某土地开发项目实施方案doc 32页.docx
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某土地开发项目实施方案（doc32页）
天运家园土地一级开发项目实施方案（部分）
项目名称：
bj市yq县yq镇xt村西南地块
土地一级开发项目实施方案
委托编制方：
bj市土地整理储备中心yq分中心
受托编制方：
bj佰地工程项目管理有限责任公司
编制日期：
2006年11月10日至2006年11月12日
第一章项目基本情况
第一节项目概述
1.1项目名称
项目名称：
bj市yq县天运家园一期
1.2区域位置
本项目位于yq县沈家营镇镇中心地区，地处八峪公路、延琉公路和沈韩公路的三角交汇处，近临八达岭高速公路。
向东接近永宁古城，向北三公里同bj旅游风景名胜区“龙庆峡”相通，向西靠近yq县城，正南方是古河“女为河，
本项目北边界隔规划路为天运家园二期主题公园，东边界为沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地、医疗用地西侧，南边边界隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置如下图所示：
1.3宗地的自然特征
（1）气候
本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。
据不完全统计，本地区气温最高达42.6℃（1942年8月15日），最低气温为－22.8℃（1951年1月13日），最高月平均气温约为30.0~32.5℃（8月），最低月平均气温为－3～5℃（1月）。
年平均降雨量为354.4mm，最大降雨量为1115.7mm（1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量为9%以上。
年蒸发量在1500mm左右，潮湿系数K=0.50～0.75。
空气湿度，1月份最低，相对湿度约为0.46,8月份最高，相对湿度约为0.83,属较潮湿地区。
全年以北风、西北风最多，平均风速3.4米/秒，是bj市总体规划中确定的五个风沙治理地区之一，年日照时数为2813小时，年日照百分率为62％。
无霜期为156天。
（2）河流水系
yq县沈家营镇地处山前地带，临近“女为河”，地下水含量丰富，资源主要分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达到100%，北部水体主要用于灌溉。
（3）地形地貌本项目位于yq县中心地域，地处yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。
建设地段位抬升期切割冲洪积平原，西部局部微洪积扇。
（4）工程地质根据《bj市工程地质、地震地质资料》，本项目用地范围内的工程地质属于III类地区，山地河谷平原，地势平坦，破读1－5％局部有少量不甚发育冲沟，III类区地下8米左右为褐色棕黄色含少量碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不均匀沉降问题和大孔土的处理问题。
根据国家地震局1999年公布的《中国地震烈度区划图》，该镇所在地区属于地震基本烈度区划7度，镇内无断裂带分布。
第三节项目规划情况
依据《yq沈家营镇镇区详细规划》，本项目用地性质为居住用地。
主要指标如下：
（1）总用地面积：
199994平方米
其中：
建设用地面积：
157936平方米
代征道路用地面积：
4558平方米
代征绿化用地面积：
37500平方米
（2）容积率：
0.9。
（3）总建筑面积：
138413平方米
其中：
居住建筑面积：
128369平方米
商业建筑面积：
5044平方米
配套建筑面积：
5000平方米
（4）建筑密度：
21%-26%
（5）绿地率：
43.6%-50%
第二章编制依据
1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）
2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）
3、bj市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市（2005）540号）
4、bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市（2005〕302号）
5、bj市建设征地补偿安置办法（bj市人民政府令第148号）
6、bj市集体土地房屋拆迁管理办法（bj市人民政府令第124号）
7、bj市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发〔2004〕141号）
8、bj市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用（2005）533号）
9、bj市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿2006-7-22）
10、《yq县沈家营镇镇区详细规划》
11、bj市yq县沈家营镇镇区道路改造工程初步设计（BJ-2006-19）
12、bj市工程地质、地震地质资料；
13、其他内部资料。
第三章项目市场分析
