学校物业管理方案.docx

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学校物业管理方案

学校物管服务

方

案

文

件

有限公司（单位公章）

日期：

2018年05月08日

企业介绍及相关资质.............................................................4

企业介绍.....................................................................4

【公司管理架构】.............................................................6

（一）校园物业综合管理处.......................................................8

管理处主任工作标准：

...........................................................8

管理人员工作标准：

.............................................................8

1、协助管理处主任完成校园物业管理的各种工作任务和考核；.........................8

2、完成学校和管理处主任交办的其他任务。

........................................8

专职司机工作标准：

.............................................................8

（二）学生公寓管理.............................................................8

标准：

........................................................................8

（三）安全消防秩序管理.........................................................8

标准：

........................................................................9

（四）机电设备运行管理.........................................................9

标准：

........................................................................9

（五）校园卫生保洁服务........................................................10

标准：

.......................................................................10

二、管理方式和工作计划........................................................11

一）校园物业综合管理处......................................................11

二）学生公寓管理............................................................11

三）安全消防秩序管理........................................................11

四）机电设备运行管理........................................................12

五）校园卫生保洁服务........................................................13

三、人员配备及员工培训........................................................14

拟配备人员数量..............................................................15

四、制度和档案的建立与管理....................................................16

一、行政办公管理制度..........................................................16

第一条：

办公室工作职责范围..................................................16

二、员工守则.................................................................16

三、财务管理制度..............................................................17

四、业务管理制度..............................................................17

四、设备维修管理制度..........................................................18

五、学生公寓管理..............................................................20

六、安全消防秩序管理..........................................................21

一）消防安全................................................................21

二）保安职责................................................................21

七、公共设施维护养护..........................................................23

八、校园卫生保洁服务..........................................................26

一）教学区..................................................................26

二）生活区...................................................................27

三）行政楼及附属区...........................................................28

四）公共场所及道路...........................................................30

九、绿化养护服务管理..........................................................31

十、服务质量保障承诺..........................................................34

企业介绍及相关资质

企业介绍

成立以来公司业务发展迅速，发展成为我市一流的物业管理服务企业。

树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。

物业的追求——让城市因我们更加文明，让社会因我们更加和谐，让社区因我们更加温馨，让物业因我们更有价值。

总结管理工作的经验与教训并结合当前形势与我们面临的任务，肩负起时代责任和社会使命，为客户提供更高价值的服务体验，超越平凡，不断创新。

立足于xx市，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支专业的骨干队伍。

同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。

为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。

“以人为本，真诚服务”更体现了我们---真挚追求。

公司办公环境

【公司管理架构】

公司董事会

↓

总经理

↓

副总经理↓

↓↓↓↓↓↓↓↓

各保环境工程区安办公人力资源市场财务科室科科管理中主心管理中心任管理中心

↓

↓

↓

工程维护公共事务部部↓保安部环境管理部

↓↓↓↓↓﹢主管﹢﹢主管→↓主管主管

↓↓↓↓

公共事务处↓↓维护员理员

组长班长

↓↓

清绿化员+队员洁员

营业执照

（一）校园物业综合管理处

管理处主任工作标准：

1、负责校园物业管理的全面工作,带领全体人员完成学校交给的工作任务和考核指标；

2、根据职责范围组织制定各项规章制度和工作计划,做好总结及有关报表工作,处理校园物业常规性的事务；

3、安排员工认真做好校园内的公共卫生工作和课室卫生以及课室物业管理工作；

4、积极协助有关部门做好工作范围内的安全防范工作；

5、负责全体员工政治,文化学习和职业道德建设,教育员工积极工作,认真完成各项任务,为教学,科研和师生员工提供良好的学习,工作,生活环境；

6、经常深入工作现场、检查员工任务完成情况和制度执行情况,并根据规定实施奖罚；

7、完成学校交办的其他任务。

管理人员工作标准：

1、协助管理处主任完成校园物业管理的各种工作任务和考核；

2、完成学校和管理处主任交办的其他任务。

专职司机工作标准：

1、学校办公用车专职司机，受学校和物业公司管理考核。

2、认真履行工作职责，同时，服从学校临时工作安排。

确保用车行驶安全，保证车辆正常运转和处于良好状态。

（二）学生公寓管理

建立并完善学生公寓各项管理制度，服从学校临时工作安排。

标准：

1、对入住公寓的学生进行作息时间管理、内务管理、会客管理及水电定额管理等；

2、负责学生公寓内外的保卫、公共卫生清扫工作，确保学生公寓安全、卫生、文明；

3、协助学校相关管理部门处理好学生在公寓里的行为管理，思想政治等工作。

（三）安全消防秩序管理

1、建立并完善校区秩序维护员、消防和秩序各项管理制度，切实维护学校与师生的人身和财产安全；校区秩序维护员6人。

2、校区秩序维护员人员任职条件：

以高中文化程度（含职高）为主体，受过专门的校区秩序维护员业务培训，退伍军人为佳；

3、秩序维护员中须有一名持有建筑消防员职业资格证。

标准：

1、认真履行工作职责，遵守学校各种规章制度，服从学校临时工作安排。

2、校区主、次出入口24小时站岗值勤；

3、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，确保校园安全，维持校园秩序，维护校园稳定；

4、对进出校区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；校区主要道路及停车场交通标志齐全；

5、对进出校园人员实行登记管理，严格执行《中小学校园安全管理办法》；

6、各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，事发时及时报告学校和有关部门，并采取相应措施；

7、消防设施设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通；

8、对突发事件有应急预案，完善责任制；

9、依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、科研、生活秩序；

10、全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，对校园校区秩序维护员服务满意率在95%以上。

（四）机电设备运行管理

1、建立并完善机电设备运行管理制度；负责机电设备设施（包括配电房、水泵房、电梯、消防设备设施等）的运行管理和应急维修；

2、技术工作人员的任职资格：

持有与所就职的岗位相应的技术资格证书，3年以上从业资历；

3、机电技术人员须持有电工证，特种设备作业人员证须其中一人具备。

标准：

1、对机电设施设备进行日常管理和维修养护；

2、建立机电设施设备档案，设施设备的运行、检查、维保记录齐全；

3、设施设备标识齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；

4、对机电设施设备定期组织检查，做好巡查记录，需要维修或大中修的，及时向学校提出报告与建议，根椐学校的决定，组织维修；

5、载人电梯运行正常；

6、设备房保持安全、整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象；

7、容易危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

8、保证历次考试各项设施设备运行正常；

9、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。

（五）校园卫生保洁服务

建立并完善校园保洁服务管理制度；卫生保洁服务负责对校区的教学大楼、校道等环境清洁而进行的日常管理工作。

标准：

1、设置垃圾桶，桶内生活垃圾每天清运一次，并摆放整齐，外观干净；

2、校区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗，共用部位玻璃每周清洁，路灯、楼道灯每季清洁1次，及时消除区内主要道路积水；

