房地产评估要点整理.docx
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房地产评估要点整理
概念
楼面地价=土地总价/建筑总面积
楼面地价=土地单价/容积率
房地价格=土地价格+建筑物价格
补地价：
【改变用途】补地价数额=改变用途后的地价-改变用途前的地价
【增加建筑面积】（见例题2）
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数
=可比实例价格×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）×K×Y
纯收益=潜在总收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效总收入-运营费用
【土地残余法流程图】
【建筑物残余法流程图】
开发土地的成本法估价
新建房地产的成本法估价
旧房地产的成本法估价
旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧
=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
第一章
什么是房地产？
房地产的分类和属性是什么？
房地产又称不动产，是指土地、建筑物、其他附着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括土地所有权有关的所有权或利益。
房地产的分类：
1、按用途分（居住、商业、办公、服务、文化娱乐及休闲、医疗、工业和仓储、农业、特殊、综合）
2、按是否产生收益（收益性不动产、非收益性不动产）
3、按开发程度分（生地、毛地、熟地、在建工程、现房）
4、按经营使用方式分（出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产）
属性：
一般属性（位置固定性、耐久性、供给有限性、价值昂贵性、易受政策限制性、相互影响性、保值增值性）
其他属性（商品属性、财产属性、投资品属性、社会政治属性）
为什么要进行房地产评估？
1、土地使用权出让的需要2、房地产转让、租赁的需要3、房地产抵押、典当的需要
4、房地产保险的需要5、房地产税收的需要6、房地产征收和征用的需要
7、房地产损害赔偿的需要8、房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要
9、企业有关经济行为的需要10、房地产管理的需要等
第八章
什么是基准地价？
基准地价的特点与作用有哪些？
基准地价——是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
特点：
区域性、分用途、平均性、有限期、时效性、控制性。
作用：
1、为政府宏观调控土地市场提供依据
2、国家征收土地使用税的依据
3、合理调整土地利用方式和结构的经济杠杆
4、进一步评估宗地地价的基础
5、制定出让国有土地使用权最低的依据和参考标准
第十章
何谓房屋拆迁估价？
是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的用途、区位、面积等因素，对其市场价格所进行的评估。
房地产抵押估价的原则有哪些？
谨慎原则、合法原则、估价时点原则
第四章
市场比较法的理论依据、适用范围是什么
理论依据是房地产价格形成中的代替原理。
适用范围：
1、要有足够数量的比较案例
2、交易案例资料与待估房地产具有相关性和代替性
3、交易资料的可靠性
4、交易资料的正常性
5、交易资料的合法性
市场比较法的操作步骤
1、收集交易实例
2、选取比准实例
3、建立价格比较修正的基础
4、交易情况修正
5、交易日期修正
6、房地产状况修正
7、综合求取比准价格
搜索交易实例的途径主要有哪些？
搜集交易实例时应注意搜集哪些内容？
途径：
1、查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料
2、从报刊、杂志、网络上获取有关房地产出售、出租的广告、信息等资料
3、同开发商、代理商直接接触了解房地产的用途、结构、布局、价格等
4、参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料
5、同行之间的信息共享
6、向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解
7、道听途说的行情也要收集
内容：
1、交易实例房地产的状况
2、交易双方的名称、相互关系
3、成交日期
4、成交价格，包括计价方式和价款
5、付款方式
6、交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费的负担方式、有无利害关系人之间的交易、急买急卖、人为哄抬等特殊交易状况
市场比较法评价要进行哪些修正
交易情况修正、交易日期修正、区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正
估价对象房地产、类似房地产、比准实例房地产、标准房地产四者含义及异同
交易实例房地产是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例；类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并与估价对象房地产状况相同（用途、结构、权利性质相同）或相当（规模、档次相当）的房地产；可比实例房地产是指交易类型与估价目的吻合，成交日期尽量接近估价时点，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的类似房地产；估价对象房地产是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。
交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产和估价对象房地产最小，是包围与被包围关系。
课后题
第一章
1、什么是房地产？
房地产的分类和属性是什么？
房地产又称不动产，是指土地、建筑物、其他附着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括土地所有权有关的所有权或利益。
房地产的分类：
1、按用途分（居住、商业、办公、服务、文化娱乐及休闲、医疗、工业和仓储、农业、特殊、综合）
2、按是否产生收益（收益性不动产、非收益性不动产）
3、按开发程度分（生地、毛地、熟地、在建工程、现房）
4、按经营使用方式分（出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产）
