崂山区区域市场分析1656182559.docx
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崂山区区域市场分析1656182559
崂山区区域市场分析
一、崂山区概况
1、地理位置
青岛市崂山区位于山东半岛南部，青岛市东南部，是最接近青岛中心城区的行政区，地理位置优越。
东、南濒黄海，海域面积辽阔，西邻青岛市南、市北、四方三区，西北壤李沧区，北接青岛市城阳区和即墨市。
崂山区总面积389.34平方公里，海岸线长103.7公里，陆地大部分属于崂山山区，平坦宽阔面积较小。
区域内拥有5A级旅游度假区——崂山，南部濒临黄海，拥有较多秀美的海岛，山海相间，风景秀丽，气候宜人。
2、交通
崂山区作为青岛市东大门，区内交通四通八达，距青岛国际机场17公里，距青岛港口15公里，距青岛火车站12公里，青岛汽车东站濒临青银高速入口，可直接上高速，进出青岛便利。
区内道路拥有海尔路、青银高速、松岭路、深圳路、滨海大道等道路，均为青岛市城市规划主要交通干道，基本是双向六车道和双向八车道，路面平整，是进出青岛的主要通道。
3、人口及区划
崂山区辖中韩、沙子口、北宅、王哥庄4个街道办事处，139个社区居委会（另有7个城市社区）。
截至2010年11月1日第六次全国人口普查，全区户籍人口37.95万人，974.74人/平方公里，与青岛市区相比，人口密度较小，主要原因是崂山区区域主要以山地面积为主，总人口较少。
全区各街道人口分布：
街道办
人口（万人）
中韩街道办
24.02
沙子口街道办
6.79
王哥庄街道办
4.43
北宅街道办
2.71
全区
37.95
数据来源：
崂山统计局
人口结构：
全区常住人口中，具有大学（指大专以上）受教育程度的为10.96万人；具有高中（含中专）受教育程度的为6.11万人；具有初中受教育程度的为11.35万人；具有小学受教育程度的为6.47万人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）文盲人口1.11万人。
数据来源：
崂山统计局
4、旅游产业
旅游产业为崂山区主要支柱产业之一，辖区内崂山风景区为著名的道教名山，被誉为“海上第一名山”，是国家级5A级旅游度假区，2010年吸引海内外游客951.6万人次；青岛国际啤酒节通过多年的打造，现已成为青岛市对外名片之一，2010年吸引海内外游客330万人次，消费啤酒超过1000吨，全年实现旅游收入38亿元。
<崂山风景区>
5、经济发展
GDP
数据来源：
崂山统计局
崂山区2005-2007年经济快速发展，GDP平均增幅高于青岛全市水平，2008年崂山区GDP增幅锐降，受经济危机影响较大，同时也说明崂山区以外向型经济为主。
09、10年经济开始复苏，GDP增长幅度低于全市平均水平；2010年崂山区共实现GDP317.31亿元，同比增长10.5%，位于青岛七区五市倒数第四名。
数据来源：
崂山统计局
2010年崂山区第一产业完成增加值4.86亿元，同比下降1.8%；第二产业完成增加值178.08亿元，同比增长11.0%；第三产业实现增加值134.37亿元，同比增长10.2%。
产业结构不断优化。
三次产业比例关系由上年的1.54:
57.16:
41.30调整为1.53：
56.12：
42.35。
第一产业下降0.01个百分点，第二产业下降1.04个百分点，第三产业提升1.05个百
分点。
数据来源：
崂山统计局
崂山区人均可支配收入自06年之后，增幅速度有所减慢，但仍呈持续上升趋势发展，2010年达到27540元，处于青岛市各区市较高水平。
结论：
1、紧邻青岛市区，利于承接市区产业转移，地理位置优越；
2、多条城市交通主干道、青银高速等构成快速交通体系，为进出青岛门户；
3、背山面海，风景秀丽，拥有崂山、啤酒节、极地海洋世界等丰富的旅游资源，旅游业发达；
4、人口较为集中，主要在松岭路——滨海大道以西区域；
5、经过短暂的经济快速增长之后，经济增幅放缓，08年以来GDP增长率均低于全市水平；
6、产业结构呈现“二、三、一”形式，有待进一步优化；
7、人均可支配收入逐年上升，购买力较强。
二、土地市场
崂山区土地成交较少，2011年以来通过招拍挂方式成交土地仅17块，其中住宅商服用地共8块，集中于松岭路以东——沙子口板块四姜一湾片区（具体成交明细见附表）。
