轨道交通对未来房地产市场的影响.docx

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轨道交通对未来房地产市场的影响

轨道交通对未来房地产市场的影响

一、几个容易混淆的概念

1、轨道交通

2、地铁

3、轻轨

4、高铁

5、城际铁路

二、影响房地产价值的主要因素

1、等时间理论

2、居住用地区位理论

三、地铁对房地产市场的影响（相关论文）

【北京市轨道交通对沿线区域房地产价格影响性研究】

一、我国和北京市轨道交通概况

改革开放以来，我国国民经济的稳定发展，工业化进程和城市化进程不断加快。

随之而来的就是城市化规模急剧扩张，城市人口飞速增加，居民出行和物资交流频度增加，城市交通环境和交通质量面临严重的挑战和危机。

以北京市来说，截止到2010年九月北京机动车拥有量已超过450万辆，并以每天2000辆的速度增加，由此带来的交通拥挤、空气和噪声污染严重地限制了城市经济发展和人民生活品质的提高。

轨道交通系统是一种适合我国国情的城市公共交通系统，从运输效率和城市环保的角度来看，轨道交通最具有优势，大力发展大运量、高效率、低污染安全、准时等特点，已逐渐成为人们的共识并写入国家规划建设方案。

1.我国轨道交通概况

截至2010年10月，全国已有北京、上海、广州、深圳、南京、天津、重庆、武汉、长春、大连、成都、沈阳12个城市的轨道交通投入运营，线路总里程约为1270公里，通车里程已超过美国的1100多公里的规模。

预计2020年前后，轨道交通通车总里程将超过6000公里，我国城市轨道交通进入快速发展时期。

2.北京市内轨道交通概况

目前，北京市市政府规划“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网络的蓝图。

截止目前北京市轨道交通累计运营里程达276km。

到2015年底，预计轨道交通运营里程达561km——将超过拥有几百年地铁的伦敦，到2020年北京轨道交通运行里程将达700km，形成四通八达的连接各卫星城的地铁网络体系。

图：

北京市2015年地铁规划

3.京津城轨概况

京津城际是我国首条时速超过300公里的高速轨道交通系统，于2008年奥运期间正式投入运营，京津城际快速轨道系统的建成，将使两地生活一体化成为可能，使环渤海经济圈最大的两个城市在日常生活及经济、文化活动更加靠近，从而形成京津都市经济生活圈。

图:

京津城际轨道交通图

四、

二、城市轨道交通对房地产市场价值的影响研究

1.国外典型城市轨道交通对房地产市场价值的影响研究

轨道交通对房地产市场价值的影响具有区域性，站点所处的区位不同，与同一交通站的距离不同，其对土地价值的影响都是有所区别的；轨道交通对房地产价值的影响还具有时效性，规划期、施工期、投入运营初期、投入运营中后期等各期对房地产市场价值的影响也都不同，国外一些专家有过相关研究：

（1）费城

Boyce等对费城Lindenwold快速轨道线的研究认为，快速轨道线节约了交通费用，从而对郊区土地利用和房地产价值有积极影响；Lindenwold快速轨道线开通以后，其附近的房地产价值增长7％，即平均增长4500美元；Voith认为，轨道交通使附近土地价值上升了6.4％，

（2）旧金山

旧金山海湾地区的轨道交通系统（BART）始建于1964年，1972年9月投入使用。

对旧金山地区轨道交通系统的研究可分两个阶段；第一个阶段为BART开通运营的初期（4～5年内）；第二个阶段为BART开通运营20年后。

研究发现：

在第一阶段，海湾地区的轨道交通系统刺激了人口和就业岗位的离心化，意味着内城区的土地价值有下降的趋势。

在第二阶段，研究发现在轻轨附近和通勤轨道交通附近，土地价值与距轨道交通线远近成负相关。

（3）华盛顿

Benjamin和Sirmans对华盛顿地区的轨道交通影响进行量化，结果表明，公寓的租金与其距离地铁站口的远近成负相关，离地铁站口的距离每增加160m，每套公寓房间的租金降低2.5％。

（4）波特兰

研究发现，在美国俄勒冈州波特兰市的MAX开通两年后，距车站500m范围的住房价格比其他地区高10．6％，而且越接近车站，住房价格越高，但在紧靠车站附近，由于噪声和拥挤等原因，土地的潜在价值有所下降。

