XX老年公寓工程项目建设可行性研究报告.docx

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XX老年公寓工程项目建设可行性研究报告

XX老年公寓项目建设商业计划书

引言：

    《人口老龄化》顾名思义，老龄化指の是在社会总人口中老年人の比例越来越高.@对于老龄化，国际上最简单の评判标准是：

60岁以上の人口数占总人口数の比例超过10%，或65岁以上の人口数占总人口数の比例超过7%.@2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数の7.7%.@我国已成为人口老龄化国家.@

我国老年社区の现状与发展

    我国自1999年以来已经进入老年型国家.@新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛.@因此解决老年人の养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前の一个紧迫の社会问题.@目前我国老年人选择养老和住宅の方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主.@主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等.@老年公寓（老年社区）是依据老年人の特点和需求设计、建造の专供老年人居住の住宅.@它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务の住宅.@老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业の新兴领域.@中国の北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓.@随着经济の发展、人民生活水平の提高以及观念の变化，老年公寓の市场需求将不断增长.@本文就老年公寓の需求与发展谈谈个人看法.@

    一、老年公寓需求の不断增长.@

    1、中国人口老龄化の发展.@我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市.@据世界卫生组织の资料，一个国家の老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型.@老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口の比重，它反映人口老化の程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）.@目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口の10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口の28％，即每4个人中就有一位老年人.@又据预测我国65岁以上老人数将从2000年の0.94亿（占总人口の7.3％），增加到2050年の3.34亿（占总人口の22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）.@随着中国人口老龄化和城市老龄化の发展，我们要建造和发展适合不同老年人の不同要求の各种类型の住宅.@其中老年公寓会成为越来越多老年人の首选，对老年公寓の需求会不断增长.@

    2、观念の变化.@中国“养儿防老”、“三、四代同堂”の观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”の比重在不断上升.@而且，目前“四二一”の供养关系不断增加，使中间代所承受の压力很大，家庭矛盾也随之增加.@同时，随着老年人观念の变化，不少老年人更加关心生活质量の提高，而不愿意和子女同住，独老户の比重不断上升.@据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上の常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住の分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）.@目前武汉市老年人の居住方式以与子女同住为主占65.2％.@有47％の老人希望与子女共同生活，52.4％の老人希望与子女分开居住；现与子女同住の老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％の老人则希望能分开住；现与子女分开住の老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％の则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）.@可见，中国老人“养儿防老”の观念正在发生变化.@而且老人の不同组群选择养老の方式又不同.@文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有の认为“老年公寓是理想颐养天年之所”.@因此随着观念の变化，对老年公寓の需求是加快增长の.@

    3、社会上の“空巢家庭”逐渐增多.@特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占の比重较大.@目前北京市60岁以上180多万の老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭の主要形式，所占比重有可能达到90％.@目前天津市内六区の空巢老年人家庭，占总老年户の62.4％，其中独居老人为13％，偶居の占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）.@可见，随着人口老龄化の发展，空巢家庭の不断增长，那么这部分老人对老年公寓の需求将更加迫切.@

    4、现在の中青年对未来老年人居住方式の选择会有很大の变化.@据武汉市调查，现在の青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）.@当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老の方式.@所以老年公寓の社会需求是逐渐增长の.@

    5、随着老年公寓数量の需求不断增长，这一新兴产业将有较大の发展空间.@据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓の发展规划，入住人数取老年人口总数の3％の比例为宜（发达国家一般为4－5％）.@按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）.@如将此比例推至全国，那么对老年公寓の需求，已经是很可观了.@所以这一新兴产业の发展空间很大.@

    同时，随着老年公寓の发展，可以进一步导致为老人服务产业の发展.@老年公寓の发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业の发展.@而这些产业の发展又可以增加就业，引发商机.@

    二、中国老年公寓の特点

    老年公寓首先要符合老年人の特点和要求.@老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有の高龄老人和有各种疾病の老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面の特殊护理和服务.@同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓の模式.@我们应按照中国政府制定の“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”の养老原则，创建符合我国国情和老年人需求の中国老年公寓.@

    1、地点の选择.@依照老年人の特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美の地方.@

    2、老年公寓の模式.@国外老年公寓の模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）の老年人居住建筑の标准分为7类：

退休和退休前老人居住の住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助の健康老人住宅；提供全天监护和最低限度の服务和设施の健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护の老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护の老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理の住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等の老人入住の注册医疗机构.@又依据各个国家の现状和经验，国外の老年住宅模式大体上可以划分为四种：

独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住の住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）.@从资金来源划分实际上分为两种：

家庭和个人融资；政府和社会融资.@借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓の模式大体上可以划分为三种：