属性：
一般属性（位置固定性、耐久性、供给有限性、价值昂贵性、易受政策限制性、相互影响性、保值增值性）
其他属性（商品属性、财产属性、投资品属性、社会政治属性）
2、房地产市场的功能和作用分别是什么？
2、土地使用权出让的需要2、房地产转让、租赁的需要3、房地产抵押、典当的需要
4、房地产保险的需要5、房地产税收的需要6、房地产征收和征用的需要
7、房地产损害赔偿的需要8、房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要
9、企业有关经济行为的需要10、房地产管理的需要、11其他方面的需要
第二章
1、什么是房地产价格？
从现象上定义：
房地产价格是为了获得房地产这种特殊的商品所必须支付的货币数量。
从本质上定义：
按照劳动价值论的观点，房地产价格可表述为：
在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。
按照效用价值论的观点，房地产价格可表述为：
房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
2、房地产价格与一般商品价格有何异同？
共同之处：
1、都是价格，用货币表示
2、都有波动，受供求等因素的影响
3、都是按质论价：
优质高价，劣质低价
不同之处：
1、生产成本不同2、折旧不同3、价格差异不同4、市场性质不同
5、形成时间不同6、供求变化不同
3、试论述房地产价格的影响因素。
（1）一般因素1、社会因素（人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）
2、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政与金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）
3、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、房地产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属关系变更）
（2）区域因素1、住宅区域（日照温度湿度风向等自然地理状况、街道宽幅构造的状态、离市中心距离及交通设施状况、街道商店配置状况、上下水道煤气供给污水处理环卫设施状况、公共公益设施的配置及状况、洪水地震等灾害发生的可能性、噪声污染等公害的发生程度、地块面积方位配置及利用情况、瞭望景观等自然环境状况）
2、商业区域（商业及业务种类规模商业集聚状况、商业近邻地域状况顾客群体数量及情况、顾客及工作人员的交通工具及状况、商业繁华程度及兴衰动向、商品进出运输的便利程度、临街道路可及性及通行能力、营业类别及竞争状况、地域内经营者的创造性及资本实力条件、停车设施状况）
3、工业区域（干线道路铁路港湾机场等对外交通设施的便利程度、商品销售市场及原料购入市场与厂区的位置关系、动力资源及排放设施有关费用、关联产业的位置、水质污染大气污染等公害发生的可能性及危害程度、劳动力资源状况及生活条件、有关法律法规对产业发展的有关规定）
（3）个别因素1、宗地条件：
自然条件（宗地的地形地势地质状况及与道路街面的方位关系）
局部条件及观景状况（宗地所处的地段位置，离街面的距离，连接街面的道路系统，街面的宽幅，构造等状态，交通设施状况，相邻不动产及周围情况，上下水道、电力、燃料设施状况，景观和绿化状况。
噪声及污染程度，对宗地利用的若干限制条件）
2、建筑物类别（建筑物用途类别、建筑构造、层数及质量）
第四章
1、市场比较法的理论依据、适用范围是什么？
理论依据是房地产价格形成中的代替原理。
适用范围：
6、要有足够数量的比较案例
7、交易案例资料与待估房地产具有相关性和代替性
8、交易资料的可靠性
9、交易资料的正常性
10、交易资料的合法性
2、试述市场比较法的操作步骤。
8、收集交易实例
9、选取比准实例
10、建立价格比较修正的基础
11、交易情况修正
12、交易日期修正
13、房地产状况修正
14、综合求取比准价格
3、搜集交易实例的途径主要有哪些？
搜集交易实例时应搜集哪些内容？
8、查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料
9、从报刊、杂志、网络上获取有关房地产出售、出租的广告、信息等资料
10、同开发商、代理商直接接触了解房地产的用途、结构、布局、价格等
11、参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料
12、同行之间的信息共享
13、向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解
14、道听途说的行情也要收集
内容：
7、交易实例房地产的状况
8、交易双方的名称、相互关系
9、成交日期
10、成交价格，包括计价方式和价款
11、付款方式
12、交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费的负担方式、有无利害关系人之间的交易、急买急卖、人为哄抬等特殊交易状况
4、市场比较法评估一般要进行哪些修正？
交易情况修正、交易日期修正、区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正
5、试述估价对象房地产、类似房地产、比准实例房地产、标准房地产四者的含义及异同关系。
交易实例房地产是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例；类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并与估价对象房地产状况相同（用途、结构、权利性质相同）或相当（规模、档次相当）的房地产；可比实例房地产是指交易类型与估价目的吻合，成交日期尽量接近估价时点，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的类似房地产；估价对象房地产是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。
交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产和估价对象房地产最小，是包围与被包围关系。
6、比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？
第五章
1、收益法的理论依据是什么？
收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。