Knaap等测算了MAX系统对土地价值的影响，发现在宣布建轻轨之前，距车站的远近对土地价值没有影响；在宣布建轻轨之后，距离车站800m范围内的土地价格上升31％，1600m范围内的土地价格上升10％。

（5）韩国首尔

KimK—C对韩国汉城轨道交通与土地价值的进行了相关研究，他把把轨道交通对住房价格影响的区域分为三部分：

（1）在地铁站影响最主要的区域（小于200m范围内）土地价格上升9～10倍；

（2）在地铁站影响第二重要的区域（200～500m）土地价格上升ll～12倍；（3）在地铁站间接影响的区域（500～1000m）土地价格上升9～28倍。

2.我国轨道交通对房地产价格的影响

轨道交通以其快速、准点、低成本的交通特性吸引大量人群聚集，并吸引生活、商业、商务、文化、娱乐等设施向交通站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣交通沿线的经济。

图：

城市捷运交通受益对象及利益形式

国内轨道交通对房地产价格的影响，体现在以下几个方面：

1、轨道交通的辐射半径

轨道交通的开通促使站点周边及沿线房地产价格倍增，具体表现就是轨道交通各站点一定范围内楼盘价格的上涨，上涨的幅度与楼盘距站点的距离相关，其中以步行十分钟（一公里区域）之内就能到达交通站点的楼盘价格上涨幅度最大，距离站点一公里以外，轨道交通对房价上涨效应逐步弱化。

2、区域位置

轨道交通对沿线区域房价的提升作用并不是等效用的，原轨道交通缺乏区域的房产价值提升作用相对更明显。

对于一些中心城区，轨道交通本已很成熟，房价受新增地铁线路的影响并不大；而对于一些原轨道交通盲区，房价的提升作用则是十分明显的。

3、轨道交通布线

轨道交通线路走向的不同，对周边房价的影响也存在差异。

城市中心、CBD地区、城市副中心、大型公建设施等这些吸引大量人流的节点与大型居住区紧密联系，那么这些区域轨道交通对沿线房价的提升作用比较明显，相反则较弱。

4、运能和拥挤程度

轨道交通路线的运能越大，对沿线房价的带动作用就越明显；轨道交通路线运营的拥挤程度越高，对沿线房价的带动作用就要相对降低。

5、消费者预期

房地产买卖和租赁市场价格受消费者预期影响存在差异。

对于买卖市场来讲，轨道交通的带动作用相对于它的开通是提前的。

对于租赁市场而言，轨道交通的开通运行真正投入运行之后，租赁市场的潜力才会逐渐的展现出来

三、北京市轨道交通对区域房地产市场影响情况

1.北京市已建轨道交通对房地产市场价格影响情况

（1）地铁5号线

2003年地铁5号线开工以来，其沿线房产的价格年平均上涨幅度近18%，有的楼盘涨幅竟高达1倍，如5号线北端的佳运园，2003年开盘时均价为3700元/平方米，2008年二手房价格已达7300元/平方米，目前其二手房价格仍维持在17000元/平方米以上。

位于北五环外昌平区的楼盘“明天第一城”，其100平方米左右的二居室在地铁未修建之前均价为5000元/平方米左右，5号线开通后“明天第一城”相同面积的二居室户型均价达1万元/平方米左右。

而北五环以内，5号线辐射地带的亚奥核心居住型楼盘“嘉铭桐城”，在地铁未修建之前的楼盘销售均价为7000元/平方米左右，地铁5号线开通后，相同面积的二居室户型平均售价涨到1.2万元/平方米左右。

地铁5号线开通一年前后对比来看，天坛、刘家窑以及宋家庄地区的二手房交易价格平均涨幅大致在17%，租金价格的增幅水平也达到了12%。

地铁5号线途径的城南马家堡地区，在地铁还没有修建之前的均价大概在3000/平方米元左右，修建过程中的价格一路飙升，目前均价是21000元/平方米，上涨幅度高到700%。

