物业行业发展.docx

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物业行业发展

物

业

行

业

发

展

报

告

目录

1．物业行业的发展历程.....................3

2．物业行业六大发展变化.........................4

3．物业行业发展现状以及存在的特点和问题...........................5

4．应采取的对策........................................8

5．物业行业发展方向................................9

一、物业管理起源我国物业管理的发展历程

　　物业管理的发展实际上大致经历了三个发展阶段：

第一阶段：

从1981年3月深圳市国内首家物业公司成立，至1994年3月，以房管所向物业公司转型为主题的发展，是我国物业管理的起步、探索阶段，其特点是房管所式的管理。

第二阶段：

从1994年至1999年，这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。

其特点：

一是物业管理立法加快；二是物业管理队伍迅速壮大。

第三阶段：

1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设与发展的重要时期，其重要标志是《物业管理条例》的出台。

　　截止目前为止，据不完全统计数据，我国物业管理企业总数超过3万家，从业人员大约有300多万，城镇物业管理覆盖率已经高达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳已经达到70%甚至80%、90%。

而其物业管理类型也增多，涉及很多领域。

所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市中所占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。

二．物业行业六大发展变化

 从物业管理内容的开放看：

在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，物业管理纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值；

 从物业管理对相关产业的带动作用看：

物业服务产业链的拓展，带动了装饰维修、电子商务、物流配送、文化健康、居家养老等众多相关产业的发展，发挥出对扩大内需、拉动经济增长的积极作用；

 从物业管理在社会管理的作为看：

其在奥运、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪灾害、台风侵袭中作用的发挥，证明了物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，是重大活动和抢险救灾中一支可以动用的有生力量；

 从物业管理经营模式的转变看：

通过尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，正在成就一批走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商，由此改变着传统的物业服务运作模式；

 从物业管理在城市管理的地位看：

物业管理对公共秩序的维护，社区管理的参与，社会责任的担当，以及协助政府开展安全防范职能的发挥，使其成为城市管理不可或缺的组成部分。

 物业管理的全面推进和广泛覆盖，提高了城市管理水平，改善了人居和工作环境，对增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。

三．我国物业管理发展现状以及存在的特点和问题

1.起步晚、规模小，发展快

　　从1981年3月全国第一家物业管理公司在深圳成立。

至今全国已有各类物业管理企业2万余家，从业人员突破200万人。

目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。

2.物业管理发展不平衡现象突出

　　由于受市场经济发展水平、地区经济发展状况、居民收入水平、业主对物业管理认识、政府相关政策等因素的影响，我国目前物业管理发展不平衡程度较高。

南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市开展晚、发展慢。

3.物业管理企业运作规范化程度低，物业管理市场竞争相对无序化

　　由于我国目前有关物业管理的法规对物业管理企业的运行规定不明确，导致目前我国物业管理企业运作规范化程度较低，整个物业管理市场呈现相对无序化的竞争态势亟待规范。

4.业主与物业管理公司矛盾重重，争端频频发生

　　近年来物业管理纠纷案件频发，物管问题形成了消费者投诉的热点之一。

一边是业主抱怨物业服务公司以管理者自居，凌驾于业主之上，缺乏服务意识，服务质量达不到当初签订物业合同时的承诺。

另一边物业公司也喊冤叫屈，抱怨遗留问题多，业主处处刁难。

这些都给我国物业管理行业发展造成了很大的阻力。

5.物亚管理缺乏专业人才

　　目简我国的物业管理行业还是一种势动密集型行业。

从业人员素质不高，教育培训体系未能穗意。

职业化队伍尚未形成。

而物业管理是一门知识面广的新兴行业。

要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识，但由于我国物业管理起步较晚、定位不高，加之物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。