第一节bj市土地市场分析
1.1市场环境情况
现土地市场政策明朗，《bj市土地利用总体规划》（1997-2010年）、《2006年bj市土地供应计划》、《2006年bj市土地供应计划安排使用方案》、《bj市土地储备和一级开发管理办法》等文件规定都明确了这样的信息：
一是政府将有计划地稳定供应土地；二是土地交易实行市场化运作模式。
实现土地的稳定供应和房地产业的健康发展。
（1）市场状况之一：
房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬统计数据显示：
2005年bj房地产开发投资继续增长，但增幅低于2004年同期；商品房买卖成交套数和面积均呈现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房买卖成交有所萎缩；各类商品房的买卖成交价格均呈增长状态。
具体数据如下：
2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元／平方米，比上年上涨了1083元／平方米，涨幅为19.2%；其中普通商品住宅6721元／平方米，比上年增长10.9％。
]
2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于7000元／平方米的占商品住宅成交总套数69%；其中低于5000元／平方米的占36.1％。
2005年，全市存量住房买卖平均价格4286元／平方米，比上年增长9.2％。
其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元／平方米，比上年增长8.3%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元／平方米，比上年增长9.8％。
（2）市场状况之二：
土地成交价格稳步上涨
2005年1-9月，bj市土地供应总量为1906公顷。
其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。
住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。
其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。
国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》（以下简称《城市地价监测报告》）显示，京津两地地价继续处于高位，综合地价水平为2009元／平方米，远高于全国平均的1198元／平方米，其中商业、住宅用地地价分别为3875元／平方米、1746元／平方米，但京津两市综合地价增长率为5.76%，基本与全国6.08％的平均增长率持平。
影响地价的主要因素中，社会经济发展持续向好，投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力。
1.2土地供应情况
依据发布的bj2006年土地供应计划，2006年在土地供应政策导向方面，将优化土地供应结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，促进房价稳定，抑制房地产投资过度惯性回落。
今年bj土地供应计划安排供应总量为6500公顷，其中：
经济适用住房用地300公顷，住宅商品房用地1600公顷；新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷；城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜，远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。
此外，今年还将优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。
这是政府主管部门首次通过土地供应来调控普通商品房的供应。
相比2005年土地供应计划，今年的住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，而经济适用房的供应量则比去年增加了100公顷。
2005年bj土地供应计划中，住宅土地供应用地和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，
按照今年的土地供应计划，2006年bj住宅商品房和经济适用房的供应量达到1900公顷，而2005年全市商品住宅期房批准预售面积为2205万平方米，预售成交面积为2152万平方米。
据bj市国土资源局有关官员表示，2005年bj已经通过预审的土地项目达到1225个，其中部分土地已经在2005年进入市场，还有一部分则在2006年进入土地市场。
此外，2004年通过“8·31”土地大限的可继续协议出让的项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。
若正常的话，今年将有其剩下的1000多公顷进入市场。
从土地供应计划可以看出，bj2006年放量的土地质量和数量都比去年有所提升，开发商对土地市场的信心将有所改变，土地供应形成良好循环，对于未来地价过快上扬将有明显抑制作用。
第二节bj市房地产市场分析
