深圳市南山前海土地项目可行性研究报告.docx
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深圳市南山前海土地项目可行性研究报告
百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告
一、项目概况
1、项目背景
本项目为招商引资项目，我公司于1994年7月20日与江宁县土地局签订了5平方公里土地批租合同，并支付了20%的土地款，于1994年12月18日与江宁县土地局签订了4平方公里土地批租合同，并支付了50%土地款。
为尽快组织本项目实施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城的总体规划，南京市规划局也于1995年11月14日批复了9平方公里麒麟新城的总体规划，为实施分期开发计划，南京市计委于1995年12月6日以宁计投字[1995]759号文下达了《关于同意百胜麒麟新城区首期土地开发的批复》，南京市规划局也于1997年8月13日批复了麒麟新城起步区首期开发（1900亩用地，其中商住房用地1120亩，公绿152亩，市政设施与道路608亩）修建性详细规划方案，并于1997年6月10日江宁国土用（97）字第0070号领取了首期开发1084亩的国有土地使用权证，1995年我公司与江宁区麒麟镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了4平方公里的部分拆迁工作，同时还与宁沪高速公路指挥部签订了麒麟出口的合作协议并由我公司出资建设了宁沪高速麒麟出口，首期拟开发1084亩商住用房。
2、地理环境
地块位置在南京市东郊麒麟镇以东约4公里处，宁杭公路以北，宁沪高速以南，自然环境优越。
西侧隔一座小山为锦绣花园，北边紧挨宁沪高速麒麟出口以及规划中的南京市二环高速。
3、项目周边环境
1）经济人文环境
紫金山是全国最大的城中山，南京市区的绿肺，东郊中山陵园风景区是南京风景最优美的地方，因此城东板块是南京人心目中理想的居住板块。
麒麟镇位于南京市东郊紫金山东麓，风景秀美，人文环境优越，区位优势得天独厚。
全镇总面积62平方公里，3万余人口，2001年全镇GDP6.47亿元，实现利税1.1亿元，是江苏省文明乡镇、江苏省新型示范小城镇、江苏省实施现代化工程示范镇。
2）交通环境
麒麟区位独特，处于南京三大风景区的环抱之中：
西邻中山陵风景区，东傍汤山风景区，北接佛教胜地栖霞山，属规划建设中的南京仙林新市区范围。
南京市仙林大学城有三分之一在麒麟镇区域内，现代交通四通八达：
宁杭公路、沪宁高速公路穿境而过，南京绕城公路下来仅1公里，正在规划建设中的南京二环将麒麟环抱其中，距离南京禄口国际机场30公里，南京火车站7公里，4条市区公交线路汇集麒麟，南京东郊公交总站已投入使用。
并与沪宁高速、宁杭高速、机场高速、宁马高速、312国道、新生圩港、沪宁铁路、宁芜铁路构成融水、陆、空为一体的现代化交通网络。
从市区中山门经宁沪高速公路连接段至麒麟镇约9公里，乘公交车有55路、314路、309路。
由于地块周边高速交通发达，且二环出口及宁沪高速出口对小区内业主免收往来南京的通行费，会给有车一族经济方面更大的刺激。
4、宗地状况
项目地块基本平整，从宁杭公路向北逐渐抬升，形成缓坡，地块西面为一座小山坡，以农田为主，中间有少量农民房，周边风景秀丽，无不良景观。
二、市场调查
（一）整体大势及走势
今年以来，随着南京市房地产市场利好政策的不断出台，房地产市场管理体系的日臻完善和房地产市场服务系统的不断增强，房地产交易与权属登记工作呈现出快速发展的势头。
商品房交易持续发展，存量房交易突飞猛进，个人购房贷款稳定增长，已购公房上市成倍增长，房屋租赁管理步入正轨。
1．2002年1-8月份南京房地产市场运行情况
（1）房地产投资和消费保持较高的增幅，市场呈现供需两旺的局面。
今年上半年全市房地产开发投资完成49.28亿元，增长16.6%,比去年同期增幅高出6.5个百分点，其中商品房投资达到36.56亿元，同期增长38.4%。
在全国重点城市中，房地产开发投资低于深圳、广州、成都、杭州，居第5位，增长速度低于杭州、武汉、苏州、宁波、西安、无锡、青岛、沈阳、济南、深圳，居第11位。
