建设项目用地审批规定和要求doc.docx

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建设项目用地审批规定和要求doc

建设项目用地审批规定和要求

省国土资源厅土地征收转用管理处吴运席

二○○八年六月

第一部分　新增建设用地审批

新增建设用地审批也称农用地转用和土地征收审批。

一、基本概念

二、审批分类

三、报批的基本原则

四、审批权限

一、基本概念

（一）

（一）土地

土地一般是指地球表层的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。

目前在建设用地审批中将土地分为3个大类（即农用地、建设用地和未利用地）、10个二级类、52个三级类。

（二）农用地

农用地是指直接用于农业生产的土地。

农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其它农用地。

一、基本概念

（二）

（三）建设用地

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。

建设用地通常是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活和物质建设所提供的土地。

建设用地包括居民点及工矿用地、交通运输用地、水利设施用地。

（四）农用地转用

农用地转用是指将现状为农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划并按国家规定的批准权限报批后转变成建设用地的法律行为。

全称为“农用地转为建设用地”，简称“农转用”。

二、审批分类

（一）

新《土地管理法》于1999年实施后，新增建设用地审查报批分为两类，一是城镇村批次建设用地，二是单独选址项目建设用地。

（一）城镇村批次建设用地

1、定义

城镇村批次建设用地是指在土地利用总体规划确定的城市（含城镇，下同）、村庄、集镇建设用地规模范围内，需要进行建设的土地。

也称圈内用地。

2、申请机关和批准内容

城镇村批次建设用地，由市、县（区）人民政府申请，报有批准权的人民政府批准农用地转用和土地征收。

二、审批分类

（二）

（二）单独选址项目建设用地

1、定义

单独选址项目建设用地是指能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目用地，在确实需要的情况下，在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围外，需要进行建设的土地。

也称圈外用地。

2、申请机关和批准内容

单独选址项目建设用地，由建设项目单位申请，按建设项目报有批准权的人民政府批准农用地转用、土地征收和土地供应。

三、报批的基本原则

（一）

１、建设项目用地必须符合有权一级人民政府批准的土地利用总体规划。

２、建设项目用地原则上应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内；交通、能源、水利、矿山、军事设施等建设项目用地，在确实需要的情况下，也可以在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围外。

３、建设项目用地必须纳入年度土地利用计划。

４、建设项目占用耕地必须依法履行耕地占补平衡义务。

三、报批的基本原则

（二）

５、建设项目用地涉及征收农村集体土地的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活；使用国有土地也必须对被用地单位予以补偿、妥善安置。

６、建设项目用地需要按照有关规定缴纳相关税费（如耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、征地管理费、水利建设基金等）。

７、单独选址建设项目申请用地必须符合国家产业政策、行业用地定额标准，供地方式符合国家有关规定。

四、审批权限

（一）

根据《土地管理法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等规定，按下列权限报批农用地转用、土地征收。

（一）城、镇、村批次用地的审批权限

（1）

具体地说：

1、国务院审批

我省合肥、淮南、淮北三市（市、区政府所在地）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的农用地转用（同时审批征收土地）；

转用或征收基本农田；

征收土地70公顷以上，征收耕地35公顷以上。

四、审批权限

（二）

（一）城、镇、村批次用地的审批权限

（2）

2、省政府审批

合肥、淮南、淮北三市以外的省辖市政府所在的城市和县级政府所在的城关镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内的农用地转用（同时审批征收土地）；

征收土地70公顷以下，其中耕地35公顷以下；

使用国有未利用地4公顷以上。

3、省辖市政府审批

前述规定以外的城市、村庄、集镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内的农用地转用。

四、审批权限（三）

（二）单独选址建设项目用地的批准权限

（1）

1、报国务院批准

（1）国务院批准（或核准、备案受理，下同）的建设项目；

（2）国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

（3）省人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

（4）国家重点建设项目、军事设施、跨省级行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目，需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地；

