房地产估价师考试大纲整理.docx

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房地产估价师考试大纲整理

2012年房地产估价师考试大纲整理

第三部分

房地产估价理论与方法

第一章房地产估价概论

考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

（一）专业估价与非专业估价的区别

（二）专业房地产估价的概念（三）估价与评估的异同

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的特点

（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

（五）房地产估价既是科学也是艺术

三、房地产估价的必要性

（一）专业估价存在的基本前提

（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体

第二节对房地产估价的各种需要

一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要

四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要

七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要

十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要

第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定

一、房屋完损等级评定的有关规定

二、房屋折旧的有关规定

考试要求

1．熟悉成本法的含义；

2．熟悉成本法的理论依据；

3．掌握成本法适用的估价对象；

4．熟悉成本法估价需要具备的条件；

5．熟悉成本法估价的操作步骤；

6．掌握房地产价格构成；

7．掌握成本法的基本公式；

8．熟悉重新购建价格的含义；

9．熟悉重新购建价格的求取思路；

10．掌握建筑物重新购建价格的求取方式；

11．熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；

12．掌握建筑物折旧的求取；

13．了解房屋完损等级评定的有关规定；

14．了解房屋折旧的有关规定。

第九章假设开发法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节假设开发法概述

一、假设开发法的含义

二、假设开发法的理论依据

三、假设开发法适用的估价对象

四、假设开发法估价需要具备的条件

五、假设开发法估价的操作步骤

第二节假设开发法的基本公式

一、假设开发法最基本公式

二、按估价对象和未来开发完成后的房地产状况细化的公式

（一）求生地价值的公式

（二）求毛地价值的公式

（三）求熟地价值的公式

（四）求在建工程价值的公式

（五）求旧房价值的公式

三、按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式

（一）适用于未来开发完成后的房地产销售的公式

（二）适用于未来开发完成后的房地产出租或营业的公式

第三节现金流量折现法和传统方法

一、现金流量折现法和传统方法的定义

二、现金流量折现法与传统方法的区别

三、现金流量折现法和传统方法的优缺点

第四节假设开发法测算中各项的求取

一、后续开发经营期

二、开发完成后的价值

（一）开发完成后的价值对应的房地产状况

（二）开发完成后的价值对应的时间

（三）开发完成后的价值的预测方法

三、后续必要支出及应得利润

四、折现率

五、测算中的其他有关问题

（一）注意假设开发法的三种估价前提

（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

考试要求

1．熟悉假设开发法的含义；

2．熟悉假设开发法的理论依据；

3．掌握假设开发法适用的估价对象；

4．掌握假设开发法估价需要具备的条件；

5．熟悉假设开发法估价的操作步骤；

6．掌握假设开发法的基本公式；

7．熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；

8．掌握现金流量折现法与传统方法的区别；

9．熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点；

10．掌握假设开发法测算中各项的求取。

第十章长期趋势法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤，几种主要长期趋势法的内容，长期趋势法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节长期趋势法概述