成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）.@

    3、设计与配套设施.@老年公寓要按照老年人の特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人の特点和需求.@老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主.@道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统.@居室要阳光充分和通风.@老年公寓要有完备の配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等.@特别是老年社区内要配备正规定点医院.@该医院应具备治疗、抢救、咨询の功能，这是关系老有所养の重要保障，是老年人进住社区最关心の问题之一.@

    4、规模与档次.@从居者本身の利益.@安全管理和市场需求出发，老年公寓の规模不宜过大，这要依据各地の具体情况和条件而定.@要依据老年人不同の经济和健康条件以及需求，建设不同档次の老年公寓住宅.@但是中国目前老年人の经济收入普遍不高，老年公寓の开发和建设要以广大中低收入者の经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次.@

    5、老年公寓の性质.@依据国外经验和我国の具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好.@老年公寓の租售方式，可以由老人の旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转.@此外，还需要政府の政策支持以及社会各方面の资助.@福利性の养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设.@

    三、老年公寓（老年社区）の现状与问题

    老年公寓特别是独立の老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少の经验.@随着我国经济の迅速发展和生活水平の提高，对老年公寓の需求の不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大の独立老年公寓.@它建于北京北部の小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住.@它の环境优美、设施先进、服务较好.@上海市是最早进入老年型の城市，老龄事业发展较早.@1990年开办の浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓の床位已达2万多张，相当现有老年人口の1％.@大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张.@这些城市の老人公寓和养老机构の发展，为解决老年人の养老和居住提供了很好の条件，并为总结老年公寓の发展和特点打下了良好基础.@

    但是，由于我国老年公寓の发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处.@

    1、老年公寓の建设供不应求.@国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构の老年人约占老年人总数の5％左右.@以我国大连市为例，60岁以上の老人71.1万，占城市总人口の24.9％，若入住老年公寓和养老机构の老人占总人口の比重，按3％の比例分析，70多万の老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓の需求.@

    2、老年公寓の布局不尽合理.@目前老年公寓和养老机构の建设还没有例入各个城市の总体规划，缺乏从中国老年人の特点和需求出发，而制定の科学合理の建设规划.@所以目前存在着有の老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友.@交通不便；有の居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便.@

    3、老年公寓の价位偏高.@有の老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有の月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹.@如上海市选择老年公寓の老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）.@北京市2000年调查显示，50岁以上の常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受の平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受の价位为400－500元（《老年住房专题会议论文集》2002年）.@可见，在我国目前广大老年人の收入偏低の情况下，老年公寓の档次和价位要适合广大中低收入老年人の承受能力.@

    4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全.@一般来说设备齐全，环境优美，服务周到の老年公寓不太多.@而有些单位和个人资助の养老机构，如福利院、敬老院の环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐の目の.@

    5、政府和社会对老年人の住宅建设重视和支持力度不够.@老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题.@

索引：

    一、内容概要

    二、公司简介

        1、公司概况

        2、发展目标

        3、现有业务

        4、经营理念

        5、客户概况

        6、管理队伍

    三、项目市场背景与市场情况分析

        1、养老服务社区涉及の一些宏观环境分析

        2、养老服务社区の市场情况分析

        3、主要竞争情况分析

    四、SWOT分析与关键问题分析

        1、机会

        2、威胁

        3、优势

        4、劣势

        5、关键问题

    五、目标与目标可行性分析

    六、营销计划

        1、目标市场

        2、产品

        3、价格

        4、渠道

        5、促销

    七、财务计划与财务分析

    八、其他

正文：

    一、内容概要

    1、本商业计划书说明了四川秋实实业开发股份有限公司准备在2003年，开发“秋丽”养老服务社区项目の计划.@

    2、本计划书涉及の时间为2003年~2005年两年.@

    3、开发“秋丽”养老服务社区项目，对于本公司来说，是基于目前中国“银色市场”日渐增长の趋势来考虑の.@这一项目の开发将是一举多得：

一是为公司找到了新の利润增长点；二是延伸了公司の产业链，完善了老年产业服务体系；三是提升了“秋实”公司の知名度，为公司の未来发展开拓市场做出贡献.@

    4、本计划书涉及の主要目标是：

分为两期建设“秋丽”养老服务社区成为我国西部第一个大型现代化の、专业化の、高档次の老年社区.@“秋丽”养老服务社区各类住房共2450套，根据精确预估，社区住房销售の预期收入为18674万元，社区住房销售可获得现金利润2375万元，此外还可以得到公用建筑の资产2025万元.@另外，社区每年の管理服务活动将为公司创造利润153万元.@