预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足。
乐趣等的预期。
2、收益法的适用范围和条件是什么？
适用范围：
有收益或潜在收益的房地产，他不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象现在所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
对于无收益的房地产估价则不适用。
条件：
房地产未来的收益和风险都能较准确地量化。
3、收益法的估价步骤如何？
1、收集资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料
2、预测估价对象的未来收益（如净收益）
3、求取报酬率或资本化率、收益乘数
4、选用适宜的收益法公式计算收益价格
4、何谓综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率？
综合资本化率是求取房地产价值时应采用的资本化率。
土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。
建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。
5、何谓土地剩余技术？
土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得建筑物的价值，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予以资本化，即可求得土地的价值。
这种剩余技术成为土地剩余技术。
第六章
1、成本法的适用范围和条件是什么？
新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
特别适用于那些既无发生收益又很少发生交易的房地产估价。
单纯的建筑物通常也采用成本法估价。
成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价
条件：
一方面估价中采用客观成本，另一方面要结合市场供求分析来确定评估价值。
2、房地产价格成本构成项目有哪些？
（1）土地价格的成本构成
（2）商品房价格的成本构成
（3）商品住宅价格构成的有关规定
（4）经济适用住房价格构成的有关规定
3、何谓重新购建价格、重置价格和重建价格？
重新购建价格：
重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。
重置价格：
又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料，建筑购配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有相同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润
重建价格：
又称重建成本，是指采用与估价对象建筑相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
4、建筑物折旧的原因有哪些？
物质折旧，功能折旧，经济折旧
5、建筑物折旧的计算方法有哪些？
年限法，市场提取法，分解法
6、成本法的操作步骤是怎样的？
搜集有关房地产开发建设的成本，税费、利润等资料
求取重新购建价格
求取建筑物的折旧
求取积算价格
第三章
1、房地产估价的原则有哪些？
p64
（1）合法原则
（2）最高最佳使用原则
（3）估价时点原则
（4）替代原则
第八章
1、什么是基准地价？
基准地价——是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
特点：
区域性、分用途、平均性、有限期、时效性、控制性。
作用：
6、为政府宏观调控土地市场提供依据
7、国家征收土地使用税的依据
8、合理调整土地利用方式和结构的经济杠杆
9、进一步评估宗地地价的基础
10、制定出让国有土地使用权最低的依据和参考标准
第十章
1、何谓房屋拆迁估价？
是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的用途、区位、面积等因素，对其市场价格所进行的评估。
2、房地产抵押估价的原则有哪些？
谨慎原则、合法原则、估价时点原则
例题
1、例：
某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：
1）约定在成交日期时一次付清；
2）约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万，一年后再付30万元；
3）约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清；
4）约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；
5）约定部分分期付款，部分已抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付。
若以各种情况的名义价格为80万元，假设月利率为5‰，实际价格与名义价格的差异分析如下：
1）实际价格=名义价格
2）实际价格=20+30/（1+0.005）6+30/（1+0.005）12=77.37万元
实际价格<名义价格
3）实际价格=80/（1+0.005）12=75.35万元
实际价格<名义价格
4）名义价格=实际价格
5）实际价格=20+10/（1+0.005）6+10/（1+0.005）12+40=79.12万元实际价格<名义价格
从以上分析可以看出，名义价格与实际价格的一般关系是：
实际价格≤名义价格
2、例：
某项目土地总面积20000m2，出让取得时规定的建筑容积率为2.5，土地单价为3750元，现允许将容积率增加到2.9，则其应补多少地价？
解：
这是增加建筑面积后的地价问题，补地价数额可以通过不同的公式来计算：
楼面地价=土地单价/容积率=3750/2.5=1500元/m2
（1）补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价
=土地总面积*增加后的容积率*楼面地价-土地总面积*增加前的容积率*楼面地价=20000*2.9*1500-20000*2.5*1500=1200万元
（2）补地价数额=增加部分建筑面积*楼面地价=（增加后的容积率-增加前的容积率）*土地面积*楼面地价=（2.9-2.5）*20000*1500=1200万元
（3）补地价数额=（（增加后的容积率-增加前的容积率）/增加前的容积率）*增加前的土地单价*土地总面积=（（2.9-2.5）/2.5）*3750*20000=1200万元
