房产商黄怒波曝地产业利润达200不难.docx

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房产商黄怒波曝地产业利润达200不难

房产商黄怒波曝地产业利润达200%不难

在刚刚结束的达沃斯论坛上，身为房地产商的黄怒波以“房价这么高肯定不正常”、“房地产业利润率最高可达200%”的放言而语惊四座。

在商人眼里，他是商人黄怒波；在诗人眼里，他是诗人骆英。

如此身份重叠，让黄怒波成为一个与众不同的房地产商、诗人、富豪以及慈善家。

在刚刚结束的达沃斯论坛上，身为房地产商的黄怒波以“房价这么高肯定不正常”、“房地产业利润率最高可达200%”的放言而语惊四座。

9月16日，达沃斯归来的黄怒波，坐在记者面前，坦诚而热烈。

这个高大的西北汉子，时而商人，时而诗人，脸上总是流露出真实的笑容。

而让黄怒波感到真实的，是他不再遥远的海岛梦。

“大连有意让我去开发个海岛，这让我很高兴。

我在全国都找海岛呢。

”作为中坤集团董事长的黄怒波说。

海岛上的商业地产

“大连刚刚在9月初通过了海岛项目。

在达沃斯论坛上，一位副市长一看到我的背景就对我说：

你来开发个海岛如何？

海岛开发有许多问题，但迟早要开发的。

我们想拿到一个海岛，做成一个范例。

”

在黄怒波的商业地产王国里，缺少的正是这一块——度假海岛。

这个面向高端度假人群的海岛是这样谋划的：

人们可以钓鱼、潜水、发呆，“我们也可能做游艇”。

这种大规模开发会不会破坏海岛的生态平衡？

黄怒波把目光投向了非洲坦桑尼亚，这里的乞力马扎罗山是非洲最高峰。

乞力马扎罗山被他征服了的同时，这里的自然保护区也征服了他。

“它也有很多五星级酒店。

你从外面看不到。

它是在‘石头’里开的。

车要拐进去很难，得从‘石头缝’里进去。

”

此外，“污水不能排到海里，起码中水处理达到二级水质。

电力应该自己解决，比如太阳能、风能等，尽量不要用汽油这些东西。

建筑要搭成像礁石一样”。

刚刚成为美国大自然保护协会中国区理事的黄怒波，希望通过海岛的开发对自然保护做一个尝试。

语言圈住了中国企业家

在黄怒波看来，达沃斯论坛上关于中国经济的判断是异常乐观的，认为中国是世界经济的一个新领军者。

而达沃斯论坛对参会的企业家来说象征意义大于实际意义。

“由于全世界的企业精英都相聚在一起，去参加是一种身份的象征，同时这也是个交际的机会。

”

“我们的语言把我们限制住了，如果我们能够和世界其他企业家沟通，那一定是很有意思的。

”与会的中国企业家由于语言不通，“只能在中国企业家专场自己和自己玩”。

此外，分论坛上的头脑风暴也让黄怒波感到有点收获。

比如服务业的批量化，“无袋经济”等。

“无袋经济”指的是进商场消费不一定出来就得提着购物袋，空着手也可以，这就是我们提倡的“体验式消费”。

从另一个方面看，这表示中国人购物的比重越来越低，“因为现在的物质和过去不一样了。

这些观点对我们的思想就有很大的启发”。

但是，“对这种大会不能抱太大的期望，它不是个EMBA课。

”黄怒波说。

达沃斯论坛需要改变

黄怒波说，明年就未必再去参加达沃斯论坛。

“一是语言问题。

二是达沃斯论坛举办这么多届了，也确实面临改革问题。

金融危机来了，整个世界的经济形势都变了，经济结构也在变，那么这个论坛也得变”。

“应该更高效一些，交流性更强一些，主题更鲜明一些，更集中一些。

”黄怒波说。

此外，西方的会议文化和中国的会议文化存在冲突。

“中国的大多数企业家习惯了老师讲课我提问，不习惯这样开放的做议题，这是两种文化的冲突。

在这个问题上，应该是中国的企业家去适应西方的达沃斯论坛，不是让它适应我们，因为是我们要参与全球竞争。

我们不能老抱紧我们的文化，我们必须习惯于穿西装，习惯于用刀叉。

不能说别人不会用筷子我们就不会用刀叉。

因为这是全球化的共同的规则。

比如说我们现在学的企业管理理论，这就是全球化的成果。

我们模仿学习的都是美国的，原来也是日本的。

全球化规则下竞争就是这样的，全球一个标准”。

做善的企业

与中国大多数企业家不同的还有黄怒波的财富观。

“要做善的企业，不做恶的企业。

恶的企业只要竞争，但做到一定程度的时候，一定要做善的，这样才能把财富还给社会。

”