另外，崂山区午山和四姜片区各有2010年成交的鲁商479138㎡的土地储备、海信855149㎡的土地储备。
三、房地产市场分析
1、房地产投资及比重
数据来源：
崂山统计局
崂山区地处城市郊区，近年来伴随着青岛东部大建设，崂山区城市建设渐趋成熟，07年后房地产占固定资产投资的60%以上，房地产投资成为崂山区主要投资来源。
数据来源：
崂山统计局
2、房地产供求
数据来源：
崂山统计局
结论：
1、崂山区房地产投资占固定资产投资的60%以上，比例相对平稳，成为固定资产投资的主要来源；
2、施工面积逐年增加，且增长幅度较大；
3、销售波动性较大，对国家政策较为敏感。
三、崂山区房地产市场综合分析
板块位置
1、浮山新区板块
本版块四至：
西至劲松七路，南至浮山，东至海尔路，北至张村河区域。
本版块为崂山区和市北区浮山后接壤区域，也是青岛市的中央生活区，紧邻浮山森林公园，与颐中体育中心、青银高速近在咫尺，整体环境较好，交通路网发达，经过近几年的发展，该区域的市场认可度逐渐提高，配套设施相继完善。
从该区域可在短时间内到达市内、市郊主要地点，目前本区域在建工程较多，本地知名开发商大盘云集，项目建筑形式以小高层、高层住宅为主。
该区域代表楼盘有远洋风景、竹韵山色、鲁信·含章花园、金光丽园等项目。
该板块目前的均价14000元/㎡左右。
✓产品分析
a在售项目规模
项目名称
占地面积（㎡）
总建面积（㎡）
容积率
开发商
首开时间
总户数
远洋风景
46883
145270
2.3
远洋地产
2011.9.10
774
香邑暖山
12468
22443
1.8
麦迪绅集团
2010.12.19
210
金光丽园
83511
200000
2.03
青房
2010.8
1710
鲁信含章花园
90000
259000
2.38
鲁信置业
2010.8.28
2380
城建竹韵山色
130000
180000
1.6
城建集团
2009.2.12
1460
鹏利南华
利源国际公馆
32287
167325
3.55
鹏利南华商业发展公司
2011.5
228
北国之春
400000
600000
2.5
北泰置地
2009.4.29
5000
b待售项目规模
项目名称
占地面积（㎡）
总建面积（㎡）
容积率
开发商
首开时间
总户数
开泰锦城
15295
56703
2.94
开泰置业
未定
432
君利大陆馨园
5587
7711
1.38
嘉亿铂兴置业
未定
——
结论：
1、本区域在售项目多属于中型项目，供应体量一般；
2、本区域发展相对成熟，未来待售项目较少，供应体量小。
c产品形态及突出卖点
项目名称
产品类型
建筑形态
建筑风格
卖点
交付标准
远洋风景
住宅
2栋11层小高，7栋18-27层高层
ARTDECO
品牌、精装园林、地段
3000元/㎡精装
香邑暖山
住宅
3栋7-9层，2栋17层
新古典主义
地段、城市洋房
毛坯
金光丽园
住宅
18栋11-17层
现代
——
毛坯
鲁信含章花园
住宅
12栋30层
现代
品牌、精装、景观
2000元/㎡精装
城建竹韵山色
住宅
9栋洋房，18栋小高层
德式巴洛克
品牌、风格
1000元/㎡精装
鹏利南华利源国际公馆
商业、公寓
3栋23-27层
现代
地段、综合体、精装+家电
2500元/㎡精装+全套家具家电
北国之春
住宅
16-18层
现代
地段、大盘
毛坯
1、供应产品以住宅为主，商业项目较少；
2、建筑形态主要为小高层和高层，以现代风格为主流；
3、卖点主打品牌及地段，精装产品较多。
d户型面积及价格
项目名称
面积区间（㎡）
主力面积（㎡）
价格区间
（元/㎡）
网签价格（元/㎡）
平均价格（元/㎡）
主力总价
（万/套）
远洋风景
89-169
136-169
17200起
18529
17666-23966
260-400
香邑暖山
小高层68-98
洋房95-170
88、98
12400起
14180
小高层13000
洋房未售
114-127
金光丽园
41-210
70-90
11300-13500
10201
12500
87.5-112.5
鲁信含章花园
60-108
96
13000-16000
12241
60平13000，96平14800、15800，108平16000
142-152
城建竹韵山色
