旧城改造项目开发测算方案11.docx

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旧城改造项目开发测算方案11

关于对大姚县城石油公司片区

旧城改造开发建设的报告及项目经营效益预计测算

方案

大姚县委、县人民政府：

为了改善大姚县城旧城区人居环境，提高居民生活质量，提升城市品位，谨向大姚县委、县人民政府建议，对大姚县城石油公司片区旧城进行改造开发建设，请大姚县委、县人民政府给予协调支持，由我公司对该项目进行改造开发建设。

项目完成后，预计可实现利税12980.10万元，其中：

新增税金10374.21万元，新增利润2605.89万元。

现将拟改造开发建设项目的规模、功能及经营效益预测方案向大姚县委、县人民政府汇报如下：

一、拟改造开发建设地块的现状

拟改造开发的地块位于大姚县城老城区（大姚县人民政府对面），具体四至界限：

东至环城东路临蜻蛉市场，南至环城南路临超市，西至南街临百花照相馆，西至东街临县人民政府，占地面积㎡（约48亩）。

该片区有居民住户约600户，有大姚县武装部、大姚县彩印厂职工宿舍区、大姚县旅游局、大姚县石油公司、大姚县农业银行等机关企业单位。

片区内的房屋大部分是上世纪五十年代建设的土木结构房屋，多数年久失修，已属危房，既不利于居住安全，又影响城市境观，加之居民区排水管网设施不配套，下雨天经常被水淹，居民出行及为困难。

针对这些实际存在的问题及安全隐患，很有必要对该区域的旧城区进行改造建设。

二、拟改造开发建设地块的拆迁补偿方案

对于该片区内的居民房屋可采用产权置换安置方式进行拆迁补偿，住户可选择现金安置，也可以选择用我公司新建的平层住房或电梯房置换安置，置换比例可按1：

1（1平方旧房可置换1.1平方新房），具体的住房幢数、层数、位置可由安置户自由选择；片区内的机关企业单位可以采用搬迁重建的方式进行安置，搬迁重建费用由本公司承担。

该片区内原有旧商铺约7000㎡，旧住房55000㎡，临街商铺一层按15000／㎡赔偿，预计应赔偿金1.05亿元；二层按5000元／㎡赔偿，预计应付赔偿金3500万元；三层、四层按2000元／㎡赔偿，预计应付赔偿金2800万元；临街商铺租金损失预计赔偿5000万元；其他旧住房按2000元／㎡赔偿，预计应付赔偿金1.1亿元，该项目预计应付拆迁赔偿金总计3.28亿元。

三、拟改造开发建设项目的规模及功能

拟改造开发项目占地㎡，建设规划容积率、绿化率、建筑密度等建设指标按城建主管部门的规划要求建设，计划将现在大姚县武装部所处位置的山坡推平，在该区域内新建4条南北走向的步行街，新建1条东西走向的18米大街，计划总建筑面积142400㎡，其中：

临街商铺面积46200㎡，高层住宅44000㎡，普通住宅52200㎡，项目土建工程总投资5.14亿元（不含土地出让金），项目规模、功能具体规划如下：

（一）、临街商铺：

临街位置规划为商住一体的商住房，一层、二层设计规划为商铺，三层设计为饮食业、停车场，四层规划为普通住房和停车场，将二层商铺位于底层街道上空的通道全部连通，建成第二层步行街，同时，规划建设两个大型购物商场，将该区域改造建设成功能齐全、名副其实的“大姚商业第一城”。

（二）、高层电梯住宅：

规划两幢层数26层的高层电梯洋房，计划在现在的县武装部位置新建一幢，在南街与环城南路的交汇处新建一幢，建设面积约44000㎡，这两幢高层电梯洋房建成后将极大的改善大姚县城旧城区的城市景观及提升城市品位。