地铁5号线对于沿线周边地区尤其是南三环以南宋家庄区域、北四环以北大屯、北苑、立水桥等区域的房地产市场价格影响很大，平均升幅为一倍左右。

地铁5号线附近楼盘有：

合立方、润泽庄园、北京华贸城、亚运新新家园、融华世家、金泉国际酒店、荣尊堡国际公寓、明天第一城、美立方、远洋万和城、奥东18、和平新城、凯德华玺、金成建国5号、国瑞城、新磁器、天坛公馆、天创公馆、北京国际玩具城、首开•石榴派、建邦华府、亚胜•铂第公馆等。

图：

远洋万和城透视图

图：

首开•石榴派透视图

（2）地铁10号线

根据对地铁10号线沿线区域房价的月度跟踪调查数据显示，自2005年地铁10号线破土建设以来，其沿线周边房价均呈现出跳跃式的上涨趋势，个别区域的房价在四年内的涨幅已经超过了百分之二百。

数据显示，地铁10号线沿线内各区域的二手房房价自2005年开始逐渐升温，其各站周边二手房房价在四年内平均上涨了近150%。

万柳地区成为10号线各站二手房房价涨幅最高区域。

该区域内2005年的二手房交易均价为7600－7800元/平方米，而目前该区域的二手房交易均价已经达到了32000—38000元/平方米，相比以往的交易价格涨幅达420%。

地铁10号线的终点站——劲松站，其周边的二手房均价目前已经攀升至23000元/平方米，与2005年同期该区域二手房5700－6000元/平方米的交易均价相比，两年间区域内二手房房价大涨了403%。

三元桥区域因为过去缺少轨道交通便利优势，机场快轨和10号线的建设使得三元桥区域成为连接北京市四大商圈和首都机场的双轨道交点，房产市场迅速升温。

在10号线建成通车前后一年间，三元桥区域房产量交易达到一个高潮，在10号线开通运行后，每套房屋的租赁价格也平均上涨了500元/月。

地铁带动了周边楼盘价值上升，经历一手商品房和二手房的“两级跳”的过程。

先是地铁的溢价因素进入房价，而后地铁溢价因素计入二手房价格。

地铁10号线附近楼盘：

都城•新屿、禧福会、首创禧瑞都、世界城、圣世一品、万科公园5号、复地国际公寓、PARK北京、北京四季世家、华远•九都汇、远洋公馆、霄云里8号、双泉广场、奥东18、元大都7号、藤华紫苑、荣上居、泰鹏大厦、万城华府等。

图：

首创禧瑞都

图：

万科公园5号

2.北京市在建或已建成未通车的轨道交通系统对房地产市场价格影响情况

已建成未通车以房山线为例

房山线是连接北京城区与房山良乡的线路。

线路北接9号线郭公庄站，向南经世界公园后转向西南，穿过良乡城区，终点为苏庄大街站。

线路全长24.79公里，全线设站11个，其中地下站2个，地上站9站。

房山线已于2009年4月开工，预计于2010年12月31日前通车运营。

中国铁建原香小镇位于房山线广阳城站附近，其二手房价格从09年12月的9800上升到目前的13140元/平方米，随着附近轨道交通临近开通一年内升值幅度达34%；临近良乡大学城站的阳光邑上项目属于花园洋房类地产，均价09年12月的12000上升到目前的16200元/平方米，升值幅度达35%；这些项目都位于轨道交通线一公里之内，在市场弱势疲软时，抗跌性较强，在市场形势转好时又领先于区域内其他远离轨道线的楼盘。

图：

中粮万科长阳半岛

地铁房山线附近楼盘：

天恒乐活城、绿地长阳项目、中粮万科长阳半岛等。

在建未竣工线路以北京地铁7号线为例

地铁7号线的建设将把南城与东五环几大热门区域连通，交通优势的提升，将在对沿线区域的二手房市场的发展起到一定的促进作用，其沿线途经区域的房屋租售市场也将借助于地铁7号线得以进一步提升，尤其是一些原来轨道交通缺乏的区域，如东五环区域等，房产市场潜力将会得到较大的提升。

7号线经过区域目前买卖均价（元/平方米）

地铁7号线附近楼盘：

汇融国际、远见名苑、北京万科蓝山、新磁器、锦上公寓、永翌公馆、一瓶、金桥国际公寓、首城国际中心、复地•首府、世纪东方城、华瀚国际、紫南家园、欢乐1+2、FREE自由季、第三区、西堤红山、中信城、四合上院、前门前、新中驿、新景家园（四期）、一瓶、北京上舍、PeKingHouse首府（新天嘉园）、禧福汇国际社区、苹果社区PINGOD（转基因苹果）、美利山、北京华侨城、林达海渔广场、海棠公社、怡景溪园等。