1-8月份，全市合同销售商品房2万余件，销售面积240万平方米，销售金额87亿元，分别比上年同期增长21.74%、25.04%和32.85%。
今年上半年全市商品房屋空置面积77.63万平方米，同期下降10.8%，其中，空置一年以上的面积为19.02万平方米，下降17.6%，全市商品房空置量保持连续3年负增长，房地产市场呈现供需两旺的局面。
这说明，近两年在个人住房消费的带动下，随着我南京市人均GDP的增长（预计2003年超过3000美元）以及居民消费恩格尔系数的下降，房地产市场整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。
（2）存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。
1-8月份，全市共完成房地产交易案33444件，交易面积303.6万平方米，交易金额79.62亿元，分别比上年同期增长94.4%、94.1%和83.55%，存量房交易增长迅速，达到18949户，占交易总户数的56.66%，存量房上市交易件数（件）首次超过商品房交易件数（件）。
存量房交易面积占房地产总交易面积的48.6%，今年年底存量房交易面积有望超过商品房交易面积。
其中已购公房上市交易12064件，交易面积72.68万平方米，交易金额16.18亿元，分别比上年同期增长97.90％、101.89％和128.60％
（3）住房二级市场全面放开，利好政策活跃房市。
为进一步深化住房制度改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年5月1日市政府出台了关于《进一步搞活房地产市场的若干意见》，提出全面放开搞活住房二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括：
放开对非成套公有住房出售的限制；放开对房改房上市交易各项限制；放开公有住房使用权有偿转让限制；放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房改房上市免收土地出让金；个人购房契税由原来的2%实行由财政补贴1.25%，个人只交0.75%；鼓励“卖小买大”的梯级住房消费，只收超额部分契税以及个人购房免交个人所得税等。
政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化，一是存量房交易逐月明显放量。
5-8月存量房月平均交易件数达到2876件/月，大大高于1-4月份的1862件/月，增幅达54.46%，同时月成交面积与金额也同步大幅增长。
已购公房上市交易7264件，月均交易达1816件/月，较1-4月份的1120件上升64.14%；二是房地产投资观念正在形成，房屋租赁市场日趋活跃。
今年1-8月份，全市在册管理的租赁证建筑面积63.5万平方米，新增租赁户7662户，代征租赁税收8860.73万元。
随着银行利率和购房税费的下降，越来越多的居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善居住条件，另外以投资为目的购房出租也在逐步兴起；三是公房承租权转让禁令放开，承租权转让市场逐步形成。
今年5月1日我市允许公房承租权转让以来，仅直管公房承租权就转让了232户，成交使用面积7590平方米，成交额1872万元，平均每套转让费8.07万元，平均每平方米使用面积售价2467元，平均每套使用面积32.7平方米，承租权转让市场正在逐步形成；四是外地置业购房明显增多。
全市5-7月共办理购房入户1406户，3512人，其中：
购买存量房入户377户、937人，分别占总量的26.8%和26.7%，为落户南京购房的外地人员逐步增多。
（4）个人住房抵押（按揭）业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增长迅速。
今年1-8月份，全市共办理个人购房按揭贷款10739户，担保债务价值28.3亿元，分别比上年同期增长2.8%和38%，其中个人购买存量房住房的贷款为1499户，贷款金额13128万元，分别增长415%和465%。
来自人民银行的统计，今年全市购房按揭不良贷款（主要为延期还款）不到1%，相比其他贷款业务，属于优质资产。
2、南京房地产市场的利好因素分析
