市调报告6期.docx
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市调报告6期
房地产市场跟踪----
三亚大生活圈
销售部
2011.6
目录
一、本阶段三亚房地产市场信息
二、案例
1、三亚石溪墅
2、保亭那香山
3、陵水ALOHA清水湾
三、结论
1、设备设施装修标准对照表
2、价位对照表
前言：
此轮海南楼市调控政策下，多数开发商采取的是比较理性的低价入市，有市场口碑的开发商项目表示短时间内根本不考虑降价。
而三亚房价更是扑朔迷离，但是优质、高端楼盘始终不会被市场牵着鼻子走，无论涨跌都不会影响，引领市场潮流，做楼市的先行者，才是整个楼盘的目标所在。
一、三亚地区阶段性房地产市场信息
据中国指数研究院数据研发中心发布的数据显示，5.23-5.29监测的35个城市中，19城市楼市成交量上涨，9城市成交量涨幅在30%以上。
其中，三亚楼市一反前几周的“常态”，来了一个大逆转，呈现出量跌价涨的局面。
成交量环比下跌38.39%，位列全国第四；成交均价环比涨幅全国第一，为33.80%。
对此销售部针对性的列举出与我项目类同的石溪墅—亚龙湾度假别墅、那香山—山体度假别墅、ALOHA清水湾--海景度假别墅，三个项目分别做出详细分析。
二、案例
1．亚龙湾·石溪墅
（1）项目介绍
项目位于三亚亚龙湾旅游度假区，占地面积为99982平方米，建筑面积为39995.88平方米，是由121栋独栋别墅和264套观海公寓组成，依山望海，全园呈现泰式、巴厘岛式等东南亚田园风情。
项目名称
亚龙湾石溪墅
项目地址
三亚亚龙湾旅游度假区
开发商
海南轩盛房地产开发有限公司
投资商
海南轩盛房地产开发有限公司
景观设计
单位
贝尔高林
整合推广
公司
丹奇广告
室内设计
THKD
物业公司
三亚凯莱物业管理有限公司
总占地
面积
100000平米
总建筑
面积
40000平米
绿化率
60%
产权年限
70年
建筑风格
东南亚
建筑风格
容积率
0.4
总户数
公寓264套
别墅121套
开发周期
一期
物业类型
独栋别墅、
观海公寓
交房标准
精装修
主力户型面积
独栋别墅
160-400㎡
赠送部分
送泳池及
30㎡露台
开盘时间
2011-1-1
交房时间
2011-05
价位
别墅均价6万/㎡公寓均价4万/㎡
优惠活动
全款9.6折
物业费
公寓9.8元
别墅13.8元
主要客户来源
北京、江浙、上海极少数广东客户
物业管
理形式
酒店式管理
车位情况
共约260个地下车位，
溪水两边户型带有私家车库
项目特点
地处亚龙湾高端度假区，同时拥有
山、海、湖高尔夫全景的大型度假社区
项目配套
小区内部配套：
咖啡厅、中西餐厅、
商品部、泳池戏水池、会议室等各种配套实施
（2）价位分析
项目打造东南亚建筑风格围合式别墅，现已销售30%，价位在5.5万/平米-8万/平米之间，该项目是以景观位置的优劣为依据将价格分为三档，一档别墅位于贯穿整个项目山泉溪水周围，均价是7万元/平米；二档别墅景位于临近溪水边，均价是6万元/平米，三档别墅位于泳池边上，均价是5.5万元/平米。
价位分析图
记录时间
起价
价格描述
2011-6-20
别墅55000元/平方米
别墅5.5万-8万元/平米，全款9.6折
2011-5-27
别墅55000元/平方米
别墅5.5元-8万元/平米，全款9.6折
2011-4-22
别墅55000元/平方米
全款9.6折
2011-3-22
别墅55000元/平方米
全款9.6折
2011-3-14
别墅53000元/平方米
全款9.6折
2011-2-21
别墅53000元/平方米
全款9.6折
2011-1-24
别墅43000元/平方米
项目排号中，全款9.5折
（3）小结：
通过对项目跟踪，我们了解到，除了项目自身的规划外，项目拥有的自然资源和区域优势也是无可替代的如：
1）优越的位置条件
项目坐落于亚龙湾国家4A级旅游度假区内，南临中国十佳球会之一的亚龙湾高尔夫球会，北靠虹霞岭，区域价值独一无二，有着地理位置的优越性。
2）园林设计的亮点
项目有着自然形成的天然山溪水系，水源不断，雨季水量充沛，顺地势而下，淙淙叠水瀑布，位于项目别墅的中心位置，山泉溪水终年穿园而过。
该景观山溪水系还有有两大功能：
一是为了小区总体美观设计了这条溪流；二是以备在每年台风期到来时，有助于排水处理的一个功能。
这是该项目的两大特点，从而也是具有抗跌的最主要因素。
