有关服务区物业管理方案实用制度.docx
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有关服务区物业管理方案实用制度
高速公路服务区（停车区）物业管理制度
第一章总则
第一节服务区（停车区）物业管理的相关看法及界定
一、服务区（停车区）的物业管理主若是对服务区（停车区）公共地域的安保、干净、绿化、水电及公共设施设施、零星工程保护维修等。
二、相关看法及界定
（1）“公共地域”与“租借地域”的划分以租借场所（含配套设施）滴水线为界。
“公共地域”是指租借建筑物及隶属建筑物、修筑物以外的地域，包括共同使用的停车坪，公共洗手间，供配电房，发电机房等部位。
“租借地域”是指租借建筑物内部及室内外墙面、建筑物外面边沟，由经营单位自行管理的餐厅、厨房、商场、客房、走廊通道、门厅及室外处砖等建筑物有效延伸部分。
（2）“公共设施”与“租借设施”的划分：
1、水电设施以计量分表为界，表内（含表）为租借水电设施，表外（含总表及属于服务区保护维修范围内的设施设施）为公共水电设施；2、电信电视网络等设施以服务区内公共分线设施为界，以内为租借设施，以外为公共设施；3、排水排污设施以管道（沟渠）会合处为界，会合前的部分为租借设施，会合后的部分为公共设施。
（3）“公共财产”是公共地域内的财产和公共设施，“租借财产”是指租借地域内的财产和租借设施。
第二节服务区（停车区）物业管理的范围
一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：
楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；
二、公共建筑物、修筑物的维修、养护和管理，包括：
天桥，公共洗手池，垃圾站，化粪池，锅炉房，沟渠、池、井，水塔、高压水泵房，高杆灯，供配电房，发电机房等；
三、公共设施、设施的维修、养护、运行和管理，包括：
共用上下水管道、
落水管，共用照明、管道线路，水泵、供排水系统，污水办理系统，供配电系统（含所属服务区管理范围内的电线电路及相关设施），发电机，室外消防系统，垃圾站清运，化粪池、污水办理池、积淀池、沟渠池井的清淤办理等；
四、公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理；
五、隶属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括LED显示屏、公共洗手间、公共垃圾桶、商业网点、文化体育娱乐场所等；
六、公共地域的环境卫生，包括：
公共广场、公共洗手间、车坪道路等地域的干净卫生、垃圾收集、清运等；
七、车辆的引导、停放及公共序次的保护，包括：
安全监控、巡视、治安执勤等；
八、保留并圆满物业管理相关工程图纸、竣工查收资料等.
第二章房屋建筑及整体形象
第一节房屋建筑
一、服务区各种用途房屋的养护、维修，使之处于优异状态。
二、房屋外观切合服务区整体规划要求，建筑整体圆满、整齐。
三、不得乱搭乱建或擅自对房屋建筑进行改造，如因经营需要添置、修葺或改造房屋，须开初向公司提出申请，经赞同后方可推行。
四、在规定保修期内，房屋建筑由保修单位负责保修。
五、房屋维修按公司相关工程管理方法执行。
第二节表记标牌
各功能区表记标牌指示明确，表记、标线、指示牌等设置合适，清楚明确与区的整体建筑装饰风格协调。
一、设置
1、切合高速公路一致形象的要求.
