四上企业统计业务培训教程房地产开发统计.docx
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四上企业统计业务培训教程房地产开发统计
2018年“四上”企业统计业务培训教程（房地产开发统计）
一、总体填报说明
（一）统计范围
有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位及所属的产业活动单位。
（包含从事保障性住房建设的企、事业单位；不包含单纯的房地产管理、代理与经纪企业。
）
（二）统计内容
调查单位基本情况、从业人员及工资总额、财务状况、生产经营情况、信息化和电子商务交易情况、生产经营景气情况等。
（三）数据采集
1.调查单位统一采取联网直报方式，严格按照规定的各表上报时间报送数据。
2.按照《统计法》的要求，为保障源头数据质量，做到数出有据，调查单位应该设置原始记录、统计台账，建立健全统计资料的审核、签署、交接和归档等管理制度。
二、报表目录
表号
表名
报告期别
统计范围
报送单位
报送日期
及方式
（一）基层年报表式
101-1表
调查单位基本情况
年报
辖区内有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位
法人单位
次年3月10日24时前网上填报
102-1表
从业人员及工资总额
年报
辖区内有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位
法人单位
次年3月10日24时前网上填报
X103表
财务状况
年报
辖区内有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位
法人单位
次年3月10日24时前网上填报
108表
主营业务活动收入
年报
辖区内有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位
法人单位
次年3月10日24时前网上填报
109表
信息化和电子商务应用情况
年报
辖区内有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位
法人单位
次年3月10日24时前网上填报
（二）基层定报表式
201-1表
调查单位基本情况
月报
辖区内全部房地产开发经营业法人单位
法人单位
免报
202-1表
从业人员及工资总额
季报
辖区内全部房地产开发经营业法人单位
法人单位
一季度季后9日、二季度季后6日、三季度季后10日12:
00前网上填报，四季度免报
X204-1表
房地产开发项目经营情况
月报
辖区内全部房地产开发经营业法人单位
法人单位
3月月后9日，4月月后8日，6月月后6日，9月月后10日，其他月月后7日12:
00前网上填报
X204-2表
房地产开发企业资金和土地情况
月报
辖区内全部房地产开发经营业法人单位
法人单位
3月月后9日，4月月后8日，6月月后6日，9月月后10日，其他月月后7日12:
00前网上填报
X210表
生产经营景气状况
季报
辖区内抽中的房地产开发经营业法人单位
法人单位
一季度季后9日、二季度季后6日、三季度季后10日、四季度季后7日12:
00前网上填报
三、X204-1表及X204-2表填报指南及注意事项
（一）房地产开发项目经营情况（X204-1表）
1、整体填报说明：
（1）本报表为月度报表。
（2）统计范围：
辖区内有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位。
（一个项目填报一张表，每新增一个项目即新增一个项目表，没有正在开发和销售项目的企业不需填报此表）。
（3）计量单位：
平方米、万元、套
（4）“项目基本情况”和“项目规划情况”数据填报:
由国家统计局或省级统计机构根据上一个报告期的数据统一导入数据采集处理软件中，生成报表数据；调查单位免填，但可以修改。
新项目的“项目规划情况”请依据《建设工程规划许可证》填报。
2、“项目投资完成情况”指标解释及填报指南：
“计划总投资”：
指房地产开发企业在建的建设工程按照总体设计（或按设计概算或预算）规定的内容全部建成计划需要的总投资。
＆填报依据：
根据项目备案证填写，调整投资需要及时通知区统计局，填写申报表和调整计划总投资的相关文件。
“自开始建设累计完成投资”：
指房地产开发企业在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本期止累计完成的全部投资。
“本年完成投资”：
指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）和土地购置的投资；不包括单纯的土地开发和交易活动。
本年完成投资按构成分为建筑工程、安装工程、设备工程器具购置和其他费用：
各项相加之和等于“本年完成投资”；其他费用下有设置旧建筑物购置费和土地购置费这两个分项。
建筑工程指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。
这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。
