北京小产权房买卖合同纠纷判决有效案例.docx
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北京小产权房买卖合同纠纷判决有效案例
北京小产权房买卖合同纠纷判决有效案例
记者莫丽娟
“买来容易拥有难”是不少人对小产权房的描述.然而近日,北京一基层法院出现了一则小产权房屋买卖合同被认定的判例.房屋涨价后,卖家企图判令买卖合同无效,被法院驳回了请求.这是否小产权房交易已经安全了？
对此,知名地产律师告诉记者,在现行法律不变的条件下,这样的判例并不能全国推广.
北京小产权纠纷案例:
涨价后卖家想毁约
2010年1月8日,朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房,其与房东小雪签订了书面《房屋买卖协议》.协议约定,小雪将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套房屋出售给朱先生,售价为45万元整.1月5日,朱先生已经交纳了定金1万元给小雪,合同签订当天补齐了剩余44万元房款.
合同签订之前,朱先生已经知道该房屋不具有正式的产权证,也完全不具备办理正式产权手续的条件,系农村的小产权房屋.但是由于房屋价格对比市售商品房价格优势明显,朱先生还是选择了“铤而走险”.
然而好景不长,购买小产权房屋最常见的合同纠纷还是找上了朱先生.
2013年下半年,随着北京房价的疯长,朱先生购买的这套小产权房的售价也随之飙升.在卖出房屋两年多后,原房主小雪觉得之前的交易实在“太亏”,萌生了毁约的想法.经过了解,她意识到自己卖出的房屋是小产权房,现行的法律并不保护这样的交易.遂将朱先生告上法院,要求判定2010年1月8日与朱先生签订的《房屋买卖合同》无效.
法院判决:
合同受法律保护
受理此案的北京市门头沟区人民法院审理后认为,依法成立的合同,受法律保护.本案中,买卖双方于2010年1月8日签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同.加之,双方当事人均明确在买卖诉争房屋时,对于该房屋系小产权房的事实均知情,鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台,且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理无明确预定,故法院对于原告要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求,不予支持.
2013年12月2日,法院判决驳回了原告小雪的诉讼请求.
房产律师:
现行法律不变小产权交易仍然违法
这样的判例,是否意味着以后买卖小产权房就安全了？
对此,案件原告代理律师方勇表示,北京市门头沟区法院该位办案法官的法律观点,在现有法律不变的情况下,并不能全国推广.“现行法律不变的情况下,小产权买卖仍然是违法的.”其表示.
事实上,关于小产权房屋买卖合同是否受法律保护的案例和讨论,每年在中国都会发生很多,结果也各不相同,购房者有输有赢.方律师表示,某个法院某个案例的成功,并不意味着小产权房屋交易就安全了,购房者选择这样的房屋,仍然要谨慎.但是,方律师同时也认为,在业内都在关注讨论小产权房屋交易的当下,位于首都北京的基层法院作出这样的审判决定,似乎也颇具深意.
事实上,建设部也不断提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋.建设部表示,非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护.有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定,不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续.耕地、特别是基本农田不仅是生产资料,同时还具有农民社会保障功能,违规违法用地规避了农地转用和土地审批,农民很可能得不到相应的补偿,长远生活得不到保障.
新闻链接:
结果迥异的小产权买卖合同纠纷案例
太原案例:
法院判定合同无效
购房者刘先生系外省籍在并经商人员,房主王女士系太原市迎泽区郝庄镇某村村民.2004年4月5日,刘、王二人签订了协议书.协议约定,王女士将自己所在村于2004年4月建造的新小二楼转让给刘先生.之后,刘先生按合同约定将房款如数支付王女士,但是度覅昂一直未交付房屋.于是,刘先生起诉至法院,要求确认双方签订的房屋买卖协议无效.
法院认为,本案原、被告双方签订的协议书中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋.因该类房屋占用土地的特殊性质,村民在经本集体同意的情况下,只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户,而不能转让给城镇居民.原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律的强制性规定,应为无效合同.原告的相关诉讼请求于法有据,应予以支持.被告因该合同取得的16万元购房款也应返还原告.依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定,判决:
原、被告双方签订的房屋买卖协议书无效；被告返还原告已付房款.
