房产测量规范.docx

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房产测量规范

房产测量规范

1总则

为了规范房产面积测量，保护房屋所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986—2000的规定，结合我省实际，制定本规则。

本规则适用于本省行政区域内房屋登记的房产面积测量。

本规则所称房产面积测算系指房屋水平投影面积测量计算，它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

2术语

自然层按楼板、地板结构分层的楼层。

房屋的自然层数房屋的自然层数，一般按室内地坪±以上自然层计算，房屋的地下层（负层）数按±以下的自然层计算。

房屋层高房屋的上下两层楼面、或地面至楼面、或楼面至屋面的垂直距离，局部不一致时，以主要部分的层高为准。

地上层数房屋±以上的自然层数。

采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在以上（含，下同）的，计入地上自然层数。

地上层数用正整数表示。

地下层数房屋±以下，室内层高在以上的地下室（含采光窗在室外地坪以下）层数。

地下层数用负整数表示。

房屋总层数房屋的地下层数与地上层数之和。

假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计房屋层数。

地下室

房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高1/2的建筑物。

半地下室房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的1/3但不超过1/2，且采光窗在地坪以上的建筑物。

架空层底层架空一定的高度，作为入口、存车、储藏、公共活动使用的空间。

假层位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层。

插层位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

挑楼楼房向外悬挑的封闭楼层房屋。

挑廊挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。

房屋天面，有顶盖，有围护结构，供房屋维修、消防安全出口用的梯间。

房屋天面上设置水箱的房间。

跨跃两楼层以上（含两楼层）的住宅。

跨跃两楼层以上（含两楼层）、居室内厅高为两楼层或两楼层以上的住宅。

套内部分地面与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积。

称为商住楼。

借墙该墙为毗邻房屋所有者所有的墙体。

面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

3房产勘测

幢与幢号

幢的定义幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

幢的编号幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2，顺序按S形编号。

幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。

测量号测量号是描述房屋地理位置的编号，其编写方法按《房产测量规范》执行。

一幢房屋只有一个测量号。

房屋调查

房屋调查的内容房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

房屋坐落按地名办编制的地名、门牌号调记。

同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应全部注明；同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明；房屋坐落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位，也可用小区名称（或地名）第几幢来表示。

房屋产权人1私人所有的房屋，一般按照产权证件或身份证件上的姓名。

产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。

2单位所有的房屋，应注明单位的全称。

两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

3房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。

公产应注明房地产管理部门的全称。

代管产应注明代管及原产权人姓名。

托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。

拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。

按两级分类调记，具体分类标准按附录A执行。

房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

产权来源有两种以上的，应全部注明。

房屋层数、层次房屋的层数是指房屋的总层数。

层次是指房屋的所在楼层，地上层次由下往上按1、2、3连续编号，地下层次由上往下按-1、-2、-3连续编号。

房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别，具体分类标准按附录B执行。

一幢房屋有两种以上建筑结构，应分别注明。

房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。

拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。

房屋用途房屋用途分设计用途和实际用途。

房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途。

一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明，具体分类标准按附录C执行。

和借墙三类。

在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应做出记录。

与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。

对有争议的权界线应标注部位。

房屋权界线是指房屋基本范围的界线，包括共有房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。

房产面积测算的精度要求各类面积测算必须独立测算二次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表计算的结果。

表各级面积的限差和中误差房产面积精度等级一二三限差√s+√s+

√s+中误差√s+√s+√s+注：

S为房产面积，㎡，取至㎡商品房、保障性住房采用二级精度；异形房屋、其他房屋可采用三级精度。

房屋尺寸丈量丈量基准1独立成幢的房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准。

2毗连房屋，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度为1/2处；借墙量至墙体内侧；自有墙体量至墙体的外侧，并用相应符号表示。

3附属设施：

柱廊以柱外围为准；阳台以围护结构的外围投影为准；门廊以柱或围护结构的外围为准；檐廊、挑廊以围护结构外围水平投影为准。

4异形房屋，增加必要的辅助线测量。

5墙体厚度：

剔除粉灰和其他非结构性材料的裸墙厚度。

丈量方法

1检核法：

即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸，成套住宅须对每种户型尺寸进行核实；非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实。