2、区内表记标牌由物业部一致规划和设置;
3、采用的文字、图形或符号应简洁了然、会意性强;
4、导向标牌与其表示的功能属性、地址、路径方向必定一致;
5、功能区主导向标牌直立专家车道入口，并且主面与路面平行;
6、张贴、悬挂的标牌主面下边缘与水平线平行;
7、室内标牌设置的地址必定醒目。
二、管理
服务区（停车区）综合办公室对区内所有表记标牌推行一致督查管理，未经公司赞同赞同，任何单位或个人不得在服务区（停车区）公共地域设置任何表记、标牌和张贴各种商业广告、宣传资料、口号及其他张贴物。
严禁在区内表记标牌和墙面乱写、乱画。
第三章公共环境卫生
第一节公共环境卫生管理要求
一、保持建筑物的整体雅观，不得堆放、悬挂有碍观瞻的物件。
二、应当依照需要，在建筑物、广场等周边摆放花草和盆景，保证其整齐、雅观。
三、对在服务区内随地吐痰，乱扔果皮纸屑，随地大小便和抛洒油污等不文明的行为，每个员工都有及时制止的义务。
四、保证停车场所面无油污及明显垃圾，。
五、垃圾桶、垃圾房做到及时清理并进行如期消毒防虫办理。
六、洗手间保证不中止供水，达到无味、无蝇，保持公厕地面干净、干燥，台盆无积水。
第二节车坪道路、停车坪（场）绿化带干净
一、干净要求
1、每天两次，用扫把、拖斗车对路面、绿地进行完满打扫，除去地面果皮、
纸屑、树叶和烟优等杂物，每隔半小时巡回打扫一次。
2、发现污水、污渍、口痰等必定及时冲刷、清理干净，用铲刀除去粘在地
面上的香口胶等杂物。
3、果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水洗漱一次。
4、每天打扫停车坪（路）地面，保持无垃圾杂物，如期用高压水龙头冲刷停
车坪（路）地面。
5、每周用湿毛巾擦拭各种指示牌及其他装饰物件（室外宣传牌、雕塑、路
灯等），保证无污迹和灰尘，擦拭完后必定归原位。
6、每周清理沟渠、通道等处最少两次，每个月冲冼有污迹地面、墙身一次。
7、草木、盆景、花木等应按规定进行浇水、施肥、修枝整形、除草灭虫等工
作。
二、干净标准
1、停车坪（场）干净、整齐，无烟头、车辆摆放整齐，绿地、走廊、通道等
公共场所无烟头、无纸屑、无痰迹、无积水、无杂物堆放、无明显污渍、泥沙。
2、花木、草坪修剪整齐、环境幽雅；外场垃圾及时清理、没有齐集乱放。
3、果皮箱、垃圾桶表面无明显污迹，无垃圾粘附物；垃圾箱及时清理，定
期喷洒药物保持干净、无异味、无漫溢。
4、距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。
沙井、明沟内无积水、无杂
物。
第三节垃圾箱桶干净
一、干净要求
每天及时除去垃圾箱桶、内的垃圾。
二、干净标准
目视箱桶表面无污迹，走近箱桶边无异味，每天冲刷二次。
三、将箱桶、搬到有水源的地方，先用水冲刷一遍，今后对污迹处倒少许冲刷液搽洗，再用水冲刷干净，搬到原位放好。
第四节停车场管理方法
一、广场停车场为顾客免费供应临时停车服务；
二、车辆必定按车型有序停放，不得在通道上停车；
三、司乘人员在下车前请关好门、窗，稳固保留好名贵物件；
四、不得在停车场内试车、修车、装卸货物及损坏路面，修车应到指定地。
如有油渍、损坏路面的，参照路政管理条例应当做出相应的赔偿；
五、不文明行为（如随地吐痰、大小便），服务区保安人员有权益和义务制止；
六、严禁按喇叭换人（因周边农村紧挨服务区）；
七、严禁装载易燃、易爆、剧毒物件的车辆进入停车广场，如特别情况确需停放的，需开初通知广场保安或服务区值班经理，按指定地域停放；
八、违章停车不依照服务区保安指挥的，服务区将予以拖离，开支由车主肩负，并通知高速交警按违章办理；
九、服务区内车辆临时停放时间不得高出4小时。
第四章绿化亮化小品
第一节乔灌木养护要求
一、乔木修剪
1、修剪工具包括高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、
警告牌等；
2、棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2／3时即应剪除，其叶壳在底部开裂达
1／3以上时应剥除，修剪时应严格保护骨干顶芽不受伤害；