2.12005年房地产状况
（l）房地产开发投资完成情况及住宅用地供应情况
2005年，全市房地产开发投资完成1525亿元，比上年增长3.5%，低于04年19个百分点；占全社会固定资产投资的比重为53.9%，低于04年4.4个百分点。
其中，商品住宅开发投资完成779.5亿元，比上年增长0.5％。
2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。
其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。
（2）2005年住宅供销情况分析2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1％。
其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2%；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7%；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9％。
2.22006年1季度房地产状况
（1）2006年1-2月官方统计数据2006年1-2月，全市房地产开发投资完成120.5亿元，比上年同期增长28.3%，同比增幅提高10.2个百分点；占全社会固定资产投资的比重为57.4%，高于上年同期3.4个百分点。
其中，商品住宅开发投资完成61.2亿元，增长86％。
2006年1-2月，全市住宅供地为237.62公顷，规划建筑面积314.18万平方米。
其中，经济适用房用地200.49公顷，规划建筑面积268.55万平方米；普通商品房用地37.13公顷，规划建筑面积45.63万平方米。
2006年1-2月，全市商品住宅现房交易面积117.3万平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批准预售面积243.3万平方米，比上年同期增长13.3%，预售成交面积268.2万平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增长16％。
2.32005年1月至2006年3月供销趋势分析
市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定价格。
2005年1月至2006年3月期间，bj市商品住宅期房供应总面积约2416万平方米，成交总面积约2238万平方米，供求基本平衡。
但从各月的供求关系来看，2005年前三季大部分月份供应面积大于成交面积，从2005年第四季开始，此种供求关系急转直下，大部分月份供应面积远低于销售面积，出现供不应求的新局面，尤其是今年2、3月份的供给下降较大，销供比超过1.5。
bj商品住宅这种供不应求的态势有力地支撑了房价的快速上涨。
对商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供应及销售情况进行分析，并以图表形式表示：
商品住宅期房各月供应及成交面积走势图
2.42006年1季度新增住宅供应分析
（l）供应总量较去年同期稳中略增，全新项目批准上市量约占四成，从2005年-2006年bj市1季度商品住宅市场新增供应对比表来看，1季度bj市新批准上市商品住宅26844套，332.28万平方米，较05年1季度的26196套，325.77万平方米略有增长。
其中，全新项目批准上市11201套，119,63万平方米，约占新增供应的40%。
从上市的时间分布来看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。
2005-006年第一季度bj市商品住宅市场新增供应对比表表3-2
上市套数（套）上市面积（万平方米）
2005年2006年2005年2006年
合计2619626844325.77332.28
1月1037815237127.66197.54
2月6470255179.6831.44
3月93489056118.43103.30
（2）城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的绝对主体，住宅郊区化趋势比较明显。
由2005-2006年1季度bj市商品住宅市场新增供应区域分布对比表
（注：
中心城区包括东城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展区包括朝阳、丰台、海淀、石景山；近郊区包括通州、昌平、大兴、开发区；远郊区县包括顺义、怀柔、密云、房山、门头沟、yq。
）可以看出，城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的绝对主体，朝阳、丰台、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70％以上。
同时，住宅郊区化趋势明显。
06年1季度，中心城区、城市功能拓展区新增住宅供应出现不同程度的下滑。
中心城区下滑趋势最为明显，下降幅度在20％以上；城市功能拓展区也出现轻微下滑。
郊区住宅新增供应增长明显，其中，近郊区较去年同期增长1倍，占全市新增供应的比例达到16%。
2.5宏观政策导向