北京案例:
自愿买卖小产权房被法院认可
2005年12月,王强所在的村进行旧村改造,村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同.随后,王强得到两套二居室楼房.王强妻子曾经的同事孙林（化名）,听说王强拆迁得了两套房子,就与王强协商购买其中的一套.王强一想,反正也住不了这么多房子,卖了还能赚点钱.
虽然王强是农村户口,孙林是城镇户口,但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定,对王强卖房的事情也表示不予干涉.
2006年1月,王强与孙林签订《房屋转让合同》,约定:
王强为原房屋产权人（小产权）.经双方协商,产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林.本房屋的出售价格为135000元.本房屋属于小产权房屋,买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定.随后,王强与孙林履行了该合同,房款两清.
房子卖了以后,当地的房价却一路飙升.
2008年4月,王强以国家禁止城市居民购买农民房屋,且孙林是城市居民,故房屋转让合同属于无效合同为由,起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效,让孙林腾房.
法院经审理后认为,公民合法的民事权益受法律保护,王强与孙林在签订《房屋转让合同》时,已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让,当地村民委员会并没有具体的限制性规定.王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》,内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益,且双方在合同签订后,已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务,该合同所约定的内容已实际履行完毕.在此情况下,王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求,理由不充分,对其诉讼请求,法院不予支持.法院依据《民法通则》第五条之规定,判决驳回原告王强的诉讼请求.
一审宣判后,王强不服判决,提出上诉.二审法院经审理后,判决驳回上诉,维持原判.
北京案例二:
小产权买卖合同无效违约金无法获支持
2010年年初,快要结婚的肖晨（化名）琢磨着要买一套房子,但是,正常的商品房价格很高,于是在北京市房山区购买了一套小产权房.买房的时候,开发商口头承诺这个小产权房已经办理好了建设用地使用证等手续,很快就可以办理房屋产权证；考虑到价格的优势,并未再做细致调查的肖晨很快与开发商签订了房屋买卖的内部认购合同,但是,不久,肖晨就收到法院的传票,开发商把他给起诉到了房山区人民法院.
“我们当时约定分3次交房款,最后一笔款办理银行按揭贷款,但是后来因为开发商手续不齐全,银行贷款办不了,所以我们就没交最后一笔款,没想到反过来却被开发商告了.”肖晨委屈地说.
拿不到产权证又要支付房款的肖晨满腹委屈,在明白了这个房款是肯定要给付的同时向法院递交了一份诉状,起诉开发商,要求开发商承担不能办理产,
法院审理后认为,小产权房合同无效,合同中约定的违约责任条款亦因此无效,虽然开发商未取得房屋销售的相关合法手续即出售房屋,这种行为是引起双方纠纷的主要原因,损害了购房者的合法权益,但是,合同无效的效力认定并不因此而改变,因此即便买卖双方在合同中约定开发商不能办理房产证的应承担相应违约责任,在诉讼中也无法获得支持.
最后,肖晨和开发商的房屋买卖合同无法继续,他也没有拿到违约金赔偿.
法律小知识:
你真的了解什么叫小产权房吗？
说起小产权房,许多人的印象就是无产权、交易不安全.事实上,小产权房屋的定义并非如此简单,所谓“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓.
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,
第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的.
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权.按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房.
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权.
第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确.而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证.
目前通常所谓的“小产权房”是上述第三种,也称“乡产权房”,指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产.所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权.这种小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质.所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护.
