江西省规划条件管理办法.docx
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江西省规划条件管理办法
江西省规划条件管理办法
（征求意见稿）
第一条 为规范规划条件管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，提高城乡规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政监察法》、《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、等法规和规范性文件，制定本办法。
第二条 本省辖区内城市和县人民政府所在地镇规划区范围内的各类建设用地规划条件的出具和监督管理，适用本办法。
第三条 规划设计条件是城乡规划主管部门对建设项目提出的规划建设要求，是指导和审定修建性详细规划的重要依据。
行政划拨用地建设项目，规划设计条件作为编制修建性详细规划或者总平面规划方案依据。
有偿使用用地建设项目，规划设计条件是土地使用条件的重要依据。
第四条 国有土地使用权出让必须严格执行规划条件，未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
转让国有土地使用权，国有土地使用权转让合同必须附有原出让合同中的各项规划要求及附图。
国有土地使用权转让时，不得改变原出让合同中的各项规划条件。
第五条 市、县人民政府城乡城乡规划主管部门具体负责规划条件的规划管理工作。
市、县人民政府行政监察机关具体负责对城乡城乡规划主管部门履行规划条件的管理职责情况的监督检查工作。
第六条 在建设用地使用权划拨或出让、转让过程中，城乡规划主管部门出具的规划条件必须严格依据经法定审批的控制性详细规划，确定的规划条件必须与控制性详细规划对该地块确定的规划条件相一致。
第七条拟订规划设计条件应遵循下列原则：
（一）严格以城市总体规划、控制性详细规划、近期建设规划和专项规划为依据；
（二）严格执行城乡规划管理的法律、法规、规章、技术标准等规定；
（三）坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一；
（四）统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件；
（五）合理用地和节约、集约用地，积极开发利用地下空间；
（六）改善城市生态环境，注重城市景观；
（七）保护历史文化遗产和自然环境；
（八）现有建成区改造应从实际出发，合理利用、逐步完善，保护建筑与空间的环境协调。
（九）符合城市防灾、减灾要求，保障城市安全。
第八条规划设计条件的主要内容应当包括以下内容：
（一）项目用地范围、面积、性质和可兼容内容，包括规划用地、可建设用地和可建设用地范围外的规划道路、绿地、铁路及其它基础设施的处理用地，即界外代征用地。
（二）土地开发利用强度，包括容积率（或者允许的建设总量）、建筑密度、建筑高度、建筑间距等。
建筑高度控制要求中，历史风貌地段、文物古迹及其控制范围，风景名胜区、视线景观走廊、航空港、电台、电信、气象台、军事设施等安全保密范围内建筑应按规定高度控制。
对裙房、主体建筑或者沿街建筑有控制要求的也应当明确。
（三）道路交通设置要求：
包括道路红线、等级、交通出入口方位、停车泊位和广场等。
涉及立交桥用地应当明确用地控制范围；涉及轨道交通用地应当明确出入口和相关设施的设置要求；需要设置广场等公共开敞空间的应当在条件中明确用地规模和方位要求；涉及地上或者地下设施与周边地区设施相互联通或者交通系统联系的应当在规划设计条件中予以明确。
（四）市政设施配置要求，包括给水、排水、燃气、热力、电力设施等。
（五）公共设施配置要求，包括文化、教育、卫生、体育、休闲、管理、生活服务设施等。
（六）绿化配置要求，包括绿地率、绿化带、防护绿地、保护古树名木和特殊地块人均绿地面积及集中绿地等。
对集中绿地位置和规模设置有要求的、对需要保留的古树名木应当明确提出。
（七）历史文化风貌保护、文物古迹、风景名胜、河湖水面控制要求。
（八）用地、建筑与周围人文环境和自然环境关系协调等城市设计的要求。
（九）人防、防火、防爆、防洪、防空、防震、防治地质灾害、环保等要求。
（十）高压电力走廊、长输管线、河道、铁路、军事和国家安全设施、大型基础设施的相关技术要求及保护控制要求。
（十一）城市对外交通，包括机场、港口、铁路、高速公路等市政工程设施要求。
（十二）地下空间开发利用的相关技术要求。
（十三）城乡规划主管部门认为有必要提出的其他要求。
第九条规划设计条件分为强制性条件和指导性条件。
强制性条件包括：
用地范围、用地面积、用地性质、容积率（或者建设总量）、绿地率、建筑密度、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共、市政公用设施用地面积（或者建筑规模）；地下空间开发利用要求及特定地区地段规划允许的建筑高度；文物古迹、风景名胜、历史文化风貌保护地段的控制要求；名木古树、河湖水面保护要求和市政基础设施特定要求。
指导性条件包括：
建筑体量、风格、色彩和景观环境要求。
建筑控制高度除强制性要求的地区外，其他地区在满足建筑总量、绿地率等相关指标的前提下，可作为指导性条件。
第十条 建设单位或个人应当按照城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设。
任何单位和个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的规划条件。
第十条土地开发利用强度一般以允许的建设总量和容积率作为控制指标。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定和省城乡规划管理技术规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。