随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展的因素：
一是房地产业的发展目标更加明确。
按照“2003－2007年我市房地产业发展目标与任务”的要求，南京未来房地产业在全市经济中的地位由现在的“重要产业”发展成为“支柱产业”，从现在起到2007年，全市房地产业保持每年18%增幅，年增加值将突破160亿元，在GDP中比重超过8%。
二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济的循环。
由于南京的城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之一和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江、近海的优势，将吸引更多的海内外资金、企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费的进一步扩张。
三是南京都市圈构架利于南京城市发展。
形成以南京为中心，由镇江、扬州及邻省部分城镇等组成的南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市的地位和作用，并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能。
四是南京城市建设面临新一轮大发展的契机。
将以旧城环境整治、河西新城建设、仙林大学城建设以及地铁1号线等重大基础设施建设为重点启动的新一轮城市建设，按照市政府提出的计划，2003年南京市政建设投入为350亿元，巨大的基础设施投入必将为房地产市场的发展提供了更好的机遇。
根据近20余年南京的房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为：
（1）2007年南京房地产业占GDP的比重达8%以上，其增长速度将与前五年的增长速度持平；
（2）为实现8%以上的比例，房地产业增长速度将高于其他产业的同期增长速度，其年增长率将高于18%，按此口径计算，房地产业的增加值要从2001年的47.8亿元上升到2007年的160亿元以上；
（3）与房地产业增加值160亿元的年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在一定的规模之上，房地产年均投资应达到130亿元以上；
（4）房地产市场进一步繁荣与规范。
每年房地产交易额超过100亿元，其中增、存量交易按面积比达4:
6，按件数比达3:
7，年房屋租赁租金总额超过20亿元，租赁代征税3亿元。
（二）政府宏观调控力度加大对土地价格的影响分析
随着政府对土地宏观调控力度的加大，南京市所有土地均由市土地储备中心统一收购、统一拍卖。
由于政府的调控，使得南京市土地价格迅速攀升，根据对最近拍卖的土地进行分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达128万元/亩，位于马群附近的地价也达到30～50万元/亩，与本项目地块离市区距离相近的江宁开发区的住宅开发用地地价也达50万元/亩，靠近南京市区的岔路口地区及宁南地区更高达100～150万元/亩，相比之下目前麒麟地区25～30万元/亩的地价被严重低估，具备巨大的升值空间。
（三）城东片区麒麟板块市场形势
目前，麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓。
中档别墅的主要消费群体是当地的部分私营业主和机关工作、有私家车并崇尚田园生活的都市白领。
而普通的公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活的需要，同时也疏散了部分主城拆迁市民。
由于地处一直被人们认为风水较好的南京东郊，拥有着独特的景观和地理优势，该地区的楼市将保持一种平稳上升的态势。
但该地区目前缺少政策利好的冲击，几乎没有上规模、上等级的高品质楼盘。
目前麒麟地区房地产开发大盘开发比较成功的有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇的东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇的现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好（见典型楼盘分析），表明市民对该区域居住的认同度非常高。