（5）转用或征收基本农田；

（6）征收土地70公顷以上，征收耕地35公顷以上。

四、审批权限（四）

（二）单独选址建设项目用地的批准权限

（2）

2、前述规定之外的建设项目用地涉及农用地转用、土地征收和使用国有未利用地4公顷以上的，由省人民政府批准。

3、使用建设用地和国有未利用地4公顷以下，由市、县人民政府审批。

第二部分　　建设用地置换审批

一、基本概念

二、建设用地置换报批原则

三、申请置换的主体

四、建设用地置换审批权限

五、地方的做法

一、基本概念

（一）建设用地置换定义

建设用地置换是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。

（二）置换土地分类及定义

1、拟置换建设用地

拟置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地（即不宜利用建设用地）。

包括现状是建设用地，以及经过依法批准转用（征收）现状为农用地、未利用地的土地。

2、被置换土地

被置换土地是指适宜用于建设的土地。

包括现状建设用地、农用地、未利用地。

二、建设用地置换报批原则

（一）

（一）建设用地置换必须符合有权一级人民政府批准的土地利用总体规划。

纳入年度置换周转用地计划。

（二）被置换土地涉及的农用地转用、土地征收、使用国有未利用地依法应在省以下政府批准权限内。

（三）置换后的建设用地用途要与原用途相同，确需改变用途的，要随建设用地置换一同批准。

（四）建设用地置换必须签订置换协议。

二、建设用地置换报批原则

（二）

（五）建设用地置换必须各方自愿，不得强迫。

涉及农民集体所有土地，应当经过集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意，同时土地使用权人全部同意。

（六）建设用地置换涉及的建设用地总规模不得增加，农用地和耕地面积不得减少，且质量相当。

（七）建设用地置换涉及征收农民集体土地和拆迁房屋等地上附着物的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活。

三、申请置换的主体

（一）农用地转用批准后，因城市规划调整等原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，申请置换主体为市、县（区）人民政府。

（二）前项以外的建设用地置换，申请置换主体均为具体的单位。

对用于工业、商业、旅游、娱乐、房地产开发等建设按政策规定需要通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地的，申请置换主体原则上为土地收购储备机构或开发区管理委员会；对用于其他项目建设的，可以为拟使用被置换土地单位。

乡（镇）人民政府也可以申请本行政区域内的建设用地置换。

四、建设用地置换审批权限

（一）

根据《土地管理法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《安徽省建设用地置换暂行办法》的规定，建设用地置换按下列权限报批。

（一）建设用地与建设用地置换

1、国有建设用地之间置换，由市、县人民政府审批。

2、集体所有建设用地之间置换，不涉及征收集体土地的，由市、县人民政府审批；涉及征收集体土地的，由省人民政府审批。

四、建设用地置换审批权限

（二）

（二）建设用地与农用地置换

（1）

1、国有建设用地与国有农用地置换

（1）被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以下（不含县城）城镇、村庄、集镇建设用地规模范围内的，由省辖市人民政府审批；在县城以上的，由省人民政府审批。

（2）被置换农用地为土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围外的，由省人民政府审批。

四、建设用地置换审批权限（三）

（二）建设用地与农用地置换

（2）

2、集体建设用地与集体农用地置换

（1）被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以下（不含县城）城镇、村庄、集镇建设用地规模范围内的，不涉及征收集体土地的，由省辖市人民政府审批；涉及征收集体土地的，由省人民政府审批。

（2）被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以上（含县城）城市建设用地规模范围内的，由省人民政府审批。

（3）被置换农用地为土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围外的，由省人民政府审批。

四、建设用地置换审批权限（四）

（三）国有土地与集体土地置换，由省人民政府审批。

五、地方的做法

（一）

（一）做好置换土地调查等前期工作

（1）

1、成立协调机构

做好建设用地置换工作，靠一个部门是不能完成的，需要政府牵头，各有关部门共同参与，按政府要求做好本职工作。

2、搞好土地调查

要对置换土地上涉及的土地面积、类别，房屋等地上附着物数量、类型，涉及到的农户等情况调查清楚。

同时要对拆迁安置位置的土地情况进行调查。

五、地方的做法

（二）

（一）做好置换土地调查等前期工作

（2）

3、制定有关政策

制定建设用地置换项目实施办法、复垦区房屋等地上附着物拆迁补偿和安置办法、土地调整办法、新农村建设方案（布点规划、村庄规划）等政策规定。

4、开好村民会

要开好置换土地涉及的农村集体经济组织的成员或代表会议，置换涉及的农户必须要参加。

要将置换政策、拆迁及征地补偿标准、安置意见等情况向群众公开、讲清楚，取得群众的同意。

要禁止一切的强迫行为。

五、地方的做法（三）

（二）资金要保障

建设用地置换需要一定的拆迁补偿和土地复垦资金，资金能否保证，是置换工作成败的关键之一，因此，我们要求资金必须落实。

（三）批后需认真组织实施

对于建设用地与农用地置换，重点要抓好拟置换建设用地上的拆迁安置和土地复垦工作。

第三部分　　土地征收管理

一、征收土地概念和特征

二、征地在建设用地管理中的地位

三、征地程序

四、征地补偿和安置

一、征收土地概念和特征

（一）

（一）征收土地含义

征地是指国家为了公共利益需要，依照法定程序将集体土地转为国有，并给被征地的农村集体经济组织和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。