一、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。
当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
二、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西向次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。
高度为两层或两层以上的阳台，进深原则上不得大于2.4米。
其中，进深不大于2.4米的按上款计算；进深大于2.4的，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。
三、地下空间:
层高2.2米以上，室外地坪为基准，地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.2米时，地下室的建筑面积不计入容积率，但作为商场或其他营业性公共场所的，其建筑面积应计入容积率（地下室的机房、人防设施、水泵房等公共配套房可不计入地块容积率）；当地上部分大于1.2米时，该层建筑面积计入地块容积率。
地下室如建筑室外地坪标高不一致时，以建筑物中点周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
四、突出外墙的飘窗，按以下方法计算建筑面积：
1、突出外墙的距离原则上不大于1.2米, 宽度不大于该开间的2/3。
2、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率；
3、除第2条之外，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率；
4、超出第一条规定的按全面积计入容积率。
五、当住宅建筑标准层层高大于5.1米（2.9米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算。
跃层式住宅、低层式住宅等当起居室（厅）层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。
六、当办公建筑标准层层高大于5.5米（3.3米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算。
门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。
七、当普通商业建筑标准层层高大于等于4.5米小于6.1米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算；层高大于或等于6.1米（3.9米＋2.2米）小于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算。
达到2000平方米以上的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）建筑高度可根据功能要求适当提高。
门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。
八、架空层:
建筑底层布置层高2.2米以上架空层（应满足以下条件:
以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞）：
1）无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用的，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率；2）作为停车场或其他特定功能的，其建筑面积应计入容积率。
第十一条建筑物退让建设用地边界线距离，应当符合省城乡规划管理技术规定。
特殊要求的，应当在规划设计条件中明确。
第十二条建筑间距应当符合省城乡规划管理技术规定，其中高层建筑必须进行日照分析，同时满足《城市居住区规划设计规范》日照时数要求。
第十三条建设项目机动车、非机动车停车泊位应当按照附表一标准进行配置。
第十四条新建居住区公共服务设施定额指标应当严格按照附表二进行配置，其建筑面积参加相关指标平衡测算。
代征城市公共用地不参加可建设用地内的指标平衡。
第十五条除连接城市地下管线工程、通道以外的其他地下设施外，原则上不得逾越可建设用地范围。
原则上围墙设置应当在可建设用地范围内。
第十六条可建设用地范围内，确定为两种以上（含两种）用地性质并要求独立用地的建设项目，条件中须明确各类用地规模（或者用地比例）和规划指标；不要求独立用地、不同性质的建筑可以结合整体规划布局统一设置的，可以分别提出建筑规模（或者比例），其他规划指标用地内统一平衡。
单体建筑为两种以上（含两种）规划性质的，按照规定用地分类和适建范围，分别确定用地性质。
第十七条附图采用1：
2000或者1：
500现状地形图；标注规划用地范围、拆迁范围、可建设用地范围及界外用地处理范围。
第十八条 在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整地块的规划用地性质或容积率：
（一）城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；
（二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的；
（三）国家和省的有关政策发生变化的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
调整规划用地性质或容积率后的建设项目，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、卫生、交通等有关规定。