《投资快报》发自广州
进入讨论
酒店总经理聘用合同
经甲、乙双方友好协商，一致同意签订本合同书，以供双方共同信守执行，
一、基本情况：
1、甲方聘请乙方担任位于酒楼的总经理职务。
2、聘用期为：
从年08月08日到XX年08月08日止。
3、甲方每月付给乙方基本工资为人民币元（￥15000）。
二、甲方的权利和义务：
1、提供乙方工作所需的设备和良好的工作环境及约定的待遇。
3、乙方接受甲方领导和监督，如乙方违反相关店规，甲方有权利对乙方做出正当处罚（具体参照公司的'规章制度）。
三、乙方的权利：
1、乙方的休假方法和其他福利待遇，参照公司的相关规章制度。
2、乙方在甲方餐厅用餐享受6折优惠并有签单的权利在发工资时甲方可在工资中扣除。
四、乙方的权力：
总经理对股东会负责，享有下列权力：
1、按照合同约定及时足额获取经营管理报酬;
4、拟订公司内部管理机构设置方案;
5、拟订公司的基本管理制度;
6、制订公司的具体规章;
7、提请股东会聘任或者解聘公司部门经理、财务负责人;
8、聘任或者解聘除股东会聘任或者解聘以外的人员;
9、拟定公司员工的工资、福利、奖惩，决定公司员工的聘用和解聘;
10、批准单笔5000元以下费用;
11、执行股东会授予的其他职权。
五、乙方的职责
1、对完成公司整体经营目标负总责，保证开业后壹年内收回本酒店的全部投资;
2、全面执行股东会作出的各种决议;
3、拟定公司年度经营计划和各项内部管理方案报股东会同意后执行实施;
4、协调公司的各种外部事务，创造良好发展环境;
5、按月向股东会报告公司经营情况，接受股东会质询并作出解释;
6、接受公司股东会对公司经营活动的监督检查;
7、做好公司工商、税务等各种证照的办理、年检等工作;
8、做好公司法、公司章程、股东会确定的其他职责，
六、乙方禁止性行为
1、不得利用职位谋取私利;
2、不得从事损害本公司利益的活动;
3、不得从事违反法律规定的活动。
七、工资发放及绩效奖惩方法：
1、甲方每月20日以现金形式向乙方支付上月的基本工资及提成。
合同签订当日开始计算工资，开业前筹备期间和开业后第一个月的工资按15000元/月全额发放。
2、绩效奖惩办法：
（此条款从开业后第二个月开始执行）
①月营业额基本指标为500万元/月，乙方的最低工资标准为15000元/月;
②月营业额不超过基本指标500万元时，乙方的工资标准为最低工资（即15000元/月）;
③
八、合同的续定、变更、解除和终止
1、如甲方结束经营，合同双方自动中止，甲方将补齐乙方工作日之基本工资及提成。
2、如果甲方单方终止合同，甲方将补偿乙方贰个月基本工资，并补齐乙方工作日的基本工资及提成。
3、如乙方单方终止合同，必须书面向甲方申请，甲方通过后，指定乙方离职日期。
如乙方擅自离职，甲方有权要求乙方以贰个月的工资作为补偿。
4、合同期满后，再续合同，需提前一个月通知对方：
如乙方未提前一个月向甲方申请离职，甲方有权在合同到期后不再与乙方续签合同;如甲方未提前一个月书面通知乙方离职，乙方有权在合同到期后不再与甲方续签合同。
5、乙方严重失职、营私舞弊，从实例事件中对甲方利益造成重大损害的时，甲方可随时解约，并追究赔偿。
6、本合同终止或解职除时，乙方应将甲方交其使用保管的物品、工具、技术资料等，如数交还甲方，如有损坏或遗失，应按原定的单价予赔偿。