小高67-90
洋房90-116
小高88
洋房105
小高层12400-15000
洋房14400-18000
9864
小高层13500
多层16000
小高119
洋房168
鹏利南华利源国际公馆
40-80
40-46
13480-18200
14714
15000
60-69
北国之春
60-120
80
11700起
——
13000
104
1、户型面积以刚需产品为主，改善型产品较少，主要有远洋风景、香邑暖山供应；
2、区域毛坯均价约14000元/平方米左右，主力总价基本在100万/套以上。
（远洋风景精装标准3000元/平方米，鲁信含章花园精装标准2000元/平方米，城建竹韵山色精装标准1000元/平方米，鹏利南华利源国际公馆精装标准为2500元/平方米。
）
e去化分析
项目名称
规划户数
开盘次数
总去化量
月均去化量
去化率（%）
远洋风景
774
1
148
148
19.1
香邑暖山
210
1
108
10.8
51.4
金光丽园
1710
3
1082
51.5
63.3
鲁信含章花园
2639
2
2178
155.6
82.5
城建竹韵山色
1393
2
1325
41.4
95.1
鹏利南华利源国际公馆
1120
1
57
28.5
5
北国之春
1654
3
1481
74
89.5
本区域项目去化总体较快，远洋风景于2011年9月10日实行低价开盘，17200起价带3000元/平方米精装及赠送车位，吸引力较大，截止9月27日共去化148套，平均每天将近5套；香邑暖山开盘当月去化84套，占推案量的90%多，之后鲜有去化，现还有洋房未推；金光丽园去化多集中在开盘期，去化较好；鲁信含章花园一直去化较为理想，平均月去化155.6套；城建竹韵山色、北国之春去化速度一般，现均属尾盘销售；鹏利南华利源国际公馆由于产品、定位等因素，开盘遭遇滑铁卢，成交一直低迷。
f客源分析
本版块项目多为中档偏上产品，刚性及首次改善型自住需求较大，来源区域以本区域、崂山CBD及相近的市北区为主。
g社区配套
项目名称
社区商业
会所
远洋风景
1#、2#底商，体量较小
远洋接待会馆，集商务、娱乐、休闲于一体，定位高端
香邑暖山
无
高端私人会所
金光丽园
底商
无
鲁信含章花园
无
幼儿园
城建竹韵山色
北侧底商
无
鹏利南华利源国际公馆
大型商业中心
无
北国之春
商业步行街
会所、幼儿园
1、基础配套相对齐全，部分项目采用高标准配套，如远洋风景；
2、商业环境薄弱，竹韵山色、北国之春等项目主要以社区商业为主；
3、配备幼儿园等教育设施较少。
g板块总结
1、经过多年的发展，浮山新区板块已相对成熟，区域认可度较高；
2、区域内包括多条城市主干道，四通八达，交通条件好；
3、多为中型规模楼盘，且部分为尾盘销售，供应体量一般；
4、未来供应体量较小，无大规模新盘上市；
5、物业类型基本为住宅，风格采用多样；
6、多数为精装修，诉求卖点主要为地段、精装及品牌；
7、供应产品以中小户型刚需产品为主，改善型较少；
8、毛坯均价14000元/平方米左右，总价100万以上；
9、本区域项目去化速度较快，鲁信含章花园月均去化155.6套；
10、商业业态不够完善，商业环境有待发展。
2、辽阳东路以南、海尔路两侧板块
该区域为崂山区政治经济中心，也是崂山区重点建设的总部经济区域，政府职能部门聚集于此，写字楼云集，商务气息浓厚。
该区域海尔路CBD的建设规模显现，也极大的带动了区域楼盘价值，鉴于政府对该区域的政策引导，使得区域内项目的产品类型较为多样化，目前该区域内基本已成型，海尔东城国际、丽海园、金领世家、恩马文景园等项目已成为比较成熟的大型居住社区，居住氛围日渐成熟；远洋大酒店、丽达购物中心、乐天玛特超市及即将开业的大拇指商业广场等大型购物场所共同构成新的崂山商圈。
现阶段该板块已成为中高端项目聚集区，住宅供应以写字楼、公寓为主，住宅相对较少。
比较典型的项目如证大大拇指深蓝公寓、华沃大厦等项目。
a在售项目规模分析
项目名称
占地面积
总建面积
容积率
开发商
首开时间
总户数
中商国际大厦
11322
55000
4.8
青岛中商置业
2010.4.2
274
金领世家
117517
368560
2.49
青岛颐正置业
2007.12
1700
鑫裕和商务中心
7000
17347
1.93
省房地产