建设单位或个人在地块内有违法建设行为的，在对违法建设行为查处完毕之前，不允许调整规划用地性质或容积率。
第十九条 建设单位或个人申请调整规划用地性质或容积率的，应当向项目所在地城乡规划主管部门提交调整申请报告和调整后的用地规划设计方案（简称"调整方案"）。
调整申请报告应详细说明建设用地基本情况、规划许可情况、调整用地性质或容积率的理由、调整幅度等有关内容。
调整方案应表明调整前、调整后的用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。
第二十条 以出让方式取得土地使用权的，建设单位或个人申请在控制性详细规划规定的可兼容用地性质范围之内调整用地性质，或申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内调整容积率的，按下列程序办理：
（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提交调整申请报告和调整方案，城乡规划主管部门集体研究调整申请报告和调整方案；经审查同意受理的，由城乡规划主管部门组织召开专家论证会，邀请专家对调整的必要性、合理性进行技术论证，提出专家论证意见。
（二）经专家论证同意调整的，由城乡规划主管部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证，并形成公示或听证情况报告。
（三）城乡规划主管部门将调整申请报告、调整方案、专家论证意见、公示及听证情况报告、修改后的调整方案提交城乡规划委员会审议。
（四）城乡规划委员会审议通过的，由城乡规划主管部门报城市（县）人民政府审批。
（五）城市（县）人民政府批准后，城乡规划主管部门根据城市（县）人民政府批准意见，办理后续的规划审批手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告土地主管部门。
（六）经依法批准提高容积率的，建设单位或个人根据变更后的容积率按照本办法规定向土地主管部门办理相关土地出让收入补交等手续；
第二十一条 经依法批准提高容积率的，补交土地出让金计算办法：
以批准变更时日为土地评估基准日，按该宗地新容积率条件下的评估地价与原容积率条件下的评估地价的差额补交土地使用权出让金，即：
补交出让金＝提高容积率后评估楼面地价×提高容积率后总建筑面积－原容积率评估楼面地价×原容积率总建筑面积。
对涉及两种以上用途的，分用途分别计算。
对签订《国有土地使用权出让合同》不满一年（含一年），为便于操作，新增加的建筑面积可以按原成交地价计算补交土地使用权出让金，即：
补交出让金＝（单位面积土地价格÷原容积率）×（现容积率－原容积率）×出让土地面积。
第二十二条规划条件的变更突破控制性详细规划规定的，城乡规划主管部门应当依据《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》的修改条件规定，符合条件的，先行调整控制性详细规划，经批准后，重新依据调整后的控制性详细规划出具规划条件。
不符合条件的，不得变更。
第二十三条可兼容项目应当在规划设计条件中予以明确，凡规划设计条件未明确的，规划建设一律不允许设置。
以划拨方式取得土地使用权的，不允许调整规划用地性质。
第二十四条 建设单位或个人申请的用地性质与规划用地性质属同一用地中类的，视同符合控制性详细规划规定的可兼容用地性质。
第二十五条 城乡规划主管部门组织专家论证会，应当根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家。
论证意见要附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。
专家与申请调整建设用地性质或容积率的建设单位或个人有利害关系的，必须回避。
第二十六条 调整申请报告、调整方案和专家论证意见应在城乡规划公示栏、建设用地周边进行公示，有条件的要积极在当地政府及主管部门网站、当地主要新闻媒体进行公示。
第二十七条 按照有关法律、法规规定，需进行听证的规划调整项目，按照城乡规划行政许可听证有关规定执行。
第二十八条 城乡规划主管部门对用地性质或容积率调整申请进行受理审查、专家论证、公示、听证的全过程和城乡规划委员会审议过程，应当允许有关当事人、利害关系人旁听。
第二十九条 所有涉及用地性质或容积率调整的建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。
规划管理有关内容涉及保密要求的，按有关规定办理。
第三十条 城乡规划主管部门对建设项目实施规划管理中，对同一建设项目，在出具规划条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目规划核实过程中均应当一致保持规划条件的连续性、一致性。
分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积总和，应与规划设计条件、建设用地规划许可证确定的容积率相符合。
第三十一条 涉及建设用地性质或容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料，均应按照国家有关城建档案管理的规定，及时向城建档案管理机构移交备查。
第三十二条 对政府职能部门工作人员不按规定调整用地性质或容积率的，按照相关违反城乡规划责任追究办法规定执行。
第三十三条 本办法由江西省住房和城乡建设厅、江西省监察厅按照各自职责分工分别负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。
附表一
停车泊位指标
类别
单位
指标
机动车
非机动车
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
