房地产业营改增相关资料.docx

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房地产业营改增相关资料

第一部分增值税纳税申报表总体介绍

第一节申报表设计背景

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

由于目前所使用的增值税纳税申报表及附列资料不能够满足全面推开营改增后增值税管理的需要。

因此，国家税务总局根据全面推开营改增试点相关政策规定，结合前期试点经验，对增值税纳税申报有关事项进行了调整，以满足全面推开营改增试点后增值税纳税申报和征收管理的需要。

为配合全面推开营业税改征增值税试点工作，国家税务总局对增值税纳税申报有关事项进行了调整：

3月31日，总局发布了《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（2016年第13号）；

5月5日，总局又发布了2016年第27号，对增值税纳税申报有关事项进行了明确（进项结构明细表、小规模纳税人申报表及附列资料）；

5月10日，总局发布了2016年第30号公告，再次对申报有关事项进行了调整（税服分析测算明细表）。

第二节申报表的设计原则

一、以实现新旧税制平稳过渡，顺利推进营改增改革为原则，兼顾习惯性和适用性。

二、考虑到原增值税纳税人已形成的申报习惯和征管信息的既有框架，保持原申报表基本结构和栏次不变。

三、考虑到政策的适用性，通过申报表局部调整和增加附表的方法，与全面推开营改增试点相关政策规定相衔接。

第三节申报项目分类及重点、难点

申报项目可分为一般项目申报及特殊项目申报，其中特殊项目申报包括不动产抵扣申报、差额扣除申报、预缴税款申报、汇总纳税申报和挂账留抵申报。

申报项目重点涵盖了进项税额结构明细表、不动产分期抵扣计算表、增值税预缴税款申报及营改增税负分析测算表的填报方法。

第四节纳税义务发生时间

一、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

二、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

三、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

四、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

五、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

第五节纳税地点

一、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。

经有关部门批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

二、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

三、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

四、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

第六节纳税申报期限

增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。

纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。

不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）：

2016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。

第七节申报流程

一、抄报税

防伪税控开票系统抄报税（系统自动抄报或点击“办税厅抄报”）

二、申报并缴纳税款

网上电子申报系统或大厅申报

三、递交纸质申报资料

网上电子申报系统申报时，选择“普通申报”（即没有使用无纸化申报）的纳税人，需要至税局递交纸质申报资料。

四、清卡或反写

使用防伪税控系统自动抄报税功能抄报税的，点击“远程清卡”按钮完成清卡。

使用百旺金赋系统自动抄报税功能抄报税的，点击“反写”按钮完成清卡。

选择“办税厅抄报”进行抄税的，需至税局完成清卡。

第三、四步没有先后顺序。

第二部分一般纳税人申报表填报说明

第一节一般纳税人申报表整体结构

全面营改增后，一般纳税人申报表调整为1张主表9张附表，在填写的整体难度上有所增加。

表格如下：

1.主表：

增值税纳税申报表（一般纳税人适用）

2.附列资料一：

本期销售情况明细

3.附列资料二：

本期进项税额明细

4.附列资料三：

服务、不动产和无形资产扣除项目明细

5.附列资料四：

税额抵减情况表

6.附列资料五：

不动产分期抵扣计算表

7.固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表

8.本期抵扣进项税额结构明细表

9.增值税减免税申报明细表

10.营改增税负分析测算明细表

第二节申报表填报技巧

一、熟悉增值税主、附表的具体用途及明确表间逻辑关系

主表用于汇总计算应纳税额；表一用于销售收入和销项税额的归集和计算；表二用于进项税额的归集和计算；表三用于差额扣除项目；表四用于各类预缴税额；表五用于不动产抵扣；表六用于其他固定资产抵扣；表七用于进项结构明细统计；表八用于减免税统计；税负测算表用于试点前后税负测算。