（三）麒麟镇典型楼盘分析
1、锦绣花园
发展商：
江苏锦绣房地产开发有限公司
地理位置：
江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧
总占地面积：
1000亩；
总建筑面积：
约61万平方米；一期20平方米，别墅比例22.1%；
容积率：
前两期0.98
绿化率：
50%
建筑规模：
公寓475400平方米，联排别墅14600平方米，双联别墅52500平方米，独立别墅67500平方米；
户型：
A型公寓二房二厅一卫73.58平方米；B型公寓二房二厅一卫85.65平方米；C型公寓三房二厅二卫115.87平方米；D型公寓（错层）三房二厅二卫131.87平方米；E型公寓（错跃层）四房二厅二卫152.57平方米；F型公寓（跃式）221.5平方米；
价格：
公寓最低1440元/平方米，最高1750元/平方米；别墅最低2300元/平方米，最高3800元/平方米；连排别墅花园300元/平方米，独立别墅花园700元/平方米，地下室1500元/平方米；
装修：
无
物业管理费：
公寓0.4元/平方米/月，连排别墅1.0元/平方米/月，双联别墅1.2元/平方米/月，独立别墅1.6元/平方米/月；
客户群体：
麒麟镇不足10%私营业主为主；中山门外至孝陵卫地区20%（以南农大、南理工、农科院公务员消费群体为主）；城东南白下区20%（机关、电视台、企业白领）城东北玄武区30%（机关、企事业单位、私营业主）；其它地区20%左右。
购房者60%以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，40%为拆迁户和第一次购房者（含外地来宁购房者）。
销售情况：
一期自2001年初正式推出，推出后10个月公寓售出90%，别墅80%；目前二期除余少量复试公寓、一些不靠中心景观湖的独立和连排别墅外，已基本售完。
公交线路：
55路，314路，309路；
长途过路车：
汉府街至作厂，汉府街至句容。
项目优劣点分析：
1）规模优势：
近千亩的占地面积；
2）环境优势：
上百亩的湖面于小区中心；
3）套型优势：
从73～221m2，平层、错层、跃层等套型齐全；独立、联排别墅都有；
缺点：
配套不足，产品显得较为粗糙。
2、阳光之旅
发展商：
南京泰盈房地产开发有限公司（香港泰盈集团全资子公司）
地理位置：
江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路南侧，宝山路；
总占地面积：
一期100亩，二期86亩；共开发五期近千亩，分批开工、交房，预计2005年底前结束；
总建筑面积：
一期8.4万平方米；其中公寓76500平方米，别墅8510平方米，二期5万平方米，已开工，尚未定价；
容积率：
一期1.27
绿化率：
50%
建筑形式：
多层砖混结构
建筑规模：
一期，公寓24幢6层，连排别墅38户；规划总入住户数1100户，一期624户，二期近500户；
户型：
二室一厅一卫（68平方米，86平方米），三室一厅、三室二厅（107平方米），四室二厅（136~153平方米）错层（136~173平方米）、跃层五室两厅、六室二厅（179~247平方米）
价格：
公寓最低1580元/平方米，最高1950元/平方米；别墅最低2475元/平方米，最高2796元/平方米；
一期交房时间：
2003年8月31日；
装修：
无
物业管理费：
0.48元/平方米/月；
客户群体：
麒麟镇不足2%私营业主为主；中山门外至孝陵卫地区30%（以南农大、南理工、农科院公务员消费群体为主）；城东南白下区20%（机关、电视台、企业白领）城东北玄武区35%（机关、企事业单位、私营业主）；其它地区13%左右。
购房者70%以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，30%为拆迁户和第一次购房者（含外地来宁购房者）。
销售情况：
一期自2002年6月正式推出，此前已预定30%，推出后4个月售出80%，到2002年11月已基本售完。
公交线路：
