审理房屋所有权纠纷案件几个实务问题探析.docx

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审理房屋所有权纠纷案件几个实务问题探析

全国法院第二十六届学术

讨论会征文

审理房屋所有权纠纷案件几个实务问题探析

山东省荣成市人民法院于洪香

二○一四年五月二十三日

论文独创性声明

本人郑重声明：

所呈交的论文是我个人进行研究工作及取得的研究成果。

尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，特此声明。

作者签名：

日期：

编号：

审理房屋所有权纠纷案件几个实务问题探析

论文提要：

年月日第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过的《中华人民共和国物权法》，离月日起开始实施还有一段时间，《物权法》是保护最广大人民利益的基本法律，是维护我国社会主义基本经济制度的重要法律，关注民生，保护老百姓的切身利益是这部法律设立的宗旨，它的颁布标志着我国法治进程中具有里程碑的意义，必将对我国经济社会的发展和和谐社会的构建产生深远影响。

一直以来，房屋所有权的保护可以说与老百姓关系最密切，也是物权保护中的关注热点问题，所谓“安居才能乐业”，但是现实生活中，社会、经济关系复杂多样化的特点，房屋所有权保护中存在着行政权力介入和渗透的情形，大量矛盾纠纷产生与房权证是否有效相关联，本文试从一起案例审理中对房屋所有权的登记制度进行分析,找出其中的症结，从中发现解决问题的办法。

（全文大约字）

以下正文：

一、房屋所有权登记与实际不符产生的纠纷的解决

房屋所有权登记涉及公民房产权利保护，与老百姓关系之密切不言而喻，也正基于此，在房屋权属争议的民事诉讼中，房屋所有权登记出现的问题成为纠纷的始作俑者。

有这样一起案件：

甲有子女乙和丙，年甲自建房屋，乙在其中居住，在房屋管理部门进行房屋产权登记时，村委以乙的名义申报。

后甲与乙发生纠纷，起诉后经法院调解，确认房屋产权归甲所有，乙遂从该房中搬出，后丙经过甲同意后搬到该房居住，但发放房权证时房屋所有权人登记一栏是乙，所以房权证发给乙，丙领取土地证时，发现土地证也登记在乙名下，遂要求村委将土地使用人乙改成丙，村委征求甲同意后，将乙改成丙，然后丙持更改后的土地证又去房管局领了一个房屋所有权人是丙的房权证，这样丙就在该房屋居住直到甲去世，甲去世后，年乙持房管局发的房权证将丙告上法庭要求返还房屋，丙也拿出房权证来抗辨，对此，在这起房屋产权纠纷案件中，诉讼标的是争议房屋的产权，双方当事人对另一方当事人据以主张产权的房地产权证的效力提出异议。

行政机关颁发房地产证的行为不是诉讼标的，怎么理解乙、丙所持有的房权证的性质？

该房屋归属如何认定？

从性质上来讲，房屋所有权登记属于国家房屋管理部门对所申请房屋所有权进行确认的一种程序，体现的是国家行政机关的意志，标志着国家房地产行政主管机关依据相关法律对房屋所有权归属的认可和公示，属于公法的范畴。

从这一点上来看，房屋所有权登记具有不容置疑的公定力。

也就是说，只要某一行为注入和渗入了行政机关的意志，不管这种意志是自由裁量的还是羁束的，该行为就是行政行为，在不存在无效的情形下，应当推定合法，即具有公定力。

即便如此，由于行政行为效力存在差异，即行政行为存在无效行政行为和非无效行政行为之分，对于无效行政行为，依照各国通例，不一定必须通过行政诉讼的途径解决，在民事诉讼中，法院可以直接作出判断，不予以采纳。

对于非无效行政行为中，又有形式审查行政行为和实质审查行政行为之分。

按照权威部门的理解， 我国颁布的《行政许可法》，其中第条将行政许可行为分为形式审查行为与实质审查行为。

应当注意的是，区分形式审查行政行为和实质审查行政行为的标准是法定标准，而不是事实标准。

即法律规定只需形式审查的就是形式审查行政行为，即使行政主体事实上进行了实质审查，该行政行为依然是形式审查行政行为，如房屋登记行为；这一点从有关的行政法规中也可以查知，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：

