郑州房地产开发部办事流程工作流程.docx
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郑州房地产开发部办事流程工作流程
开发部工作流程
河南益通置业有限公司
二零一零年六月
总则
“益通置业”成立近十年来，秉承“广筑博益，通纳万家”的战略发展方针，坚持“产品以质取胜、工作以效取胜、管理以人取胜、服务以诚取胜”的经营服务宗旨和“专业化、区域化、品牌化”的发展策略，努力提升“开发、营销、建设、物业服务”四位一体模式的运营水平，致力于精益求精的品质塑造和产品创新，逐步实现向专业化、品牌化的房地产开发公司的战略转型。
本着公司的发展战略和管理理念，开发部在办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》时，为缩短办理时限，提高工作效率，特制订本工作流程。
本工作流程共有11个部分，其中1-9部分为主要工作程序，每个工作程序包括办事程序、所需材料、办理地点和办理时限4项内容，五证的办理还包括流程图；第10部分是工作程序的子程序，包括10项内容；第11部分是支持性文件、表格。
开发部组织机构图
定员：
6人
招拍挂出让土地类建设项目工作流程图
协议、划拨出让土地类建设项目办事流程图
第1部分招拍挂取得土地办理流程
1.1国有土地使用权招标程序
1、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案；
2、报批报市政府批准招标出让方案；
3、编制招标文件包括：
招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等；
4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成，人数为五人以上单数。
名单保密；
5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。
公告内容包括：
1）出让人的名称和地址；
2）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
3）投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法；
4）索取招标文件的时间、地点、方式；
5）招标时间、地点、投标方式；
6）确定中标人的标准和方式；
7）履约保证金；
8）其他事项。
6、申请投标人报名并索取拍卖文件；
1）投标人有效的营业执照复印件；
2）房地产开发企业资质证书复印件；
3）股份公司董事会关于投标事宜的决议（附全体董事签字）及董事会签署的委托代理人的授权文件（附委托代理人的身份证明）；
4）其他需要提供的资料。
7、对报名投标人进行资格审查市国土资源局对上述资料进行审查，确定投标人资格。
（地产市场负责）；
8、投标、开标具体程序：
1）投标人在截止时间前将标书投入标箱；
2）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。
由投标人或者推选的代表检查标箱密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容；
3）评标小组评标；
4）根据评标结果，确定中标人。
9、向中标人颁发《中标通知书》；
10、签订出让合同中标人收到《中标通知书》后，在规定的期限内与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》；
1l、缴纳地价款和契税中标人按出让合同的规定缴纳成交地价款和契税；
l2、地块交付招标人即市国土资源局与中标人履行拍卖地块交付手续；
l3、颁发《建设用地批准书》；
l4、办理相关手续到有关部门办理相关手续；
l5、申请土地登记。
1.2国有土地使用权出让拍卖程序
1、发布拍卖公告；
2、参加竟买人报名，索取有关文件，并按规定提交有关资格身份证明；
3、按照拍卖文件要求对竞买人资格进行审查，符合要求的交付保证金，发给竞买资格证书；
4、公开拍卖，拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地招标拍卖主持人以下程序主持进行：
1）拍卖开始前，竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的应价牌；
2）竟买人显示应价牌，主持人点算竟买人；
3）主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；
4）主持人宣布起叫和第一次应价后叫价递增幅度；