2．呀诺达·那香山
（1）项目介绍
那香山坐落于大三亚旅游经济圈的呀诺达热带雨林文化景区中，是中国唯一浓缩一线雨林景观，低建筑密度的雨林别墅项目，项目拥有168平方公里的雨林生态氧吧，空气中负氧离子含量4万——7万个每立方厘米，背靠那香山，环抱4.6万平方米的原生态雨林湖——那香湖，湖水由呀诺达热带雨林雨汇聚而成。
项目占地面积340亩，总建筑面积约10万平方米，分为两期开发。
项目名称
那香山
项目地址
保亭县呀诺达景区内
开发商
海南保亭呀诺达投资管理有限公司
投资商
北京春光集团
景观设计
单位
易兰（亚洲）
整合推广
公司
海南博思堂
建筑单位
广西三建
建筑设计
单位
澳大利亚WHI
物业公司
未定
室内设计
高文安&邱春瑞
物业类型
别墅、会所、酒店
项目特点
山景错层别墅
总占地
面积
226440平方米
总建筑
面积
101366平方米
绿化率
43%
产权年限
70年
建筑风格
东南亚
建筑风格
容积率
0.31
总户数
377户
开发周期
二期
车位情况
800个
主力户型面积
92-118平方米
庭院面积
占户型面积50%-60%
价位
均价4万元/平方米
开盘时间
2011年10月
交房时间
2012年底
优惠活动
全款99折
物业管
理形式
未定
物业费
6-10元/平米/月（暂定）
主要客户来源
北京、江浙、
上海、东北
赠送部分
别墅赠送地下面积、无边际私家泳池、
SPA亭、花园以及超大露台
交房标准
精装修（室内装修标准预计按2000元/平米硬装造价进行）
项目配套
约42000平米的酒店一座，提供约330套客房，已经签约给卡尔森集团的丽笙品牌进行管理。
另外社区内还配备水下餐厅一座。
（2）价位分析
项目未开盘，目前处于内部认购阶，已认购100套左右，主要是以北京、上海、东北、江浙一带客户居多。
均价在40000元/平米，最高约50000元/平米，其中朝湖面的为一线景观别墅，价位在40000-45000元/平米，二线景观别墅价位是38000-42000元/平米。
价位分析图
记录时间
均价
价格描述
2011-6-16
4万元/平方米
最高5万元/平方米
2011-5-17
4万元/平方米
最高5万元/平方米
2011-4-16
4万元/平方米
最高5万元/平方米
2011-3-01
4万元/平方米
最低400万元/套独栋雨林别墅价格
2011-1-27
4万元/平方米
最低400万元/套独栋雨林别墅价格
（3）小结：
春光集团将继续秉承“品质优先”的理念，将那香山打造成一个奢华的热带雨林“养心别墅区”，周边配套包括白金五星级酒店及会所。
那香山凭借呀诺达国家4A级热带雨林景区，秀美的热带雨林自然景观作为项目第一大优势。
第二、依山而建，背山面水，项目还采用东南亚建筑风格，每一栋别墅都赠送无边际私家泳池、SPA亭，花园以及超大露台，将每一栋雨林别墅充分融入到热带雨林中。
大到空间打造，小到细节装饰，都体现对自然的尊重，这又是项目吸引众多客户的一大亮点。
第三、以新颖的宣传理念来吸引消费群体，“那香山”地理位置并不优越，距三亚东线35公里处保亭县呀诺达热带雨林景区。
但它以独特“总裁*养心区”这一概念来避开市场贯用的“豪宅、养老、度假、高端”等等大众词语，赋予“还居者以自然，赋生活以健康”的人居传奇。
3．ALOHA清水湾
（1）项目介绍
项目位于三亚市陵水县英州镇清水湾湾区正中央一线临海的位置，距离三亚凤凰机场仅45分钟车程，市区30分钟车程，2011年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为15分钟和1小时以内。
便捷的航空、高速公路、城市轻轨、空中巴士，全方位的立体交通网络畅达岛内外。
项目名称
ALOHA清水湾
项目地址
海南省陵水清水湾大道
开发商
海南清水湾旅业有限公司
投资商
鼎晖投资,北京中汇融达担保有限公司
景观设计单位
美国LandLAB景观设计公司
整合推广公司
北京浩文世纪广告有限公司
代理商
北京伟业联合房地产顾问有限公司
建筑设计
单位
美国LandLAB园林设计公司
物业公司
世邦魏理仕
项目特点
高档度假类海景别墅公寓
总占地
面积
55万平米
总建筑
面积
45万平米
绿化率
50%
产权年限
50年
建筑风格
地中海风格
容积率
0.8
总户数
376户
开发周期
四年
物业类型
住宅、别墅、
公寓、产权式酒
交房标准
精装修
主力户型面积
80平米160平米200平米
赠送部分