诗人的气质影响了黄怒波的财富观。

“在西方培养一个福布斯富豪要100年或者50年以上。

中国才10年就出来这么多。

”

“第一感谢中国经济，我们是获取红利最大的一批人；第二要感谢社会，因为很多的廉价劳动力在支撑你，我所有的员工与美国比工资都很低，这些低成本支撑了我们企业的竞争力；另外，中国经济发展初期的不完善，给了这一代民企成长空间，在西方这是不可能的。

尤其在欧洲，你做不到的。

所以，这一代企业家要认识到财富是怎么来的。

”

2009年，黄怒波以5年捐赠额30270万元位列胡润慈善榜第九。

他对《中国经济周刊》说，中坤未来要做一个慈善型企业。

“我们要警觉，要财富干什么。

后一代人怎么看我们这一代的企业家，我们要留下一个什么样的社会形象。

我想应该是善良的，与社会共享的，我们要把财富还给社会。

”

房价太贵是饮鸩止渴

四五年前，黄怒波从住宅地产退出，转向旅游度假地产。

当时中国房地产市场的过热，让黄怒波感到危险的时候迟早要到来。

对于地王频出，黄怒波说：

“房价太贵只能饮鸩止渴，也对不起消费者。

”

“楼面价都那么高了，它一定要有利润空间。

那它价格就一定上涨。

地价和房价有直接联系。

另外，逐利是企业的本能。

国企2万元拿到一块地，那它要做高档的，成本得1万元，加上税费什么的，那肯定要卖到4万元才合适。

住宅有个特性，有10%到20%的配套设施是不能卖的，比如停车场、配电房。

如果土地稀缺性很强，价高者得，那就不能再卖低，肯定往上走。

这就是市场行为。

”

黄怒波希望房价能够理性，“不理性就会集体走向死亡。

”

“但要是十家房地产商都卖到两万，那我绝不可能卖到一万五。

毕竟我还是在市场上的企业。

”黄怒波说。

对于今年下半年的房产市场，黄怒波觉得会相对混乱。

“政府不会让一个又一个的‘地王’出来而坐视不管，一定会出手。

”如果中国的宏观经济形势稳定，房地产市场调控就会尽早到来，“今年下半年到明年上半年对中国的房地产市场来说是一个洗礼的阶段、是一个重新出发的阶段。

市场越来越规范，是上一个台阶的阶段。

”

“我觉得买房要越快越好，中国的城市化现在还比较低，国家投入4万亿来带动城市化建设，城市的规模还是会不断地扩大，城市的房价只能稳中有升，短时间之内是不会下降的，尤其是北京、上海这样的一线城市。

”现在六环刚刚开通，“据说四五年就会容纳不下刚刚兴起的社区。

如果有能力，越早买房越好。

”

尽管黄怒波很看重商人的身份，但是诗人的情怀一直伴随其身。

他说，接下来打算写一首长诗。

“如果不做商人，就会流浪，找个海岛写东西。

”黄怒波说。

而对于酷爱登山的黄怒波来说，山永远在那里。

11月，南美洲的阿空加瓜雪山，这个南美洲的最高峰，是他的下一站。

知名开发商回应4大疑问:

房价这么高肯定不正常

“房价这么高肯定不正常”——开发商黄怒波回应房地产市场四大疑问

金融危机还未远去，北京、上海的房价就已大幅回升。

这种高房价是否合理？

房地产行业是否存在惊人的暴利？

如何才能让高房价回归正常水平？

房地产质量事故频发原因何在……

面对谜一般的房地产行业，不少人都在寻求这些问题的答案。

众说纷纭，莫衷一是。

带着这些问题，记者采访了来大连参加夏季达沃斯年会的北京中坤投资集团董事长黄怒波。

这位曾经梦想成为流浪诗人的地产商对社会普遍存在的这些疑问做了正面回应。

房价为何居高不下？

“房价这么高肯定不正常，当前北京、上海等地房价已经远远超出一般人的购买力。

”黄怒波说，“现在有人动不动说京、沪房价要与东京、纽约看齐，但我们毕竟是发展中国家，老百姓的收入还很低。

”

那么，北京等大城市房价为何能居高不下？

黄怒波解释说，一是社会上存在通胀预期，不少人想购买资产保值增值；二是因为流动性过剩，企业尤其是国企手里“不差钱”；三是实体经济不景气，制造业缺乏投资机会；四是一些大企业，包括部分央企，没有发挥好的带头作用，纷纷高价拿地，为房地产市场推波助澜。