二、注意填表顺序

按照先附表后主表、先明细后综合的顺序填报。

建议按以下顺序填报：

附列资料三（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）、附列资料五（不动产分期抵扣计算表）、附列资料一（本期销售情况明细）、附列资料二（本期进项税额明细）、增值税减免税申报明细表、附列资料四（税额抵减情况表）、固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表、本期抵扣进项税额结构明细表、增值税纳税申报表（一般纳税人适用）、营改增税负分析测算明细表。

第三节主表、附表样式和表间逻辑关系介绍

一、增值税纳税申报表（主表）

（一）表格样式及总体介绍

本表栏次分为三部分内容，分别是销售额、税款计算、税款缴纳。

本表列分为一般项目和即征即退项目。

对于本次营改增的纳税人而言，基本不需要填写即征即退项目（除管道运输服务、有形动产融资租赁）。

1.主要变化

主表的表式结构未做调整，仅对表头部分的文字表述进行了调整，即将原表中“一般货物、劳务和应税服务、即征即退货物、劳务”的表述，分别改为“一般项目”、“即征即退项目”。

2.填报要点

（1）第1栏为总销售额，包含营改增销售额；第2、第3栏为“其中”数，不包括营改增销售额。

（2）涉及填写第28栏“①分次预缴税额”的情况有：

按规定汇总计算缴纳增值税的总机构、销售建筑服务、销售不动产、出租不动产并按规定预缴增值税的纳税人。

（二）表间主要逻辑关系介绍

第1栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料

（一）》第9列第1至5行之和-第9列第6、7行之和；本栏“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料

（一）》第9列第6、7行之和。

第11栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料

（一）》（第10列第1、3行之和-第10列第6行）+（第14列第2、4、5行之和-第14列第7行）；“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料

（一）》第10列第6行+第14列第7行。

第12栏“一般项目”列“本月数”+“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料

（二）》第12栏“税额”。

第21栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料

（一）》（第10列第8、9a、10、11行之和-第10列第14行）+（第14列第9b、12、13a、13b行之和-第14列第15行）；“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料

（一）》第10列第14行+第14列第15行。

二、附列资料

（一）（本期销售情况明细表）

（一）表格样式及总体介绍

本表主要用于销售收入和销项税额的填报，表格横向分为“一般计税方法”、“简易计税方法”、“免抵退税”和“免税”四个栏次。

纵向分为14列，当营改增纳税人没有差额扣除项目时，只需填写1-11列，第12-14列为差额扣除的营改增纳税人填写。

需重点关注第12列的填写要求。

主要变化如下：

将简易计税栏目的第9行拆分为9a、9b，满足新增5%征收率的“服务、不动产和无形资产”的填报要求。

（二）表间主要逻辑关系介绍

第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”按《附列资料（三）》第5列对应各行次数据填写，其中本列第5栏等于《附列资料（三）》第5列第3行与第4行之和。

三、附列资料

（二）（本期进项税额明细表）

（一）表格样式及总体介绍

本表主要反映进项税额的抵扣情况，按横向共分为“申报抵扣的进项税额”、“进项税额转出”、“待抵扣进项税额”、“其他”四个栏次。

1.主要变化

（1）原表中第8、33栏的“运输费用结算单据”表述改为“其他”；

（2）删除原15栏“非应税项目用”的表述；

（3）启用原表中未使用的第9、10栏。

2.填报要点

（1）纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入第8栏“税额”栏。

（2）第9栏“（三）本期用于购建不动产的扣税凭证”反映按规定本期用于购建不动产并适用分2年抵扣规定的扣税凭证上注明的金额和税额。

购建不动产是指纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程。

纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入“税额”栏。

（3）第23栏“其他应作进项税额转出的情形”包括购进不动产分期抵扣应转出的进项税额。

（二）表间主要逻辑关系介绍

第9栏“税额”列=《附列资料（五）》第2列“本期不动产进项税额增加额”。

第10栏“税额”列＝《附列资料（五）》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”