（二）征地行为的特征

（1）

１、统一性。

征地是国家行为，由政府代表国家统一行使。

征地主体一般是市、县人民政府，国土资源管理部门是政府行使征地权的职能部门，其他任何单位和个人均无征地权。

一、征收土地概念和特征

（二）

（二）征地行为的特征

（2）

２、控制性。

征地行为和范围受到严格控制，必须依照法定程序报国务院或省级人民政府批准。

３、补偿性。

征地涉及集体土地所有权转移，农民的基本生产资料被占用，失去了基本的生活保障，因此必须依法对被征地农民集体和个人进行合理补偿和妥善安置。

４、强制性。

征地是“国家为了公共利益需要”，在目前社会条件下，往往带有强制性。

但对建设用地置换的土地征收不能强制。

二、征地在建设用地管理中的地位

（一）

（一）征地是国家建设用地的主要途径

我国土地实行的是社会主义公有制，具体分为国家所有和集体所有，随着经济的发展，国家能源、交通、水利、矿山等基础设施建设和城市建设需要大量征收农村集体土地。

据统计，我省征收集体土地在国家建设用地中要占95％以上。

可见，在建设用地管理中征地管理是项重要工作，对于保障国家建设用地起到举足轻重的作用。

二、征地在建设用地管理中的地位

（二）

（二）征收土地审批体现了严格控制建设用地规模

农用地转用是土地用途管制的核心内容，是建设用地审批的第一道关口。

土地征收是建设用地审批的第二道关口，农用地转为建设用地后，凡涉及征收的，按征收土地面积，由国务院或省级人民政府批准。

通过土地征收审批严格控制集体土地转为国有，体现了严格控制建设用地规模。

三、征地程序

（一）

（一）征地报批程序

（1）

1、征地情况调查

市、县国土资源部门会同劳动保障部门深入乡（镇）、村、组，进行实地调查，对拟征地村、组的农业人口数量、土地面积，被征地涉及的农户、人口数，征地前后被征地农户人均耕地数量等进行全面了解，同时开展土地权属调查和土地勘测定界。

调查结束后，国土资源部门填写《征地调查情况确认表》。

劳动保障部门会同国土资源部门填写《被征地农民社会保障措施落实情况说明表》。

三、征地程序

（二）

（一）征地报批程序

（2）

2、拟定征地、拆迁补偿标准和安置途径

主要是拟定被征土地的各地类前三年平均年产值，土地补偿和安置补助倍数，各类房屋及地上其他附着物的补偿标准，对被征地农民失去土地后拟采取的安置办法。

三、征地程序（三）

（一）征地报批程序（3）

3、拟定征地告知书并发放到被征地农村集体经济组织和农户

征地告知书的内容包括：

拟征土地的用途、位置，征地、拆迁补偿标准，失地农民的安置途径，被征地农村集体经济组织和农户对补偿标准和安置途径在规定的期限内有要求听证的权利等。

农村集体经济组织或农户要求听证的，要举行听证。

三、征地程序（四）

（一）征地报批程序（4）

4、拟定征收土地方案

也包括拟定新增建设用地的项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、供地方案；或建设用地置换呈报说明书、土地置换方案。

5、按程序和审批权限逐级审查报有批准权的人民政府审批。

（政府同意后下发批复）

三、征地程序（五）

（二）征地批后实施

（1）

1、征收土地公告（A）

征地方案经省级以上人民政府批准后，被征地所在地市、县人民政府应当在收到建设用地批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，公告由市、县国土资源部门负责具体实施，在被征收土地所在地的村、组内指定地点以书面形式公告。

三、征地程序（六）

（二）征地批后实施

（2）

1、征收土地公告（B）

征收土地公告应当包括下列内容：

（1）批准机关、批准文号、批准时间、批准用途；

（2）被征地的所有权人、位置、地类和面积；

（3）征地、补拆迁偿安置费用标准和农业人员安置途径；

（4）办理征地补偿登记的期限、地点。

三、征地程序（七）

（二）征地批后实施（3）

2、征地补偿登记

被征地的农村集体经济组织、农户和其他权利人，应当在征地公告规定的期限内，到指定地点办理征地补偿登记手续。

有关被征地的农村集体经济组织、农户或者其他权利人未能如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以“征地调查情况确认表”载明的数量为准。

