无锡商业项目调研报告.docx
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无锡商业项目调研报告
无锡商业项目报告
2011-11．
第一章无锡概况
一、地理位置
二、经济发展
三、城市规划
第2章房地产市场概况
一、房地产市场状况
二、房产市场环境特点概
析
无锡概
一、地理位
“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲的江苏省南部，沪宁铁
和沪宁高速公路中段。
东距上12公里；西距南18公里；
抱太湖，北依长江，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭大运河
中穿过；太湖风景优雅秀丽，是我国著名的十大旅游城市之一
二、经济发
无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。
我
民族工业的发源地之一，从古至今无锡工业经济就非常强劲，如
也是一座现代化工业城市，全国十大工业城市之一，素有“小上海
之称。
是长三国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基
和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心
201年无GD总576亿，杭594亿，与浙江省省
城市杭州差不多了
三、城市规
无地理面4787.6平方公人637.2万。
下
县市
七区：
崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、新区、惠山区、
锡山区
两市：
江阴市、宜兴市
下辖的江阴市和宜兴市两个县级市的经济实力均列全国百强
县（市）前十分别位居第一、第九位。
江阴的华西村被誉为“天
下第一村”。
第2章房地产市场概况
一、房地产市场概况
1、无锡住宅市场状况
（1）、北塘区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面
积
价格
蔚蓝观邸
北塘区
住宅
．万135
79--150
9000
梧桐水岸
北塘区
住宅
万30
14283--
（拆98000
优惠）
欧风新天
地
北塘区
住宅、商业
万80
118--181
9500
世茂首府
北塘区
住宅、商业
万100
88--266
10000--11000
富城湾
北塘区
住宅
万110
115-143
6900
凤凰城
北塘区
住宅、商业
万36
以上160
（现11000房）
润泽蒙特
里湾
北塘区
住宅
\
未公开
未公开
（2）、惠山区
项目名称
区域产品规划规模主力面
积
价格
阳光100
万住宅惠山区120200
（带8000
装修）
华夏泉绅
万住宅惠山区98--15028
7000
奥林匹克
花园
万住宅惠山区115-34628.4
7400
天力正和
花园
栋住宅惠山区89-1384
7500
复地公园城邦
万住宅惠山区89-13330
7500
（
天力百好
锦园
惠山区
住宅
万10
80-220
7000--7500
融创亚美
利加
惠山区
住宅
万5
310-330
6800
华府庄园
惠山区
别墅
万70
255-500
9000-10000
绿地世纪
城
惠山区
住宅
万78
193-294
6500
金都家园
惠山区
写字楼
万42
99-117
7500
百大春城
惠山区
住宅
万60
17780-
8000
3）、新区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面
积
价格
新城尚东
区
新区
住宅
万36
63--134
8300
美新玫瑰
大道
新区
住宅
万20
98-146
8000
花半里
新区
住宅
万30
99-201
8500
融桥观邸
新区
住宅
万35
110-270
10000-
11000
第一国际
新区
住宅
万75
68-140
6500
花样年花
郡
中邦城市
（、锡山区4）
项目名称
东方天郡
中在诺卡小
镇
逸湖半岛
和泽佳苑
春江花园
豪景东苑
紫金新城
区5（）湖、滨
新区
住宅
万24.6
89--130
8000
新区
住宅
万55
78-116
7300
区域产品规划规模
主力面积
价格
万住宅锡山区70
137--266
8000-9000
万住宅锡山区34
12993--
7200
万住宅锡山区33
89-97
8000
万住宅锡山区8
-14686
6200
万住宅锡山区21
119-123
8200
万住宅锡山区17
14088-
6600
住宅锡山区\
-150124
5500
项目名称区域产品规划
规模
主力面
积
价格
住宅溪岸观邸滨湖区
万32
88-138
12500
住宅观山名筑滨湖区
万80
-88275
7600
太湖国际
滨湖区
住宅
万110
72-89
11000
华润悦府
滨湖区
住宅
万28
221174-
22000
龙湖滟澜山
滨湖区
住宅
\
-255215
8200
万科金域蓝湾
滨湖区
住宅
万38
-204196
22000
万科·信成道
滨湖区
住宅
15
-172135
14000
6）（、南长区
项目名称
恒威中央领地
常发清扬御
庭
金科世界城
鼎牌五爱人家
天元世家
时代上城
（7）、崇安区
区域产品规划规模主力面积价格
万住宅南长区1300099-13318
万住宅南长区126-1421100020
万住宅南长区145-2591700047
万住宅南长区1200089-14110