5）竞买人按规定的方式和要求应价；
6）主持人连续二次宣布最后应价而没再应价的，如果最后应价达到了拍卖底价，主持人在第三次报出最后应价后落槌，即表示成交，如果最后应价未达到拍卖底价的，主持人应宣布收回拍卖标的，停止拍卖；
7）主持人宣布最后应价者为买受人；
8）主管部门或土地交易中心当场与买受人签订《拍卖成交确认书》。
5、买受人应在规定时间内签订土地使用权交易合同。
1.3国有土地使用权挂牌程序
1、国土局发布拟挂牌地块信息；
2、竞买人缴纳保证金参加竞买；
中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。
可以独立竞买，也可以联合竞买。
保证金为竞买底价的20%；
3、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁；
4、拆迁完毕，缴纳土地出让金；
5、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。
注：
对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该块土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下，由联合竞买人自行协议决定。
第2部分建设用地规划许可证办理流程
2.1办事程序
在城市范围内开发建设房地产项目，建设项目的用地单位应按规定程序申请办理建设用地的规划审批手续，在取得建设用地规划许可证后，方可按程序办理以出让方式取得国有土地使用权、以划拨方式气的国有土地使用权或征用集体土地的各项审批工作。
1、许可证办理的申请：
用地单位需要办理建设用地规划许可证的，应向审批行政主管部门提交规定的申请文件、资料、填报建设项目审批申报表，提出审批申请。
2、许可证申请的受理：
1）审批行政主管部门接受用地单位提交的申请文件、资料，对于符合要求的即时予以受理，制作“建设用地规划许可证立案表”。
2）行政主管部门接受用地单位提交的申请文件、资料，对于不符合要求的不予受理，将所需补齐补正的全部内容等相关情况告知用地单位。
3、许可证申请的审核：
1）审批行政主管部门对用地单位提交的文件、资料，按照初审的标准进行初步审查。
2）审批行政主管部门根据初审意见及审核标准对用地单位提出的申请进行审核，对符合要求的制定《建设用地规划许可证》文稿，对不符合要求的终结审批。
4、许可证申请的审定：
1）审批行政主管部门的相关主管人员根据审核意见及复审标准对用地单位提出的申请进行复审，做出同意或不同意的复审意见。
2）审批行政主管部门的相关主管人员根据复审意见及审定标准对用地单位提
出的申请进行审定，做出同意或不同意的审定意见。
5、许可证申请的批准：
1）审批行政主管部门对符合标准的办理申请制作《建设用地规划许可证》。
2）审批行政主管部门根据审批结论向用地单位核发《建设用地规划许可证》或《退件通知书》。
2.2流程图
2.3所需材料
1、申请书；
2、营业执照；
3、组织机构代码证；
4、委托书；
5、代理人身份证复印件；
6、航测图（1:
500或1:
1000）；
7、政府批准的的相关文件；
8、国有土地使用权出让合同；
9、成交确认书；
10、设计条件通知书；
11、公示审批表；
12、公示图片；
13、建设用地规划许可正审批表；
14、建设用地规划许可证申请表。
2.4办理时限
15工作日（不含工作时间）
2.5办理地点
郑州市城市规划局规划审批大厅--用地处（郑东新区管委会）
第3部分国有土地使用证办理流程
3.1办事程序
会议研究（会议纪要）→公告、通过招拍挂取得土地→签订土地出让合同→缴纳土地出让金→用地批复→缴纳契税→地籍处办理土地登记。
3.2流程图
3.3所需材料
3.3.1政府储备土地
1、委托出让申请；
2、土地登记卡（附界定图并加盖地籍测绘处图件审核章复印件）；
3、土地评估报告；
4、承诺书；
5、宗地出让建议价；
6、建设用地规划设计条件通知书；
7、土地利用现状图货航测图；
8建设用地选址定位图；
9、平面界址图（定界图）4份（带坐标和不带坐标各两套，一套测绘单位盖章，一套不盖章）；位置示意图（不盖章）；
10、房管部门出具的土地出让前置条件；
11、环保部门出具的环保用地条件（工业）；
12、发改委部门出具的产业准入和相关条件（工业），包括开竣工时间，投资总额；
13、拟出让宗地的有关情况说明（有人防工程的须出具人防图和人防办说明并画出红线范围）；
14、出让宗地开发程度、交付和交款时间说明；
15、现场多角度远景6寸照片6张；
