房地产行业税收稽查指南1.docx
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房地产行业税收稽查指南1
房地产行业税收稽查指南1
改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。
但房地产业迅猛展的背后也隐藏着大肆偷逃税收的诸多问题，我们依据相关现行政策及近几年对房地产行业检查中发现的问题及取得的经验，撰写本指南，供大家参考。
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一、房地产行业的业务流程
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t7\9C2W7r-税务论坛 房地产开发企业是专门从事房地产开发、经营活动的企业或组织。
房地产开发经营是指房地产开发企业在城镇规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售，出租商品房的行为，形象地说即是房地产开发企业，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列的经济行为，开发项目主要是标准住宅、别墅、商铺、写字楼等，其开发流程主要包括以下三个阶段：
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（一）前期准备阶段国税之家+x0D6u!
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主要有房地产项目的立项审批和规则审批，进行设计施工、市场规划、土地出让或转让等，此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权，具体流程如下：
$v,wO）Q+q#o$O$b6Rbbs.shuiwu.org1、 选址确定项目地点。
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⑴项目立项，国家计划管理机关和有关政府机关审查可行性研究报告，进行项目立项的审批。
&T2T.z#Tpl.|9}⑵国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
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rv）}⑶建委办理投资开发项目建设条件意见书。
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⑷环保局办理环境影响评估，出具生产性项目环保意见书。
W）R（l4sD+H,c⑸文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署相应的意见。
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⑹规划部门办理项目选址意见书。
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2、 规划总图审查。
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⑴人防办进行人防工程进行条件审查。
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⑵国土资源局进行土地预审。
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⑶公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署意见。
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oY（W⑷规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》，并确定用地条件。
7T（T4]1T7t7m,L3、规划设计和施工图设计审查。
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⑴规划部门对初步设计根据已审批的规划要求进行审查。
[6|/p-v7E5M'zbbs.shuiwu.org⑵公安消防支队对初步设计的消防设计条件进行审查。
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⑶公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
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|#Jbbs.shuiwu.org⑷人防办对初步设计的人防设计进行审查。
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⑸国土资源局进行用地预审。
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G6I,B国税之家⑹市政部门、环保局，卫生局、地震局等相关部门对初步设计涉及的专业内容进行专项审查。
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⑺建设管理机关对落实初步设计批准文件的要求向施工图进行审查。
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4、规划报建审查。
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\6\*i/{3x-税务论坛⑴公安消防支队和人防机关进行消防设计和人防工程进行审查。
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⑵建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分，按有关专业技术规范对相关专业内容和范围进行审查。
7j&X3e）Z7S2z）Q+W&e-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛⑶规划部门复核经要求变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，核发《建设工程规划许可证》。
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（二）建筑施工阶段*b&p0]8M+e,i$B4]3r#{
在此阶段，建设单位办理施工报建登记,开发商安排所属建筑公司或委托中标的建筑公司进行项目建设，[需取得城建委核发的《建筑工段施工许可证》、它标明开发项目的建设规模、合同价格（施工企业中标价格）、监理单位完工日期及监理日记。
这里合同价格和完工日期对我们核实相关成本及费用很重要]，为了尽快收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常会在建筑阶采用项目预售的方式对商品房进行销售，即通常所俗称的期房销售，按照《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商进行商品房预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》（城市开发综合管理办公室简称开发办），预售的前提条件是在取得有关证书的同时，投入开发建设的资金要达到总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种方式销售。
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r国税之家（三）房产销售阶段
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a5I9j*N4Lbbs.shuiwu.org销售分为预售和现房销售两个阶段。
现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售，相关证书包括①《商品房销售许可证》（市开发办签发）②建设规划合格证（规划局签发）③房地局测绘大队的测量（丈量）报告（准确的标具每栋楼房的总面积及每套住房的建筑面积（套内面积）公摊面积，是房产证上最具法律权威的面积记录），武汉市城市开发办规定商品房预售还应当符合下列条件：
①已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书②持有《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》③施工进度达到低层（含四层）主体结构封项、多层（含六跃七层）主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一（主体结构中地下室层按二层计数）。
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't%f8h1C'K*q+X国税之家二、房地产行业的经营特征及会计核算特征
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（一）房地产开发企业的经营特征+a&x'Y,D6~
从房地产行业的经营特点来看，该行业是典型的资金密集型行业，具有开发产品的单件性、商品性，开发经营业务的复杂性、多样性和滚动开发性以及开发建设的周期长，供应链长、地域性强、投资额大、往来对象多、市场风险不确定等明显不同于其他行业的显著特点。
建设单位一般情况下只建设而不经营，施工企业一般只负责施工不管征地、拆迁等前期工作，而房地产开发企业它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、具有生产、经营、服务三重性质的产业部门。
只是在征地、拆迁、设计、建筑方面，房地产开发企业与建设单位有相同之处，在工程的预、决算控制与管理方面、与施工业有相同之处。
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（二）房地产行业会计核算的特征
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L'U3S7Z-税务论坛从税务稽查的角度来看，房地产行业会计核算有如下主要特征：
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1、开发产品成本采用制造成本法核算，预计成份较大。
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（1）一般开发项目以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程即每栋独立的房屋作为成本计算对象。
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（2）对于群体开发的项目、属同一开发地点、竣工时间相同的可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再计算分配求得每栋房屋开发成本。
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（3）房地产开发成本项目主要包括六项。
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①土地受让金②前期工程费③建设安装工程费④基础设施费⑤配套设施费⑥开发间接费
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J*\3k（Vbbs.shuiwu.org土地、土建、设备费用——占总成本的80％国税之家.B5h6c?