3、对由于受不测伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪；
4、每年12月～次年2月对付乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生
枝、下垂枝、病虫枝、交错枝、扭伤枝、枯枝、烂优等，并对树冠合适整形保持
形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状：
5、修剪整形必定达到均衡树势、圆满树冠和促进生长的要求；
6、剪下的枝叶应及时除去，集中运到花木基地办理。
二、灌木修剪
1、修剪工具、用具主要有绿篱机、绿篱剪、手套、警告牌等；
2、所有灌木在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作；
3、非观花的造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、树型
雅观；
4、每天巡逻中及时清剪因折断等而枯黄的枝叶；
5、对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木及时将枯黄的叶边清修；
6、观花灌木在花期过后进行修剪，尽量防范在开花前修剪。
三、病虫害防治
1、区内灌木每个月喷一次广谱性杀虫剂和杀菌剂；
2、对突发性病虫害及时有针对性地喷杀农药；
3、喷药时应注意喷植物的叶反面及根茎部位；
4、服务区（停车区）内禁用高毒或强刺激性的农药。
第二节亮化系统维涵养护标准
一、灯杆的地脚螺栓，开关盖或其他安装设施优异，灯杆无生锈、裂缝或断裂等情况，油漆优异。
二、灯杆编号清楚，灯杆接线匣无漏水，熔丝圆满，匣盖无锈蚀，螺丝齐全，
灯杆的穿线管无损坏，管口导线应圆满，安装处无松动和锈蚀。
三、装有熔丝的灯具其熔丝应圆满安装在相在线，熔丝优异，引下线无废弛及损坏情况，绝缘优异，与其他线路有足够安全距离，与路灯线、灯头线的连接优异。
四、缆接线匣或管窖井应圆满，无垃圾或积水现象，灯杆底座内接线匣无积水，熔丝优异，匣盖无锈蚀，螺丝齐全。
五、控制柜（控制开关等）无走时误差、失灵，光控开关安装地址、方向正确，无断线现象，开关接线、起落马达、传动皮带优异，路灯接触器接入路灯线的地址优异，无断线、碰线、接地等情况。
六、路灯线、控制器无断线、碰线、接地等情况，配电站中的开关、闸刀、接头无发热现象；配电盘、仪表、指示灯运行正常。
第三节宣传栏的干净
一、干净程序
1、宣传栏的干净：
用抹布将宣传栏里外周边全面搽抹一遍，玻璃用玻璃刮
干净，按《玻璃门、窗、镜面的干净》操作。
2、表记牌：
用湿抹布从上往下搽抹，今后用干抹布抹一次。
3、用刷子蘸干净剂搽抹污迹，再用湿抹布抹净后用干抹布抹干水迹。
二、干净要求：
宣传栏每周干净一次，表记牌每天干净一次，保持无污迹、
积尘现象。
第五章公共洗手间
第一节公厕干净
一、公厕干净管理规定
1、公厕的保洁和管理，由服务区（停车区）综合办负责，经营单位的公厕可
以委托综合办负责保洁和管理，但须额外肩负保洁开支。
2、推行专人负责，保洁员需佩带一致制作的工作牌。
公厕内、外环境应保持
整齐、卫生，设施设施保持整齐、圆满。
3、保洁员发现顾客在公厕墙壁和其他设施上乱涂抹、刻画、张贴、随地吐痰、
乱扔杂物、便池外便溺及损坏公共设施设施等行为，应采用文明礼貌用语及时劝
止。
4、公厕的粪便如期清运，粪池清底除渣，及时开导。
5、公厕如期灭害，夏季一周喷洒药剂两次，春、秋季一周一次。
6、公厕必定24小时开放，不得随意停用。
因特别情况确需临时停用的，必
须经上级主管部门赞同，并采用其他临时措施。
7、区内承诺无偿服务的公厕，不得借任何名义进行收费。
8、宣告保洁人员姓名及照片、督查电话。
9、服务区（停车区）综合办必定对公厕的卫生设施、设施等情况进行督查、
检查，纠正不合规的行为。
10、要求随脏随扫，及时保护好公厕卫生。
二、公厕的干净标准
1、“六无”“四净”，即无烟头纸屑、无苍蝇活蛆、无积尘蛛网、无污垢、无
污泥积水、无臭气；地面净、墙壁净、蹲位间板净、公厕周围净。
1、无苍蝇、无蛛网、无积尘、无异味，如期喷洒药物。
2、洗脸池及台面、镜面随脏随洗，干净无污垢、无积水。
3、地面随赃随拖，镜面、隔板及瓷砖干净光明。
