精装修项目管理项目策划书.docx
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精装修项目管理项目策划书
协信星光商业一期项目
3#楼精装修项目管理策划书
协信星光商业项目部
2013年5月22日
1.项目概况
2.项目部架构
3.项目建设计划、场地综合利用规划
4.项目进度管理
5.项目管理重点：
6.项目实施方案
7、项目开放日管理
8、装修房交付管理
9、装修房维修管理
根据集团精装修房创新管理工作的精神指导，现对星光商业一期3#楼精装修项目进行了管理策划书编制。
1.项目概况
1.1工程概况
一期占地面积20608平方米,总建筑面积12万平方米（含地下室3.03万平方）,容积率为4.3，其中3#楼塔楼（3万㎡）全精装交付。
3#楼有3种精装业态：
15~26层为SOHO公寓，246套；3~14层为产权式酒店客房，264套；1~2层为酒店大堂及餐饮区。
3#楼按公司要求需在2013年底前完成竣工备案，2014年4月15日交付。
1.2户型概况
题量统计
栋号
楼层
户型/个数
户型/个数
合计
备注
3#
15~26
68/48户
44/198户
246户
SOHO
3#
3~14
68/48户
44/216户
264户
酒店客房
电梯前室及走道
3~26
大堂及餐饮区
1~2
合计
26层
68/96户
44/414户
510户
共794户
1.3参建单位
建设单位：
协信太科地产开发
建筑设计单位：
卓创国际工程设计
精装设计单位：
联创建筑设计股份
原构设计咨询
土建施工单位：
宝业集团
精装施工单位：
15~26层中顺建设集团
3~14层待定
酒店大堂及餐饮区待定
监理单位：
海达工程建设监理
1.4项目管理目标
1.4.1进度计划管理目标
项目分区分段施工节奏满足进度计划要求，保证开工、样板段展示、交付时间。
见下进度安排：
1.4.2质量管理目标
严格按照国家规性文件和施工质量验收规组织施工，结合省现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。
项目集付日工程质量缺陷率需满足以下指标要求：
精装修房：
项目集付报修情况：
精装修﹤1.69条/户；
入住后4个月，工程质量缺陷率需满足以下指标要求：
精装修房：
4个月的每月平均缺陷﹤40条/百户·月；
项目入住后1年（不包括头四个月），其工程质量缺陷率需满足以下指标要求：
维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。
客户满意度：
客户质量满意度80分；
1.4.3成本管理目标
把精装修工程成本严格控制在目标成本以，确保项目毛利率。
1.4.4设计管理目标
在出图前与成本部、工程管理部、项目部等各相关部门在出图前对图纸质量进行全面会审，并组织精装与土建图纸会审。
在审图的基础上，标准层先做样板段，彻底落实样板先行的管理制度，最终在前期解决大量问题，控制图纸中错、漏、碰、缺的数量，达到“四化”对图纸深度要求。
避免重大设计变更，变更成本严格控制在2%以下。
1.4.6安全文明管理目标
全面贯彻国家“安全第一、预防为主、综合治理”的安全方针，做好安全教育，确保安全生产。
杜绝重大人身伤亡事故、机械事故、火灾事故和人员中毒事件的发生；无严重污染事故，无重大交通行车事故；轻伤事故频率控制在2‰以。
达到市级安全文明工地标准。
1.4.7环境保护管理目标
施工场地严格按施工现场总平面布置图布置，场外门前三包，排污、扬尘、噪音综合治理，达到标准化工地及符合市文明工地要求进行管理。
1.5工程特点及对应措施
1.5.1本工程装修有三种装修业态：
SOHO公寓、酒店客房（含软装）、大堂及餐饮区
1.5.2精装户数多，工期紧，从开工到竣工备案不足6个月。
现场垂直运输紧。
1.5.33#楼按业态分三个施工队伍施工；现场加工“工厂化”缓解工期压力；利用室电梯解决垂直运输问题。