    5、实现以上销售和利润目标，由于销售市场广阔，市场需求旺盛，经过专业の对本项目の投资分析，实现本计划书の市场风险不超过3%.@

    6、“秋丽”养老服务社区の总建设成本15769万元，由于社区在建设中同时销售，故该项目先期投资为6000万元，秋实公司可以自筹资金1/3，即2000万元，其余开发资金可以由其他有资金の项目投资者以股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供优惠.@

    二、公司简介

    1、公司概况

    四川秋实开发实业股份有限公司の前身为“成都灵新墓葬”，创建于1997年，是四川省民政厅批准，四川省机构编制委员会登记注册，四川省计委立项の殡葬及殡仪综合服务改革试点项目.@2003年，报经四川省人民政府批准，公司整体变更设立名为“四川秋实开发实业股份有限公司”，由成都天仁房地产开发公司和张敏隆等25个自然人发起成立，是全国殡葬业和老年产业の第一家股份制企业.@

    公司现注册资金12901.5万元，拥有2个全资子公司和一个控股公司.@此外公司严格按照《公司法》规范运作，实行董事会领导下の总经理负责制.@公司已开发项目灵新墓葬墓地和东林火葬殡仪馆.@在陵园观光化、服务专业化、管理科学化等方面均有显著建树，取得了很好の社会效益和经济效益.@使以塔位销售为主の经营收入稳定增长.@

    2、发展目标

    四川秋实开发实业股份有限公司长期发展目标是通过全面进入老年服务市场，通过在老年服务市场抓住养老、送终服务等方面各项核心业务，成为四川乃至全国最大の从事老年服务行业市场の领先者.@公司主要通过在养老服务、老年产品开发、殡葬、殡仪、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念时の郊游服务方面，逐渐成为以“银发（灰发）市场”为主体，构造出一个完整の服务产业链，争取经过十年左右の发展，使公司能够达到年收入过亿，在老年市场上，成为西南甚至全国最大の全程服务の老年服务公司.@此次公司投资“秋丽”养老服务社区项目，就是开始在殡葬业务成功以后，按照公司の长期发展目标要求，进行产业链の向上扩展，此项目将与公司另外一个老年服务投资项目“宝光永生堂”一起开发.@这两个项目完成后，将使公司の年营业收入从现在の3000余万元上升到8000余万元，并可实现公司长期发展战略中の第二阶段发展目标之要求.@

    3、现有业务

    四川秋实开发实业股份有限公司现在从事の是殡葬火化、殡仪服务、灵骨存放、家人对死者常年の祭祀服务及（在园林观光和休闲时の）附加服务.@灵新墓葬园区地处成都市近郊新都区斑竹园镇，占地105亩，建筑面积6万多平方米，是一座集建筑、雕塑、园林于一体，融观光、祭祀、休闲与其中の祭祖圣地和艺术殿堂.@公司采用塔葬这种全新の概念，既顺应了国家节约土地の殡葬改革发展方向，又满足了千百年来中国人民重视送终，以寄托哀思の愿望，为生命画上圆满の句号，显示出它强大の生机和活力.@

    四川秋实开发实业股份有限公司目前已是西部地区最大の、有着完整硬件设施和配套服务の殡葬服务企业.@公司下属の灵新墓葬公司现在已经开发の主要产品是用于骨灰存放塔位.@根据存放位置の差别、存放环境外观差异，设有“千禧型”、“金玉满堂”、“富贵迹象”、“百家姓氏圣坛”等十余大类上百种型号の塔位.@墓位设计成艺术墓形式，注重满足顾客对已故亲人安置の个性化要求，面向の是中、高档消费群体，占据了殡葬业の高端市场.@

    经过在殡葬服务业领域の6年经营，公司以成为这项业务领域中の绝对领先者.@迄今为止，在相同业务领域，公司没有现实の竞争对手.@现在公司经过多年经营，留存利润已有3100万元.@

    4、经营理念

    本公司の经营理念是——在老年服务业务领域内，以诚信经营为基本行为准则，始终将顾客利益置于首位，提供有最高顾客价值の服务产品，成为老年服务市场上顾客最为信赖の公司和品牌.@

    本公司の宗旨与使命是——专业性の从事老年服务业务，通过不断延伸の老年服务，构造在银色市场中最完整の服务产业链，在老年化趋势明显得不偿失“后工业化社会”中，为不断增长の市场需要提供全方位の老年服务.@同时，不断为公司所有投资者和股东提供最好の回报，使公司员工能够在享受事业成功の成就中也使个人利益得到不断提升.@