3、区内公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；

4、二次供水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；

5、根椐校园的实际情况定期进行消毒和灭虫除害；

6、完成迎宾、迎检、迎新的突击性卫生清扫清运工作。

二、管理方式和工作计划

为更好地应对日趋激烈的市场竞争，进一步规范各项物业管理行为，不断提高物业管理水平，总结十几年来管理工作的经验与教训并结合学校情况做以下管理方式和计划：

一）校园物业综合管理处

1、负责校园物业管理的全面工作,带领全体人员完成学校交给的工作任务和考核指标；

2、根据职责范围组织制定各项规章制度和工作计划,做好总结及有关报表工作,处理校园物业常规性的事务；

3、安排员工认真做好校园内的公共卫生工作和课室卫生以及课室物业管理工作；

4、积极协助有关部门做好工作范围内的安全防范工作；

5、负责全体员工政治,文化学习和职业道德建设,教育员工积极工作,认真完成各项任务,为教学,科研和师生员工提供良好的学习,工作,生活环境；

6、经常深入工作现场、检查员工任务完成情况和制度执行情况,并根据规定实施奖罚；

7、完成学校交办的其他任务。

8、协助管理处主任完成校园物业管理的各种工作任务和考核；

9、完成学校和管理处主任交办的其他任务。

二）学生公寓管理

1、对入住公寓的学生进行作息时间管理、内务管理、会客管理及水电定额管理等；

2、负责学生公寓内外的保卫、公共卫生清扫工作，确保学生公寓安全、卫生、文明；

3、协助学校相关管理部门处理好学生在公寓里的行为管理，思想政治等工作。

三）安全消防秩序管理

1、建立并完善校区秩序维护员、消防和秩序各项管理制度，切实维护学校与师生的人身和财产安全；校区秩序维护员6人。

2、校区秩序维护员人员任职条件：

以高中文化程度（含职高）为主体，受过专门的校区秩序维护员业务培训，退伍军人为佳；

3、秩序维护员中须有一名持有建筑消防员职业资格证。

4、认真履行工作职责，遵守学校各种规章制度，服从学校临时工作安排。

5、校区主、次出入口24小时站岗值勤；

6、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，确保校园安全，维持校

园秩序，维护校园稳定；

7、对进出校区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；校区主要道路及停车场交通标志齐全；

8、对进出校园人员实行登记管理，严格执行《中小学校园安全管理办法》；

9、各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，事发时及时报告学校和有关部门，并采取相应措施；

10、消防设施设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通；

11、对突发事件有应急预案，完善责任制；

12、依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、科研、生活秩序；

13、全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，对校园校区秩序维护员服务满意率在95%以上。

四）机电设备运行管理

1、建立并完善机电设备运行管理制度；负责机电设备设施（包括配电房、水泵房、电梯、消防设备设施等）的运行管理和应急维修；

2、技术工作人员的任职资格：

持有与所就职的岗位相应的技术资格证书，3年以上从业资历；

3、机电技术人员须持有电工证，特种设备作业人员证须其中一人具备。

4、对机电设施设备进行日常管理和维修养护；

5、建立机电设施设备档案，设施设备的运行、检查、维保记录齐全；

6、设施设备标识齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；

7、对机电设施设备定期组织检查，做好巡查记录，需要维修或大中修的，及时向学校提出报告与建议，根椐学校的决定，组织维修；

8、载人电梯运行正常；

9、设备房保持安全、整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象；

10、容易危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

11、保证历次考试各项设施设备运行正常；