1.5.4为保证工程质量，项目现场成立了质量小组，负责工程质量的监控，随时解决工程中出现的质量问题，制定解决方案，确保工程质量。
2.项目部管理架构
2.1甲方项目部管理架构
2.2施工方项目管理架构
精装单位
2.3监理项目管理架构
2.4质量保证体系
3.项目建设计划、场地综合利用规划
3.1项目建设计划
根据公司开发计划，精装修进度控制计划如下：
3#楼SOHO公寓：
样板段2013.6.1~2013.7.15
大面施工2013.7.15~2013.10.15
3#楼酒店客房：
样板段2013.6.10~2013.7.25
大面施工2013.7.25~2013.10.25
3#楼大堂及餐饮区：
2013.6.25~2013.9.25
3.2建设场地规划
1：
施工方办公区布置：
（生活区另地建设）
2：
集中加工区布置：
3.3施工与入住区域划分
入住区设置在二期后期开发段，与施工区分开。
4.项目进度管理
进度计划是由甲方总控制计划、设计计划、工作计划、招采计划、施工方总进度计划、材料计划、人员计划、月计划、周计划等综合而成的、有顺序的、有层次的系统。
4.1进度计划管理
4.1.1进度计划管理目标
制定符合本项目特点的施工工期，保证项目顺利进行。
有针对性制定技术方案，为工程实施提供保障。
4.1.2保障措施
A.合同明确
为了确保进度计划控制节点的严肃性，不可变更性，将主要控制节点在与总包方的进场交底中予以明确。
项目开工前，根据施工交底要求总包编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，报监理公司。
监理公司审核施工方《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
审核通过后，则转送项目经理部审核。
项目经理部着重审核施工单位《项目总施工进度计划》与公司《项目发展计划》和项目经理部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中的不符合项，督促施工单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为施工单位合同的一部分。
施工单位按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。
B．组织措施
形成甲方、监理、施工单位单位矩阵式管理架构，成立相应得组织管理架构。
项目组建质量推进小组，形成质量的动态管理模式，不断对施工方案进行优化，在施工过程中进行验证，带动项目整体管理工作。
加强对项目施工生产的监控与指导，分别组织不同层次管理例会，建立有效沟通的渠道，发挥组织管理的作用。
C．技术措施
由于项目专业较多，制定二、三级工期横道图计划和节点控制，并进行动态管理，在此基础上合理、及时插入相关工序，进行流水施工。
利用横道图计划实施动态管理，通过关键线路节点控制目标的实现来保证各控制点工期目标的实现，从而进一步通过各控制点工期目标的实现来确保总工期控制进度计划的实现。
根据总工期进度计划的要求，强化节点控制，明确影响工期的材料、设备的进场日期。
D．管理措施
施工配合及前期施工准备工作，拟定施工准备计划，专人逐项落实。
加强对现场监理、施工单位的人员培训，不断强化管理意识及配合意识。
加强现场管理，注重过程控制，确保每一工序一次成优，既为下一工序的插入创造条件，又节省其自身的验收时间。
E．材料保证措施
根据工程进展，专业工程师提前做好材料需求计划，每月完成采购计划的更新。
随时抽验现场材料的进场情况，对现场材料的突发事件，进行有效控制。
4.2施工图计划
4.2.1施工图出图计划
精装施工图均已出图。
4.2.2施工图出图保障措施
缺陷反馈
根据本项目特点，向进行交底，在方案设计阶段避免或解决类似问题。
样板先行做法
通过施工样板段，把图纸问题最大程度的暴露出来，在大面积施工前做好图纸变更。