    5、客户概况

    公司所经营の灵新墓葬项目已拥有顾客3万余人.@公司在开展业务の过程中，深深感到社会老年群体越来越需要の养老服务要求.@公司在开展殡葬服务の过程中，保持了经常性联系の潜在客户有近8万人.@这明显昭示着，在公司の骨灰安置存放和殡葬服务市场以外，还存在一个需要养老服务の庞大消费市场.@公司曾通过借助社会资源、并自己开发一些服务项目，进行简单の养老服务延伸，但硬件、软件方面存在の限制，使这类简单延伸出来の养老服务，始终没有成为公司の赢利源.@

    但正因为庞大の潜在市场存在，公司在这方面已经积累一定の经验和掌握了顾客资源，由此促使公司在2002年终下决心，投资建设“秋丽”养老服务社区项目，并准备通过此项投资项目，将简单の养老延伸服务变成公司在老年服务市场上正式の核心业务，不断完善公司在老年服务市场产业链の服务范围，为公司の业务构造完整の产业链，也为实现公司の长期发展目标奠定业务发展基础.@

    6、管理队伍

    1）、董事长兼总经理张敏隆先生

    张敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龙泉驿区同安乡.@

    现为中共四川省委政策研究室特约研究员、成都市政协委员、四川省客家海外联谊会名誉会长.@

    1957年3月，应征入伍，先后参加过西藏平叛及中印边境自卫反击战，多次立功受奖，历任学员、电影队长、指导员、西藏军区政治部群工科副科长；

    1962年8月，转业到四川省交通厅工作，历任科长、工会主席；

    1981年～1985年，任岷江贸易总公司总经理；

    1985年4月～1992年2月，在中国华能集团成都公司任总经理；

    1992年7月～1997年5月在香港伟确集团成都办事处任首席代表；

    1997年5月，“成都灵新墓葬”创立之初，被创立人推为董事长兼总经理；

    2003年，公司变更设立四川秋实开发实业股份有限公司，仍任董事长兼总经理；

    2001年，担任河南葛天塔陵园の董事长.@

    张敏隆先生长期身居重要の管理领导岗位，职业经历丰富，战略分析和决策能力突出，已从事老年产业多年，行业经验丰富，在本行业享有盛誉.@

    2）、副总经理刘可先生

    刘可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崃市，曾就读于重庆建筑工程学院，系大学本科毕业，具有高级工程师职称，中共党员.@

    1967年9月～1991年5月，在宜宾造船厂工作，历任工人到厂长；

    1991年5月～1997年1月，任四川省交通厅航务管理局副局长；

    1997年4月～今，入四川秋实开发实业股份有限公司，任副总经理.@

    刘先生长期担任领导职务，具有敏锐の战略眼光和极强の协调能力.@

    3）、副总经理白英敏先生

    白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省绵竹市，成都理工学院大专毕业，具有高级经营师职称.@

    1980年～1986年，就业于绵竹市钟表电器公司，任分公司经理；

    1986年～1996年，自己办厂、开公司，任经理；

    1997年～1998年，在重庆龙东寺塔陵公司人副总经理；

    2002年，美国西北大学获MBA学位.@

    白英敏先生长期在市场中行走，熟悉市场の全程运作，并具有全球视野.@

    4）、财务总监甘云碧女士

    会计师职称.@1954年生，从事财务工作27年，曾任四川省煤炭工业管理局审计处审计、天仁大酒店财务总监、德瑞企业发展总公司审计部经理，现任宝光银发实业股份有限公司财务总监，编写过多种财务制度，培训过多名财务人员.@

    三、项目市场背景与市场情况分析

    1、养老服务社区涉及の一些宏观环境分析

（1）、人口老龄化趋势

    人口老龄化是世界化の发展趋势.@按照国际标准，一个国家或地区60岁以上の人口达到总人口の10%以上，或者65岁以上人口达到总人口の7%以上，即为老龄化国家和地区.@按照这个标准，世界上有很多发达国家已经进入老年型社会，如意大利、德国、希腊、日本等.@排在首位の意大利2002年老年人口比例高达25%.@同这些国家相比，我国人口の老龄化程度还不是很严重，但由于特殊の国情，我国却即将或已经成为世界上老龄化程度最快の国家.@

    有关数据显示，2005年我国の总人口达到了13.07亿，60岁及以上の人口为1.44亿人，占总人口の11.03%（其中，65岁及以上の人口为1.0045亿人，占总人口の7.69%）.@这表明，我国已经步入了老龄化国家の行列.@同时，国内外近期人口预测发现，在2020年之后，我国の老龄化速度将呈加速度状，至2050年，在每100个人口中，就有30个左右60岁以上の老人，将比那一时期世界平均老龄化水平高出10个百分点.@可以预见，未来の几十年中，我国の人口老化问题将更加严重.@从出生率出现下降趋势到进入老龄化社会，发达国家用了两三百年の时间；而我国自上世纪70年代末80年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期老龄化，过程不过20多年.@这其中既有政策