三、征地程序（八）

（二）征地批后实施（4）

3、征地补偿安置方案拟定

市、县国土资源部门会同有关部门根据依法批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起60日内拟定以村或组集体经济组织为单位的征地补偿安置方案。

三、征地程序（九）

（二）征地批后实施（5）

4、征地补偿安置方案公告

由市、县国土资源部门在被征地所在地的村、组内指定地点以书面形式予以公告。

征地补偿安置方案公告的内容包括：

（1）本集体经济组织被征收土地的地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

（2）土地补偿费、安置补助费的标准、数量、支付对象和支付方式；（3）地上附着物和青苗的补偿标准、支付方式、支付对象；（4）农业人员的具体安置途径；（5）其他有关征地补偿安置的具体措施。

三、征地程序（十）

（二）征地批后实施（6）

5、征地补偿安置方案征求意见

征地补偿安置方案公告后，有关农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见的，应当在征地补偿安置方案公告之日起15日内向村集体经济组织或有关市、县国土资源部门提出。

市、县国土资源部门对不同意见应认真研究，并依照有关法律、规定修改征地补偿安置方案，对意见是否采纳应及时告之提意见者。

三、征地程序（十一）

（二）征地批后实施（7）

6、征地补偿安置方案批准及实施

市、县国土资源部门将修改后的征地补偿安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具有关农村集体经济组织、农村村民或者权利人的意见。

征地补偿安置方案批准后，由有关市、县国土资源部门组织实施。

征收土地的各项费用应当自征地补偿安置方案批准之日起３个月内全额支付。

四、征地补偿和安置

（一）

（一）征地补偿费用

（1）

１、补偿原则

《土地管理法》第四十七条规定：

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

补偿的多少，要以被征地农民原有生活水平不降低为标准。

四、征地补偿和安置

（二）

（一）征地补偿费用

（2）

2、补偿费用（A）

征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和房屋等地上附着物补偿费。

按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定，征地的土地补偿费和安置补助费的补偿标准由省级人民政府制订并公布。

我省各市、县（区）征地统一年产值标准或区片综合地价已报国土资源部待批。

四、征地补偿和安置（三）

（一）征地补偿费用（3）

2、补偿费用（B）

青苗补偿费标准由各地制订。

房屋等地上附着物补偿标准，省政府授权设区的市人民政府制订（皖政办〔2003〕77号）。

大中型水利、水电工程建设用地征地的补偿费标准按国务院2006年公布的《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》（国务院第471号令）执行。

四、征地补偿和安置（四）

（一）征地补偿费用（3）

3、补偿安置费用分配

（1）根据法律规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，为弥补目前安置补助费的不足，我省已规定将土地补偿费的70％以上部分用于被征地农户的生产生活和社会保障。

（2）安置补助费一般是谁负责安置，费用归谁，由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体经济组织；其他单位安置的，支付给安置单位；不需要统一安置，自谋职业的，安置补助费支付给个人。

（3）青苗补偿费和房屋等地上附着物补偿费，归所有者所有。

四、征地补偿和安置（五）

（二）被征地农民的安置

（1）

１、基本原则

根据政策规定，安置的基本原则是要使被征地农民的长远生计有保障。

要使被征地农民的长远生计有保障。

这是市、县（区）人民政府的职责，为此，国务院要求县级以上地方人民政府制定具体办法。

２、安置途径（A）

随着市场经济的发展，各地打破了计划经济条件下的农转非和用地单位招工的模式，结合本地实际，探索了许多适应于市场经济要求的安置方式。

四、征地补偿和安置（六）

（二）被征地农民的安置

（2）

２、安置途径（B）

（1）保险和社会保障安置。

用征地补偿安置费用为被征地农民支付社会统筹保险或商业保险，对需安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置，将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。

建立被征地农民社会保障制度。

四、征地补偿和安置（七）

（二）被征地农民的安置（3）

２、安置途径（C）

（2）货币安置。

一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长者，有生活技能者自谋职业；政府同时应加以引导，将货币安置的一部分支付被征地农民的社会统筹保险，或征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余部分发放给个人用于自谋职业。