6．物业管理相关的法律法规有待健全

从北京市目前的现状来看，物业管理市场较为混乱，急待改善和规范。

规范物业管理市场，是一项“综合治理”行动，需要开发商、物业公司、消费者等诸多活动主体的共同进步以及立法的完善才能实现。

其中活动企业是主体，开发商和物业公司必须加强自律与规范经营，杜绝违规经营。

7．物业管理行业管理观念落后，缺乏有建设性的理论研究

　　目前，我国的物业管理理论发展相对滞后，物业管理理论体系尚未完全成形。

物业管理理论研究明显滞后于实践发展的状况，这已成为制约我国物业管理进一步发展的主要瓶颈。

长久以来，我国的物业管理行业被定位于处于起步阶段的“朝阳产业也是十分正常的。

在这样的思想观念的指导下，我国的物业管理活动往往是“重”，人们普遍认为起步阶段重在实践探索和业务开拓，因而出现这样那样的问题实践”而“轻理论”，甚至是在没有什么现成理论前提下就进行“大胆摸索”和“冒险试验”。

结果是，缺乏理论指导的物业管理实践出现很多矛盾和问题，影响了我国物业管理的持续发展。

近年，尽管有不少专家学者呼吁加强物业管理理论研究，但整个物业管理行业的理论研究意识依然欠缺，“重实践”而“轻理论”的形势没有得到根本的扭转。

四、应采取的对策

1、政府积极管理和引导，行业协会完全发挥协调作用

　政府作为重要的职能部门。

应采取措施加强管理和引导。

尤其是在新修订的《物业管理条例》之后，主要是应加大宣传力度，使业主对该条例有更多了解；二是尽快建立相关制度，完善物业管理法制体系。

另外，行业协会也应完全发挥其应有的协调作用，多办一些宣传和咨询活动，提高业主的自我管理意识，保障行业的健康有序发展。

2、提高业主的物管意识

　　许多业主物业知识缺乏，因此，行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合，提高业主的物管意识，使物业管理的发展得到社会的支持。

这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任，才能为企业创造了良好的经营环境。

3、提高业主的物管意识

　　许多业主物业知识缺乏，因此，行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合，提高业主的物管意识，使物业管理的发展得到社会的支持。

这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任，才能为企业创造了良好的经营环境。

4、完善市场竞争机制

　　目前，我国的物业管理行业的市场竞争机制还没有真正形成。

由于传统管理机制和观念的存在，使业主得不到对物业管理企业的选择权，物业管理企业也就缺乏提高服务质量的压力。

要想解决这一个问题，要想取得更高水准的优质的物业管理，需建立和完善招投标的竞争制度，创造公平竞争的市场环境，迫使各物业管理企业不断地提高自己，促进物业管理水平的整体提高和行业的良性发展。

5、专业化管理

　　物业管理的发展，依赖于物业管理的专业化，而物业管理的专业化又依赖于物业管理的市场化。

通过市场化，企业会由原来的小而全、大而全，变成有特色的专业公司。

通过专业公司专业人员的专业化服务，企业生产效率会提高，服务水平会提高，人员会随之精简，工资支出会节省、管理成本会下降，随之服务价格也会下降。

从根本上解决收费难的问题，并且增强了市场竞争力。

6、智能化、信息化管理

　　随着现代科技的迅猛发展，智能化、信息化管理已成为物业管理企业服务的一个核心竞争力量。

在沿海城市、大城市一些实力较强、有远见的物业公司已成熟运用信息化管理系统，将先进管理理念融入日常管理，全面提升企业管理水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。

因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

五.物业行业发展方向

随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。

可以预料，今后几年，法规政策的完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造相对宽松的外部环境；市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施，将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进；在重大活动、事件和抢险救灾中作用的发挥，以及对既有建筑节能减排等工作的开展，将凸显行业的社会责任和专业价值；向现代服务业的转型，将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升；商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。

面对新的机遇和挑战，要促进物业管理的又好又快发展，需要全体物业管理人付出加倍的努力，当前要重点抓好以下主要工作：

1、提升行业发展的法制化、规范化水平

要继续完善物业管理立法，对目前推行中困难较大的业主大会制度、专项维修资金的归集、管理和使用制度等进行专题研究，提出妥善解决的意见和措施，改变有法难依的局面。

同时，加大学习和宣传贯彻物业管理法律法规的力度规范物业管理各方主体行为，提升物业管理和服务的整体水平，提高业主满意度和行业社会公信力。

要整合政府主管部门、街道、社区的力量，加大对物业管理活动的监管及对业主组织的指导，及时化解矛盾和纠纷，建立物业服务企业与业主共生、共长、共赢的和谐氛围和正常秩序。