图纸会审
施工图出图，与设计部、成本部、工程管理部、项目部、土建设计单位、精装设计单位等各相关部门对图纸质量进行全面会审，在前期解决掉主要图纸问题，控制图纸中错、漏、碰、缺的数量，避免重大设计变更（变更成本严格控制在2%以下）。
5.项目管理重点：
5.1现场根据确定的标准尺寸进行图纸深化设计，并确定材料分类表，细化图纸设计，设计包含吊筋龙骨排版图、墙地砖排版图、龙骨节点图、门槛石节点图等，并把排版图与安装系统走向图、空调布置图进行叠加找出平面位置的相互矛盾，杜绝现场随意移位切割，为下步确定精装修图纸标准的确定奠定基础；
5.2材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立，材料划分为甲供材、甲分包材料、甲指乙供材和乙供材，现场建立样板间，对以上材料建立一整套的样板管理体系；
5.3集中化加工，现场根据设计排版图，由专调度人员把排版图转化为下料单，专人负责进行工厂化切割加工，并每块排版标识编号规格尺寸，调度员负责发料统一运输供应到施工现场，专门成立材料配送班组，增加运送器具，每天供料，每天用完；
5.4重点工序均办理工序界面移交，由监理组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，并办理工序交接验收书面后续签字确认，需要办理工序移交的工序界面有：
土建工作面交接、入户门安装交接、门安装交接、橱柜玄关柜安装交接、地板安装交接，每户均需建立交接档案；
5.5采取装修总承包管理，所有甲分包单位均纳入总包管理，包括产品实测下料、产品现场加工、成品保护等均统一管理，严格按照交底要求的成品保护标准执行；
5.6工程资料的档案建立，建立一户一档，分阶段验收档案（四个阶段）、动态可视化管理资料均贴到每户墙面，随查随填，对现场进行动态管理，及时发现现场风险，及时纠偏，保证资料的完整和真实性，每户贴排版图，保证现场施工依据,最终每户墙面形成“一表、四档、一图”；
5.7现场施工过程中分为四各阶段：
材料控制阶段、界面移交阶段、装修过程阶段和最终阶段，各个阶段划分出各个验收分项，对每个分项进行严格把控，并建立完善的验收档案，最终汇总到一户一档资料中，装订成侧；
5.8现场安全文明管理，所有材料包括瓷砖、砂浆、石膏板、木工板等均在场外集中加工，施工现场进行拼装组合，每层设砂浆存放盒，每天材料每天用完，加工厂均统一布置包装，每层设灭火器，每两层小便桶，每天垃圾集中堆放处理，设专人专车成品保护。
6.项目实施方案：
6.1开工前准备：
6.1.1临水、临电、临时设施现场排布：
临水临电现场配置计划：
⑴临时电箱：
每单元每两层设配电箱一只；
⑵垃圾箱：
每单元每层设垃圾箱一只，垃圾箱每天施工结束后由清理小组用小推车拉至楼下进行清理。
⑶临时厕所：
每单元每三层设临时厕所一个,设于楼梯间。
⑷吸烟告示区：
每单元每两层设一个吸烟区。
吸烟区设置沙桶1只，并贴有吸烟告示、规定，在楼道贴吸烟区指示牌。
⑸灭火器：
每单元每层设灭火器一只，灭火器架子固定在墙上，并贴灭火器使用说明。
6.1.2临水临电管理及维护：
楼层水源每单元每层设一个水龙头，龙头分前期粉刷和后期装饰进行管理控制，前期粉刷及地坪浇筑阶段，由于用水量大，所以水龙头处于一直可用阶段，只是在晚上下班离场前由安全员进行检查；而在后期装饰为避免龙头损坏造成漏水、溢水影响到施工环境甚至破坏完成成品，所以我们将出水点设于楼梯间，指定人员进行开关及检查。
临时用电主要指施工用电，从现场指定电源点直接接入，设置电表箱及总控制箱。
计划每单元每两层设置一个分电箱，分电箱电压为220V，分别设置三个五孔插座加漏电保护器，排布电缆为3*16+10*2。
施工中要求一机一闸，严禁插座接插座。
电缆、电箱采用优质合格产品。
从事电气作业人员持证上岗。
每天由安全员上、下午各检查一次电箱及各施工临时用电情况，除在电箱上签字外，对于违规使用临电者必须现场监督其整改，并填写《临电检查整改记录》。