55路，314路，309路；
长途过路车：
汉府街至作厂，汉府街至句容。
由于该项目资金困难，建设进展较慢，今年8月份以前销售情况并不好，其销售走势与整个房地产市场的利好有直接的关系，房型大众化，外观和区内环境尚可，项目的成功一是赶上大气侯，另外一重要因素是与麒麟门连接，交通较为便利，城东板块良好的环境因素及极具竞争力的房价。
小区内配建了一条50米长的商业步行街，但生活区商业网点仍严重不足，如不抓紧配建将直接影响二期销售。
该楼盘的宣传推广采用发传单形式，销售由开发商自己组织。
三、目标客户分析
（一）客户类型分析
1、当地潜在客户
1）麒麟当地人口情况
麒麟镇总人口3万余，约6500户。
根据对两个典型楼盘的分析，麒麟镇当地客户所占的比例约为10%左右，表明开发与引导潜在客户的购房热情显得尤为重要。
2）潜在客户构成
·为提高生活质量的本地长期居民。
·本地及南京城东区域的政府官员、金融机构、公共事业单位职员。
·为满足身份需要及生活品质需要的个体工商业及企业主。
·在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入的麒麟经济园区企业管理人员及技术人员。
一方面，这几类客户的消费水平、经济承受能力相对较高；另一方面，他们长期生活在麒麟，对该区域了解最深，最能够接受片区的生活环境和配套设施。
3）置业特点：
·首次置业和二次置业者均有；
·以中青年与老年住户为主，年龄结构在26-35岁与45岁-60岁两个梯段之间；
·在物业内长期居住人数：
3-4人；
·有一定的积蓄，对该地块楼盘状况较了解，购买决策比较谨慎，通常是对每个楼盘作出比较之后才肯下决定。
4）市场容量：
导致当地人员不购房的可能性有以下几点：
·已购物业或已多次置业；
·不打算在本地安家；
·已有积蓄，尚不足以购房；
·其它原因
通过对锦绣花园及阳光之旅客户群的分析，本地的市场承受能力在150—300户之间，元不够消化本项目的规模。
如本项目能从更好的品质以及更全面的配套上多挖掘卖点，预计本地市场客户可达800～1000户之间。
2、南京市内客户
自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者的两大因素，而交通便利是居住郊区化的前提。
本项目距离南京市约25分钟的车程，交通比较方便，因此，本项目开发时只要通过提升小区的自身素质、充分利用地形做好整体规划，楼盘推广时进行有针对性的的炒作即可达到吸引市内客户前来置业的目的。
另外，二环高速的规划兴建以及宁杭公路的拓宽改造，将更好地改善南京市区往返麒麟的交通状况，加上2008年将建成投入使用的地铁二号线（到达马群），更加缩短了依赖公共交通一族往返市区的时间，从而有助于吸引南京市区尤其是城东一带的客户前来麒麟置业。
潜在的市内客户来源主要有：
1）为改善居住条件而二次置业的人士。
他们主要为在南京居留时间较长，首次购置的物业已陈旧过时，有自备交通工具的南京早期创业者。
2）因郊区价格低廉而首次置业的人士。
此类人士主要为资本积累时间及来深时间不长，年龄较轻，缺乏首期楼款，难以短期内在市区内购房，但具备1000～1500元/月（按总价25～30万元考虑）的供款能力，期望有良好而固定的居住空间，或想通过置业获取南京市户口指标。
3）休闲渡假的客户。
主要有两类：
一类因平时工作压力大，需在周末或节假日有独自的休息空间，要环境优美，能满足吃喝玩乐的需求；另一类郊区置业者是用于已退休或拟退休家养老或迁移外地家人来深，年龄较大，不喜都市喧嚣，需有良好的居住环境颐养天年。
3、其他客户
（二）本项目客户情况分析
相较于锦绣花园和阳光之旅，由于本项目在配套上具有无可比拟的竞争力（配套设施用地面积达608亩），本项目在麒麟当地的辐射区域和影响力会比麒麟镇原有项目要强得多，而且麒麟镇本地客户一直没有被有效开发，相信麒麟当地客户会超过锦绣花园和阳光之旅当地的客户比例。
本项目住宅面积预计达100万平米，按110平米/户计，约为9000户，预计本项目当地客户将占到总量的5～10%左右。
仙西新城区2010年规划人口为24万，由于本项目位于规划新城区东南角，环境优美，风景宜人，且价格会有相当的竞争力，预计该区域客户将达30%左右；
市内客户预计城东部分将占到40%左右，市内其他地区15～20%左右，外来人口及江宁等其他地区5%左右。