依据会计报表“房屋开发成本”科目下的“建筑安装工程费”填报；未设置该科目的，根据“房屋开发成本”下的相关明细分析计算填报。
也可以根据工程建设、施工、监理等共同认定的工程结算单或进度单、工程付款等相关凭证填报。
安装工程指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。
依据会计报表“房屋开发成本”科目下的“建筑安装工程费”填报；未设置该科目的，根据“房屋开发成本”下的相关明细分析计算填报。
也可以根据工程建设、施工、监理等共同认定的工程结算单或进度单、工程付款等相关凭证填报。
设备工器具购置指报告期内购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。
需要安装的设备应在设备安装到位后依据会计报表“房屋开发成本”科目下的“设备款”填报，未设置该科目的根据“房屋开发成本”下的相关明细分析计算填报；也可以根据相关凭证填报。
不需要安装的设备应在设备运抵现场并验收合格后依据会计报表“房屋开发成本”科目下的“设备款”填报，未设置该科目的根据“房屋开发成本”下的相关明细分析计算填报；也可以根据相关凭证填报。
（1）设备：
指各种动力设备、传导设备、运输设备等。
分为需要安装的设备和不需要安装的设备两种。
需要安装的设备：
是指必须将其整体或几个部位装配起来，安装在基础上或建筑物支架上才能使用的设备。
如发电机、蒸汽锅炉、变压器、塔、换热器、各种泵等。
不需要安装的设备：
指不必固定在一定位置或支架上就可以使用的各种设备，如叉车、汽车、机车等。
（2）工具、器具：
是指具有独立用途的各种生产用具、工作工具和仪器。
如维修用的切削工具、铆焊工具等，以及达到固定资产标准的包装容器等。
其他费用指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。
包括土地出让金、大市政费、四源费（煤、热、自来水、污水）、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，土地占用、使用费，建设期应付利息，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，坏账损失，固定资产亏损及损失等。
依据会计报表“房屋开发成本”科目下的“土地出让金”、“开发间接费”等填报；未设置该科目的，根据“房屋开发成本”下的相关明细分析计算填报。
如果无法依据会计报表，根据相关支付凭证填报。
旧建筑物购置费指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。
土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，土地购置费包括：
（1）通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；
（2）通过“招、拍、挂”等出让方式取得土地使用权所支付的资金。
以划拨方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产。
土地购置费按实际发生额填报，分期付款的应分期计入。
项目分期开发的，只计入与本期项目有关的土地购置费。
前期支付的土地购置费，项目纳入统计后计入。
本年完成投资按工程用途分：
住宅、办公楼、商业营业用房和其他四项相加之和等于“本年完成投资”。
投资额按工程用途分组：
（1）住宅：
指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。
①90平方米及以下住房：
指在房地产开发企业投资建设的商品住宅中，套型建筑面积不超过90平方米（包括90平方米）的住房。
套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
现房应以商品房销售合同中实际测绘的建筑面积为统计标准，期房根据商品房预售合同中规划设计面积进行统计，待住宅竣工交付使用后，应根据实际测绘面积进行相应调整。
②144平方米以上住房：
指在房地产开发企业投资建设的商品住宅中，套型建筑面积超过144平方米（不包括144平方米）的住房。
现房应以商品房销售合同中实际测绘的建筑面积为统计标准，期房根据商品房预售合同中规划设计面积进行统计，待住宅竣工交付使用后，应根据实际测绘面积进行相应调整。
③别墅、高档公寓：
指建筑造价和销售价格明显高于一般商品住宅的商品住宅。
别墅一般指地处郊区，独立成栋的商品住宅；高档公寓一般指地处市内高档社区，高层或多层的商品住宅。
别墅、高档公寓的确定标准：
一是经有房地产投资计划审批权的主管部门审批建设的别墅、高档公寓开发项目；二是销售价格高于当地同等地段商品住宅平均销售价格一倍以上的别墅、公寓开发项目。
该指标可以分析房地产投资结构，反映高收入家庭商品住宅的供求平衡情况。
（2）办公楼：
指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房（又称写字楼）。
（3）商业营业用房：