住宅
高档住宅
泊位/每套
0.8
1
1.2
1
>90m2中低价位商品房
泊位/每套
0.6
0.8
1
1
<90m2中低价位商品房
泊位/每套
0.3
0.5
0.8
1.5
经济适用房、廉租房
泊位/每套
0.1
0.2
0.4
2
办公
行政办公
泊位/100m2建筑面积
0.4
0.6
1.2
4
商务办公
泊位/100m2建筑面积
0.5
0.6
1.2
3
其他办公
泊位/100m2建筑面积
0.2
0.4
0.8
5
商业
大型超市
泊位/100m2建筑面积
0.4
0.8
1.2
8
其他商业
泊位/100m2建筑面积
0.3
0.5
0.6
6
餐饮、娱乐
泊位/100m2建筑面积
0.8
1.0
2.4
3.0
医院
市级及市级
以上医院
泊位/100m2建筑面积
0.5
0.6
1.0
4.0
其他医院
泊位/100m2建筑面积
0.2
0.4
0.6
5.0
文化类
博物馆、纪念馆、群艺馆、科技馆、图书馆、展览馆、美术馆
泊位/100m2建筑面积
0.2
0.3
0.6
4.0
体育场馆
一类体育场馆
泊位/100座
1
1.5
3.0
30
二类体育场馆
泊位/100座
0.8
1.0
2.0
25
影剧院
电影院
泊位/100座
2
2.5
4
45
剧院
泊位/100座
2
3
5
35
游览场所
市区公园
泊位/1公顷占地面积
3
4
5
10
其他公园
泊位/1公顷占地面积
3
5
7
1
对外交通
火车站、长途汽车客运站、码头
泊位/100旅客（高峰日）
1
1.5
2
3
机场
泊位/100旅客（高峰日）
5
-
大中专院校
泊位/每百位师生
3.0
40.00
中学
0.4
70.00
小学
泊位/每百位师生
0.2
30.00
工业厂房区
泊位/每100m2建筑面积
0.2
4.0
仓库区
泊位/每100m2建筑面积
0.2
2.0
备注：
（1）一般的Ⅰ类区域指大城市的中心区、大城市重要地段；Ⅱ类区域指中等城市中心区、大城市边缘地区；Ⅲ类区域指小城市、中等城市边缘地区。
（2）每一个小型汽车停车泊位应按20--25平方米集中安排用地
（3）机动车出入口不宜直接与城市干道连接，其与城市主要道路交叉口、城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道入口应有不小于80米的距离。
（4）建设项目配建的机动车停车泊位指标，以小型汽车车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量，安排的其他车型机动车、非机动车车位应按照标准换算值折合成小型汽车的泊位或者自行车的泊位进行计算。
附表二
公共配套设施标准
类别
序号
项目名称
千人指标（m2）
一般规模（m2/处）
配置规定
服务规模
（万人/处）
备注
建筑
面积
用地
面积
建筑面积
用地
面积
教育
1
幼儿园
270～300
420～450
8班2100
12班2800
8班3000
12班4200
招收2～6岁儿童，占居住区总人口3.0%，就近入园率90％；
建筑9～10m2/座，用地14～15m2/座，每班25座。
0.5～0.7
一般小园采用上限，大园采用下限，标准较高大园可采用上限。
小计
270～300
420～450
医疗
卫生
2
社区卫生服务站
25
150
0.5～0.7
小计
25
文化
体育
3
室内文体活动中心
200
1000
包括文化娱乐（多功能影视厅、文娱艺术厅等）、图书阅览，科技活动、青少年活动、康乐（健身房、棋牌室、室内体育活动等）等设施。
0.5～0.7
可结合商业服务设施或社区管理服务设施综合设置。
4
室外文体活动场
20
400～450
2000
包括户外娱乐、集会、露天表演、儿童游戏、老年活动、综合健身、篮球、门球等场地。
0.5～0.7
宜设于公共绿地附近，兼有避难场所的功能。
小计
220
400～450
商业
服务
5
商业服务
200
1000
包括便利店、超市、银行储蓄所、物业管理专用商业服务设施用房等。
0.5～0.7
物业管理专用商业服务设施用房建筑面积不低于居住小区总建筑面积2‰。
小计
200
社区管理服务
6
社区服务中心
20～30
160
1000～2500户/处。
0.3～0.7
可与有关项目组合
类别
序号
项目名称
千人指标（m2）
一般规模（m2/处）
配置规定
服务规模
（万人/处）
备注
建筑
面积
用地
面积
建筑面积
用地
面积
7
居民委员会
20～30
190
1000～2500户/处。
0.3～0.7
可与有关项目组合
8
物业管理用房
150
600
包括房管、维修、绿化、环卫、保安、家政服务、社区治安管理自动化监控等。
0.5～0.7
可与有关项目组合。
物业管理用房（不包括门岗、电子监控室）建筑面积不低于居住小区总建筑面积的4‰。
小计
190～210
市政公用
9
配电室
40
120
独立设置：
10万m2设一处，建筑面积120m2。
箱式：
2～3万m2设一处，建筑面积6m2。
0.5
区分不同情况，酌情安排，鼓励采用用地面积较小的方式。
可结合其它配套设施综合设置。
10
公厕
10
10
50
0.5
宜靠近活动场所。
尽可能附建于其它建筑内。
11
垃圾分类投放站
21
6
用地面积6～8m2/100户。
仅用于放置垃圾分类收集设施。
12
存自行车处
按每户存自行车2辆、每车建筑面积1.5m2设置。
可利用地下室存车，分散设置。
13
居民汽车场库
0.4～1.0车位/户。
含居民汽车场库0.3～0.9车位/户，社会停车场库0.1车位/户。
宜做地下车库。
社会停车场库根据规划布局确定，可独立区域，也可与居民汽车场库结合，设于地上或地下。
小计
50
31
总计
955～1005
951～1031
.
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