四、商业潜力
由于麒麟镇商业主要集中于原镇中心区及各行政村中心，使得上述区域的居民（含打工者）购物便利性和可选择性不足，且购物挑选的余地小。
同时在经营上以店铺式经营为主。
上述各商场无论档次高低，无论规模大小，其内部均隔成若干铺面。
进行租售经营。
且铺面购买者多出手租于别人经营。
麒麟商业的租售的供需情况较好，原有商场租售率均在90%以上，镇中心区的商业租售率则更高，可以看出该镇商业供需情况较好。
所以在相对落后的麒麟商业中必然孕含着向高档化、大型化发展的趋势。
因此，可预言，麒麟镇的商业将宁杭公路出现老镇区、仙林新城区麒麟片区、麒麟新城区三个商业中心。
项目所在地为麒麟镇东部约4公里的麒麟新城片区，可预见未来该区域的商业潜力巨大。
（一）商业前景及售价
本项目周边现有商业配套并不成熟，其格局及档次将不能满足小区需求，这使得本项目将依靠自身力量满足本小区居民商业需要；同时，周边现有居民对周边商业配套的不满意情况，使得本项目的商业将同时为周边村庄、住宅区及工业区服务，并以此为契机改变该区域的商业格局，项目的商业前景较好，按照一般的经验做保守估算，在本项目成本盈利测算中商业面积正常售价以4500元/平米计。
（二）商业建议
根据营销部的分析，类似的大型楼盘平均每户商业面积多在3～5平米之间，综合考虑，本项目规划商业面积建议为4万平米，按住宅面积100万平米，每户100平米计，每户摊到商业面积4平米。
（三）其它配套
根据以麒麟地区配套情况的了解，教育配套、医疗配套及休闲娱乐配套均是较薄弱环节，对本项目有不利影响：
·无法为小区业主提供优质、便利的教育特别是幼儿、小学教育；
·镇医院距离较远，而各村卫生站服务质量低，且服务内容单一，将无法满足小区要求；
·该镇休闲娱乐场所零散，内容较为单一，且距离本项目较远，本项目借之服务业主的可能性不大；
·该处饮食场所分布零散而薄弱，居民消费不便。
综上所述，本项目周边的上述配套不理想，而使得本项目的上述各类配套将主要由自己解决。
项目将利用自然环境发展室外活动场所；大力发展商业配套、休闲娱乐配套；补充发展教育医疗配套。
项目开发需保持“持续热度”。
以大配套、大环境来让业主领略到“离城不离市”的生活模式。
五、发展规划
（一）基本数据
土地用地面积722670平米，容积率按1.3，计容积率建筑面积939471平米，总建筑面积1067049平米。
其中：
计划多层住宅面积为650000平米，Townhouse别墅面积为289471平米，商业面积40000平米，小学20000平米，幼儿园15000平米，其他配套15000平米，地下室面积37578平米（商业、教育及其他配套由于位于配套用地区域，故不计入本项目容积率）。
（二）规划的要求及限制
本项目由业主将建设地块周边市政道路、污水处理厂、液化气站等市政配套设施，并负担建设费用。
具体规划要求待我公司规划方案完成后，报政府确认。
（三）计划发展期
由于项目规模较大，计划分为四期发展，一、二期25万平米，三、四期约20万平米。
计划发展期为5年。
（四）建议楼型方案
多层为主，部分Townhouse别墅。
从成本控制角度来看，多层建安成本最低，开发周期最短，能够最有效利用资金。
并且大型楼盘的多层开发模式已比较成熟，可以肯定市内及本区域市场完全接受多层楼型。
Townhouse别墅作为一种主力楼型的补充，能够有效提升利润空间和物业档次。
根据前面的楼型分析，麒麟镇由于地理位置优越，在客户心目中的居住认同度较高，因此别墅市场销售状况很好。
综合考虑各方面因素，我们建议：
多层650000平米；Townhouse别墅289471平米，住宅共计939471平米。
六、营销策划初步安排
（一）项目优劣势分析
1、优势：
1）交通优势：
地块位于宁杭公路和宁沪高速之间，且毗邻二环高速。
此三条道路均为南京市的主要交通干道。
在地块的东北角有一立高速公路出口，通过该出口可方便地到达南京市区（14公里，全高速）、机场（约30公里，全高速）及宁沪高速去无锡、常州、苏州、上海等地。
因此地块所处位置交通条件较好。
2）规模优势：
本地块占地面积1912亩，实际出让面积1084亩，住宅建筑面积近100万平方米，建成后的小区规模庞大,小
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