4、便池用后必定冲刷，无积垢，不拥堵，纸篓内的杂物随时清理。
5、点香或放置香球。
三、公厕的干净一般程序：
1、经常检查洗手间设施有无损坏，如有应及时上报保洁主管。
2、倒空所有垃圾桶、便纸桶内垃圾，换上干净的垃圾袋。
3、倒入冲刷剂，擦洗便池、座便器。
4、抹净台面、地面、门面以及便池、座便器上的水迹、污垢。
5、用抹布擦净，擦亮镜面，金属器件。
6、用刷子干净便池、便纸桶、用经消毒的抹布擦洗桶圈座、外壁、水箱，再
洗净、抹干、抹净，以同样的方法冲刷地面。
7、拖净也许擦净地面，使地面无水迹、无污垢。
8、擦拭窗户，窗台、玻璃、墙角如期冲刷也许更换窗帘。
9、放置香炉点香，小便池里要放置芳香球，如期喷洒气雾清爽剂。
第六章安保及交通序次
第一节安保留理
一、安保员职责及管理范围
1、负责服务区（停车区）公共地域的全天候值勤，保护区内公共安全。
2、负责服务区（停车区）公共地域全天候交通序次管理，保证24小时区内
交畅达达有序。
3、保护服务区（停车区）内正常的经营服务、生产生活序次，及时办理各
种瓜葛及突发事件。
4、负责服务区（停车区）内财产（含停放车辆及司乘人员的财产）的安全，
保证区内所有财产不损坏和扔掉。
5、负责服务区（停车区）的消防安全督查检查，担负义务消防岗位职责。
6、完成公司及服务区（停车区）交办的临时警卫任务以及其他特别任务。
7、按规准时段巡逻，并及时、详细地填写巡逻记录及当班记录。
二、纪律要求
1、严禁不依照各路段和服务区（停车区）管理人员的工作安排和管理。
2、严禁当班期间人员离岗、串岗、脱岗、聚堆聊天或在当班期间做与工作
没关的事情。
3、严禁服务态度恶劣，诅咒、威胁、围攻甚至殴打顾客。
4、严禁拉帮结派、诱惑区内员工与员工之间或当地百姓与员工之间打架殴
或煽动当地百姓进区、惹祸惹祸或搅乱服务区（停车区）正常序次。
5、严禁对区内财产进行变卖、赠予、抵押和蓄意损坏。
6、严禁执勤喝酒或酒后执勤。
7、严禁卡、拿、索、要和收受司乘人员财物或利用工作之便采用其他手段
获取不正当利益。
第二节交通序次
一、使用文明礼貌用语和使用标准交通指挥手势。
二、提示进入区内的车辆限速20km/小时以内。
三、及时劝阻在车道上卸货、修车、摆放物件、车辆插队行驶、行人乱穿乱行等有碍交通安全、畅达的行为。
四、在路面施工或出现安全隐患的车道入口端放置反光筒等警告标志并加强巡逻。
五、依照“分区停放”原则，引导货车、客车、小车、禽畜运输车辆、危险化学用品运输车辆均分别停放到指定地址。
六、保证停放车辆摆放整齐，车位利用率高。
七、提示正在走开车辆的车主关好车门、车窗、保留好名贵物件。
八、检查停放车辆可否漏水、漏油，如发现异常赶忙通知车主。
九、留意观察区内不明原因停放12小时以上的车辆并在交接班记录上登记。
十、载有易燃、易爆、有毒物件或大型、重型物件的车辆进入服务区（停车区）时，将此车辆引导到远离人员集中地域并设置警告标志，在发现可能发生泄露、倾倒等危险情况时马上向值班长报告。
第七章设施设施
第一节水电工管理规定
一、凡从事本工作的作业人员，必定经过培训核查，持证上岗。
二、水电工每天上班时必定到服务区（停车区）综合管理办公室签到，接受管理员工作安排。
三、停电、停水维修时，须先通知相关单位，及时悬挂表记牌，设好安全栏，省得发生危险。
四、工作前必定配好劳动保护用品，检查维修用的工具资料可否圆满。
五、电工在操作及检修工作时，精力高度集中，严禁打闹、喝酒，工作开始前必定除去周围的阻截物，仔细检查，保证安全。
六、登高作业时，第一检查梯子，脚扣子，安全带等可否圆满，使用梯子时，下边必定有人扶，登高作业系好安全带，安全带不一样意用绳子取代。
七、必定对所出现阻截的电气设施进行停电、验电，保证无电的情况下可对设施进行保护和电气部件的检查和更换工作，防范发生触电等造成人身伤害和电
气设施的损坏。
若是遇到特别情况，不能够停电作业，在进行作业时，必定2人在场，一人工作，一人监控。
监控人员仔细、仔细、随时提示作业人员，监控人不得走开作业现场。
八、对于现场运行设施出现突然停电现象，在没有查明原因的情况下，不一样意盲目送电。
若是由于电工自己的原因造成电机及电气原件损坏的，对当事人做出相应经济处罚。