如与施工图不符，须实量变化部位尺寸。

2实量法：

即实地丈量房屋的尺寸。

应丈量房屋的外围尺寸和净空尺寸，丈量净空尺寸时应丈量装饰粉灰厚度和墙体厚度。

丈量的外围、净空尺寸应予注明。

精度要求

量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。

同种量测工具二次量距之差应满足|△D|≤，长度以m为单位，取至。

绘制房屋测量草图

无施工图的房屋，应按附录D绘制房屋测量草图。

草图内容及要求

1房屋测量草图按概略比例尺分层绘制，并标注指北方向。

2房屋外墙、权界分隔墙均绘单实线。

3注明房屋坐落、测量号、产权人、层数、层次、结构等。

4注记户室号、标明实际开门处。

5逐间实量时，应注记墙体归属和室内净空尺寸（以内墙面为准）、装饰粉灰厚度、墙体厚度，取至。

砖墙用P表示，竹织壁墙用Z表示，木板墙用M表示。

墙体厚度量至，注记在字母的右下角。

6凡有固定设备的附属用房如厨房、卫生间、电梯、楼梯等均须注记。

7地下室、复式房屋、夹层、假层等应另绘草图。

8丈量阳台尺寸并注明是否封闭。

9备注。

用纸规格和绘制要求

测量草图纸可用787mm×l092mm的1/32、1／16、1／8规格图纸。

测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改和擦拭，更不得凭记忆补记数据。

汉字字头一律朝上，数字字头向上或向左。

构筑物勘测

调查

调查内容包括权利人、坐落、名称、结构、建成年份、用途，以及绘制构筑物房产平面图。

勘测

但其幢号首位为“G”。

2坐落：

按构筑物周边较为明显建筑物的坐落描述。

如：

“×××号院内”、“×××号东侧30米”等。

3名称：

按行政主管部门确定的名称填写。

如：

“×××烟囱”、“×××水塔”、“×××隧道”、“×××大桥”等。

4用途：

按行政主管部门确定的用途填写。

5结构：

参照《房产测量规范》中房屋建筑结构的分类。

6现场拍照：

拍照取景应清晰反映构筑物全貌。

照片上应标注构筑物名称和拍照日期等。

7绘制构筑物房产平面图：

根据《房产测量规范》的相关规定，按构筑物实地状况测绘平面位置和图形，并描述其空间尺寸，标注地物符号和构筑物名称等。

权证配图

权证配图包括房产平面图、构筑物照片等。

测绘成果资料

构筑物测绘成果资料包括构筑物测绘成果报告、构筑物房产平面图、构筑物照片等。

4房产面积计算计算建筑面积应具备的条件计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：

1应具有上盖；2应有围护物；3层高在以上；4结构牢固、属于永久性的建筑物；5可作为人们生产或生活的场所。

计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层面积的总和计算。

穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内回廊部分，层高在以上的按其水平投影面积计算。

楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然层计算。

房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等，其高度在以上部位计算建筑面积。

房屋天面上，属永久性建筑，层高在以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。

挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算。

属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

与房屋相连且相通的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的既有主等按柱的

独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖外围水平投影面积的一半计算。

无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

独立户室内未封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算。

不计算建筑面积的范围层高小于的附层（含夹层、插层、技术层）和层高小于的地下室和半地下室。

突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

房屋之间无上盖的架空通廊。

房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池。

建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。

骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。

临街楼房、挑廊下

其围护结构底板水平投影面积计算一半建筑面积；向内倾斜的，按其围护结构上沿水平投影面积计算一半建筑面积。

阳台、挑廊、走廊等其顶盖小于底板，顶盖宽度≥，按其顶盖水平投影面积计算一半建筑面积。

墙体向外倾斜的房屋，按各层底板水平投影计算建筑面积；墙体向内倾斜的房屋，按距底板以上部位的水平投影面积计算建筑面积。

对商业层、车库层、人防层内无间隔墙的基本单元，应埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。

5共有建筑面积分摊一般规定共有建筑面积的分摊原则1产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行。

2产权各方无合法产权分割文件或协议的，可按产权各方相关的建筑面积所占比例进行分摊。

3房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的仅为本幢服务的共有面积。

4整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。

共有建筑面积的所有权与使用权1房屋共有建筑面积分摊后，不划分各产权人分摊面积的具体部位，共有建筑面积一经分摊，未经合法程序任何人不得侵占或改变其原设计的使用功能。