16、营业执照、组织机构代码证正副本复印件（加盖单位公章）；
17、委托单位的法人证书复印件（盖单位公章）的法人任职文件复印件（盖单位公章）；
18、授权委托书及委托人、受委托人身份证复印件（盖单位公章）。
3.3.2城中村改造土地
1、委托出让证明；
2、土地登记证明（附界定图并加盖地籍测绘处图件审核章）；
3、土地评估报告2份（政府收益和出让土地价格报告）；
4、控制性详细规划及相关批准文件；
5、建设用地规划设计条件通知书（一式2份）
6、平面界址图（定界图）4份（带坐标和不带坐标各两套，一套测绘单位盖章，一套不盖章）；位置示意图（不盖章）；
7、建设用地选址定位图（建设用地选址定位图应详细分出安置区和开发区）；
8、航测图或土地利用现状图（图上应用红线标出出让范围并加盖村（组）和区人民政府公章）；
9郑州市规划局关于集体用房、廉租用房及周转房的批复文件；
10、房管部门出具的土地出让前置条件；
11、有无储备土地证明；
12、区政府承诺书；
13、出让宗地开发程度、交付和交款时间说明；
14、城中村改造有关情况说明；
15、拟出让事项的建议；
16、市政府批准进行城中村改造文件及改造方案（改造方案须经村民代表大会同意）；
17、村民或村民代表代表大会同意安置区建设方案的决议（包括详细的建筑类型、建筑面积、户型、套数和修规等）；
18、城中村改造领导小组办公室批准的出让起始价和会议纪要；
19、经办人委托书和身份证复印件；
20、委托单位的法人委托单位的法人证书复印件（盖单位公章）的法人任职文件复印件（盖单位公章）；
21、现场多角度远景6寸照片6张；
（注：
以上资料提供复印件的均需验原件留复印件，复印件盖法人单位公章或自然人本人签名，无标明的均需提供原件）
3.4办理时限
20工作日
3.5办理地点
郑州市国土资源局交易中心—地籍处（郑州市淮河西路11号）
第4部分建设项目选址意见书
4.1办事程序
建设单位申请→办事大厅窗口受理→用地处室办理→主管局长审批→领证
4.2所需材料
1、选址阶段所需材料：
1）建设单位申请书；
2）项目建议书或相关部门批准文件；
3）营业执照（开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件）；
4）1/1000数字化地形图两套；
5）国有土地使用证及双方协议；
6）建设单位经办人身份证。
2、规划设计阶段所需资料：
1）申请书；
2）项目初步设计或可行性研究报告；
3）项目初步设计或建设投资计划批准文件；
4.3办理时限
30工作日（不含工作时间）
4.4办理地点
郑州市城市规划局规划审批大厅—用地处（郑东新区管委会）
第5部分建设工程规划许可证办理流程
5.1办事程序
在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。
申请建设工程规划许可证的一般程序：
1、凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请；
2、城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求；
3、城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；
4、城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。
建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。
附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。
5.2流程图
5.3所需材料
5.3.1必要文件
1、建设申请报告；
2、委托书；
3、身份证复印件；
4、国有土地使用证（验原件留复印件）；
5、1：
1000地形图（原件）；
6、建筑节能；
7、总平面图八份；
8、施工图两套（一套装订成A4版面）。
5.3.2选择性文件
1、合法的建设计划文件（发改委备案函、教育局文件）；
2、开发规模（针对房地产商品开发项目）；
3、经济适用房指标；
4、用地规划局许可证（验原件留复印件）；
5、环境保护行政主管部门意见；
6、日照分析图；
7、指标复核意见；
8、效果图（包括夜景效果图）；
9、其它。
5.4办理时限
20工作日（不含工作时间）
5.5办理地点
郑州市城市规划局规划局（郑州市嵩山北路6号）
第6部分消防审批办事流程
6.1办事程序
