1城建组经济运行情况分析.docx

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1城建组经济运行情况分析

2016年1-6月城建组经济运行情况分析

上半年，全县城建组系统以实施城乡一体化战略为主线，以保障和改善民生为着力点，以提高城乡建设事业增长质量和效益为中心，继续坚持城乡同治、城乡统筹，实行县乡村三级联动，全县住房城乡建设事业经济运行总体平稳。

　　一、1-6月全县住房和城乡建设事业经济运行情况

（一）城乡规划和建设工作进展顺利

一是城镇规划工作进展顺利。

为加快推进我县新型城镇化建设，按照县政府统一安排，正在修编县城总体规划，同时编制城镇体系规划和近期建设规划，规划纲要已于2014年4月份按规定通过了有关审查。

现已完成了“十三五”新型城镇化发展思路和“十三五”新型城镇化发展规划；目前时正在着手编制高铁新区修建性详细规划。

同时为解决县城停车难问题，正在抓紧开展县城停车场选址、规划设计等工作。

二是小城镇建设和农村危旧房改造工作成果显著。

今年1-6月全县十三个乡镇完成村镇建设投资89130万元，其中二季度完成59830万元。

继续推进农村住房建设与危房改造工作。

2016年上级下达我县第一批危房改造任务为940户，改造资金1175万元。

改造工作正在有序进行中。

三是建筑业发展态势良好。

全县三级资质以上建筑企业1-6月份完成建安总产值48653.46万元，同比增长2.79%，其中县内施工产值45246.52万元，同比增长6.17%，房屋建筑施工面积40.91万平方米，同比增长6.93%，建筑业平均人数2168人，同比增长2.9%，建筑业劳动生产率23.46万元/人，同比增长4.07%。

（二）房地产市场发展情况略有好转

去年下半年以来，受房地产新政策频频出台、公积金贷款首付降低、下调存贷款基准利率等一系列积极因素的影响，我县房地产市场发展总体平稳。

我县上半年房地产开发累计完成投资43012万元，较去年同期增加较大。

商品房销售总额为105949万元。

其中住宅销售额79738万元，占销售总额比重的75.26﹪，与去年同比增加31.56﹪；商业用房销售额26203万元，占总比重的24.73﹪。

商品房销售面积22.16万㎡，其中商品住宅销售面积15.34万㎡，占总面积比重的69.22%，同比去年增加30%。

商品房住宅销售均价5193元/㎡;商品房销售总套数：

1633套，其中：

商品房住宅销售套数：

1389套。

均比去年同期有所增长。

2016年上半年，受我县房地产去库存的利好政策影响，我县的二手房交易市场明显回暖。

上半年办理二手房交易209宗，与去年同期相比增长20%；交易面积3.23万平方米，与去年同期相比增长7%，预计下半年还有上升的趋势。

（三）城市基础设施建设投融资力度不断加大

融资贷款方面：

已向长江证券申报发行10亿元城投债的材料，截至6月底，县城投公司贷款余额：

37372万元，其中农发行32200万元；九江银行5172万元。

二季度付息972.55万元，其中农发行829.02万元，赣州银行37.86万元，九江银行付息105.67万元。

（四）、重点项目建设有序推进

城东湿地公园项目：

至今年6月底，城东湿地公园已完成1.78亿元投资额，总体进度的90%，具体包括完成全部土方工程、水上栈桥；90%的绿化工程、80%的建筑房屋、南北广场工程的50%。

目前正在进行博物馆基础外墙装修及南北广场地面铺装。

城东高铁新区广场和道路网架项目：

初步规划设计成果已于4月11日向县领导汇报并召集相关部门讨论，同时以电子版形式将初设方案发至各相关部门征集意见，并反馈给设计单位进行修改完善，以便最后确定最终设计成果。

滨江大道南延工程：

根据该工程指挥部意见对设计方案进行了修改，4月13日已向指挥部做了汇报，4月28日修改后向规划和专家委员会做了汇报，根据两委会及县领导意见，尽量使用本地苗木节省成本，并设双侧雨水管道，上海设计院根据意见再次进行了方案修改，并于6月16日向县四套班子做了汇报，现已通过了修改方案。

