房地产专业基础知识.docx

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房地产专业基础知识

房地产专业基础知识

一、基础知识

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称。

房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

房产：

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。

地产：

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。

2.房地产业

是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

3.房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

4.地产开发

是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。

5.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

6.土地类型

——居住用地70年；

——工业用地50年；

——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

——商业、旅游、娱乐用地40年；

——综合或其它用地50年；

——另外，加油站、加气站用地为20年；

7.三通一平

是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。

8.七通一平

是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。

9.土地使用权出让的形式

·协议出让

·招标出让

·拍卖出让

·行政划拨

使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。

有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。

·生地：

待开发的土地

·熟地：

完成市政设施的土地

10.房地产市场

一级市场、二级市场、三级市场。

一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

11.商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

12.福利商品房

是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

13.微利商品房

与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

14.经济适用房

经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。

15.自建房（集资房）

是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。

产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。

16.房地产产权证

是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。

17.“五证 ”

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。

《国有土地使用证》：

是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》：

是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。

（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。

）

《建设工程规划许可证》：

是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：

是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。

《商品房销售（预售）许可证》：

是商品房进入市场的凭证。

18.“两书”

·《住宅质量保证书》

·《住宅使用说明书》

19.商品房预售制度

商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。

只有取得了《预售许可证》才能销售。

20.申请预售须备下列文件：

·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件

·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》）

·《建设用地规划许可证》

·《建设工程规划许可证》

·《建设工程施工许可证》

21.商品房预售必须符合那些条件

·交付土地使用权出让金，并取得土地证

·有建设工程规划、施工许可证

·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

22.房地产买卖合同

是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。

内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

23.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。

24.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。

按揭是英语“”一词的粤语音译，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。

分为个人住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。

25.房地产证公证

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证

26.楼花抵押登记

是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。

抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。

27.建筑面积

房屋实用面积与分摊公共面积之和。

28.公摊面积

属于公共部分的面积。

29.实用面积

建筑面积与公摊面积的差。

30.实用率

房屋实用面积与建筑面积之比。

31.预售楼花

将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。

32.复式

上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。

33.房地产转让

是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。

按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。

34.基底面积

是指建筑物首层的建筑面积。

35.用地面积

指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

36.总建筑面积

指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。

37.容积率

容积率是建筑总面积和建筑用地的比。

38.建筑密度（覆盖率）

建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。

39.绿化率

绿化率等于绿化面积与用地面积之比。

40.均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

41.基价

基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。

42.起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。

43.弹性隔间

指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。

44.开放式设计：

无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。

45.骑楼：

有雨遮的一楼直道部分。

46.阳台：

指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。

47.外飘窗：

突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60左右。

48.露台：

指没有雨遮的，有脚踏的部分。

49.玄关：

玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。

它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。

50.外墙：

指建筑物体表面。

51.内墙：

指建筑物内竖面。

52.剪力墙：

承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。

53.砖墙：

用砖砌成的墙。

54.石膏板：

用石膏制成，用以装饰天花板的板块。

55.卫浴三大件：

指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。

56.厨具五大件：

指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。

57.格局：

单元内分割情况。

58.动线：

行走习惯路线。

59.销售率：

指某一段时间内售出的房屋数百分比。

60.空置比：

指某一段时间剩余的房屋数百分比。

61.诉求客源：

主要针对的客户层。

62.市场区隔：

指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。

63.议价空间：

讨价还价的价格差异。

64.平面价差：

平面方位不同，价格的差异。

65.垂直价差（楼层价差）：

不同楼层价格差异。

66.市调分析法：

通过市场调查与其他项目的比较方法。

67：

邮寄用的广告用品（印刷品）

68：

电视广告。

69：

报纸广告。

70：

户外广告媒体。

71：

杂志广告。

72：

销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。

二、建筑与建筑构造知识

⒈基础

·基础：

建筑物与土层接触的部分称为基础

·地基：

支撑建筑物重量的土层叫地基

基础是建筑物的组成部分，它承受着建筑物的全部荷载，并将其传给低级。

而地基则不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。

其中，具有一定的地耐力，直接支承基础，需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层。

地基土层在荷载作用下产生的变形，随着土层深度的增加而减少，到了一定的深度则可以忽略不计。

基础的分类：

⑴按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础。

用刚性材料做的基础称为刚性基础。

刚性材料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料。

常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料。

非刚性基础（柔性基础）。

用钢筋混凝土建造基础，基础宽度加大不受刚性角的限制，称为非刚性基础与柔性基础。

为了节约材料，钢筋混凝土基础常常做成锥形，但最薄处不应小于200，如果做成阶梯形，每步高300500.

