目标成本二级科目定义.docx

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目标成本二级科目定义

目标成本编制指导手册

目标成本科目定义√

目标成本编制对象确定√

成本分摊原则√

目标成本表格模板√

目标成本填写说明√

目标成本编制流程

目标成本动态跟踪管理

一、目标成本二级以上科目定义

（一）开发项目目标成本应视开发产品的具体情况，按下列六项进行编制：

成本.A[-]土地成本

成本.B[-]前期费用

成本.C[-]基础设施

成本.D[-]建安成本

成本.E[-]配套设施费

成本.H[-]其它项目

（二）各目标成本项目定义范围如下：

1、〖成本.A[-]土地成本〗

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

1.1土地征用费：

支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

1.2拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

1.3市政配套费：

指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

1.4其他：

如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等其他为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

2、〖成本.B[-]前期费用〗

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、勘察、设计、咨询、监理、报批报建、可行性研究、水文地质勘察、测绘、接通“七通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

2.1设计费：

包括但不限于总体规划设计、建筑设计、施工图设计、设计优化、市政设计、园林景观设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费、审图费等。

2.2监理费：

包括但不限于主体工程、市政、园林、精装修、热力外线、燃气、电力等监理费用。

2.3项目整体性批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

包括但不限于房地局费用、工商局费用、计委费用、规委费用、建委费用（工程质量监督费、散装水泥专项基金、白蚁防治费、垃圾处理费、商砼交易费、墙体材料专项费、绿化补偿费、水土流失治理费、招投标管理费等）、档案管理费、卫生防疫费等与报批、报建相关的费用。

2.4保险费：

包括但不限于工程一切险、第三者责任险费用。

2.5造价咨询：

包括但不限于主体工程、园林工程、市政工程、精装修工程等所有需要进行造价咨询的工程项目，根据各区域公司情况不同，可以选择全程造价咨询，也可以选择部分工程造价咨询。

同时，费用还包括过程审计、工程后审计费用、支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

2.6接通“七通一平”费：

红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

2.7勘测丈量费：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

2.8临时设施费：

工地甲方临时办公室、临时样板间、临时示范区，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

2.9其他项：

各种检测费用、报装费用、罚款、补偿、文件制作等费用。

3、〖成本.C[-]基础设施〗

指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。

主要包括以下内容：

3.1道路工程费：

小区内道路铺设费。

3.2供电工程费：

变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。

3.3给排水工程费：

自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

3.4燃气工程费：

燃气管道的铺设费、增容费、集资费，燃气配套费，燃气发展基金、燃气挂表费等。

3.5供暖工程费：

暖气管道的铺设费、集资费、运行费、代管费等。

3.6通讯工程费：

电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。

3.7电视工程费：

小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

3.8照明工程费：

小区内路灯照明设施支出。

3.9绿化工程费：

小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。

3.10环卫工程费：

指小区内的环境卫生设施支出。

如垃圾站（箱）、公厕等支出。

3.11其他：

小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

4、〖成本.D[-]建安成本〗

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。

主要包括以下内容：

4.1土建工程费

Ø措施开办费：

指总包的措施费，包括单步限于：

模板、脚手架、机械进出场费、垂直运输等措施项目。

Ø基础工程费：

土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询费。

Ø主体工程费：

即土建结构工程费，包括但不限于：

钢筋、砼、隔墙及砌筑、钢结构、防水、粗装修工程（达到验收标准、满足基本功能）、外装饰及保温、屋面、特殊功能的门（防火门、防火卷帘门、防火隔断、人防门及构建）、户门、外窗（幕墙）、栏杆扶手护栏、其他。

Ø土建甲供材料：

有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

4.2安装工程费

Ø电气（强电）工程费：

主体工程内的照明等电气设施采购及安装费。

Ø电讯（弱电）工程费：

主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施采购及安装费。

包括但不限于：

可视对讲、三表远传、保安监控、综合布线、一卡通、楼宇自控、车库管理、巡更系统、有线电视、智能家居等。

Ø给排水工程费：

主体工程内的上下水、热水等给排水设施采购及安装费。

Ø燃气工程费：

主体工程内的燃气管线等燃气设施采购及安装费。

Ø采暖工程费：

主体工程内的水暖、汽暖等供热管道、设施等安装费。

Ø电梯工程费：

主体工程内的电梯采购及其安装、调试费。

Ø通风空调工程费：

主体工程内与换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施的采购及安装费。

Ø消防工程费（消防水、消防电）：

消防水包括—管道工程、保温工程、防腐工程、阀门安装、消防泵安装、支架安装、喷淋头安装、消防水箱安装、以及消防水设备的采购和安装等；消防电—消防报警设备的采购及安装、必要的线路工程等。