2009.10
34
百仕凯旋城
26000
80000
2.5
百仕置业
2009.5.1
687
城建桃源山色
33800
75056
1.8
宝超房地产
2010.9.18
651
大拇指深蓝公寓
38092
65000
3.5
证大大拇指商业发展有限公司
2011.6.18
1035
华沃大厦
6605
33115
3.5
华沃置业
2011.3.9
245
b待售项目规模分析
项目名称
占地面积
总建面积
容积率
开发商
首开时间
总户数
名汇国际
13594
88035
4.6
祥泰实业
待定
——
凯旋花园CD地块
141200
237100
1.7
凯旋地产
待定
——
懿品御府
20666
39060
1.89
黄金时代置业
预计10月
244
颐慧园
82000
508500
——
青岛崇杰集团
待定
——
1、本区域在售项目多为中小型规模，本地开发商为主；
2、待售项目颐慧园项目凯旋花园CD地块体量较大，为未来主要供应来源。
c产品形态及突出卖点
项目名称
产品类型
建筑形态
建筑风格
卖点
交付标准
中商国际大厦
写字楼
1栋29层高层
现代
地段
毛坯
金领世家
住宅
20栋18-20层
现代
地段
毛坯
鑫裕和商务中心
写字楼
1栋18层
现代
地段
毛坯
百仕凯旋城
住宅
8栋17-22层
地中海
风格、错层/跃层户型
毛坯
城建桃源山色
住宅
5栋5层，6栋9-16层
ARTDECO
品牌、园林
毛坯
大拇指深蓝公寓
商业、写字楼、酒店、公寓
商业5层，酒店12层，公寓最高26层
现代
地段、综合体、品牌、投资
2800元/㎡精装修
华沃大厦
写字楼、公寓
1栋18层，1栋22层
现代
地段
毛坯
1、物业类型以写字楼为主，多为高层，纯住宅产品较少；
2、诉求重点以地段为主打，普遍采用毛坯交付。
d户型面积及价格
项目名称
面积区间
主力面积
价格区间
网签均价
平均价格
主力总价
中商国际大厦
1500（整层）
100-1500（可分割）
18000
16655
18000
——
鑫裕和商务中心
710（整层）
710（可分割）
19000
——
19000
——
金领世家
66-207
145
13000起
9511
13500
196
百仕凯旋城
86-143
80-110
——
7904
15000
120-165
城建桃源山色
61-128
76-110
小高12400-13200
多层15200-21000
13601
小高12800
多层18000
小高97-140
多层198
大拇指深蓝公寓
40-150
40-60
——
16728
18000
72-108
华沃大厦
55-140
55-64
——
——
18000
99-115
1、住宅主打首改和再改产品；
2、公寓及办公均价18000-19000元/平方米左右；住宅价格均价15000元/平方米左右，且多为毛坯。
3、金领世家及百仕凯旋城项目由于开盘时间较早，导致网签均价较低。
e去化分析
项目名称
规划户数
开盘次数
总去化量
月均去化量
去化率（%）
中商国际大厦
274
1
90
15
16.7
鑫裕和商务中心
1700
——
——
——
——
金领世家
1632
4
1491
32.4
91.4
百仕凯旋城
687
3
659
18.8
95.9
城建桃源山色
651
1
566
47.2
86.9
大拇指深蓝公寓
1035
1
303
75.8
29.3
华沃大厦
245
1
0
0
0
1、本区域住宅项目去化速度一般，但整体已属于尾盘销售；
2、百仕凯旋城去化主要集中在09年5月至12月，共去化528套，其余时间以个位计；
3、大拇指深蓝公寓自11年6月开盘，去化情况一般；
4、经实地调查，华沃大厦1号楼已去化完成（某单位团购），2号楼去化约40%，但在网签系统尚未体现。
f客源分析
本区域为崂山区繁华地段，生活商业配套齐全，吸引崂山区内客户及周边客户聚集，以崂山区区域客户为主，以刚性需求为主，部分市区客户在此购房养老。
g社区配套
项目名称
社区商业
其他
中商国际大厦
——
标准游泳池、健身房
鑫裕和商务中心
——
——
金领世家
沿街商业
高端会所、游泳池
百仕凯旋城
沿街商业
——
城建桃源山色
北侧底商
——
大拇指深蓝公寓
大型商业
电影院，空中花园
华沃大厦
2层商业裙楼
空中花园、健身休闲区