⑵按构造型式分类

基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不同。

一般情况下，上部结构形式直接影响基础的型式，当上部荷载大，地基承受能力有变化时，基础型式也随之变化。

基础按构造特点分可分为六种基本类型。

·条形基础

当建筑物的上部结构采用墙承重的时候，基础沿墙身设置，多做成长条形，这类基础称为条形基础。

·独立基础

当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时，基础采用方形或矩形的单独基础，这类基础称为独立基础或柱式基础

·片筏基础

当建筑物上部荷载大，而地基又软弱，这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要，通常墙下或者柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础

·桩基础

当建筑物上部的荷载较大，而且地基的软弱土层较厚，地基承载力不能满足要求，做成人工地基又不具备条件或不经济时候，则可采用桩基础。

使基础上的荷载经过桩再传给地基土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。

⒉墙体

墙体的类型：

⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙。

外墙：

位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用

内墙：

凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分隔的作用。

横墙：

沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，外横墙位于房屋的两端也叫山墙。

纵墙：

沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。

⑵墙体按受力状况分类

墙体按照受力情况分为两种：

承重墙与非承重墙。

承重墙：

直接承受上部结构传来的荷载

非承重：

不承受外来荷载。

非承重墙又可分为自承重墙和隔墙。

自承重墙：

不承受外来荷载，只承受自身重量并将其传至基础。

隔墙：

起到分割房间的作用，不承受外来荷载，并把自身重量传给梁、楼板。

框架填充墙就是隔墙的一种。

悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙，包括玻璃幕墙与金属幕墙。

⑶墙体按照材料分类

按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙。

⑷墙体的细部构造

·防潮层

在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮。

防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部，一般用防水沙浆抹20厚。

·勒脚

外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚，其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分，也有将底层窗台至室外高度视为勒角。

勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，增加建筑美观的效果。

·散水

散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。

其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。

·窗台

窗台分室内窗台和室外窗台。

室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。

·门窗过梁

为了承受门窗上部的荷载，并把他传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱。

为了增加墙体的抗震性和稳固性，墙体内一般设有构造柱、圈梁

·变形缝

建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以及地震等因素的影响，使结构内部产生附加应力与变形，易使建筑物破坏、产生裂缝甚至坍塌。

为了减少对建筑物的破坏，预先在变形敏感的部位将结构断开，预留缝隙，以保证建筑物有足够的变形宽度而不使建筑物破损。

这种将建筑物垂直分割而预留的缝称为变形缝。

变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种。

伸缩缝是在长度或宽度较大的建筑物中，为避免由于温度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂，而沿建筑物的竖向将基础以上部分全部断开的预留人工缝。

伸缩缝一般为20—40。

沉降缝是在同一栋建筑物中，由于其高度、荷载、结构及地基承载力的不同，致使建筑物各部分沉降不均匀，墙体拉裂。

故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂直预留缝，把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元。

这种为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝。

防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝。

防震缝应将建筑物分成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元。

⒊楼面与地面

⑴楼地面的组成：

·面层

位于楼板层的最上层，起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用，同时对室内起美化装饰作用。

·结构层

位于楼板层的中部，是承重构件（包括板和粱）。

主要功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱；同时还对墙身起水平支撑作用，以加强建筑物的整体刚度。

实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求。

·附加层

附加层又称功能层，根据楼板层的具体要求而设置，主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电等。

根据需要，有时和面层合为一体。

·楼板顶棚层

位于楼板的最下层，主要作用是保护楼板、安装灯具、遮挡各种水平管线，改善室内光照条件，装饰美化室内空间。