7、通知解除合同后，当甲方后续总经理未至接管时，乙方必须认真坚守工作岗位，不得做出危害甲方利益的事情（如损坏甲方声誉恶意破坏公司财物透露公司机密等），当接管总经理到岗后，须做好各方面的交接工作。
九、本合同一式二份，一份3页，甲、乙各执一份。
协议在执行中经双方协商可修改条款，但未修改前仍按原条款执行。
本合同未尽事宜，甲、乙双方按照有关规定，本着互相谅解的精神，共同协商处理。
合同经双方签字后生效。
甲方：
北京洽合宫有限公司乙方:
签字：
签字：
签订日期：
签订日期：
科技部技术服务合同书范本
科技部技术服务合同范本
委托方（甲方）：
XX海关
住所地：
XX市XX区XX街XX号法定代表人：
项目联系人：
联系方式
通讯地址：
电话传真电子信箱：
受托方（乙方）住所地：
法定代表人项目联系人：
联系方式
通讯地址：
电话传真电子信箱：
本合同甲方委托乙方就成都海关计算机系统服务器维保服务目进专项技术服务，并支付相应的技术服务报酬，
第一条甲方委托乙方进行技术服务的内容如下：
1.技术服务的目标。
2.技术服务的内容响应时间不多于4小时。
。
3.技术服务的方式。
第二条乙方应按下列要求完成技术服务工作：
1.技术服务地点;
2.技术服务期限
3.技术服务进度
4.技术服务质量要求;
5.技术服务质量期限要求
第三条为保证乙方有效进行技术服务工作，甲方应当向乙方提供下列工作条件和
协作事项：
1.提供技术资料：
（1）
（2）
（3）
（4）
2.提供工作条件：
（1）
（2）
（3）
（4）
3.其他：
。
4.甲方提供上述工作条件和协作事项的时间及方式：
。
第四条甲方向乙方支付技术服务报酬及支付方式为：
1.技术服务费总额为：
;
2.技术服务费由甲方（一次或分期）支付乙方。
具体支付方式和时间如下：
（1）
（2）
（3）
乙方开户银行名称、地址和帐号为：
开户银行：
地址：
帐号：
第五条双方确定因履行本合同应遵守的保密义务如下：
甲方：
1.保密内容（包括技术信息和经营信息）：
2.涉密人员范围：
3.保密期限：
4.泄密责任：
乙方：
1.保密内容（包括技术信息和经营信息）：
器所有配置信息（包括网络配置、安全产品）类型及其他相关信息。
。
2.涉密人员范围：
3.保密期限：
4.泄密责任：
第六条本合同的变更必须由双方协商一致，并以书面形式确定。
但
有下列情形之一的，一方可以向另一方提出变更合同权利与义务的请求，
另一方应当在日内予以答复;逾期未予答复的，视为同意：
（1）
（2）
（3）
（4）
第七条双方确定以下列标准和方式对乙方的技术服务工作成果进行
验收：
1.乙方完成技术服务工作的形式：
2.技术服务工作成果的验收标准：
3.技术服务工作成果的验收方法：
4.收的.时间和地点：
，
第八条双方确定：
1.在本合同有效期内，甲方利用乙方提交的技术服务工作成果所完成
的新的技术成果，归（甲、双）方所有。
2.在本合同有效期内，乙方利用甲方提供的技术资料和工作条件所完成的新的技术成果，归（乙、双）方所有。
第九条双方确定，按以下约定承担各自的违约责任：
1.
2.
3.
4.
第十条双方确定，在本合同有效期内，甲方指定为甲方项目联系人，乙方指定为乙方项目联系人。
项目联系人承担以下责任：
1.
2.
3.