12、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合

格率100%，一般性故障排除不过夜。

五）校园卫生保洁服务

建立并完善校园保洁服务管理制度；卫生保洁服务负责对校区的教学大楼、校道等环境清洁而进行的日常管理工作。

1、设置垃圾桶，桶内生活垃圾每天清运一次，并摆放整齐，外观干净；

2、校区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗，共用部位玻璃每周清洁，路灯、楼道灯每季清洁1次，及时消除区内主要道路积水；

3、区内公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；

4、二次供水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；

5、根椐校园的实际情况定期进行消毒和灭虫除害；

6、完成迎宾、迎检、迎新的突击性卫生清扫清运工作。

三、人员配备及员工培训

为切实提高员工业务水平与工作能力，适应形势对物业管理工作各项要求，根据实际需要，把员工培训工作落到实处。

制订全面的培训计划，公司将根据政府相关部门要求及工作需要，每年年末制订次年的员工培训计划，并以文件形式下发各部门，明确题目、规定时间，指定专人，务求落实。

培训覆盖所有员工，包括管理人员、维修人员、财务人员、保安人员、保洁人员以及专题消防安全培训演练等项目。

培训次数确保各类人员每年应不少于一次，若因实际工作需要可适当增加次数及范围。

拟配备人员数量

序部姓资历、培

全国物业物业管理企业经

驾驶执B人物业综合管理物业管理企业部门经理、管理中级会计

物业管理企业部门经理、管理

物业管理企业部门经理、管理

物业管理企业部门经理、管理学生公寓管理人物业管理企业部门经理、管理

物业管理企业部门经理、管理

全国物业物业管理企业经电工作业、电梯安全管1电梯安全管人机电设备运行管理1

电气工程1

建（构）筑物消防1

建（构）筑物消防1

1人安全消防秩序管理1

1

1

1

222

2校园卫生保洁服务人2

22

27景观设计师28人）1校园绿化服务（

四、制度和档案的建立与管理

一、行政办公管理制度

行政办公管理制度是企业进行高效运作的有力保障。

因此，规范行政办公管理，对提高管理水平具有现实意义。

第一条：

办公室工作职责范围

1、统筹公司对外事务，应对各类检查，及时提供相关资料，协调统一对外口径；应循常规渠道咨询了解具体情况，冷静应对，切忌盲目，妥善处理。

2、负责公司各类证照年审工作。

3、负责公司人事及工会等各有关工作。

4、负责组织安排重大节假日人员值班并按规定核定值班人员各类补助及每月工资表送公司领导审批。

5、负责组织在重大节假日及年终消防安全检查工作并出具检查报告。

6、加强对电脑打字、复印、税控机、电子监控系统等管理。

7、加强对车辆、公用电话、电脑、办公用品的使用管理，力求节省，严禁浪费。

8、加强对公司公章印鉴管理，未经领导批准不得擅用公章，违者由责任人承担一切后果。

9、加强对内部常住员工管理及公共部位水电使用等实施有效监督，及时采取积极措施，维护公司利益；管理人员（含保安、保洁人员）不得携带家属留住由公司提供的公共住所。

10、负责办理并妥善保管公司各种证照、合同、会议记录、通知、通告、工作总结、图纸等具有参考价值的资料。

二、员工守则

1、遵纪守法。

学习并模范遵守国家的法律法规及公司的各项管理制度。

2、热爱集体。

关心公司的经营效益，树立“服务第一，住户至上”的宗旨。

3、听从指挥。

服从领导，听从安排，全面优质完成本职工作和领导交办的一切任务。

4、严守纪律。

不迟到，不早退，工作时间不串岗，不在禁烟区内吸烟，不私拿或损坏公物。

5、团结协助。

顾全大局、团结同志，不利于团结的话不说，不利于团结的事不做，要搞五湖四海，不搞小帮派。

6、注重仪表。

保持衣冠、头发整洁，打扮得体，注意形象。

7、尊重住户。

礼貌待人，严守公司机密及住户个人隐私，廉洁自律，不收小费，不谋私利，厉行节约，讲究卫生。

8、重视安全。

积极学习消防等各种安全防范知识及实际操作，一旦发生状况应按公司“消防预案”等规定实施抢险救灾。

同时，加强小区各方面安全防范工作。

三、财务管理制度

财务管理是企业的核心，财务状况是企业经营的晴雨表和调节器，为确保本公司业务有更好的发展，就必须建立完善高效的企业财务管理制度。

1、财务人员应具备国家规定的从业资格、凭证上岗”。

2、财务人员应认真贯彻执行