中国人民银行公布从2006年4月28日起全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行贷款基准利率由6.12％上调至6.39％。
本次调息是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。
2006年一季度bj房地产市场一手房价格涨幅过快，背离了国家宏观调控的轨道。
但从目前bj市场来看，购房需求仍然呈现刚性，自住需求占到80%以上，投资需求仅占20％左右。
此次加息反映国家的调控步伐也趋向稳健，更加明确了金融方面己经进入“升息通道”，但短期内对于抑制投资需求、平抑房价方面，影响程度并不会太高。
建设部等九部委于五月二十九日颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，是继2004年12月首次调高房贷利率起，特别是去年“国八条”的出台后，一次对全国房地产市场的全面具体的宏观调控政策。
对比去年宏观调控，“国六条”在调控思路和措施上呈现适度转变：
首先强调的是“科学确定房地产开发土地供应规模”，调控思路由过去的控制供给转变为现在的适度放松供给及合理引导需求尤其是减小被动需求的双向调控；其次，对于结构性供应调整有所加强；第三，强调完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。
新政为各级政府主管部门提出了具体的要求，六项措施从全局的高度，结合我国房地产业发展实际，提出了有效的政策措施。
政府更多地承担起了引导和促进房地产业健康发展的责任，更多地关注低收入家庭的住房困难，更多地从完善和规范市场的角度入手，积极引导房地产业稳定、健康、可持续发展。
六项措施，完全是以科学发展观为指导，以可持续发展为原则，以政府责任为核心，全面科学地对房地产业的发展指出了明确的方向，提出了具体的要求。
如果各级政府和相关部门真正贯彻落实这六项措施，一定会引导和促进我国房地产业持续稳定健康发展。
第三节yq县房地产市场分析
yq县位于bj地区的最北端，四周环山，形成yq盆地。
该区域属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，夏季炎热多雨，雨量丰富，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。
地表水系众多，有bj三大水库之一的官厅水库和众多的河流。
生态环境宜人，是理想的居住地区。
随着yq县“十一五”计划的逐步实施，yq县将构筑“一轴一川一环一山”的产业发展格局，并将建设一条生态产业区，建立起可持续发展的生态经济体系，把生态产业区建设成为bj市乃至全国特点鲜明、水平一流、经济类型先进、发展水平较高、社会文明进步、生态环境优良、资源持续利用的生态区域；全县经济社会总体发展水平达到郊区县中等水平；区域经济结构优化、产业布局合理；建立起生态农业、生态工业、生态旅游、旅游商业、绿色房地产业等具有较强竞争力和科技水平的生态产业体系；实现生态产品生产、加工、销售、消费与生态环境承载力之间的动态平衡；生态资源显著增值，生态环境质量达到国内一流水平，全县社会文明程度、居民综合素质等达到较高水平，实现经济、社会与生态环境协调发展。
优秀的环境质量及良好的交通条件，使得yq县成为bj市较为适宜开发居住及商业配套项目的区域，因此该项目在一定程度上促进改善了该地区的整体形象，加快了区域目标的实现，进一步盘活了存量土地，符合该区域整体发展的需要，推动该区域的经济发展，提高经济效益。
近年来，随着改革的深入，yq县区域内的房地产迅速发展，尤其是2002年以来，商品房市场价格增长幅度较大。
县城内新建商品住宅价格已由三年前的1200元／平方米涨至3600元／平方米，周边乡镇也增至1500-3000元／平方米。
根据本项目规划，日后楼盘住宅均价预测为2700元／平方米左右。
第四章项目实施进度
第一节项目一级开发实施的主要内容
该项目土地一级开发实施的主要内容包括：
前期手续的办理、征地拆除的实施、市政方案的咨询与市政建设、验收、入市交易及相关后续事项。
第二节项目一级开发实施的进度安排
考虑办理各种手续的顺序、时间与可能性，本项目土地一级开发进度初步安排如下图所示：
前期准备工作征地及地上物拆除实施市政咨询建设验收入市交易及后续事项
地质灾害危险性评估
办理环境影响评价
办理交通影响评价
办理规划批复
办理项目核准手续
签定征地安置补偿协议
区国土局初审
市国土局审核
上会报批
交费、取得用地批复
安置补偿
用地规划许可证
征地结案
拆除及土地平整
市政工程方案咨询
市政方案综合
委托市政施工图设计
与市政口签定接用协议
招投标确定施工单位
市政建设
一级开发验收
地价评估
上会确定土地出让价格
挂牌文件制定
挂牌出让、确定中标人
各方签定合同
资金回收
第五章征地拆除工作方案
第一节征用土地现状
本项目用地位于yq县沈家营镇镇中心，四至为：
北至：
隔规划路为天运家园二期主题公园；东至：
沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地西侧；南至：
隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西至八峪公路东侧。
规划总用地面积为199994平方米，均为沈家营镇集体用地。