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配套及其他收费支出——水、电、煤气、大市政和公建配套费，受外界因表影响最大，一般占项目总投资的10－15％bbs.shuiwu.org.c2{%a/P+R2[/i9K&[
2、营业收入要根据不同的经营方式进行确认
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^8r6V房地产行业销售方式多样，主要有：
一次性全额收款销售；分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等，同时《企业会计制度》第九十七条规定：
“房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入”。
*_,G9\+H&A）}8T1p国税之家财政部会计司财会便[2002]53号在第四点说明“关于房地产开发企业销售收入确认问题”强调：
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“我们认为，《企业会计制度》中已作出规定，即在没有建造合同的情况下，房地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定，应满足商品销售收入确认的四项条件，在未满足四个条件的情况下，不得确认为收入”。
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《企业会计制度》第八十五条规定：
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（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
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（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；-税务论坛%L-~,?
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（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；
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三、房地产开发行业所得税稽查方法及技巧'a/V&W3P,|8J%B
针对房地产行业的经营特点、会计核算特征以及近几年检查中发现的涉税问题，应合理运用稽查方法，提高查账技巧、才能将这一行业存在的问题查深、查透，堵住税收漏洞。
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（一）查前准备要充份"g:
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1、全面分析所查对象的基本情况。
包括申报纳税情况、资金流量、楼盘项目、销售状态、成本对象。
"w-h）_0a3b%t2、熟悉相关政策法规、吃透文件，如行业会计知识、税收知识、做到处理有据。
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^.g）p）z-V,]'d3、熟悉房地产开发企业的业务流程，内外结合调阅相关资料，内部可调阅企业年度申报表，近期项目情况汇总表等资料，外部可到规划部门调取1）立项批复2）土地使用证3）国有土地使用权出让合同4）土地估价报告5）建设用地规划许可证（包括附件规划设计条件、建设项目选址意见书）6）土地红线图7）规划红线图⑧建设工程规划许可证（附建筑红线定位图、每栋平面图）等相关资料，在建筑行业审批部门，可了解开发项目的立项审批情况，通过以上资料，我们可以查清所检查对象的开发项目名称、项目所在地、土地使用面积、土地用途、土地有效期、土地出让金的金额（含建筑物拆迁、土地出让金、征地、建设规费）、总建筑面积,所批准的建筑规模、容积率、绿化率、分期开发情况、及现已开发情况；-税务论坛'}1n%z2u）A6?
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4、要做好相关检查计划，将困难考虑在前面，确定每次下户需落实、解决的问题，回来将数据对照相关政策汇总、小结，同时制定第二天的检查方案。
.c#G7r4U$Z.s&j国税之家5、要合理分工，下户检查一般是两人或两人以上，应一人检查收入，一人检查成本最后审核其费用列支情况，将先期制定的计划落实到检查过程中，要抓住重点问题的每一个环节，循序渐进、逐步突破，相互协调配合，圆满完成检查任务。
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（二）检查方式要有针对性
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T7W,Y%n8G.Z-hjbbs.shuiwu.org对房地产企业检查不能像其他行业那样就账查账，要有针对性地开展检查，可以从实地调查和静态查帐两个方面开展检查。
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1、实地调查）{;?