地下室、花园
开盘时间
2011-03
交房时间
2012-03
价位
别墅均价55000元/平方米
优惠活动
全款95折
物业费
6元/平米·月
车位情况
1200个
物业管
理形式
管家式服务
主要客户
来源
以北京、上海两地客户为主
项目配套
小区配有高档商业街，五星级酒店，超市，健身房，
等一些相应的配套设施，能够满足业主日常的生活需求。
（2）价位分析
本项目酒店为一线海景，公寓为二线海景，别墅为园景，公寓未开盘，价位未定。
目前在售别墅部分，价位在4万元/平方米-6万元/平方米之间，已售70%，（多数为位置较好的小户型别墅，价位在5万元/平方米-6万元/平方米之间），剩余30%的房源相对来说大部分是一些位置欠佳的大户型别墅，价位是4万元/平方米-5.5万元/平方米之间。
价位分析图
记录时间
均价
价格描述
2011-6-09
50000元/平方米
4万-6万元/平方米，全款9.5折
2011-5-09
50000元/平方米
一期别墅约500-1000万/套全款9.5折
2011-4-15
50000元/平方米
全款9.5折
2011-3-01
45000元/平方米
全款9.5折
（3）小结：
1）ALOHA清水湾在规划上以繁华的城市生活与悠闲的度假生活最大化结合；是一高端度假综合体全线临海项目，以其地理优势、自然资源吸引了众多投资购房者，再加上在配套设施上，开发商都十分重视品牌的打造，厨房用具、卫生间用具均采用了国际上的知名品牌。
除此之外还采用了新型游泳池-----LSPAS（水霸牌按摩游泳池），而它有预防疾病、减缓压力、瘦身、健身等作用，还具有加热、恒温、过滤、臭氧、按摩、气泡、七彩灯等功能，这是该项目的一大亮点。
2）该项目拥有800米白金海滩，海水能见度达11米。
同时借助雅居乐地产打造的成熟、完善的清水湾区域交通和配套，使其自年初接待客户以来短短半年时间一期130套别墅即告售罄，最高时月成交30套以上，价格涨幅超过10%，成交客户以国内一线城市为主。
三、结论
以上三个项目均为近期别墅在售项目，未在限购令政策范围之内。
通过此次市调我们明显感觉到建筑品质和地理位置决定了项目的价值，在房地产量跌价涨的低沉时期为什么这些项目依旧受投资者的关注有以下重要因素所在：
（1）海南岛独特地理位置和气候造就了众多人的青睐；
（2）项目拥有地理位置、景观的优越性；
（3）独特的装修风格及装修标准、设备，其销售势头、价格依然保持较好的水平。
1．设备设施对比表
类别
项目名称
石溪墅
那香山
阿罗哈
装修标准（费用）
室内装修标准
1.5万元/平米
室内装修标准预计按2000元/平米硬装
室内装修标5000-8000元/平米
车库数量
260个地下车位，
溪水两边户型带有私家车库
800个
1200个
供电
市政
市政双路供电，酒店、别墅各分一路
市政
供水
市政
市政
市政
供气
市政
无天然气
市政
热水
空气源热泵
太阳能、电相结合
热水器
暂定西门子
整体结构
框架墙
框架结构
框架结构
外墙材料
火山岩
黒洞石（机切面）
立邦涂料
涂料
内墙材料
涂料
米黄洞石（光面）
涂料或壁纸
泳池面积
赠送
20㎡左右
赠送
15--20㎡左右
赠送
10㎡以上LSPAS牌
泳池水处理设备
未定
未定
泳池自带
花园面积
赠送
50㎡左右
赠送
占户型面积50%-60%
赠送
60㎡-65㎡
地下室面积
未设有
未设有
赠送
57㎡-111㎡
户门
铁梨木
未定
未定
地面石材
热带雨林石
未定
未定
门窗
立体木纹
铝合门窗
未定
德国美驰
铝包木门窗
空调
日本大金
户式中央空调
（品牌未定）
雷诺士
厨房用具
西门子、科勒
不赠送
科勒
橱柜
科勒
不赠送
劳斯橱柜
卫生间洁具
科勒
不赠送
科勒
安防设备
可视对讲
监控设备
未定
可视对讲
及红外监控
★注：
以上三个项目均为精装修，不含家具、电器及软装饰。
2．价位对照表
综上数据显示，三亚石溪墅上半年价格分别上涨为23.2%；那香山因在内部认购阶段价格未有变化；ALOHA清水湾从三月正式开盘至今价格上涨为11.1%，从价位来看三亚地区旅游地产项目，以品质高、设计新、环境优的高端楼盘在房地产宏观调控下还能依旧保持一定高端区位价格平稳增长；依旧保持一定稳定销量。
由此可见随着三亚旅游地产面临着日益饱和、价格上涨及宏观政策影响的时期，海南东线的旅游地产却以其日趋完善的交通资源、优美的原生态环境，日益受到广大国内新兴中产阶级的认可。
销售部
升级会员 