“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

”这里只规定权利人申请转移登记应当提交哪些材料，并未规定房屋登记机关是否应当对权利人所提交有关材料的真实性和有效性，如房屋所有权是否清楚，交易行为是否存在瑕疵等进行实质审查。

国务院《城市私有房屋管理条例》第七条第二款规定：

“证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。

”对此，应当理解为：

该行政法规并未赋予房屋登记机关查清有关事实后确认房屋所有权的权力。

房屋登记机关没有实质审查有关事实并确认房屋所有权的权力，可以从建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的有关规定中进一步得到说明。

该《办法》第条规定：

“因房屋产权引起的纠纷，可以由当事人共同协商解决，也可以申请房地产仲裁机构或者诉请人民法院裁决。

”显然，根据这一规定，房屋登记机关没有确定房屋所有权归属的权利。

因此，房屋登记机关对权利人提交的材料，不能从实质上审查其真实性和有效性，而只能审查该材料是否符合有关法律规范的形式规定，确认房屋所有权归属以及就民事交易行为合法性的评判权在于法院。

由对于形式审查行政行为，由于行政主体未对事实材料的真实性进行过审查，故行政主体对该行政行为内容的真实性没有进行过判断。

即使如此，因为行政机关意志渗透其中，使这种行政行为具有公定力，所以，该行政行为在内容的真实性方面对审理的民事案件当然就不具有约束力，行政行为绝对公定力受到挑战。

进一步说，在民事诉讼中，对形式审查行政行为所包含民事法律关系的真实性，可以直接进行审查判断，不受形式审查行政行为在形式上所确认的民事法律关系的拘束。

上面论述可知，房屋产权登记是属于形式审查原因，这就使得这种行政公定力变得不那么“确定”了，因为这种形式审查行政机关在受理房屋产权登记时无需经过调查、询问和申报材料来源说明，只要申请人持有关证明材料及有关身份证证明材料，按照行政登记程序逐一登记即完成了申报登记内容，只要申请登记的事项不违反法律法规的禁止性规定或限制性规定，法律、法规规定登记条件具备，法律文件齐全内容一致，登记机关即应对申请人的申请依法办理登记，至于申请人是否适格，申请人是否是产权人，申请人申请登记的民事法律关系状态在实质上是否真实合法则不在登记机关的审查职责范围，登记机关无须也无法进行实质性调查。

当前，我国经济还较为落后，社会保障尚未健全，诚信体系也未建立，道德缺失及欺诈普遍存在，这就为房屋所有权权属与实际不符产生提供了机会，另外，我国现行法律法规规定房屋权属登记的形式审查原则也为房屋所有权登记产权人与实质所有权人不符提供了足够的法律环境和土壤，再加上实际操作中，房屋行政管理机关工作程序不规范，缺乏相关知识储备，现实中大量房屋所有权登记与实际不符现象在所难免。

笔者认为，房屋权属登记与实际不符产生纠纷应根据实际情况确定房屋的所有权人，而不应受房产证的限制，房产登记因其本身并不是赋权行为，不创设权利义务，登记产生的仅仅是公示和公信的效力，让社会公众可以查询了解相关的权利状况。

登记也不能成为取得所有权的依据，当事人所有权的取得不在于是否登记，而是具体的民事法律事实。

如当事人自己建筑了房屋，从建筑完成时起，其就对房屋享有所有权，不会认为其在未登记前不享有所有权。

因此，就本案来讲，甲于建的房屋，后来又确权给甲，甲应该是当然的所有权人，而乙、丙手中持有的房权证属于行政机关颁发的公文凭证，不能直接以此判定争议之房权归乙或丙，按照证据规则将房权证作为证据审查，该房权证中是属于证明力较大的公文证据，有推定的证明力，首先承认房权证的真实性，同时允许乙和丙提出相反的证据来推翻对方的房权证所证明的事实。

在乙和丙都没有相应的民事法律事实如通过买卖、互易、遗嘱、遗赠等有关证据证实自己后来取得了该房产时，足以证明房屋所有权并没有发生转移，故不属持证人乙和丙所有，表明实际权利状况与行政登记记载的权利状况不一致，对双方当事人的房产证均不予采信，但因涉及行政权不应直接撤销或确认违法，根据查明的情况作出房屋产权归甲所有的民事判决。