2、明确物业管理行业的责任边界

要为物业管理正本清源，摆正企业依据合同“管理物业、服务业主”的市场定位。

还物权给业主，还共同管理权给业主大会和业主委员会，还行政管理权给政府主管部门，摆脱一些企业多年来养成的对各类事务大包大揽的传统做法。

提倡物业管理的前期介入，严格执行项目承接查验制度，尽量把开发遗留问题解决在项目接管之前。

落实《物业管理条例》关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，改变行业代人受过的被动局面，并降低企业经营管理风险。

3、健全符合行业特征和市场规律的价格机制

当前，要坚定不移地推动物业管理市场化进程。

在引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念，规范物业服务企业收费行为的同时，抓紧研究和建立物业服务费随成本上涨而适当调价的价格调节机制。

要举行业之力，突破部分城市存在的政府指导价扩大化问题。

除了对保障房和老旧住宅区物业管理收费，通过科学测算经营成本制定合理的政府指导价外，其他的项目均应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，实行市场调节价，以切实改善行业生存状况，为物业管理可持续发展创造条件。

4、推动行业向现代服务业转型升级 

鼓励企业以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，从建立新的商业模式、服务方式和管理方法入手，挖掘和整合物业管理服务平台的商业价值，拓展服务范围，延伸服务链条，满足业主不断增长的各类服务需求  ；通过技术创新、制度创新和管理创新，提高物业管理的技术含量，重塑企业组织结构，实现流程再造，以改变传统的物业管理运作模式，为行业逐步摆脱劳动密集型现状，应对用工难和成本持续上涨，实现管理水平和经营绩效的跨越式发展，全面提升行业专业价值与企业综合竞争力和品牌影响力而努力。

5、提升从业人员整体素质，建立职业化管理队伍

要以适应行业转型升级，提高现代经营管理水平为核心，造就一批具有战略眼光、市场开拓精神、管理创新  能力和社会责任感的物业管理企业家；要通过完善物业管理师考试、注册、继续教育以及执业资格制度建设，培养一支职业涵养高、专业能力强、懂经营、善管理的物业管理职业经理人队伍；要打造一支具备IT业精英潜质，经过物业管理行业锤炼，掌握并了解物业服务实践和运营规律，能驾驭和推动行业IT服务平台建设的专业技术研发团队；要抓住正在推行的“物业管理项目经理岗位技能培训”和设施设备管理技术培训，培养一批

实操能力强的物业管理项目经理和物业承接查验与设施设备管理专业岗位技术人员队伍；要注重企业关键岗位和一线员工的技能培训，建立一支具有良好敬业精神，恪守职业道德，具备熟练专业技能的员工队伍；要鼓励大专院校和职业学校开设物业管理专业教育，推动“校企合作”、“联合办学”，培养符合行业需求的专业人才，加快推进人才职业化、市场化和专业化进程，以适应行业的快速发展。

6、树立标杆企业带动行业创新发展

为挖掘和总结业内具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业做大做强做优的经验，带动更多物业服务企业综合实力和市场竞争力的提高，这次中物协组织开展了物业服务企业数据收集工作，并以《企业发展情况报告》的形式，分析发布TOP200企业信息，旨在通过客观的数据分析，评价企业综合实力，反映企业发展态势，树立优秀企业典型。

这次入围的企业在服务质量提升，商业模式创新，社会责任承担，经营绩效改善等方面都走在行业的前列，形成了行业攻坚克难，创新发展的中坚力量。

但从数量看，TOP200企业仅占行业  

71000家企业的2.8‰，还有大批企业处在低水平运营和生存状况困境中。

进一步促进行业经营理念与服务水平的整体提高，带动更多物业服务企业综合实力和市场竞争力提高的工作，应提到推动行业进步的重要日程。

此外，推进企业的整合、改制、兼并和重组，引导企业在整合社会服务资源、企业自身资源、业行业发展主资源的同时，在整合行业资源上寻求突破，由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台，是当前需要关注和着手解决的重要问题。

综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，为了我国物业发展的美好明天，让我们齐心协力，共创未来。