1、本区域项目大都带有沿街商铺，自身教育配套较少；
2、基础配套相差不多。
板块总结
1、本区域处于崂山区行政中心，地段及配套较好；
2、供应量总体较小，现主要有大拇指深蓝公寓支撑；
3、未来供应项目有限，供应量不大；
4、本区域产品类型较多，涵盖住宅、公寓、写字楼；
5、建筑风格以现代风格为主，无特别突出项目；
6、住宅产品定位普遍处于中端，新房价格与二手房价格出现倒挂现象；
7、由于地段较好，价格相对较高，改善型产品较多；
8、整体去化速度一般，住宅项目多为尾盘销售；
9、项目自身除基本配套外，附加配套较少，如幼儿园、会所等。
3、香港东路两侧-麦岛板块
该区域优势明显，与市南区接壤。
周边拥有青岛大学和中国海洋大学等知名院校，人文气息浓厚；且背依浮山森林公园，海景资源明显，环境优美，是居住最佳地段，四周道路交通发达，可以在短时间内到达香港中路，购物休闲都非常方便，是青岛市传统的高端住宅聚集区。
目前在建或建成楼盘的产品建筑形式多以多层、高层为主，而且价格相对较高。
该区域的代表楼盘有海信天玺、天悦、银座领海公馆等。
该板块目前均价40000元/㎡以上，海信天悦均价达到50000元/㎡。
a区域项目规模分析
项目名称
占地面积
总建面积
容积率
开发商
首开时间
总户数
海信天玺
37000
100000
2.16
海信地产
2010.10.22
336
天悦
93000
169000
1.2
海信地产
2011.3
352
亚麦山城
100000
180000
1.4
亚麦房地产
2010.9.26
541
青啤地产北山项目
90607
150599
1
青啤地产
待定
251
1、本区域项目较少，多为中型规模低密度高端项目；
2、海信地产为本区域最重要开发商，天玺、天悦及麦岛金岸等稀缺地段连片开发；
3、青啤地产北山项目为待售别墅项目，目前尚未动工，上市时间未定。
b产品形态及突出卖点
项目名称
产品类型
建筑形态
建筑风格
卖点
交付标准
海信天玺
住宅、别墅
1栋17层、3栋39-43层、5栋别墅
ARTDECO
地段、品牌、海景
精装
天悦
住宅、别墅
别墅3层，多层6层，小高层9-16层共18栋
欧式古典
地段、品牌、海景、低密度
住宅精装
别墅毛坯
亚麦山城
住宅
5栋10层，3栋11层，1栋14层
现代
地段
精装
青啤地产北山项目
住宅、别墅
多层、别墅
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1、产品类型以小高层、别墅为主，定位高端；
2、欧式风格为主；
3、诉求卖点主要为地段、低密度，海景；
4、产品以精装为主，且装修标准较高，多在5000元/平方米以上。
c户型面积及价格
项目名称
面积区间
主力面积
价格区间
网签均价
平均价格
主力总价
海信天玺
136-417
217-286
——
47174
45000
977-1287
天悦
160-450
180-210
34000-68000
49803
50000
900-1050
亚麦山城
82-178
190-197
27000起
12349
30000
570-591
1、由面积区间及主力面积可看出，本区域产品为纯改善产品；
2、本区域价格已天悦、天玺为主导，均价45000元/平方米以上，天悦达到了50000元/平方米。
d去化分析
项目名称
规划户数
开盘次数
总去化量
月均去化量
去化率（%）
海信天玺
336
2
117
5.8
34.8
天悦
352
1
8
2.7
2.3
亚麦山城
541
3
474
10.1
87.6
本区域项目去化速度较慢，月均去化不足10套。
e客源分析
本版块为青岛市传统的高端住宅聚集区，购买客户遍及国内外，投资需求占有一定比例；大多有自己的产业，客户层次较高，购买主要动机为投资升值及休闲度假。
f社区配套
项目名称
基础配套
社区商业
其他
海信天玺
地暖、双安防大堂、窗式新风系统、外窗保温系统、水源热泵系统
无
会所、双语幼儿园
天悦
地暖、污水源热泵系统、外墙保温系统、自平衡窗式新风系统等节能减排系统，小高层采用双层安防大堂，户内下沉式主卫浴缸，智能家居系统和五级安防系统。
西南侧步行商业街
无
亚麦山城
一
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