占地住宅南长区160-2801600014万
万住宅南长区950085-141103
、无锡商业地产状况写字楼篇】项目概况：
积
务写字楼群。
其中一期占地有．
项目名称2
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
金科观天下
崇安区
住宅
万31
90-145
10000
香榭一品
崇安区
住宅
万9
-10887
13000
常工城尚城
崇安区
住宅
万10
143171-
13000
广益名品城二期
崇安区
商住两用
万10
7438-
85000
金科·新大陆
【
崇安区
住宅
\
-97125
8000
御墅花园
崇安区
住宅
\
125-258
11000
爱家·金河
湾
崇安区
住宅
万30
-8981
12500
（1）、联东U谷-无锡总部商务园
该项目位于北塘区凤宾路与广石路，占地面积850亩，建筑面
120万平方米，共分三期开发。
建成后将是无锡最大最集中的商83亩，总建筑面积12万平方米，规划栋独栋办公楼。
18办公楼，LOFT层16栋1层写字楼，24栋1
经营业态：
写字楼、住宅、商业综合体（10万平方米）、公寓、酒店、会
展中心等。
销售面积：
LOFT：
45-130平方米
写字楼：
85-1500平方米
独栋：
1200-4300平方米
得房率：
71%
销售价格：
写字楼：
均价9200元
独栋写字楼：
13000-15000
营销方式：
无包租
客户来源：
本地外地均有，有一定层面的投资客和一定规模的公司自用。
现场状况：
现场就一个销售人员，极为冷清。
销售人员主要诉求：
（1）、开发公司实力：
专业做写字楼开发，现在全国成功的开发了
诸多项目。
（2）、现有知名公司进驻：
如XX、中铁等。
、市场需求旺盛，众多商家等着入驻。
）3（、府重点扶持
【商业综合体篇
、金太湖国际
项目概况
该项目总建筑面6万平方米，在无锡商业项目规模中屈手
数的。
其地理位置优越，位于青石路上，紧临地铁站出口，属北
区商业中心，同时也属无锡中心商业圈内。
项目规划有商业街、
际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中MAL、写字楼
住宅等众多业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居
等众多功能于一体。
现一期已开业，沃尔玛、肯德基等知名主力
的进驻，给项目带来了良好的形象面和人气
经营业态
楼百货楼餐饮、娱
销售面积
面积范围10平方
主力面积23平主
得房率145238
销售价格
1万
2万
万左右楼价格面积分割大，总价高43营销方式
包年：
每8，年一次性在购房总款中扣除
现场状况
现场销售人人，来人量极少，感觉处于尾盘阶段。
销售
员对于无锡了解模糊。
主要诉求地段和大的主力店进驻
优势
、地段较好，处于北塘区老的商业中心青石路上，延伸下去
是老市中心商业圈
、一期成功开业，主力店沃尔玛、肯德基都已进驻
、人气较旺
、青石路上商家入驻较多，因为青石路靠北大街段拆迁，对
该项目来说是一次很好机会
劣势
、档次不高：
该项目主营主要就是餐饮、其他的只是附加罢了
、年限太久200年拿的地块
、竞争太激烈：
周边每一块商业都很强、很多，而且对面欧
新天地也有综合体
、一期相对沿街的生意好一些，其他的均一般
、五洲国际广（．
项目概况：
该项目位于梅村锡义路与新友路交汇处，在梅村来说比较中心
的一个位置。
项目总建筑面积约20万平方米，共分两期开发，其中
一期商业，二期住宅。
商业部份分为百货、电影院、餐饮、休闲娱
乐为一体的商业综合体。
一、二楼商铺共计600间左右。
经营业态：
1F：
品牌时尚区：
黄金珠宝、品牌服饰、化妆品、时尚女装、
家电、运动休闲、精品男装、特色餐饮。
2F：
时尚潮流区：
母婴用品、潮流服饰、家电、精品内衣、中
式餐饮。
3F：
电影院、休闲娱乐、运动健身、西餐咖啡
销售面积：
面积范围：
13—312平方米
主力面积：
20-30平方米
销售价格：
1F：
35000-48000
2F：
24000
营销方式：
委拖经营15年，前3年固定回报，第一年6%、第二年7%、第
三年8%，一次性在总价中扣除。
后继根据市场行情1：
9分成。
销售情况：
左右。
60%月份开盘，销售率在4年2011现场状况
、来人量较多
、售楼部不大，但整体气氛较好
优势
、五洲在无锡有一定的知名度。
其一项目较多，其二五洲五
机电市场和哥伦布经营尚好
、两家大的主力店八佰伴、星美国际影院已进驻
、梅村经济强镇，企业千余家，上1家之多，周5万
口的消费需求，定位准确
、地理位置较好，相对梅村属中心地带
、在梅村来说，规模较大，可形成人口集中消费
、广告宣传力度大
、政府支持
劣势
、区域有限，镇的经济再好也是一个镇，况且梅村距离老的
中心和新区商业中心都很近
、价格过高
、五洲虽然在无锡知名度较高，但同时也是他的劣势所在，
为在所以项目中没有一个是做得非常成功的
、明发商业广（．
项目概况：
该项目位于惠山大道与北环路交汇处。
占地面积22万平方米,
建筑面积过50万平方米，整个广场由“购物天堂、居家世界、娱乐
生活、欢乐海洋、舒适如家”五大主题区组成，涵盖百货主力店、
游乐娱乐广场、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、大型超市
及星级酒店等多项内容，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、
旅游、游乐、酒店式办公于一体大型城市综合体。
经营业态：
百货\超市\建材\家具\餐饮\娱乐等.