除国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程外，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，建设单位应当在取得施工许可之日起7日内报公安机关消防机构进行消防设计备案。
建设单位登录河南省消防网（）办事大厅，点击建设工程消防设计备案指南进行网上备案，获取备案号和密码，然后到郑州市消防支队提交申报材料，领取受理凭证，消防支队7日内进行现场勘测，出具审核意见，如有问题，5日内整改完毕，如没有问题则通过审查。
6.2所需材料
1、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；
2、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；
3、设计单位资质证明文件；
4、消防设计文件（图纸）。
6.3办理时限
7-12工作日
6.4办理地点
郑州市消防支队（郑州市桐柏路和颍河路交叉口）
第7部分建设工程施工许可证办理流程
7.1办事程序
申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：
1、建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
2、建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并规定的证明文件，向发证机关提出申请。
3、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。
7.2流程图
7.3所需材料
1、施工许可证申报表；
2、建设单位法人委托书；
3、建设工程规划许可证原件及复印件；
4、建设工程中标通知书原件及复印件；
5、项目资金证明原件；
6、建设工程安全施工措施审查备案表；
7、工程质量监督登记表；
8、郑州市行政事业性收费建委系统专用缴款通知书；
9、郑州市建筑领域农民工工资保障金存储通知书（建设、施工单位）及承、发包方承诺书；
10、房地产开发项目担保收讫证明；
11、施工合同；
12、监理合同；
13、商品混凝土合同；
14、进郑企业单项工程备案（仅对外地企业）。
7.4办理时限
20工作日（不含工作时间）
7.5办理地点
郑州市城乡建设委员会（郑州市淮河西路39号）
第8部分建设工程竣工验收备案
8.1办事程序
建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
2、有完整的技术档案和施工管理资料；
3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
5、有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。
8.2所需材料
1、工程竣工验收备案表；
2、工程竣工验收报告。
竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
3、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
4、工单位签署的工程质量保修书；
5、法规、规章规定必须提供的其他文件；
6、商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
8.3办理时限
3工作日（不含工作时间）
8.4办理地点
郑州市城乡建设委员会（郑州市淮河西路39号）
第9部分商品房销售（预售）许可证办理流程
9.1办事程序
商品房的预售采取许可证管理制度，房地产项目的开发建设单位需要预售商品房的，须按照相关规定办理预售许可证审批手续，取得《商品房预售许可证》后方可将开发建设的商品房上市出售。
1、预售许可证的申请：
售房单位预售商品房，须按规定提交相关文件、资料，向审批行政主管部门申请办理《商品房预售许可证》。
2、预售许可证的受理：
审批行政主管部门审核售房单位提交的商品房预售申请，对售房单位提交的文件不齐备的，告知需补充提交的全部文件；对提交文件齐备的，及时予以办理。
3、预售许可证的审批：
审批行政主管部门对商品房预售申请予以审批，对符合相关规定的，自受理商品房预售申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不同意预售的决定并说明理由。
4、预售许可证的公布：
市、县行政主管部门将核发预售许可证的情况定期向社会予以公布。
9.2流程图
9.3所需材料
9.3.1基本材料
1、营业执照；
2、资质证书；
3、国有土地使用证；
4、建筑工程规划许可证；
5、建筑红线图；
6、建筑工程施工许可证；