二、房屋所有权登记“两公”原则解读

“两公”原则即公示原则和公信原则。

在我国的法律中，所有权公示的种类有两种方式，一种是占有公示，一种是登记公示。

对于不动产和一些动产（如汽车），法律规定公示的方法为登记，权利人取得所有权需要登记公示确认，由于登记机关作出形式审查登记行为时只需要审查有关材料符合法定的形式要求，不需要审查材料是否真实，因此，材料在形式上的完整性与权利状况的真实性之间存在四种关系：

第一，材料完整，权利状况真实；第二，材料不完整，权利状况不真实；第三，材料完整，但权利状况不真实；第四，材料不完整，但权利状况真实。

相应地，登记行为是否合法与登记簿上记载的权利状况之间也存在这四种关系。

概言之，登记行为合法，权利状况未必真实，登记行为不合法，权利状况未必不真实。

房权证就是房屋管理部门代表政府对房屋所有权进行登记并公示，这样，公示的情况自然也存在权利状况真实或不真实。

在房屋产权变动时，如果当事人因相信形式审查登记行为所记载的权利状况真实而善意实施交易行为，并办理了权利变更登记手续，那么，该善意第三人能否取得登记事项记载的权利？

世界上大多数国家和地区均对此予以肯定。

之所以如此，是因为国家藉保护善意第三人的制度设计，以达到维护良好交易秩序的目的。

而保护善意第三人的制度，建立在推定登记发证所记载的事项为真实正确的基础之上，即 “无论是权利人、相对人的过错，还是不动产登记机关的过错，登记对任意第三人来说都应当是正确的”。

 这种推定登记内容正确的效力实际上就是公信力。

有学者对公信力是这样阐释的，“所谓物权登记的公信力，指物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的法的效力”,其本质是一种推定的效力。

为了降低和减少善意第三人对于交易的不安全感和风险性，保证各种产品和资金的顺利流转，建立良好的市场秩序，必须从法律上拟制一种使社会公众相信登记簿所记载的内容真实的效力，这种拟制的效力就是公信力。

因此，公信力中的“公”字是因公众相信而得名，并不是因记载权利状况的机关是公权力机关所使然，凡经过房产部门核准登记并颁发证书的，均使社会公众产生公信力，同时由于房屋所有权登记是国家行政管理机关依申请作出的一种具体行政行为，体现了国家行政权力对房屋所有权关系的合理干预，属于行政确认行为。

因此“两公”原则通过“形式推定内容”的方式向社会公众表示的实现交易成本最小化规则，让权利外观代表权利内容即只要交易对象有法定的权利外观，法律也通常担保为真实权利交易者无需再劳心费神辩别权利真伪，交易成本当然随之降低。

实践中，因当事人过错或登记机关过错，可能发生房产登记薄上记载的权利与当事人的实际权利并不一致以外，但无论是权利人、相对人的过错亦或是不动产登记机关的过错，基于上述“两公”原则，登记对于善意第三人而言都应被看作是正确登记。

善意第三人取得房屋所有权受法律保护。

明确了上述观点，因此，“两公”原则应该理解为物权登记对于外部效力原则，而对于与权利人相对应的相对人来讲，是否真正取得了房屋产权，应该基于民事法律事实，房屋产权内部变动原因，不适用“两公”原则，因为房屋所有权登记行为并不是当事人产生房屋所有权的权利源泉，房产证不等于房屋所有权取得，故而审判中应分清适用公示、公信原则的具体对象，只是针对房屋所有权取得的善意第三人而言的保护原则，保护的是房产交易安全，除此之外，对于相对人取得方式并不适用。

本案中，应作如下理解，乙、丙所持有的房权证应认定为是真实的，只是这种真实建立在对该房屋所有权的确认之上，当善意第三人与乙、丙进行交易而合法地取得了房屋所有权后，如果甲主张该房屋所有权不属于乙或丙，而是属于自己，该第三人则适用“两公”原则维护自己已经取得的房屋所有权，但是，乙或丙如果要主张实际取得了房屋所有权，则适用房屋变动的法律事实，因为乙或丙是和甲相对应的相对人，不属于第三人的范畴，故不适用“两公”原则来主张抗辩。

三、房屋所有权权属纠纷中民行交叉诉讼的问题

房屋所有权登记行政行为的效力属于公法范畴，因此，不能完全采用私