定期对施工人员进行临电使用培训。
6.2图纸深化：
6.2.1图纸深化的主要工作容有水电定位开槽、墙地砖排版、吊顶图排版、配套项目（地板、门、橱柜）详图
1、具体项目图纸深化步骤及初步方法
测绘排版人员计划：
技术员1名、泥工管理员1名、设计师1名、绘图员2名、资料员1名。
小组中每位成员每个步骤都得参与。
测量尺寸分为2个小组，两人测量，1人读数记录。
测量时要求标准统一，如整个空间绕墙测量，起始点回到终点；卷尺放置地面测量，必须拉平拉直；每个房间长宽都必须有两组尺寸；层高以水平线上测量，每个空间测4个点；门框测量长、宽及墙体宽度3个尺寸等等。
为避免弄混乱，进户门贴楼层及房号。
粉刷尺寸、铺贴尺寸确定后都必须制成表格，尺寸类型统一编号，表格中明确每套房间中的每个空间相对应的尺寸编号。
2、测量土建完成面尺寸，绘制原始尺寸图。
3、确定标准尺寸
4、水电调整定位图
根据样板房及设计变更将施工图完善，绘制与样板房标准一致的施工图；
对比施工图与土建现场水电位置，比较出插座、开关、灯具等所有需增加或改动项目，绘制隐蔽工程管线施工图。
根据管线施工图在施工样板中放样，确认无误后交监理或甲方确认。
贴图纸，大面积放线定位，进行集中开槽施工。
5、墙地砖排版图
相比较水电定位，墙地砖排版就繁复很多，一是因为施工量比较大，二是因为尺寸要求更精准。
所以在这个工序上施工单位加派人员，细化流程，每步工序后都复核尺寸，尽可能做到准确无误。
流程：
测绘原始尺寸——甲方、监理、施工方尺寸会审——出排版图——施工样板放样（复核尺寸图是否合理）——交监理及甲方确认——贴图纸——大面积放样——施工。
绘制排版图，根据设计蓝图以并充分考虑美观和损耗率后进行绘制。
制图中要明确开关插座、地漏等位置，避免砖缝处安装。
排版图中所有需切割加工的砖按照墙面方位以进行编号，并填写《型加工砖尺寸数量表》。
6、吊顶排版图
吊顶排版图流程：
测绘原始尺寸（包括管线尺寸）——甲方、监理、施工方尺寸会审——确定中间标准尺寸——绘制排版图、叠加图——工序样板放样复核——交监理甲方确认——贴图纸——大面积放样——施工
在绘制吊顶吊筋、龙骨排版图时、水电管线图、灯具布置图通过图层方式叠加考虑，在吊顶排版图完成后，打开所有图层，调整吊筋与龙骨位置，避开灯具、水电管线与吊筋、龙骨之间的碰撞。
7、配套项目（橱柜、地板、门）
由装配套单位提供部品完成面尺寸交装饰单位，装饰进行尺寸复核，确定排版和加工尺寸，并出详图。
6.2.2图纸目录
图纸深化时间计划
图纸出图时间统计
序号
施工容（最早开始栋号算起）
开始施工时间
设计提供图纸类型
提供日期
备注
1.
土建
铝合金窗
6月10日
深化图
5月30日
2.
钢制入户门
6月25日
深化图
5月30日
3.
木质入户门
6月10日
深化图
5月30日
4.
钢制防火门
6月25日
深化图
6月8日
未定单位
5.
木质防火门
3月1日
深化图
3月1日
6.
栏杆
6月20日
深化图
6月5日
未定单位
7.
电梯
2013年5月1日
施工图
已完成
8.
精装修部分
3~14层精装修
6月10日
装修施工图
5月10日
已出图
9.
15~26层精装修
5月27日
装修图
5月10日
已出图
10.
石膏板排版
6月5日
排版图
6月3日
装修交接测量完后
11.
木工板（多层板）排版
6月5日
排版图
6月3日
装修交接测量完后
12.
轻钢（木）龙骨排版
6月5日
排版图
6月3日
装修交接测量完后
13.
瓷砖排版
6月5日
排版图
6月3日
装修交接测量完后
14.
瓷砖加工图
6月5日
加工图
6月3日
装修交接测量完后
15.
石材排版
6月5日
排版图
6月3日
装修交接测量完后
16.
石材加工图
6月5日
加工图
6月3日
装修交接测量完后
17.
给水定位图
6月5日
排版图
6月3日
装修交接测量完后
18.
开关、插座定位图
6月5日
排版图
6月3日
装修交接测量完后
19.