通过前期实际调查，本项目用地范围内主要为临时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工的居住楼。
因此，该项目地上物的拆除工作随同征地计划一同进行。
第二节征地补偿方案
2.1征地补偿内容及标准依据《bj市建设征地补偿安置办法》（即“bj市人民政府令第148号，）:
①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。
涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
②征地补偿费实施bj市最低保护标准。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。
③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。
2.2征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。
本项目征用yq县沈家营镇集体土地199994平方米，征地补偿费由土地补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费及相关税费构成，确定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。
2.3征地费用支付方式
本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与集体土地所有权人签订补偿协议后分期支付。
2.4征地计划
根据bj市关于集体土地征用报批的相关规定及流程，结合本项目宗地的基础资料，拟定于2007年2月取得征地批复，2007年4月底前征地结案。
详细进度安排见第四章。
2.5征地补偿费用测算
根据前期与yq县沈家营镇政府达成的初步意向和有关评估意见，需支付的征地补偿费（包含土地补偿费及人员安置补助费等）为每亩n万元。
本次测算暂按每亩n万元考虑，满足安置补助费支付要求。
第六章大市政建设实施方案
本项目所在镇区内没有完善成体系的给水、排水设施，目前镇内给水水源主要是抽取地下水，通过水塔形成高水位，供给镇区自来水。
天然气管线、电线管线、电视光缆管道等市政管线仍未建设。
本项目市政管线配套工程，主要包括道路工程、给水工程、排水工程、供电工程、电信、燃气工程、热力工程。
本项目采用整体开发模式，大市政建设和地块开发同步实施。
坚持道路与管线同步实施的原则，避免开发过程中的反复，以保证整体开发的理念，有效控制土地开发成本，最终以设计、规划部门批准的市政配套建设方案为准。
本项目要实施的道路建设是沈家营镇规划的重要组成部分，按规划实施后将有效的改善镇区交通、市政设施条件，提高出行率。
而且符合改镇总体规划要求。
第一节道路工程
本项目规划道路为规划II号路西段，设计起点为八峪公路，路线全长303.93M，规划红线宽度15M，道路面积4558平方米。
道路等级为城市支路，设计时速20km/h，双向4车道。
1.1道路自然情况
（1）地质情况
沈家营镇属于工程地质III类地区，山地河谷平原，地势平坦，地基计算强度一般为1-1.5MPa，可进行工程施工，但须注意不均匀沉降问题和大孔土问题，不存在影响建筑场地稳定性的特殊不良地基土层。
（2）震基本烈度
沈家营镇所在地区属于地震基本烈度划7度，镇内无断裂带分布。
（3）规划道路沿线情况规划II号路位于本项目中心，贯穿整个项目，连接八峪公路和沈韩公路，是本项目东西向的主要道路。
（4）规划道路附近现有道路情况
沈韩公路：
路面宽度6M，为过境公路。
八峪公路路面宽度爪，为过境公路。
1.2建设期
本项目道路预测年限为15年，2006年开工建设，2007年建成，建设期1年。
第二节照明、电信管线工程
2.1设计依据
《城市道路照明设计标准》CJJ45-1991
《城市道路设计规范》CJJ37-90
《城市居住区规划设计规范》CB50180-93
2.2设计范围及内容
沈家营II号路道路照明设计、防雷接地设计、电信管线设计。
2.3照明
本工程道路照明采用太阳能路灯，在灯杆顶端设太阳能板，路灯底部的蓄电池充电，夜间太阳能路灯由蓄电池供电照明时间为8~10小时。
阴雨天气，通过蓄电池储存的能量提供的正常照明时间为3~5天。
2.4电信管线设计
电信管线是道路设计路段敷设范围内电讯管线和电视光缆管道敷设预置通道。
规划II号路道路电讯管线及电视光缆管道敷设于道路南侧人行横道下，管线采用直埋方式敷设2根6xΦ80电信专用高密度聚乙烯HDPE梅花管及2根电视光缆专用Φ32高密度聚乙烯HDPE管。
在施工中电气及电信管线出现与其它管线平行或垂直敷设，敷设距离应符合国家现行《城市居住区规划设计规范》GB50180-93中第10管线综合的距离要求。
第三节供水规划
3.1设计原则
充分考虑沈家营的实际用水情况和管网运转情况并结合总体规划的要求，贯彻节约用水的原则，合理确定工程规模，满足用水量和用水水压需求。
工程项目的目标值应符合国家有关标准和地方供水规划的要求，工程设计执行国家规范和标准。
根据各类规划用地和建设面积及规划生活用水水平标准，预测该地区的需求水。
住宅用水标准为
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