目前设计单位正在完善方案重新做施工图设计及概算，预计7月中旬完成该工程施工图设计及概算。

城市风情街建设项目：

（1）已完成了项目地块内未报批土地的报批；

（2）已完成了原水泥厂厂区谢茂根、谢桂利兄弟住房和菜地的征收；（3）已完成了塔下李家村李金生住房和简易房的征收。

“两房”项目：

2015年我县棚户区建设改造任务572套已全部完工并结转96套到2016年任务数中。

2016年我县城市棚户区改造项目622套。

其中城中村有151户已开工建设，剩余30户正在规划设计；城市棚户区235户、危旧房改造206户已签订16户货币补偿协议，正在收购滨江首府小区191套房屋，剩余214户正在规划中。

（五）城市运营管理水平不断提升

一是城市基础设施建设投入及时到位。

1-6月，共投入资金200余万元，完成城南工业园区LED路灯安装、县城春节喜庆装饰、各主干道行道树补栽、绿地养护工作、春季草花播种、破损路段路面沥青及人行道破损彩砖修补、维修及清理疏通下水道、路灯及景观灯等市政照明设施的安装与维修。

二是保障环卫设施正常运行。

1-6月共投入资金163万余元，公开招标采购了餐厨垃圾车、餐厨收集桶等一批环卫设施，并对城区环卫设施如垃圾中转站、果壳箱、垃圾桶等进行了维修及更换。

同时支付环卫车辆维修保养费、保险费分别为15.44万元、3.98万元。

三是城市管理维护井然有序。

搞好普法宣传，制作宣传牌条幅等投入资金8345元。

在县城各条马路边及清理马蹄步小区、商贸中心、玉景佳园、滨江丽景等等建筑垃圾，共投入资金143170元。

合理调控路灯开关时间，上半年对路灯开关时间共进行了5次调整，有效的节约了财政资金。

（六）土地经济仍在低位震荡调整

今年上半年我县土地市场运行情况不容乐观，土地资产未得到显化，土地出让规模在逐年减少。

土地供应情况：

上半年，全县土地供应总量为313.478亩，其中以公开出让方式供地298.648亩，占供地总量的95.27%；以划拨方式供地14.83亩，占供地总量的4.73%。

土地供应总量较去年同期减少94.268亩。

土地出让情况：

2016年1-6月，全县共出让土地面积为298.648亩（均以招、拍、挂形式出让），其中经营性土地21.566亩，工业用地277.082亩。

而去年同期分别为19.9亩、387.84亩，出让土地面积比去年同期减少了109.1亩，同比减少26.76%。

出让总价款为6050.34万元，比去年同期增加2068.09万元，增长51.9%。

主要是经营性土地出让收益同比增长较大。

土地价格情况：

2016年1-6月全县国有土地使用权出让成交平均地价为20.2591万元/亩，比去年同期增长10.4931万元/亩。

按照土地的不同用途来看，经营性用地的平均地价为198.3214万元/亩，工业用地的平均地价为6.4001万元/亩，与去年同期相比经营性用地价格增加了122.9521万元/亩、工业用地减少了0万元/亩。

矿产资源情况：

1-6月我县矿业经济总产值16683.8万元，比去年同期减少了971万元，同比减少了5.50%；采出矿石量107.8万吨，比去年同期减少了0.8万吨，减少了6.91%。

二、目前全县住房和城乡建设事业经济运行存在的问题

（一）、中心城区控制性详细规划编制滞后

2002年至2008年在县城总体规划中心城区已编制控制性详细规划的区域只有城南新区和城南工业区、城北工业区。

2015年3月完成了河西工业区（北区）控制性详细规划评审稿。

目前正在编制高铁新区控制性详细规划。

其他区域控制性详细规划的编制滞后，严重影响建设项目规划设计条件的确定，制约了城市建设的发展。

（二）城建基础设施总量仍相对不足。

县城区呈带状分布，公共服务设施分布不够合理，服务半径大，造成交通迂回；老城区基础设施薄弱，道路狭窄，交叉口、断头路较多，缺乏公共停车场和公共交通设施，给市民出行带来不便；社区的排污、排水、停车等基础设施配套建设基本缺失；新城区的大型商场、农贸市场、医院等配套功能设施建设仍需加强；城市绿道建设相对滞后，城市道路两侧、居住区和单位庭院等裸露地面较多；城市污水垃圾处理设施总量仍然不足，再生水利用、污泥处置、升级改造进展缓慢，垃圾焚烧比例低；各种地下管网设施不配套，陈旧老化。