客厅节点详图
6月15日
节点图
6月5日
客厅门套，客厅吊顶，电视背景，窗帘盒
20.
厨房节点详图
6月15日
节点图
6月5日
厨房吊顶，烟道包饰，管道包饰
21.
卫生间卫节点详图
6月15日
节点图
6月5日
浴缸安装，，台盆柜，镜箱，卫生间地面，挡水条
22.
房间节点详图
6月15日
节点图
6月5日
主卧吊顶，窗帘盒，
23.
户门
6月30日
深化图
6月5日
24.
进户门
6月30日
深化图
5月30日
25.
地板
7月5日
深化图
6月20日
26.
橱柜
7月1日
深化图
6月10日
27.
酒店空调
7月1日
施工图
6月15日
6.3材料管理：
6.3.1材料分类、样板确认：
按照材料清单制作材料样板展示架，并在材料集中加工区设专门的材料展示区，主要分为：
甲供材料展示架、甲分包材料展示架、甲指乙供材料展示架。
乙供材料展示区，所有材料均贴标签设计（甲供）、施工单位及项目部签字并建立详细台帐。
6.3.2材料质量控制：
材料质量控制包括甲供材、乙供材的所有材料，主要验收人为送货人、监理、总包方，主要质量验收检查容：
型号、产地、批号、数量、质量等级、破损情况等。
在材料入场时，严格要求责任落实具体化，并要求责任人书面确认签字。
6.3.2材料堆放
1、分房间存放
材料按供货方式分房间存放，如总包仓库、配套仓库；
材料按原材料及成品材料按加工流程分房间存放，如墙地砖分为原材料仓库、泥工集中加工区域、墙地砖成品仓库。
乙供小材料按工种分房间存放；如泥工、木工、油漆工、水电工等
2、材料堆放方式
小材料如螺丝、地漏采用货架进行分类排放；
大材料如龙骨进行错位交替叠加码放；板材底部架空整齐叠放等。
6.4集中加工：
6.4.1集中场地规划
详见3.2条描述
集中加工区的搭建主要考虑三大方面：
实用性：
各区域规划充分考虑使用方便、实用以及各环节的操作灵活。
方便加工操作，同时也避免反复搬运造成材料破损或弄混乱等。
美观性：
为打造文明施工工地，不仅要求施工现场做到文明施工，更要求美化加工区域，首先我们考虑在加工区围墙贴大幅宣传广告布，美化整个加工区外环境；接着在加工区统一贴房间名称、各类告示，处处争取做到统一有序；最后我们在加工区配备专职清洁工，负责整个加工区的场地打扫及卫生区域的清理工作。
为保证环境整洁工作的正常进行，加工区开展清洁包干任务，定期进行检查评比，贴评比结果。
安全性：
加工区临时电分路排布，临电材料采用合格指定产品。
并与施工现场一致，加工区安全员每天上、下午进行检查。
每间房间设灭火器一只。
进门位置设24小时门卫，夜间门卫不定时巡逻。
所有仓库位置背面不设置窗户。
除加工区外，其余房间设门及门锁。
贵重材料分开储存。
6.4.2集中加工区搭建：
2013年5月27日——5月31日
1、机械配置（集中加工区配置计划）
序号
工具名称
计划数量
1
综合切割机
1台
2
锯板机
1台
3
型材切割机
1台
4
气泵
3台
6.4.3集中加工、配送、铺贴衔接与流程
1、集中切割加工
专职切割技术员。
根据排版图及《型加工砖尺寸数量表》进行相同型号尺寸加工数量统计，制《总加工尺寸数量汇总表》；
集中加工区根据《总加工尺寸数量汇总表》分规格集中加工，并根据排版图中的编号在加工好墙地砖背面进行标注。
并按品牌、铺贴房间、相同规格有序排放。
2、开领料单
铺贴班组根据排版图进行开单，开单需注明铺贴房号、图纸型号、铺贴房间。
3、配料、包装
配送班组按照领料单领取，并认真核对铺贴房间、位置、尺寸规格和数量等，整块砖到仓库直接领取，在包装箱上写明送货房号，堆放整齐等候送货；需加工的砖到加工区领取并打包，墙地砖用纸板进行包裹，并用封箱带固定。