指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。
（4）其他：
凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆、车库等。
“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。
指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而且是在报告期内新增加的。
不是反映房地产开发企业本身固定资产的增加。
▲“项目投资完成情况”填报注意事项：
（1）房地产开发项目的计划总投资必须按照项目批文或备案数据填报，同时向上级统计部门报送计划总投资调整表。
（2）需要跨年度结转的条件：
一是“自开始建设累计完成投资”小于“计划总投资”；
二是“竣工面积”小于“施工面积”：
三是“待售面积”大于0。
（3）计划总投资、自开始建设累计完成投资和本年完成投资容易混淆，注意其逻辑关系。
（4）关于本年完成投资中建筑工程和安装工程投资的填报，可以按“财务支付法”或“形象进度法填报”。
但要注意的是，填报必须有依据，且延续按一种方法填报，不能中途改为另外一种方法。
财务支付法计算公式：
投资：
当年没有项目结转，则投资=存货的期末-期初；当年有项目结转，则投资=存货期末+主营业务成本-存货期初。
“形象进度法”指上文中提到的根据监理报告单等凭证填报。
（5）本年完成投资（107）本期-上期=本月完成投资，
自开始建设累计完成投资（103）本期-上期=本月完成投资。
（6）本年完成投资—按工程用途分其中：
“其他”项过大，没有按照施工面积的比重分摊到各项。
综合楼按各用途的施工面积占总施工面积的比重，分解本年完成投资。
（7）注意土地购置费的填报。
土地购置费是以往年度的，是否要填写？
土地购置费和其他费用的审核关系如何？
答：
土地购置费是以往年度的，在项目纳入统计后一次性或分期填报。
土地购置费是属于其他费用的一部分，应小于或等于其他费用。
3、“项目房屋面积施工、销售及待售情况”指标解释及填报指南：
“房屋施工面积”：
指报告期内施工的全部房屋建筑面积。
包括本期新开工的房屋建筑面积、上期跨入本期继续施工的房屋建筑面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋建筑面积、本期竣工的房屋建筑面积以及本期施工后又停缓建的房屋建筑面积。
为时点指标。
▲注意：
（1）多层建筑应填各层建筑面积之和。
（2）当年竣工当年的施工面积继续填，次年起已竣工的部分不填施工面积。
（3）计算公式：
本年施工面积=上期施工面积-上期竣工面积+本期新开工面积
（4）按照实际施工情况填写，实际检查中发现有企业按规划面积填报是不正确的。
“本年新开工面积”：
指报告期内新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象，即整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。
▲注意：
（1）是本年累计指标，下一年度不再填报，不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋建筑面积。
（2）房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
（3）“本年新开工面积”小于或等于“房屋施工面积”。
“本年房屋竣工面积”：
指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
▲注意：
（1）竣工面积以房屋单位工程（栋）为核算对象，按其全部建筑面积一次性计算，而不是按各栋施工房屋中已完成的部分或层次分割计算。
（2）竣工面积是当年发生额，不能把以前年度数据填入。
（3）以质检部门颁发的《工程竣工验收备案表》为准。
不可销售面积指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积；接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的统建代建房屋竣工面积；竣工的学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积。
“本年房屋竣工价值”指报告期内按规定已经上报竣工的房屋本身的建造价值。
一般按房屋设计和预算规定的内容计算。
包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值；也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用。
不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；室外的水、暖、电、卫、道路工程、挡土墙等环境工程的费用；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
房屋竣工价值不仅包括该竣工房屋在报告期内完成的价值，也包括跨年施工的房屋在本期以前完成的价值。