城市综合承载功能有待进一步增强。

（三）村镇建设资金投入不足，基础设施落后

一是村镇建设资金来源渠道窄，融资贷款难度大，社会投资积极性不高，难以满足城镇化快速发展的要求。

尤其乡镇和农村新型社区建设投入不足。

二是农村新型社区规划设计水平有待进一步提高，要更加注重突出地方特色，提高建设标准。

三是村镇配套基础设施建设严重滞后。

随着村镇建设的提速，相应的配套基础设施建设得不到有效投入。

主要由于资金筹集渠道比较单一，办法不多，制约了村镇规划建设的顺利推进。

（四）房地产市场尚面临诸多困难

房地产行业作为我县的支柱产业，其发展水平对县域经济发展有明显影响。

虽然从上半年房地产开工面积、完成投资、销售套数、销售金额都有较大增长，但仍然存在许多困难：

1、开发企业商业店铺销售难。

受经济增长下行压力和商业业态不景气的影响，我县商业店铺库存量较大，库存面积7.6万平方米，商业用房供大于求，商业人气不旺，销售价格较高，造成商铺销售难。

2、政府卖地难。

近两年，我县县城用于商品房开发项目的国有土地成功交易较少，制约了我县房地产业持续健康发展，也必将影响我县各项经济事业发展。

3、开发企业资金压力大。

目前，我县房地产开发企业有25家，三级开发企业8家，我县房地产开发企业个数偏多但企业规模偏小，自有资本金不多。

开发资金主要依赖银行和融资，随时有断链可能。

4、维稳压力较大。

随着我县购房户维权意识的增强，由工程质量、物业服务管理、规划不合理、违章搭建、开发商资金链等问题引发的上访不断，给我县社会稳定带来压力。

（五）城市统筹管理水平仍有待提高

随着建设工程而产生的建筑垃圾，但由于缺乏有效管理，建筑垃圾乱堆、乱倒的现象比较严重。

一是没有对建筑垃圾进行动态监测统计并掌握土方回填利用信息，未能统筹利用好建筑垃圾作为土方回填；另一方面，建筑垃圾未经任何处置就被运到郊外或农村，采用露天堆放或填埋的方式进行处理，耗费了大量的征用土地费，垃圾清运等建设费用。

（六）土地供应保障能力不足

补充耕地后备资源严重匮乏，补充耕地难度大。

目前剩余的后备资源大部分为零星地块，开发难度大，投资成本高，有的还涉及生态环境等因素不可以开发利用。

用地指标紧缺，向上争取难度逐年加大。

征地拆迁进展不快，重点项目用地得不到保障等等，都严重制约县域经济的发展。

同时，因农民传统观念束缚，农村旧房权属问题得不到根本解决，空心村改造推进缓慢，同时也造成了农民建房需求与建设用地不足的矛盾愈加严重。

（七）重点工程项目推进整体较慢

1、城东高铁新区广场和道路网架项目

（1）高铁新区的站房建设需由南昌昌九公司招标后统一设计、建设，目前站房设计方案招标工作正在进行，待站房具体位置再明确后确定川琴东路中心线。

（2）川琴路东路下穿京九铁路的涵洞口位置不明确，需与南昌铁路局沟通确定具体位置。

2、滨江大道南延工程

（1）沂江河南段土地征收工作仍未完成；

（2）二六三与自来水公司分别有3处和1处取水泵影响景观带的建设，尚未拆迁。

3、城市风情街建设项目

（1）文家集体土地10.17亩的征收工作进展缓慢，该土地已卖给了林帮蒋，金川镇、国土局多次同他谈判交涉，对方不同意政府提出的征收方案，提出补交出让金，要求自己开发；

（2）小南门村不同意按风情街的规划设计来建设本村的自用地，要求和菜园村、塔下李家村一样按栋房规划建设本村自用地，建设局、金川镇多次上门交涉谈判未有进展；

（3）川南西路69号张文昌房屋的征收，属滨江大道建设征收房屋，目前已全部走完强拆法律程序，正在做说服工作；塔下李家村李文峰、李小强、李贱根仔附属房的征收未完成。

三、下一步工作措施

（一）、高标准做好规划编制　

完成高铁新区、滨江大道南延段等区域控规，以及昌吉赣城际高铁新干站及站前广场、高铁新区道路网架等重点项目修建性详规，完善住宅小区服务用房规划布点，为城市扩容确定基调。