Ø上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

4.3装修工程费

Ø精装修工程：

车库、商业、办公、住宅、酒店、幼儿园、学校、大堂等位置的精装修工程。

Ø家具配套工程：

包括活动家具、窗帘布艺、装饰灯具、配饰、家具绿植、灶具、家电等软装项目。

Ø土建甲供材料：

有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

4.4其他

工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

5、成本.E[-]配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

5.1会所及康体设施：

土建、机电、精装修、康体及配套设备、游泳设备；

5.2园林景观：

儿童乐园、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的采购及安装。

5.3配套用房：

人防工程（满足人防验收要求的土建、机电、设备设施等）、商亭、警卫室、围墙、自行车棚等；

5.4独立停车楼、停车场：

满足停车楼验收要求的土建、机电、设备设施、装修等；

5.5教育用房：

幼儿园、学校，满足教育用方验收要求的土建、机电、设备设施、装修等；

5.6标识：

室内外标识、交通划线及其他。

5.7其他：

邮局、汽车站、代征绿地等其他配套设施费。

6、成本.H[-]其它项目

6.1不可预见费：

是指针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用。

不可预见费主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

基本预备费一般由以下几部分构成：

在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用。

在建设过程中，工程遭受一般自然灾害所造成的损失和为预防自然灾害所采取的措施费用。

实行工程保险的工程项目，该费用应适当降低。

在上级主管部门组织施工验收时，验收委员会（或小组）为鉴定工程质量，必须开挖和修复隐蔽工程的费用。

由于设计变更所引起的废弃工程，但不包括施工质量不符合设计要求而造成的返工费用和废弃工程；

征地、拆迁的价差。

6.2涨价预备费：

是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。

二、目标成本编制对象的确定

1.成本核算对象的确定原则：

应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

2.各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

2.1单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.2在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

2.3对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

2.3.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。

2.3.2同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

2.3.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

2.3.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

3.成本核算对象一般应在开工前确定。

一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

三、分摊原则（具体分摊原则详见相关附件）

1、成本分摊原则

1.1“均摊原则”指成本在所有地块均摊；

1.2“受益原则”指成本在所受益的地块/期/区分摊

2、分摊方法及标准：

2.1建筑面积：

2-6科目按照建筑面积分摊，土地成本中的土地使用税、基础建设费

2.2占地面积：

土地成本按照占地面积分摊（土地使用税、基础建设费除外）

具体分摊原则详见相关附件。

附件：

工程成本分摊原则

四、目标成本编制说明

1、目标成本编制细项编制说明

1.1工程量的计算依据：

目标成本表中各成本项目的工程量，如果无施工图，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数（需注明参考什么项目数据的来源），由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，施工图预算完成后，《成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。

1.2单价的计算依据：

目标成本表中的单价应根据产品定位、交楼标准（材料设备品牌档次）、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考什么项目数据的来源。

1.3各阶段的目标成本应有明显的可对比性，即后阶段的与前一阶段不一致的地方应有充分的依据和说明，原则是偏差不应太大。

2、项目简介的编制说明：

依据项目具体情况，可简单介绍一下项目的定位、结构形式、总高度、层高、开发总期数、分期开发时间、总建筑面积、总销售面积、项目周边环境等。

3、项目规划数据表编制说明：

依据项目具体情况，准确填写相关规划数据。

4、编制说明：

说明编制依据、参考子目、并列明人工单价、主要材料单价、各项费率、计取模式、考虑的价格风险系数等。

5、估算建筑标准：

依据项目具体情况调整明细子目，要有一一对应的估算标准，且与目标成本明细表中的子目对应，注明估算品牌。

6、合约规划

6.1合约规划编制要点：

总承包发包标段划分；拟分包项目安排及各分包工程承包范围，分包工程与总包工程在时间上及工艺上的相互衔接关系；甲供材料设备的采购思路、品质要求、采购时间。

6.2合约规划最重要的特性是将指导整个项目管理过程。

其次还要注意，因为建设方最主要的合约是与总承包单位签订的施工合同，总承包单位是整个工程项目的主要负责人，其合约管理的能力，直接影响到建设方的合约规划。

7、建筑面积表：

总建筑面积以规证上的面积为准。