未竣工而转让给其他单位的房屋建筑工程，出让单位不计算竣工价值，待接受单位继续施工并符合竣工条件后，由接受单位计算其竣工价值，包括出让单位在出让前所完成的价值。
房屋竣工价值一般按结算价格（或中标价）计算。
“批准预售面积”：
指报告期内，经批准可供销售的未竣工商品房建筑面积。
根据住规建部门颁发的预售证填报。
▲注意：
这个指标很多企业漏填，要记得填上。
“本年商品房销售面积”:
指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。
商品房销售面积由现房销售面积和期房销售面积两部分构成。
现房：
已经竣工达到入住条件的商品房屋建筑面积。
期房：
正在建设尚未竣工交付使用的商品房屋建筑面积。
包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的商品房屋建筑面积。
▲注意：
该指标是定报中所有指标的重中之重，需要重点审核。
本月销售面积指从本月1日起至本月最后一天止出售商品房屋的合同总面积。
“本年商品房销售额”:
指报告期内出售商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）。
本月销售额指从本月1日起至本月最后一天止出售商品房屋的合同总价款。
▲注意：
（1）该指标与商品房销售面积同口径。
（2）不是指财务实际到账款，是合同总价款。
“待售面积”：
指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
按照商品房待售时间的长短可以划分为待售一年以下、待售一到三年（含一年）和待售三年以上（含三年）。
注意：
（1）是时点指标，只要有待售面积，就要一直结转到下年。
（2）如果当年全部竣工，则当年不仅要填“待售面积”，还要填“施工面积”和“竣工面积”，下一年则只需要填“待售面积”（全部竣工）。
（3）如果当年部分竣工，则部分计算填报待售面积，全部销售完毕且投资结束则不需要填报该指标，下一年度不需要填报此报表。
（4）与竣工面积关系的审核公式：
与上月相比竣工面积不增加时，待售面积不应增加。
审核公式一:
待售面积=待售1年以下（不含一年）+待售1-3年（含1年）+待售3年以上（含3年）
其中：
待售1年以下（不含一年）面积在报表中无对应指标，但总数需要包含。
待售面积审核公式二:
如果本期内竣工面积有变化
待售面积变化应小于等于竣工面积变化-不可销售面积变化-现房销售面积变化-出租面积变化
注：
变化为本期数-上期数，可为正，可为负，也可为0,要核准。
待售面积的审核公式三:
如果本期内竣工面积无变化（以前年度竣工）:
待售面积变化=上年末待售面积-本年现房销售面积变化-本年出租面积变化。
▲本部分常见错误及注意事项
（1）“施工面积”和“待售面积”跨年度结转容易出错。
（2）退房情况的处理:
如果是当年售出的退房，可以扣减当年的销售面积，增加相应的待售面积；如果是以前年度销售出去的，在当年退房，则不减少当年的销售面积，只把退房的面积放到待售面积中。
（3）本年新增固定资产与竣工房屋价值的区别：
本年新增固定资产：
指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。
本年新增固定资产=（当年已竣工部分的）累计完成投资-该项目土地购置费（转让）
本年新增固定资产=（当年已竣工部分的）累计完成投资（该项目土地购置费为招拍挂或划拨）
竣工房屋价值：
指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。
不包含土地购置费。
本年竣工房屋价值=（当年已竣工部分的）累计完成投资-土地购置费-配套建设投资-高档装修支出
本年新增固定资产与竣工房屋价值的区别举例：
已知，某公司本年共完成投资18000万元，土地购置费（招拍挂）为6000万元。
其中，竣工部分完成投资13000万元，（含土地购置费4000万元），装修支出300万元，其中高档装修支出200万元，市政配套建设投资500万元。
因此，本年新增固定资产为13000万元（土地取得为招拍挂或划拨），9000万元（土地取得为转让），竣工房屋价值为8300万元。
（二）房地产开发企业资金和土地情况（X204-2表）
1、填报要求：
本报表为月度报表。
统计范围：
辖区内有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位，一个法人单位填报一张表，包括本单位全部资金到位情况。
计量单位：
平方米、万元
项目个数应与“房地产开发项目经营情况”表的填报个数相等。
无论房地产开发企业有无正在开发或销售的项目，均需填报此表。
此表除上年结余资金和待开发土地面积外，均为本年实际发生数。
所有指标不应为负数。
2、主要指标的填报方法：
上年末结余资金指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。
包括尚未用到工程中的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款、新开工项目以前年度支付的土地款等。