图：

西堤红山透视图

图：

万科蓝山透视图

总结，北京市轨道交通在建设伊始，就成为沿线区域房产价值提升的一大亮点，尤其是对于一些原来轨道交通缺乏的区域，一般说来，去除市场因素，一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%—20%的上涨；轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均会有300元/月-500元/月的上涨。

3．京津城际铁路对提升周边及沿线楼盘潜在升值空间的影响

京津城铁全长118公里，时速达到350公里，共设立北京南、亦庄、永乐、武清、天津等5座车站（北京南、亦庄站、永乐站暂未开放）。

京津城铁让环渤海经济圈内的两个特大城市成为1小时生活圈，而且还辐射带动周边经济的发展。

京津城铁的开通将极大地带动了北京南城经济，形成的“京津门户区”区域，将进一步提升周边商业项目的影响价值。

以北京亦庄地区典型项目为例，亦庄五大主导产业分别为电子信息产业（含微电子和TFT）、光机电一体化产业、生物技术与新医药产业、新能源、新材料产业、软件产业。

目前世界500强企业42家，国际跨国公司60多家，高新技术企业210家进驻亦庄，产值占地区工业经济的85%以上。

在产业发展的带动下，近几年亦庄房地产行业发展如火如荼。

据搜房网统计资料显示，在亦庄区域内登记购房的客户中，外地消费者占到近七成。

由于所处地域临近工业区，“投资+居住”新生活方式也使高铁沿线区域成为众多消费者青睐的对象。

亦庄近几年有20多个楼盘入市，其中国际E庄、林肯公寓、亦庄北岸、天鹅堡等为楼盘后期。

目前新入市楼盘平均房价达25000元/平方米。

由金地集团开发的金地格林小镇已由2007年4月的6500-6800元/平方米上升到目前的21700元/平方米；亦庄北岸一期均价7800元/平方米，目前三期均价高达17100元/平方米；天鹅堡2007年9月均价9800元/平方米，现在均价为19200/平方米。

从上述几个楼盘房价变化情况看，京津城铁的开通不仅使区域经济热度增强，而且提升了已有项目的价格。

下表为亦庄地区附近几个楼盘在城际轨道开通前后对比情况：

图：

国际E庄透视图

京津城际铁路自北京至天津的第三站是永乐店。

永乐店位于北京的最东南端，与河北廊坊及天津武清区的河西务、大孟庄镇相临。

这里由于交通不便，成为投资的死角，京津城际铁路的建设给该镇带来了商机。

永乐店镇商品房开发目前还处于启蒙期，但是借着京津城际铁路开通的东风，永乐店的房价也由2005年前每平方米不到1000元涨到目前4000元左右。

京津城际永乐店站未来开通使用为将来继续升值埋下了伏笔。

京津城铁的开通加速了北京南站的车站经济发展，客流促成商家对车站铺面的需求，使得租金不断上涨；两城市间城铁的开通使亦庄地区的一些办公搂租赁变得比较活跃；虽然京津城铁的永乐站目前周边并没有在售楼盘，但未来的开通为其潜在升值的提供了充要条件；此外天津港外向区位给在京外贸公司，尤其给从塘沽港出口的公司提供十分便利的交通条件—京津轻轨沿线的写字楼或是商住两用项目价值很值得看好。

五、乌鲁木齐轨道交通最新规划线路及筹备进度

1、拟建设地铁、高铁、城际铁路

2、2012年高铁通车运营

3、地铁线路

（1）三屯被——天彩科技

（2）边防局——十二师种苗场

（3）七道湾——二宫高铁站

（4）西山四道岔——北郊汽车公司

4、潜力区域：

三坪农场——西山——甘泉堡（阜康）

5、首建部分：

2号线边防局——北园春段

1号线北园春至高铁车站

3号线全线

六、影响推断

1、对中心产业影响不大

2、解放路、友好路商业负面影响

3、会展中心、二宫发展机遇

4、米东、水磨沟负面冲击

5、北京路收益幅度不大

6、二宫、农十二师、七道湾商业发展大于非商业地产。