包装箱上注明材料品牌、送货房号、铺贴位置等。
4、送货
人力资源
现场组建2组材料配送小组，小组指定专人管理，每个小组组员3-5名。
主要负责材料分类、标注、包装、配送等事务。
运输器具
垂直运输：
根据现场勘测，由于施工前期湿作业如墙面粉刷、地面找平层、铺贴墙砖等材料用量比较大，上下也较频繁，为提高施工效率及方便，暂决定楼2部电梯由专人开机，使用前按照规定做好保护工作，并定期委派专人进行检查维护。
铺贴前核对
施工人员领到料之后，必须根据图纸及现场放线进行材料校对，校对准确后开始施工。
注意事项：
当天领料当天用完。
要确保现场铺贴工作正常有序进行，切割组、配送组、装饰瓦工组三类班组在每个环节都必须严格到位。
所以我们在班组进场前，组织班组人员进行流程培训，并指定班组责任管理人签订责任书，同时要求管理人将任务、责任分到具体个人上报施工单位项目部。
6.5现场施工方案：
6.5.1现场施工标准化管理措施
细化施工图设计，提高图纸质量
加强集中加工管理，加大集中加工人力物力投入
材料配送专职化，配送流程流水线作业
逐步施工质量控制，工序质量表格化
全过程安全文明施工培训、教育、检查、提高
成品保护贯穿整个施工过程，专人专职保护维护
6.5.2装修施工流程
1、样板引路
选择标准层中的一层作为工序样板，每道尺寸复核、排版核对都在工序样板中完成。
其余施工工序及样板资料参照常规工序样板流程进行操作。
每户贴悬挂质量档案
每户品质可视化控制表
四个阶段质量控制表（界面移交表、材料进场验收表、装饰工序验收表、竣工验收表）
整套排版图
2、实测实量档案
检查设备：
2米靠尺、钢塞尺、楔形塞尺、阴阳角尺、对角线尺、激光测距仪、水平仪、空鼓锤、5米卷尺、2米铝合金直尺
3、每户分项工序验收交接
每户分项工序移交，由监理组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，并办理工序交接验收书面后续签字确认。
每户工序验收交接分两大阶段，第一阶段为土建移交检查，第二阶段为装饰质量检查。
土建移交检查容有房间尺寸、门洞口尺寸、墙顶棚地基面、水电定位、水电防水等检验；装饰质量检查容包括墙地砖、乳胶漆、吊顶、木质部品、安装部分等。
具体检查细项、方法见下表：
6.6总计划管理：
6.6.1施工总计划
详见3.1条
6.6.2管理人员架构
详见2.2条
6.7成品保护及垃圾处理方案：
6.7.1成品保护措施
1、成品保护材料胶带定加工，印上工程名称、公司名称、公司标志等；施工区域贴成品保护提示等。
2、具体成品保护方法：
3、成品保护保证措施：
项目部成立专职成品保护组，组长为第一责任人，组员共8名。
由组长统一分派任务。
除及时有效的做好成品保护工作外，还必须每天有专人巡查，及时做成品保护的维护工作；
制定明确的责任制和奖罚制度。
装修总包与甲分包单位的管理合作
为保证保护措施及统一美观，要求分包单位的胶带纸委托装饰总包统一制作。
分包单位的成品保护工作必须按照装饰总包要求进行操作，也必须设立成品保护维护专人，并且由总包成品保护组长统一管理。
4、垃圾处理方案
在施工区域每单元每层楼设置垃圾箱一只，要求垃圾箱直接套好垃圾袋，施工人员每天做到落手清工作，必须清理好自己的施工垃圾并置放于垃圾箱。
装修总包成立的现场清理小组在当天施工结束将垃圾运至楼下垃圾集中堆放点。
6.8安全文明管理：
现场的安全文明管理主要靠教育、宣传、奖罚这三大措施。
加强安全文明教育
各专业的施现场贴各类安全文明告示，随时提醒施工人员。
1、加深奖罚力度
现场做到人人都是安全检查员，不仅设
升级会员 