2列入分摊的共有建筑面积的所有权、使用权，由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有、共同使用。

共有建筑面积的确认方法

1未经规划及相关部门验收的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据。

2经规划及相关部门验收合格的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以房屋实际状况为准。

3商业层、车库层、人防层内设置无间隔墙的基本单元的，其内部通道的设置如符合规划或消防要求，该层共有建筑面积方可确认。

共有建筑面积的计算共有建筑面积按比例分摊，计算公式：

δSi=K·Si∑δSi∑Si式中：

K——为面积的分摊系数Si——各单元参加分摊的建筑面积，㎡；δSi——各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，㎡；∑Si——为参加分摊的各基本单元建筑面积总和，㎡。

共有建筑面积的组成共有建筑面积包括幢内电梯井、楼梯间、管道井、公共厕所、垃圾道、配电间、水泵房、屋顶梯间、电梯机房、屋顶水箱间、智能监控室、消防设施房、消防通道、公共门厅、过道、值班警卫室、技术设备层等为本幢房屋服务的公共部位，以水平投影面积计算。

房屋外墙（含山墙）各层水平投影面积一半的建筑面积，列入幢共有建筑面积。

不计入分摊的共有建筑面积范围下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相关共有建筑面积。

1为多幢服务的管理用房、警卫室等。

2独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等。

3为公共事业服务的配套用房。

4避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位。

下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其它共有建筑面积。

1为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房。

2消防避难层（室）及结构转换层。

3幢与幢之间相连的通廊。

共有建筑面积的分摊方法

住宅楼共有建筑面积的分摊方法

1各套房屋的分摊面积＝套内建筑面积×分摊系数

式中：

幢内共有建筑面积=幢内各套房屋套X内建筑面积之和

2住宅楼原则上以幢为

1根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

2未经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据；经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以房屋实际状况为准。

3裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应划分为单个功能区。

1商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间（含室外楼梯）以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积。

2为本幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊等）、屋顶梯间以及幢内其它共有建筑面积列入幢共有建筑面积。

3专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。

4专为商业部分服务的楼梯、电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。

套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数式中：

幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积住宅部分各套内建筑面积之和

基本单元的分摊面积=基本单元套内建筑面积×基本单

元分摊系数

式中：

层分摊面积+层内共有建筑面积层内各基本单元套内建筑面积之和层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数

式中：

幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积

商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积

层内共有建筑面积，指专为本层服务的内走道、层内公用厅等共有建筑面积。

多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

6房产面积测量成果

房产面积测量成果的内容

1房屋调查表

2房屋分层分户平面图3房屋分层面积表4房屋分户面积表

5共有建筑面积分摊方案表6成果审批表

房产面积测量成果的检查制度

房产面积测量成果实行三级检查。

各级检查中发现的问题，必须做好记录，填写房产面积测量成果的检查记录表，提出处理意见，并督促作业人员及时修正。

一级检查：

是保证测量成果质量的重要环节。

作业人员实行自检和互检，一旦发现遗漏或错误，必须立即补上或修正。

二级检查：

二级检查为过程检查，在一级检查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。

三级检查：

在二级检查的基础上，由施测单位的质量检查机构和专职检查人员对成果质量实行最终检查。

检查项目及内容房屋调查的检查

1房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确。

2调查表中的房屋权界线示意图上的房屋权界线、房屋四面墙体归属，以及有关说明、符号是否正确。

3房屋位置是否与建筑红线图相符。

房产面积测算的检查

1房屋尺寸丈量方法是否正确，采集的数据是否准确，是否符合精度要求。

2房屋分层分户平面图的绘制是否正确，其尺寸是否与工作草图上的数据一致。

3房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求。

4功能区的划分、共有面积的界定和分摊方案是否符合规定。

房产面积测量报告

房产面积测量报告的内容

1项目概况

2委托书

3房产面积计算说明4房屋调查表

5房屋分层分户平面图6房屋分层面积表7房屋分户面积表

8共有建筑面积分摊方案表9成果审批表10成果使用说明

房产面积测量报告的样式

房产面积测量报告的样式见附录E