虽然高房价不是正常现象，但黄怒波不敢断言房价会不会下跌。

“中国地域差别太大，北京、上海很发达，对地产的投资性、投机性需求也比较多，房价高有它的理由。

”黄怒波说。

从市场供求关系看，既然需求很大，那我们就应该增加商品供给。

“但问题是中国又是个缺地的国家，为保证中国粮食安全，18亿亩耕地的红线不能动。

所以，迅速膨胀的城市人口和城市空间与必须死守的耕地红线之间的矛盾，就给了城市房价以想象空间。

”黄怒波据此认为，从长期看，城市房价依然会呈上升趋势。

房地产业是不是暴利行业？

对于高房价下的行业暴利，消费者早有烦言。

但是，却很少有开发商愿意承认其中存在暴利。

对于这个问题，黄怒波同样很坦率地答复说：

“房地产业当然是个暴利行业，如果没有暴利，为什么各类企业都来搞房地产？

哪个地方羊最多，那个地方的草一定最好，这是很简单的市场规则。

”

房地产业的利润究竟有多高呢？

黄怒波说：

“这得看你怎么计算。

房地产业现在普遍实行预售制，比如，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他可以通过预售来解决。

如果以项目结束时总的投资额来计算，利润率可能有15%到20%；但如果以自有资金计算，利润率可能高达100%到200%。

”

“如果房地产市场下行或者政策变动，开发商也要承担很大的风险。

”黄怒波补充说，“由于最近几年房价长期处于上升期，所以风险没有暴露出来。

”

如何让房价回归正常水平？

高房价已成为北京、上海中低收入阶层“生命中不能承受之重”。

黄怒波认为，如果任由高房价持续，会影响社会的和谐稳定；政府有责任采取措施解决中低收入者的住房难问题。

黄怒波认为，要解决高房价问题，地方政府就应严格按照中央有关规定，对开发商的囤地行为进行严厉查处。

虽然根据国土资源部的规定，囤地满1年的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年的，可以无偿收回土地使用权，但是，这一规定在现实中形同具文。

“这主要是因为地方的‘卖地财政’政策使地方政府和开发商的利益具有一致性。

”黄怒波解释说。

查处囤地可以避免土地闲置，而要提高土地利用效率，黄怒波认为，这还需要政府规划部门改变观念，鼓励发展高容积率建筑。

“中国人多地少，城市空间有限，我们必须向空间发展。

但是现在一些大城市的规划部门不但不鼓励发展高层建筑，还限制高容积率，这显然不合乎国情。

”黄怒波说，“以北京为例，为了保护核心区的城区面貌，二环以内可以限高，但三环以外就应该鼓励发展高层建筑，限制盖低层住宅。

”

为抑制房地产市场上的投资和投机需求，黄怒波建议尽快开征物业税。

“为避免加重低收入者的负担，可以只对第二套房开征物业税。

同时，不同的房子应该有不同的税率，价格高的多缴税，这样比较公平。

”黄怒波说。

房地产建筑质量是否普遍存在问题？

今年6月，上海市莲花河畔景苑小区一幢在建的13层楼房突然整体倒塌。

继上海“楼脆脆”之后，成都市校园春天小区出现“楼歪歪”——两栋楼靠在一起成20度夹角；北京西三旗瑞旗家园出现“豆渣墙”……这一系列事件引发了社会上对楼房质量的普遍关注。

是不是开发商对住房质量普遍不太重视呢？

对此，黄怒波说：

“这几年房地产市场发展越来越完善，开发商也度过了赤手空拳学习的阶段，我感觉绝大多数开发商对质量还是抓得挺紧的，相关部门的监控也很严密。

总体看，我认为房子是越盖越好了，也越来越节能环保。

一般来说，形成品牌的房地产企业盖的房子都没问题。

”

但是，质量事故还是时有发生。

黄怒波认为，楼盘质量出问题，往往是由于两种原因：

一是一些不知名的小企业通过各种关系拿到地，但由于技术力量有限，施工过程中出了问题；比如上海那个“楼脆脆”，楼倒了，但是结构没坏，说明建筑本身没有问题，但他们对地基的处理没做好。

还有一种情况，就是一些处于相对垄断地位的大国企，他们拿到项目和钱，自己根本不盖楼，转包好多道，最后质量失控了。

这两种情况背后往往都有腐败行为。

“现在因为很多制度都不完善，所以存在暴利空间，存在种种不太合理的现象。

随着社会的进步，中国房地产业迟早要步入游戏规则更清晰、更规范的时代。

真正想把企业做大的人，也应该欢迎清晰、严格的游戏规则。

”黄怒波说。