四、征地补偿和安置（八）

（二）被征地农民的安置（4）

２、安置途径（D）

（3）留用地安置。

将土地征为国有后留用地的优先开发权赋予被征地集体或农民个人，并将留用地的开发和利用纳入城市规划的控制范畴，纳入城市土地供应计划和城市土地市场调控范围之内。

留地面积一般为被征地的5—10%，最高不超过15%。

四、征地补偿和安置（九）

（二）被征地农民的安置（5）

２、安置途径（E）

（4）投资入股安置。

将征地补偿安置费归入集体资产，由集体经济组织用于投资兴办二、三产业，被征地的集体经济组织成员均可享受二、三产业收益；或进行包括征地补偿安置费用在内的集体资产实行社区资产股份化，将集体资产量化到集体内部所有成员，为被征地农民提供基本的生活保障。

四、征地补偿和安置（十）

（二）被征地农民的安置（6）

２、安置途径（F）

（5）农业安置。

铁路、公路等线型工程用地仍采用集体经济组织内部调整承包地，通过土地开发整理增加农业用地等安置；大型水利、水电工程仍采用开发性移民安置，就地后靠和外迁结合的办法，通过开发荒地、滩涂和调剂土地，解决移民的生产和生活。

（6）招工安置。

土地被征收后用于开发区和城市扩展建设的，被征地农民可以通过上岗培训，实行企业招工安置。

第四部分　存在的问题及对策

一、征地方面

二、置换方面

一、征地方面

（一）

（一）存在的问题

（1）

1、征地补偿报批标准偏低

从各地上报的征地报批材料来看，大部分地区征收农民集体土地的补偿标准偏低，一些市、县（区）是按照省里规定的最低限标准确定土地补偿费和安置补助费，没有从本地实际出发，以保障被征地农民生活水平不降低作为前提。

有的经济较发达地区的补偿标准还低于欠发达地区。

有的为降低招商引资门槛，有意降低征地补偿标准。

一、征地方面

（二）

（一）存在的问题

（2）

2、实施征地时压低补偿标准或拖欠截留、挪用补偿费用

一些县（市、区）为了报批用地能够通过，将征地补偿标准确定在省要求的标准之内，有的则是提高至要求的最低标准。

但是，征地经依法批准后，在实施征地过程中，则压低补偿标准公告，或拖欠、截留、挪用补偿费用，导致被征地上访，要求查看或省以上政府裁决征地补偿标准、补足征地补偿费用。

一、征地方面（三）

（一）存在的问题（3）

3、征地程序未完全履行或不到位

依照土地管理法律、法规和政策规定，征地前要履行告知、确认、听证手续；征地经依法批准后要进行“二公告一登记”。

但有的地方，没有完全履行，或提供有关虚假材料，而实际未履行到位。

4、被征地劳动力安置途径单一

从我们了解的情况看，大部分地区对失地劳动力采取货币方式安置，造成被征地农民“种田无地、就业无门”的局面，影响社会了稳定，不利于和谐社会的建立。

一、征地方面（四）

（二）措施和意见

1、将在国土资源部同意我省制订的各县、市（区）征地统一年产值标准或区片综合地价，经调整后，报省政府批准，并公布实施。

公布实施征地统一年产值标准或区片综合地价后，除大中型水利、水电工程外，其他各项建设都要按此标准执行。

2、我厅将会同有关部门，不定期对征地批后实施情况，特别是征地补偿情况进行监督检查。

3、希望各市、县（区）人民政府积极做好被征地农民就业培训工作，努力拓展安置渠道，促进被征地农民就业。

一、征地方面（五）

（三）多途径安置和保障失地农民的做法

（1）

在这一方面，合肥市经济技术开发区做的比较成功，主要采取以下做法。

1、有针对性的技能培训，提高失地劳动力就业能力。

2、引进一些劳动密集型企业，使用失地劳动力就业。

3、购买公益性岗位安置失地劳动力。

如保洁、保安、绿化、物业管理等岗位。

4、扶持自谋职业。

每人发放自谋职业补助费5000元。

一、征地方面（六）

（三）多途径安置和保障失地农民的做法

（2）

5、鼓励自主创业。

以参与开发区建设为条件，促进失地劳动力创办企业。

通过上述措施，使开发区失地农民人均可支配收入从1997年1720元提高到2007年9600元。

6、全面建立失地农民社会保障体系

（1）基本生活保障。

如教育补助、失业补助、培训补助、供养补助、养老保险补助。

（2）医疗保障。

（3）对已转户失地农民实行城市居民最低生活保障制度。

二、置换方面

（一）

（一）存在问题

1、申报规模过大，选址不当，复垦资金和补偿安置措施不落实。

2、重项目建设用地，轻拆迁安置及土地复垦。

二、置