3、（市场比较法）甲、乙两宗交易实例，甲实例成交总价为83万元人民币，分两期支付，首期支付30万元人民币，余款53万元人民币于半年后付清，建筑面积250平方米。
乙实例成交总价为15万美元，一次付清，使用面积3000平方英尺。
统一付款方式
甲总价：
30+
=80（万元人民币）
乙总价：
15万美元
统一化为单价
甲单价：
800000÷250=3200（元人民币/平方米.建筑面积）
乙单价：
150000÷3000=50（美元/平方英尺）
统一币种和货币单位
乙单价：
50×8.6=430（元人民币/平方英尺.使用面积）
统一面积内涵
乙单价：
4628.5×0.7=3240（元人民币/平方米.建筑面积）
统一面积单位
乙单价：
430×10.76=4628.5（元人民币/平方米.使用面积）
4、（市场比较法）某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调查获知其价格是卖房净得50万元。
在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%。
将此可比实例修正为正常情况下的单价为:
5、（市场比较法）可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交时间为1996年6月30日，估价日期为1998年6月30日。
由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%；
当地同类房地产价格水平的变动情况是：
1997年6月底比1996年6月底上涨了5%，1998年6月底比1997年6月底上涨了8%；
可比实例甲的区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%；
可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。
解：
比准价格甲=2000×100/（100-15）×（100+5）（100+8）/100×100/（100+10）×100/（100-5）
6、（市场比较法）
7、（收益还原法）有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收益价格为：
V＝（20-12）/8％＝100万元【最简单的形式V=a/r】
8、某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收益率要8％，求不动产的资本化率。
不动产资本化率＝70％*5％+30％*8％＝5.9％
9、某商店的土地使用权年限为40年，从1997年5月31日起计。
该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米，一层于1998年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变；二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。
该类房地产的资本化率为9%。
试估算该商场2001年5月31日带租约出售时的正常价格。
10、有一房地产，其中土地总面积150平方米，地上建筑物为一砖混结构的平房住宅，建筑物价格为600元/平方米，建筑总面积80平方米。
该宗房地产如以月租金1600元出租，年经常费用4080元。
假设建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。
试用残余法求取土地价格。
解：
建筑物价格=600×80=48000（元）
年房租收入=1600×12=19200（元）
年房地产纯收益=年房租收入-年经常费用=19200-4080=15120（元）
建筑物年纯收益=建筑物价格×建筑物资本化率=48000×10%=4800（元）
土地年纯收益=15120-4800=10320（元）
土地总价格=10320/8%=129000（元）
土地单价=129000/150=860（元/平方米）
11、【土地】某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。
将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。
开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。
销售税费为可转让熟地价格的5.5.%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。
开发完成后可转让土地面积的比率为60%。
试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均价格。
解：
设V总=A+B+C+D+E
A=1.2亿元B=2.5亿元
C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46
D=V总*5.5%=0.055V总E=（A+B）*15%=0.56
V总=1.2+2.5+0.46+0.055V总+0.56V总=4.99亿元
V单=V总/可转让土地面积=499000000/（2000000*60%）=415.8元/m2
12、【房地产】某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2。
现时土地重新取得价格为3000元/m2。
建筑物建筑的建安成本为1800元/m2，管理费用为建安成本的3%。
该房地产的开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%。
销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。
试评估该房地产的总价与单价
解：
设V总=A+B+C+D+E+F
A=3000*20000=6000万元B=1800*50000=9000万元C=B*3%=270万元
D=A[（1+6%）2.25-1]+（B+C）*40%*[（1+6%）1.5-1]+（B+C）*60%*[（1+6%）0.5-1]=1343.63万元
E=V总*7%=0.07V总F=V总*20%=0.2V总
V总=6000+9000+270+1343.63+0.07V总+0.2V总得V总=22758.40万元
V单=V总/建筑面积=22758.40/50000=4552元/m2
13、
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