一、长期趋势法的含义

二、长期趋势法的理论依据

三、长期趋势法适用的估价对象

四、长期趋势法估价需要具备的条件

五、长期趋势法估价的操作步骤

第二节数学曲线拟合法

第三节平均增减量法

第四节平均发展速度法

第五节移动平均法

一、简单移动平均法

二、加权移动平均法

第六节指数修匀法

第七节长期趋势法的作用

考试要求

1．熟悉长期趋势法的含义；

2．了解长期趋势法的理论依据；

3．了解长期趋势法适用的估价对象；

4．了解长期趋势法估价需要具备的条件；

5．了解长期趋势法估价的操作步骤；

6．熟悉数学曲线拟合法；

7．熟悉平均增减量法；

8．熟悉平均发展速度法；

9．了解移动平均法；

10．了解指数修匀法；

11．掌握长期趋势法的作用。

第十一章地价评估和地价分摊

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节地租理论及测算

一、地租的含义

二、地租现象

三、地租理论的简要回顾

（一）威廉·配第

（二）理查德·坎蒂隆

（三）亚当·斯密

（四）詹姆斯·安德森

（五）大卫·李嘉图

（六）马尔萨斯

（七）约翰·冯·杜能

（八）马克思

（九）其他

四、地租的测算

第二节路线价法

一、路线价法概述

（一）路线价法的含义

（二）路线价法的理论依据

（三）路线价法适用的估价对象和条件

（四）路线价法估价的操作步骤

二、划分路线价区段

三、设定标准临街深度

四、选取标准临街宗地

五、调查评估路线价

六、制作价格修正率表

（一）临街深度价格修正率表

（二）其他价格修正率表

七、计算临街土地的价值

（一）路线价法的计算公式

（二）临街土地价值的计算

第三节城镇基准地价评估

一、城镇基准地价的含义

二、城镇基准地价评估的程序和方法

第四节基准地价修正法

第五节补地价的测算

第六节高层建筑地价分摊

一、高层建筑地价分摊的意义

二、高层建筑地价分摊的方法

（一）按照建筑物面积进行分摊

（二）按照房地价值进行分摊

（三）按照土地价值进行分摊

考试要求

1．熟悉地租的含义；

2．熟悉地租现象；

3．了解地租理论的简要回顾；

4．熟悉地租的测算；

5．熟悉路线价法概述；

6．熟悉划分路线价区段；

7．了解设定标准临街深度；

8．了解选取标准临街宗地；

9．了解调查评估路线价；

10．掌握制作价格修正率表；

11．掌握计算临街土地的价值；

12．熟悉城镇基准地价评估；

13．熟悉基准地价修正法；

14．熟悉补地价的测算；

15熟悉高层建筑地价分摊的意义；

16．掌握高层建筑地价分摊的方法。

第十二章房地产估价程序

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是受理估价委托、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、求取估价对象价值、撰写估价报告和估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产估价程序概述

一、房地产估价程序的含义

二、房地产估价程序的作用

第二节获取估价业务

一、估价业务来源渠道

（一）被动接受

（二）主动争取

二、不应承接估价业务的情形

（一）超出了本机构的业务范围

（二）与自己有利害关系或利益冲突

（三）自己的专业能力难以胜任

（四）估价业务有较大的风险

第三节受理估价委托

一、受理估价委托概述

二、明确估价基本事项

（一）估价基本事项之间的关系

（二）明确估价目的

（三）明确估价时点

（四）明确估价对象

（五）明确价值类型

三、估价委托书和估价委托合同

（一）估价委托书

（二）估价委托合同

第四节制定估价作业方案

一、估价作业方案的含义和内容

二、制定估价作业方案的思路

（一）拟采用的估价方法和估价技术路线

（二）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

（三）预计需要的时间、人力和经费

（四）估价作业步骤和时间进度安排

第五节搜集估价所需资料

第六节实地查勘估价对象

一、实地查勘的重要性

二、实地查勘的工作内容

三、实地查勘程序和记录

第七节求取估价对象价值

一、分析估价对象价值

二、测算估价对象价值

三、判断估价对象价值

（一）对各种估价方法的测算结果进行校核

（二）将各种估价方法的测算结果综合为一个结果

（三）确定最终的估价结果

第八节撰写估价报告

一、估价报告的含义

二、估价报告的质量

三、估价报告的形式

四、估价报告的组成

（一）封面

（二）目录

（三）致估价委托人函

（四）注册房地产估价师声明

（五）估价假设和限制条件

（六）估价结果报告

（七）估价技术报告

（八）附件

第九节审核估价报告

第十节交付估价报告

第十一节估价资料归档

考试要求

1．熟悉房地产估价程序的含义

2．掌握房地产估价程序的作用；

3．了解估价业务来源渠道；

4．熟悉不应承接估价业务的情形；

5．熟悉受理估价委托概述；

6．掌握明确估价基本事项；

7．熟悉估价委托书和估价委托合同；

8．熟悉制定估价作业方案；

9．掌握搜集估价所需资料；

10．掌握实地查勘估价对象；

11．熟悉分析估价对象价值；

12．熟悉测算估价对象价值；

13．掌握判断估价对象价值；

14．掌握撰写估价报告；

15．熟悉审核估价报告；

16．了解交付估价报告；

17．掌握估价资料归档。