九、每天上班时间，对所有运行的设施进行巡回检查，并做好详细记录。
十、保持电气室的卫生，做到地面干净无积尘，玻璃干净、无灰尘。
第二节设施设施维涵养护标准一、供配电系统保护养护标准
1、保证供电正常，发电机可随时起动供电。
2、变压器正常。
3、配电房设施无损坏。
4、弱电系统无故障，保证正常工作。
5、出现停电及时通知各部门，查寻故障，马上检修。
6、发电机表面无灰尘、锈蚀、油污等。
7、设施标牌清楚可见。
二、给排水系统保护养护标准
1、保证设施性能圆满，正常运行。
2、依照操作规程进行养护，做好运行和养护记录。
3、对二次供水蓄水池按规定如期冲刷消毒，并记录。
4、排水泵、供水泵、阀门、水池及供水管道如期检查养护并记录。
5、水池水无外溢，供水阀门、管道无锈蚀、无渗漏。
6、水泵房无积水、浸泡现象。
三、污水办理系统保护养护标准
1、设施能正常使用，保证污水排放达标。
2、熟练掌握操作规程，依照排水量的大小及时调治消毒药量，作好记录。
3、排水管、排沟渠畅达，无拥堵外溢现象。
4、设施箱体外露部分无锈蚀，机壳圆满。
5、如期养护，并作好记录。
6、设施标牌清楚可见。
第八章其他
第一节地下雨、污水管道开导及干净
一、干净程序
1、用铁钩打开检查井盖，人下到管段两边检查井的井底。
2、用长竹片捅捣管内的粘附物，用压力水枪冲刷管道内壁。
3、用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净。
4、用捞筛捞起检查内的悬浮物，防范其下流时造成拥堵。
5、把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站。
6、放回检查井盖，用水冲刷地面。
7、雨、污水检查井每个月清理一次。
8、雨、污水管道每半年完满开导一次。
二、干净标准：
清理后，眼看检查井内壁无粘附物，井底无积淀物;水流畅
通，井盖上无污渍污物。
三、安全注意事项
1、打开井盖后，竖警告牌并有专人负责监护以防行人跌入。
2、打开和盖上井盖时应注意防范用于减振的车胎掉入井内。
3、如发现管道拥堵、污水外溢时，马上组织人员进行开导。
4、作业时穿全身紧边身裤，戴胶手套。
第二节化粪池干净
一、干净程序
1、用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池内杂物结
块层。
2、原始的方法是用大瓢拿出粪便直至化粪池内的化粪结块物，并清理办理。
3、有条件的服务区（停车区）可聘任吸粪车一部含5m胶管3条，8m长竹
杆1条。
4、把车开到工作现场，套好吸粪拉管放入化粪池内。
启动吸粪车的开关，
吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。
5、盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。
6、每半年清理一次。
二、注意事项
1、吸粪作业时，防范弄脏工作现场和过往行人的衣物。
2、因吸粪车的噪音较大，故应避开住户的休息时间进行作业。
3、揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。
4、化粪池内的沼气有毒、易燃、故应待充分发散后，才能作业，且周围不
得有明火。
第三节垃圾池干净
一、干净要求
1、每天对垃圾池进行巡视，发现垃圾堆放过多（高出池2/3）必定及时进
行清运。
2、垃圾池不得有异味发散，不得就地焚烧。
3、如期对垃圾池进行消杀工作。
第四节污水办理器干净
一、干净程序
1、用铁钩打开检查井的盖板，敞开15分钟后，再用竹竿搅检查井内杂物结
块层。
2、原始的方法是用大飘拿出井内杂物，并清理办理。
3、检查调治器中的积淀池和隔油池，用大瓢拿出积淀池内杂物和结块，用
捞筛捞起隔油池内的悬浮物和油污。
二、注意事项
1、打开井盖后，地面要直立警世示牌，并有专人负责监护以防行人跌入。
2、打开和盖上井盖时应注意防范用于减震的车轮掉入井内。
3、如发现管道拥堵、污水外溢时，马上组织人员进行开导。
4、作业时身穿紧边裤，戴胶手套。
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