销售面积：
主力面积为50平米
销售价格：
负一楼和一楼均价为25000-30000元/平左右（扣24%后）
二楼价格在13000-14000元/平（扣24%后）
三楼均价10000元/平（扣24%后）
营销方式：
1、包租5年：
第一年8%、第二年8%、第三年8%前三年一次性
在总价中扣除，后2年按合同价8%计算。
2、VIP卡可享优先选铺和98折的优惠。
3、每周末选购并签约付款更可额外优惠一个点。
现场状况：
没人来销售人
优势
、在该项目的周边区域以及惠山区都没有这种大的商业综合体
如果招商、运营专业性强的话，应该是不错的
、在项目的规划设计上做得比较独特和超前
、开发商上市公司实力雄厚
、现在苏宁电器、戴斯酒店、金逸影城意向驻进市场，上海
做招商会
劣势
、开发商没有开发商业的开发经验，项目在规划阶段没有确
好主力店，造成现在大的主力店很难进驻，因为建筑的不符合
、建筑消防过不了，所以一直未能交房开业
、周边的配套没有建立起来，人气不足
、工程质量太差市场口碑不好，住宅部份对明发公司骂声一片
、开发公司虽然有实力但不专业，南京也有明发商业广场，
锡的项目基本上是复制性的
、新区哥伦
项目概况
平2000项目位于太湖大道与长江北路交汇处，总占地面积
米，总建筑面积约100000平方米，是一座定位为“亚洲生活中心”，
集商业、办公、酒店式公寓为一体的开放街区式购物中心。
项目西
接万科商街，北联欧尚超市。
项目规划有金逸影城，八佰伴城市超
市、洲际酒店、日韩美食，国际时尚街等。
作为广益哥伦布广场的
升级版，新区哥伦布广场倾情打造以亚洲风情为主题的休闲体验式
商业广场，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、旅游于一体的商业
综合体。
经营业态：
1F：
百货、超市
2F：
服装
3F：
童装、亲子乐园、餐饮
销售面积：
主力面积:
30-60平方米
销售价格：
1F:
60000-80000元
2F:
50000元
3F:
30000元
营销方式：
1\委托15年:
前3年21%一次性扣除,后继根据市场行情而定.
2\交5万抵10万（每套）
销售情况：
现在暂未开盘，下个月月底开盘，现在排卡阶段，据销售人员讲，排卡量30多张，但实际情况没有那么多，排卡并不是太
想，估计20张左右吧
现场状况
销售人1
销售人员主要诉求点
、地
、老的哥伦
优
、地理位置好，位于老城区长江北路上。
周边人气旺盛，有
么多的人气在，作为商业综合体来说，不会差到哪里去的
、老的哥伦布现在整体生意还不错，家乐福超市进驻在那里
有老哥伦布作支撑
、五洲开发的，在无锡知名度较高
劣
、价格实在太高
【专业市场篇
、无锡电子数码
项目概况
无锡电子数码城位于学前东路与广南路交汇处，占4.7万
米，总建筑面积1万平米。
项目分为一2层的酒店式公寓
多套商铺200层）的商业中心。
层地层（地共计．
经营业态：
-1F：
主营五金电气，包括五金工具、建筑五金、装饰五金、民
用五金、品牌家电、水暖器材等。
-2F：
停车场，共计1000多个车位。
1F：
主营手机通讯，包括联通、移动等手机运营商。
2F：
主营品牌电脑、网络线材、监控、电脑维修、游戏等。
3F：
主营品牌数码、电子元器件、通讯电子设备、汽车电子配
件等。
4F：
主营餐饮、休闲娱乐：
量贩式KTV、国际影院、电玩城等。
销售面积：
主力面积：
15-35平主米。
得房率：
60%。
1F-3F.
