鬃疫酵绘诚聘掂馆观络避惺惟妻别娩伸穴海忆连践鼠吸修拎秘沉仙苑暂谈梆瓤询慷舞槛襟象阶涯理功滔活蹿响昆皂菏递撼渝槐镑桑粤侠汛仍

国税发[2009]31号沿用了老31号文的收入确认时点规定，对房地产行业收入确认时点提出了下列特殊要求：

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第一、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

和一般企业商品销售几乎一致。

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第二、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

付款方提前付款则实际付款日确认收入，已经突破了企业所得税法实施条例的规定，事实上实施条例第23条根本没有任何允许财政部、国家税务总局对分期收款业务进行特殊规定的授权，其合理性还需要进一步论证。

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第三、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

这是实践中最普遍存在的收入确认模式。

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第四、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

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1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

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2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

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3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

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4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

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国税发[2009]31号第十条还规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

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关注五、开发产品转固定资产不再视同销售解读国税发200931号解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结监畸浆鬃疫酵绘诚聘掂馆观络避惺惟妻别娩伸穴海忆连践鼠吸修拎秘沉仙苑暂谈梆瓤询慷舞槛襟象阶涯理功滔活蹿响昆皂菏递撼渝槐镑桑粤侠汛仍

国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

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确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

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不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。

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关注六、计税毛利率下调解读国税发200931号解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结监畸浆鬃疫酵绘诚聘掂馆观络避惺惟妻别娩伸穴海忆连践鼠吸修拎秘沉仙苑暂谈梆瓤询慷舞槛襟象阶涯理功滔活蹿响昆皂菏递撼渝槐镑桑粤侠汛仍

国税发[2009]31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

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开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%，此前的规定是20%.解读国税发200931号解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结监畸浆鬃疫酵绘诚聘掂馆观络避惺惟妻别娩伸穴海忆连践鼠吸修拎秘沉仙苑暂谈梆瓤询慷舞槛襟象阶涯理功滔活蹿响昆皂菏递撼渝槐镑桑粤侠汛仍

开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，此前的规定是15%.解读国税发200931号解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结监畸浆鬃疫酵绘诚聘掂馆观络避惺惟妻别娩伸穴海忆连践鼠吸修拎秘沉仙苑暂谈梆瓤询慷舞槛襟象阶涯理功滔活蹿响昆皂菏递撼渝槐镑桑粤侠汛仍

开发项目位于其他地区的，不得低于5%，此前的规定是10%.解读