抓紧开展县城停车场选址、规划设计等工作，今年着重建设一批停车场，并逐步打开单位大院，改造成公共停车场。

（二）、积极推动房地产市场发展　　

1、全面提升小区品位。

我县的商品住宅小区规模较小，配套设施不完善，小区整体规划设计水平较低，加上施工质量问题，造成小区品质偏低，不利于小区的物业后续管理。

建议提升小区的规划设计水平，加强小区的建设监管，在新建小区大力推广“一卡通”系统。

同时适时引进国家一、二级物业服务企业进驻我县，形成物业管理市场竞争机制，全面提升小区物业服务水平。

2、努力消化商品房库存。

积极调研房地产市场存在的问题和风险，进一步拟定并出台促进房地产持续健康发展和政府回购商品房相关政策。

同时力争年内出台进一步鼓励农民进城购房相关奖励政策，尽最大力量消化库存，为企业和政府减压。

3、加大保障房建设力度。

进一步加大公租房建设力度，全面推进城市棚户区改造，积极探索以购代建及货币化安置政策，努力解决中低收入家庭住房困难。

（三）创新工作机制，破解城市建设发展难题

1、全力破解土地瓶颈。

多渠道挖掘建设用地指标，充分利用低丘缓坡、省级重大项目调度、“增减挂”政策等办法，积极向上争取省级预留用地指标。

采取大力开展建设用地复垦，推进村庄复垦等办法收储土地，增加城镇建设用地量；加大企业圈地整治，收回闲置土地，提高土地利用率；对城区内的项目建设，应成立征地、拆迁联合小组，统一推进各项目的征地和拆迁的尽快解决。

进一步提高项目用地供应保障能力。

2、积极搭建融资平台。

要建立健全多元化城市投融资机制，充分利用县城投公司等六大融资平台，整合乡镇闲置资产注入县级平台，做大规模，力争全年新增融资10亿元。

当前要尽快安排一些土地资产注入公司，全力以赴做好农发行新型城镇化建设项目和长江证券发行城投债的融资工作。

3、精心搞好土地经营。

坚持“先做环境后卖地，合理确定基准地价，让土地实现“投入、经营、增值、再投入”滚动式发展。

顺应当前土地市场新形势，精心运作好成熟土地，盘活城市土地资产，增加土地收益。

（四）加快市政公用基础设施建设，增强城市综合承载力。

加快推进城东湿地公园、新中医院、湄湘河休闲广场等重点项目建设，启动滨江大道南延、高铁新区广场和道路网架建设，开工建设城市风情街、城南农贸市场，完成东山郊野公园建设。

完善街头绿化小品、小游园和停车场，加强县城东西走向规划道路红线控制，逐步打通县城东西向支路，适时启动主街主道地下综合管廊建设，增强城市配套功能。

（五）、高强度推进，加快城乡统筹发展

不断完善城乡发展一体化体制机制，统筹推进小城镇、镇村联动和美丽乡村建设，着力在城乡规划、产业布局、重点项目、基础设施、生态建设、公共服务、社会管理等方面取得新突破。

1、加快小城镇建设。

按照突出特色、完善功能发展思路，加大资金投入，逐步推进重点小城镇和特色集镇建设，抓好金川镇、大洋洲镇两个全省百强中心镇建设，继续实施金川、界埠、大洋洲、溧江“产城融合、城乡一体”示范区建设，打造一批特色强镇。

2、推进美丽乡村建设。

创新镇村联动工作思路，充分调动广大农民的积极性和主动性，农村要按照“保留好乡村风貌、传承好农耕文化、保护好青山绿水”的思路，推动美丽乡村建设提档升级，重点抓好7个中心村及47个新农村点建设，加强七琴燥石等传统文化村落保护，打造一批特色生态旅游乡村。

3、全力抓好重点项目建设

城东高铁新区广场和道路网架项目：

需待站房的初步规划设计完善及川琴路东段下穿京九铁路的涵洞口位置确定后再进行相应做高铁新区设计调整。

具体时间安排如下：

（1）站房设计完善及下穿涵洞位置确定后，1个月内完成施工图的设计招标工作；

（2）力争在3个月内完成施工图的设计及预算和财政评审工作；

（3）力争年底确定PPP施工单位。

滨江大道南延工程：

（1）施工图设计及概算修改完成后，7月底送财政评审中心评审，同时制定施工和监理招标方案；

（2）8月下旬开始招投标；

（3）为确保今后施工顺利进行，应抓紧进行征地工作，争取在开工前（9月中旬）完成征地工作。

城市风情街建设项目：

（1）协助金川镇、国土局、征收办对项目内未征收的土地和房屋进行征收和拆除；

（2）同国土局、公共资源交易中心密切配合，尽快拿出项目土地的挂牌方案，尽早将项目土地进行网上挂牌。

　城建组

　　　2016年7月7日