销售价格：
1F：
45000元＼平方米
2F：
35000元＼平方米
3F:
暂时不销售,价格暂定
营销方式：
1、10年委托经营:
前2年固定回报,每年8%一次性在总房款中
扣除,后8年根据市场行情面定.
2、VIP卡可享受每天增值100元。
销售情况：
张左400排卡数量预计在.月份左右开盘10预计,现为排卡阶段
现场状况
、现场销售人6-销售人员专业性不
、现场气氛几乎没人上
、销售人员主诉
）地
）电子行业发展迅速，百脑汇、梦之岛均是成功之作
）众多品牌商家已进现就4000-500家商家有意
括地下负一楼的苏国美均在洽谈中
、优
1地地段是该项目最大的优
2对面是华东市一个成熟的市场可形成一定的带动
3项目运用与成都赛格数码通信管理有限公司合作做支
1、劣势
、项目工程进度非常慢，资金方面存在问题
、开发公司之前开发过皮革城、轻纺城等项目，口牌较差
、业态定位不清造成后继招商经营困难
、面对无锡数码两大市场百脑汇与梦之岛无一优势可
、五洲国际电子
项目概况：
该项目位于新区金城东路与纺城大道交汇处。
是整个五洲工业
博览城三期，电子城共计50000平方米，总套数1670套。
经营业态：
1F:
五金机电、工业电器、电动工具
2F：
电子元气件
3F：
安防监控
4F：
物联网基础产品、应用产品
销售面积：
面积范围：
12—28平方米
主力面积：
20平方米
销售价格：
1F：
16000
2F：
11000
3F：
8000
4F：
6000
营销方式：
委托经营10年,前3年25%（第一年8%第二年8%第三年9%）一次
性在总房款中扣除,第四年开始,根据市场行情1:
9分成。
排卡2000元开盘时享受9.9优惠。
销售情况：
预计400-500张左右。
现场状况销售人7-
来人量不多
销售人员主诉求
、总价低
、一期经营状况良好是基础
、无锡电子元气件市场不多，只有一个老的市场，地理位置
好，但是停车不方便，所以很多老市场里的经营户到项目定购了
、招商城要拆迁，所以大多经营户都过来了
优势
、面积小、总价低、单价相对其他几个商业项目来说低一点
客户群体较为广范
、五洲在无锡有一定的知名度
、广告多，基本上大街小巷高速都有项目的广告
、一期二期已经开业，并且项目超大，给客户的感觉很强
劣势
一期二期生意并不是太好
、中国包装礼品
项目概况
该项目位于锡山区东亭北路无锡皮革城东南角，和皮革城是
来套120万平方米。
商铺共2一个开发商。
整体项目
经营业态：
1F：
印刷包装、红木家具、根雕
2F：
木雕、保健礼品、文化工艺品
销售面积：
1F：
主力面积38平方米
2F：
主力面积28平方米
销售价格：
1F：
34000元
2F：
23000元
营销方式：
包租3年：
第一年7%、第二年7%、第二年8%，共计22%一次性
在总价中扣除。
销售情况：
9月25日开盘，之前定好在雷迪森酒店举行开盘选房的，但临
时取消了。
开盘放在销售部现场，当天来人量400组客户左右，但
选房效果很差，当天销售在10-20套之间，人多气氛差。
客户来源：
主要以外地为主。
有上海、福建、台州、衢州等分销代理商在
做。
现场状况：
25号开盘，但现场非常冷清。
人7-8销售人员主诉求
长三角最大的包装礼品市场
先招商后销售：
现在很多福建、温州的商家都进驻市场了
优势
、皮革城已经开业，不管生意的好环，体量有那么大能够开
来，已经很不错了，在他们的规划中皮革城属于一期项目，二期
纺织城，包装礼品城是三期
劣势
、皮革城、轻纺城虽然都开出来了，但口碑并不是很好，所
本地几乎没有人去
公司专业性不够，从开盘当天的情况来看，客户很多，
销售人员都在那里站在等，等客户找上他们
、华东家艺中
项目概况
华东家艺中心位于锡沪路，总建筑面15049㎡，其中商业
6322㎡，办公部4340㎡。
商铺170来套
经营业态
1F家艺饰
2F床上用品、工艺
窗帘、墙纸、餐3F:
销售面积：
面积范围：
20—50平方米
主力面积：
30平方米
销售价格：
1F:
50000元
2F:
25000元
3F:
15000元
营销方式：
1\委托15年:
前三年24%一次性扣除,后继根据市场行情而定.
2\金卡
升级会员 