7、建筑施工合同；
8、委托书；
9、物业招标证明；
10、商品房预售方案；
11、商品房预售楼盘表；
12、套型比例批复；
13、图纸；
14、物价审批书。
9.3.2特殊材料
1、预售审批书；
2、广告营销方案；
3、工程进度说明；
4、郑州市房屋面积预测报告书；
5、河南省建筑节能设计审查备案表；
6、《郑州市建设项目联合收费专用缴款通知书》（办理规划证时缴纳的配套费）；
7、“关于已缴纳墙改基金和劳保金的函”（市建委出具）；
8、放验线报告原件、复印件（规划局）；
9、商品房资金监管证明。
9.4办理时限
10工作日（不含工作时间）
9.5办理地点
郑州市房管局郑东新区直属分局交易服务中心
第10部分办事流程子程序
10.1可行性研究报告批复
10.1.1办事程序
项目单位申请→审查资料→受理→主管领导审批→出具批文→项目单位
10.1.2所需材料
1、项目建议单位请示；
2、项目建议书；
3、城市规划行政主管部门出具的建议项目选址意见；
4、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；
5、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的意见；
6、其它相关材料。
10.1.3办理时限
2工作日
10.1.4办理地点
郑州市发展和改革委员会（郑州市棉纺路20号）
10.2方案评审、方案审批
10.2.1办事程序
公司组织场地→提供修规文本→现场汇报→专家评审→局长签字加盖审批章→公示（30天）
10.2.2所需材料
1、修规文本（设计院盖章）；
2、专家签到表；
3、专家评审意见；
4、评审会议纪要与参会人员意见；
5、修规方案审批表。
10.2.3办理时限
即日
10.2.4办理地点
郑州市城市规划局规划局（郑州市嵩山北路6号）
10.3单体报建
10.3.1办事程序
公司报建→提供修规施工图→规划局处室审批→公示（10天）
10.3.2所需材料
1、修规文本（设计院盖章）；
2、设计条件通知书；
3、土地证；
4、建设用地规划许可证；
5、改造控规文本；
6、改造方案；
7、政府批准改造文件；
8、修规上局长会的会议纪要；
9、公示审批表；
10、修规公示彩图（报纸用）。
10.3.3办理时限
15工作日
10.3.4办理地点
郑州市城市规划局规划局（郑州市嵩山北路6号）
10.4项目核准或备案登记
10.4.1办事程序
申请人填写《河南省企业投资项目备案申请表》→主管部门负责人审签→省投资主管部门审批→网上公示。
10.4.2所需材料
1、河南省企业投资项目备案申请表；
2、委托书；
3、身份证复印件；
4、企业营业执照复印件；
5、组织机构证复印件加盖公章；
6、资质证书；
7、成交确认书；
8、土地出让合同；
9、豫华评估出的土地界址图；
10、设计条件通知书。
10.2.3办理时限
15工作日
10.2.4办理地点
郑州市发展和改革委员会（郑州市棉纺路20号）
10.5抗震设防审批、人防审批
10.5.1办事程序
我市行政区域的城市规划区内新建民用建筑和城市规划确定新建的居住区、小区和统建住宅按《中华人民共和国人民防空法》、《河南省实施〈人防法〉办法》和国家有关规定需配套建设防空地下室的，在申请办理《建设工程规划许可证》前到郑州市人防办办理人防工程建设审批手续。
10.5.2流程图
9.5.3所需材料
一、防空地下室设计要求审批所需材料：
1、《防空地下室建设申报表》；
2、建筑总平面布置图2份，图中必须包括以下内容：
1）周围道路名称；
2）用地范围；
3）建筑的规模、层数；
4）停车场及绿地位置；
5）出入口位置；
6）简要经济技术指标及说明（含高层底层面积和多层总建筑面积）；
3、《建筑工程占地范围内原有人防工程审批表》。
二、防空地下室施工图审批所需材料：
1、地面建筑施工图和基础结构图一套（审完退还建设单位）；
2、防空地下室图纸一套（含建筑、结构、风、水、电）；
3、《郑州市建设项目交费通知单》。
三、防空地下室易地建设费缴纳审核所需材料：
1、《缴纳防空地下室易地建设费申报表》；
2、建筑总平面布置图；
3、地面建筑底层平面图和基础结构图（审完退还建设单位）；
4、地质勘察资料一套（审完退还建设单位）；
5、《建筑工程占地范围内原有人防工程审批表》；
6、《郑州市建设项目交费通知单》。
10.5.4办理时限
防空地下室设计要求审批自受理之日起资料齐全、符合规定者2个工作日内对拟建人防工程场地进行踏勘,在3个工作日内签发《防空地下室建设设计要求核定
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