四、附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）

（一）表格样式及总体介绍

本表适用差额扣除项目的纳税人填报。

主要变化如下：

（1）调整了部分栏次的文字表述；

（2）新增第4行“6%税率的金融商品转让项目”（主要目的是由于金融商品转让的特殊性，转让负差年末不得转入下一会计年度）。

（二）表间主要逻辑关系介绍

主要是第5列各行次对应的数据应填写至附列资料

（一）（本期销售情况明细表），在介绍附列资料

（一）时已详细介绍，不再赘述。

五、附列资料（四）（税额抵减情况表）

（一）表格样式及总体介绍

本表由存在预缴增值税的纳税人填报。

1.主要变化

启用原表中未使用的3、4、5行，分别用于“建筑服务预征缴纳税款”、“销售不动产预征缴纳税款”和“出租不动产预征缴纳税款”的填写。

2.填报要点

第四行“销售不动产预征缴纳税款”既包括一般企业销售不动产的预缴税款，也包括房地产开发企业预缴税款的情况。

（二）表间主要逻辑关系介绍

与主表间的关联：

第5列第1行的数据应填写至主表第23行；第4列2至5行的数据应填写至主表第28行。

在介绍附列资料

（一）时已详细介绍，不再赘述。

六、附列资料（五）（不动产分期抵扣计算表）

本表为新增表格，主要反映当期不动产进项税额的抵扣与待抵扣情况，应按照表内逻辑关系进行填写，注意“本期转入待抵扣”和“本期转出待抵扣”的填写，前面已有介绍，不再赘述。

七、固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表

本表是老表格，内容未做修改。

需注意的是，36号文规定的固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。

八、本期抵扣进项税额结构明细表

（一）表格样式及总体介绍

本表为新增表格（根据2016年27号公告又进行调整），纳税人应根据当期取得的增值税抵扣凭证，按照税率或征收率对当期进项税额进行归集，本表主要是为了加强企业进项抵扣明细和税负分析所设置。

填报要点要点如下：

（1）纳税人执行农产品增值税进项税额核定扣除办法的，按照农产品增值税进项税额扣除率所对应的税率，将计算抵扣的进项税额填入第4栏“13%税率的进项”。

（2）第27栏反映纳税人租入个人住房，本期申报抵扣的减按1.5%征收率的进项税额。

（3）第29栏反映纳税人用于购建不动产允许一次性抵扣的进项税额。

包括房地产开发企业自行开发的房地产项目；融资租入的不动产；在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

（二）表间主要逻辑关系介绍

第1栏“税额”列=《附列资料

（二）》第12栏“税额”列-《附列资料

（二）》第10栏“税额”列-《附列资料

（二）》第11栏“税额”列。

九、增值税减免税申报明细表

（一）表格样式及总体介绍

本表由享受增值税减免税优惠政策的增值税一般纳税人填写，表格分为“减税项目”和“免税项目”两大内容。

1.主要变化

第9栏调整为“其中：

跨境服务”，用于填写纳税人当期提供跨境服务的销售额。

2.填报要点

第4列“免税销售额对应的进项税额”填报本期用于增值税免税项目的进项税额。

按下列情况填写：

（1）纳税人兼营应税和免税项目的，按当期免税销售额对应的进项税额填写；

（2）纳税人本期销售收入全部为免税项目，且当期取得合法扣税凭证的，按当期取得的合法扣税凭证注明或计算的进项税额填写；

（3）当期未取得合法扣税凭证的，纳税人可根据实际情况自行计算免税项目对应的进项税额；无法计算的，本栏次填“0”。

（二）表间主要逻辑关系介绍

第1行“合计”本列数=主表第23行“一般项目”列“本月数”。

十、营改增税负分析测算明细表

（一）表格样式及总体介绍

本表由从事建筑、房地产、金融或生活服务等经营业务的增值税一般纳税人在办理增值税纳税申报时填报。

其主要目的是为了了解营改增前后四大行业纳税人的实际税收负担变化及产生的影响。

【政策链接】《国家税务总局关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告》（国家税务总局公告2016年第30号）