可根据有关财务数字填报。
上年末结余资金不能出现负数，即不能把上年应付工程、材料款作为上年末结余资金的负数来处理。
本年实际到位资金指房地产开发企业实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。
包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。
国内贷款指报告期内房地产开发企业向银行及非银行金融机构借入的，用于房地产开发的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收存款发放的贷款、上级拨入的国内贷款、国家专项贷款，地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。
银行贷款指报告期内房地产开发企业向各商业银行、政策性银行借入的，用于房地产开发的各项贷款。
非银行金融机构贷款指向除上述银行之外从事金融业务的机构借入的，用于房地产开发的各项贷款。
非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司（中心）等。
利用外资指报告期内收到的，用于房地产开发的境外（包括外国及港澳台地区）资金（包括设备、材料、技术在内）。
包括对外借款（外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票）、外商直接投资、外商其他投资（包括补偿贸易、加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁，外商投资收益的再投资资金）。
不包括我国自有外汇资金（国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇和中国境内银行自有资金发放的外汇贷款等）。
各类外资按报告期的外汇牌价（中间价）折成人民币计算。
自筹资金指房地产开发企业筹集的，用于房地产开发的资金。
定金及预收款定金是为使甲乙双方按约定签订正式经济合同，实现房屋交易，根据有关规定由购房者或单位在报告期交纳的押金。
预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，在报告期由购房者或单位交付的首付款及各种手续费（包括其中的外汇）。
个人按揭贷款指按照中国人民银行（《个人住房贷款管理办法》，银发[1998]190号）中规定，贷款人（商业银行）向借款人发放的采用分期偿还方式用于购买自用普通住房的贷款。
具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买商品房时以其购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房贷款。
从1999年2月开始，个人住房贷款可扩大到借款人自用的各类型住房贷款（《关于开展个人消费信贷的指导意见》，银发[1999]73号）。
其他到位资金指在报告期收到的除以上各种资金之外，其他用于房地产开发的资金。
包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。
本年各项应付款合计指在房地产开发过程中应付未付的投资款。
包括应付工程款、应付器材款、应付工资、应付有偿调入器材及工程款、其他应付款、应交税金、应交基建收入、应交投资包干结余、应交能源交通建设基金、应交预算调节基金及其他应交款。
各项应付款填报本报告期实际增加数（或发生数），不是填报开始建设以来的累计数。
工程款指在房地产开发过程中应付未付给施工单位（乙方）的工程投资款。
待开发土地面积指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积。
本年土地购置面积指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。
本年土地成交价款指进行土地使用权交易活动的最终金额。
在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。
土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。
拆迁补偿费指土地成交价款中包含的向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
3、常见错误及注意事项
（1）资金数据只填实际到位数，不管支出与否，故该表数据不能倒退。
（2）如果没有（完成）实现投资，则不用填写资金到位数据。
如果没有填报项目表，资金相关指标都填0，只需填报有数据的土地资料。
（3）对于不用于房地产开发的资金往来不纳入统计，资金到位仅为房地产开发部分的，如有多种主营业务类型，其他业务的资金不用填入。
（4）指标定义理解错误，特别是上年末结余资金部分，企业把财务报表中的货币资金全部填入。
（5）注意核实应付工程款过大的情况。
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