一方变更项目联系人的，应当及时以书面形式通知另一方。
未及时通
知并影响本合同履行或造成损失的，应承担相应的责任。
第十一条双方确定，出现下列情形，致使本合同的履行成为不必要
或不可能，可以解除本合同：
1.发生不可抗力;
2
第十二条双方因履行本合同而发生的争议，应协商、调解解决。
协商、调解不成的，确定按以下第种方式处理：
1.提仲裁委员会仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
第十三条双方确定：
本合同及相关附件中所涉及的有关名词和技术术语，其定义和解释如下：
1
2
3
4
第十四条与履行本合同有关的下列技术文件，经双方以方式确认后，为本合同的组成部分：
1.技术背景资料
3.技术评价报告
4.技术标准和规范;
5.原始设计和工艺文件
6.其他
第十五条双方约定本合同其他相关事项为：
第十六条本合同一式3份，具有同等法律效力
第十七条本合同经双方签字盖章后生效。
甲方：
成都海关（盖章）
法定代表人/委托代理人：
（签名）
年月日
乙方盖章）
法定代表人/委托代理人签名）
年月日
印花税票粘贴处：
（以下由技术合同登记机构填写）
合同登记编号
1.申请登记人
2.登记材料：
3.合同类型
4.合同交易额
5.技术交易额技术合同登记机构（印章）
经办人：
年月
日
2017最新欠款合同协议范本
欠款合同又可以叫做欠款协议，通常是由出借方与借贷方就欠款的相关事宜进行约定的一种协议。
下面为大家带来的是2017最新欠款合同协议范本，欢迎参考。
欠款合同协议范本借款人：
（下简称甲方）
贷款人：
（下简称乙方）
鉴于：
1、甲方是一家注册资本1000万元的有限责任公司，因项目的实施需要资金;
2、乙方受委托进行个人贷款，有关权利义务均由承担，甲方可以代为行使;
3、甲方已经向乙方提供了乙方所需要的部分资料（见附件），并承诺有关资料是真实、准确、完整、没有任何遗漏，不存在任何欺诈，否则承担一切责任。
同时就有关资料中没有体现的一些情况作出了承诺说明，甲方也进行了初步的调查，以后根据需要还可以进行进一步的调查。
为此，甲、乙方在平等自愿的基础上，达成如下借款协议：
一、贷款金额：
1000万元人民币。
二、贷款期限：
至少一年，最长三年。
乙方有权根据履行情况和甲方经营情况决定年限，每一年贷款期满之前一个月内确定。
贷款起始日为XX年月日。
三、贷款利率及计收方法：
1、贷款利息为每年20%.每年贷款发生之前七个工作日内支付。
2、本协议签定之日起三日内，甲方向乙方支付前期费用100万元，该费用在贷款到位后直接抵作利息。
若没有到位，乙方应无条件立即返还，并按照月利2%承担违约金。
四、贷款用途：
本贷款本金部分限于支付费用，必须专款专用，未经贷款人同意，不得挪作他用。
五、贷款使用：
本合同签订之日起三个月内，甲方应将其签订的有关甲方买卖等重要合同
六、贷款偿还：
如借款人不能按期还款，最迟在贷款到期前十五天应向贷款人提出书面展期申请，届时贷款人可按有关规定作出处理意见。
逾期或贷款人不同意展期的贷款，自过期之日起，加收20%～50%的罚息。
为有利于还款，借款人应在贷款人处开立还款准备金帐户，将用于还款的人民币资金先予存入，待外汇额度落实后再结汇偿还贷款。
七、还款担保：
本合同项下的贷款本息由作为借款人的担保人，并由担保人向贷款人出具担保函，作为本合同不可分割的组成部分。
一旦借款人不能按期偿还贷款本息，经贷款人发出书面通知，由担保单位承担还本付息责任。
本贷款项下有关进出口结算业务，应通过中国银行进出口业务部叙做。
八、违约和违约处理：
（一）下列情况均属借款人违约：
1.借款人未能按合同计划用款和还本付息。
2.未经贷款人同意改变贷款用途或挪作他用。
3.未经贷款人同意借款人私自转卖用贷款购置的物品。
4.借款人违反本合同其他条款事项。
（二）根据违约情况，贷款人有权采取下列措施：
1.注销借款人未使用的贷款。
2.对违约部分贷款加收最高为50%的罚息。
3.冻结借款人在贷款人处的存款，并追回贷款。
4.向贷款担保人追索贷款。
5.借款人和担保人未能履行合同还款责任时，贷款人有权从借款人和担保人在各金融单位存款帐户中主动扣收还贷款项。
6.采取其他必要手段直至依法索偿应付未付贷款本息及费用。
九、合同生效：
本合同经双方签字盖章后生效。
本合同共四份，双方各执两份。
本合同若有其他未及事宜，双方进一步商定补充条款。
借款人：
贷款人：
银行负责人：
签约日期：
由于合同都是当事人意思自治的，因此欠款合同协议中的内容在不违反法律规定的前提下，可以由合同双方当事人协商确定。
此合同一般双方签字后就具有了法律效力，因此各位在签字之前一定要仔细阅读其中的条款
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