填报要点如下：

（1）纳税人兼营多种应税行为的，应根据《营改增试点应税项目明细表》分项目填报《测算明细表》，即多项应税行为分行填报对应“应税项目代码及名称”及相关栏次数据。

（2）纳税人同期发生相同应税行为，适用不同计税方法的，应将不同计税方法的销售额、差额扣除额等数据分行填报《测算明细表》。

（3）纳税人同期发生相同应税行为，在原营业税政策下适用不同营业税税率的，确定其对应的增值税税率或征收率、营业税税率。

（4）第8列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“期初余额”：

填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目上期期末结存的金额，试点实施之日的税款所属期，即申报2016年5月增值税时该栏填写“0”，往后该列各行次等于上期本表第12列对应行次。

（二）表间主要逻辑关系介绍

“合计”行第3列“价税合计”＝《增值税纳税申报表附列资料

（一）》（本期销售情况明细）第11列“价税合计”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋13b行。

“合计”行第4列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”＝《增值税纳税申报表附列资料

（一）》（本期销售情况明细）第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋13b行。

第三部分房地产业申报案例

第一节房地产一般纳税人申报预售收入

A企业为增值税一般纳税人,主要从事房地产开发业务,名下的A地块开发周期长,分期开发,其中一期为4月30日前开工建设的老项目企业选择简易计税，二期为新项目,2016年发生如下业务：

业务一：

2016年8月，一期（老项目）取得预售收入2.1亿元；

预征税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）*3%

=2.1亿÷（1+5%）*3%

=600万

申报表填写如下：

业务二：

2016年9月，二期（新项目）取得预售收入1.11亿元；

预征税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）*3%

=1.11亿÷（1+11%）*3%

=300万

第二节房地产一般纳税人结转收入

A企业为增值税一般纳税人,主要从事房地产开发业务,名下的A地块开发周期长,分期开发,其中一期为4月30日前开工建设的老项目，二期为新项目,2016年11月无留抵税额，2016年12月发生如下业务：

业务一：

2016年12月，一期竣工交付，结转销售收入2.1亿元，结转面积20000平方米，开具增值税发票。

业务二：

2016年12月，二期竣工交付，结转销售收入1.11亿元，结转面积10000平米，开具增值税发票。

业务三：

2016年12月，该地块通过政府出让方式获得，共缴纳政府出让金9000万。

业务四：

一期供取得总包发票不含税价8000万，二期取得共总包发票不含税价5000万，均取得专用发票，全部认证通过。

本期应补（退）税额计算：

1.简易征收方法的应纳税额：

21000万÷（1+0.05）×0.05=1000万

2.一般计税方法的销项税额：

1）按照建筑面积分摊地价：

二期分摊地价为9000万×10000÷（10000+20000）=3000万

2）计算销项税额：

（11100-3000）÷（1+0.11）×0.11=803万

3.一般计税方法的进项税额

进项税额：

5000万×0.11=550万

4.应纳税额合计：

1000万+803万-550万=1253万

5.本月结转的销售收入在当期已经预缴的税款为：

2.1亿÷（1+5%）*3%+1.11亿÷（1+11%）*3%=900万

6.本期应补（退）税额＝应纳税额合计-预缴税额=1253万-900万=353万。

表格填写:

附：

培训建议

一、克服畏难情绪

新申报表虽然看上去复杂，但实际却是给予原表基础上进行修订，总体结构和原理不变；同时，纳税人通常也不可能涉及所有业务，普通业务的填报还是相对简单的。

二、注意培训方法

建议采取分类培训，将培训重点放在本次新纳入营改增的纳税人和有特殊业务的纳税人身上；另外，建议让参加培训的纳税人都带上申报表，结合案例手把手带着纳税人进行填报。