（三）、普通住宅：

除临街商铺及高层电梯住宅外的地块，全部规划建设成层数为四至六层的普通住宅，建设面积约52200平方米。

四、拟改造开发项目投资总概算

（一）、土地转让金：

1350万元（54亩×25万元／亩）

（二）、拆迁安置赔偿金：

预计3.28亿元

（三）、建筑安装工程成本：

1、临街商铺及普通住宅建筑成本：

98400㎡×1100元／㎡＝1.08亿元

2、高层住宅建筑安装成本：

44000㎡×1500元／㎡＝0.66亿元

建筑安装工程成本总计：

1.74亿元

（四）、小区内街道建设工程成本：

10000㎡×150元／㎡＝150万元

（五）、基础设施建设工程（小区道路绿化、亮化工程）：

540万元（100000元／亩×54亩）

（六）、不可预见费（附属工程费）：

600万元

（七）、资金筹措计划及财务费用

1、资金筹措

计划总投资5.28亿元，自筹资金3.28亿元，申请银行贷款2亿元。

2、财务费用（资金占用费）

按项目开发期限5年核算，贷款年利率7.47%，2亿元贷款本金应付资金占用费：

2亿元×7.47%×5年＝0.75亿元

项目开发总成本合计：

6.03亿元。

五、项目售楼收入的测算

（一）、住宅销售单价测定

高层住宅销售单价预计按2000元／㎡测算；普通住宅销售单价预计按1700元／㎡测算。

（二）、商铺销售单价测定

根据在老城区的商铺销售情况，本项目的商铺一层预计18000元/m2，二层8000元/m2。

（三）、销售总收入测算

1、一层商铺销售收入：

23100m2×18000元/m2＝41580.00万元；

2、二层商铺销售收入：

23100m2×8000元/m2＝18480.00万元；

3、高层住宅销售收入：

44000㎡×2000元／㎡＝8800.00万元；

4、普通住宅销售收入：

52200㎡×1700元／㎡＝8874.00万元；

预计销售收入总计：

77734.00万元。

四、项目经营管理费支出测算

（一）、销售费用：

包括宣传广告费、售楼人员工资，

77734.00万元×3%＝2332.02万元；

（二）、售楼部租赁、装修费用：

100.00万元，包括房屋租赁费、房屋装修费、售楼模型沙盘制作费；

（三）、管理费用：

77734.00万元×2%＝1554.68万元；

（四）、管理人员工资:

142400㎡×30元/㎡=427.20万元。

预计经营管理费用合计：

4413.90万元。

五、项目经营销售税金测算

1、应缴营业税：

77734.00万元×5%＝3886.70万元；

2、应缴城建税：

3886.70万元×5%＝194.34万元；

3、应缴教育附加费：

3886.70万元×3%＝116.60万元；

4、应缴地方教育附加费：

3886.70万元×1%＝38.87万元；

5、应缴印花税：

77734.00万元×5‰0＝38.87万元。

预计应缴销售税金合计：

4275.38万元。

六、项目土地增值税测算

土地增值额：

销售收入－开发成本

＝77734.00万元－60300万元＝17434.00万元；

增值比例：

17434.00÷77734.00×100％＝22.43％；

适用税率：

增值比例未超过50％的适用税率为30％。

应交土地增值税：

17434.00万元×30％＝5230.20万元

七、项目经济效益分析

（一）、基本参数

1、预计销售收入77734.00万元；

2、预计土地成本1350.00万元；

3、拆迁安置赔偿费：

32800.00万元；

3、预计土建工程、附属工程、基础设施工程18690.00万元；

4、预计资金占用费7500.00万元；

5、预计经营管理费用4413.90万元；

6、预计应交销售税金4275.38万元；

7、预计应交土地增值税5230.20万元。

（二）、项目经营毛利润测算

项目毛利润：

销售收入—成本费用及税金

＝77734.00万元—1350.00万元—32800.00万元—18690.00万元—7500.00万元—4413.90万元—4275.38万元—5230.20万元＝3474.52万元

（三）、项目所得税测算

预计应缴所得税：

毛利润×税率

＝3474.52万元×25%＝868.63万元

（四）、项目净利润测算

预计项目净利润：

毛利润－所得税

＝3474.52万元－868.63万元

＝2605.89万元

该项目实施完工预计可为县财政新增税金10374.21万元，预计新增企业净利润2605.89万元。

特此报告

大姚兴亚房地产开发有限公司

2010年11月20日