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（1）查看项目：
到企业的开发项目地进行实地察看和了解，重点察看和了解三个方面：
①开发项目的完工程度：
是在建还是已竣工；在建的工程量；竣工后是否办理结算手续，是否交付使用，属滚动开发的项目共有几期，各期进展状况。
②开发产品的类型和用途：
是商品房还是商铺门面；是销售还是用于经营、抵债、自用、出租等。
③核实开发建设用地的情况，分清是自用还是转让及土地来源情况。
④核实商品房及商铺的户数和建筑面积。
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（2）查售楼部：
通过查售楼部掌握第一手销售资料，售楼部是销售楼盘的主要场所，各种销售信息汇总在这里，然后再传递到财务部。
售楼部资料主要有商品房的平面图、模型、建筑面积、可售面积、预收房款、销售合同、已售面积等，重点核实预收房款、销售合同、可售总面积、已售面积，了解实际销售情况。
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Y'j/g'}3F%e&O-税务论坛（3）查相关资料，检查时要求企业提供账外资料，如：
开发项目立项批复、规划许可证、用地许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、建安合同、工程结算书、房屋预售许可证、售房合同、工程验收备案证、房产测绘报告等。
*{,A*Z%i9E,j%c"V#w;g（4）查银行资金往来，由于房地产开发企业多为独资、合伙、参股经营，资金掌握在负责人及其少数亲信手中，基本账户、一般账记都很少用于资金进出，周转资金主要是以其法人或其他人员身份办理信用卡，生产经营活动资金以卡结算，账面不反映企业的现金流量，因此，对房地产检查时除掌握企业的基本账户、一般账户外，还应掌握其银行信用卡账户，掌握资金的总量和流向，从中发现问题和寻找线索。
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2、静态查帐.u&{"u%?
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运用合理的查帐方法和技巧，对收入、成本费用各方面进行深入细致的检查，核实企业真实经营情况及应纳税额,重点把握下列几项要点。
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（1）收入检查要点
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c-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛 要核对其销售明细帐、明细表、销售价格，抽查销售合同、发票；通过网上或实地查询销售进度，防止企业瞒报、滞后申报其销售收入，在检查中注意下列几个方面：
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① 把握完工时点，一般以合同约定交房期为准，如合同期已到未收房的，应有业主出具的拒收材料。
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② 核实已售面积及销售方式，一是到售楼部查销售合及明细表，确定已售及未售面积及销售方式；二是到房地局查测绘大队的测量表，确定总可售面积。
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③ 核实商品房的销售收入，检查“主营业务收入”帐户，“银行存款”帐户，“预收帐款”帐户，“应付帐款”帐户，“其他应收（付）款”帐户，看是否按规定时间确认收入。
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④ 车库收入是否挂在往来帐上，不结少结当期应税收入，房地产开发商往往以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将已售车库收取的金额挂“其他应付款”或干脆体外循环，造成税款流失。
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⑤ 是否以种种理由不列预售收入，不预缴税款，房地产开发商往往以部份预售商品房只收了首期款，尾款银行还未转入或业主要求退房等理由，不列或少列预售收入，不按规定预缴企业所得税。
6k&]'k/T5G8U6l*]/j⑥ 客户放弃的购房定金是否转作其他业务收入，房地产开发商往往将此部分款项计入“其它应付款”中不结转收入。
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⑦ 收取配套费是否转作其他业务收入，房地产开发商往往将此部分款项计入“其它应付款”中以后续还有相关费用发生为由不列或少列收入。
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⑧ 是否以商品房或门面抵工程款不记收入，房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。
房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款，建安票据全额照开，但款却不付全，收入也不报，偷逃国家税款。
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⑨ 有无视同销售未申报销售收入的情况，主要检查①“固定资产”、“营业外支出”、“营业费用”“应付福利费”开发产品（库存商品）等科目、看有无将开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、样品、福利、奖励等方面②“长期投资”、“应付股利”、“利润分配”“库存商品（开发产品）等科目，看有无用作对外投资及分配给股东或投资者。
”③“应付帐款”、“长期借款”、“短期借款”、“库存商品（开发产品）等科目”，看有无以房抵债。
④“生产成本”、“固定资产”、“库存商品”、“开发产品”看有无以开发产品偿还拆迁还建面积，以开发产品换取其他单位或个人的非货币性资产。
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⑩ 是否构造虚假合同，低价转移收入，房地产开发商往往以虚假合同限制销售价格，再二次转让达到少报收入的目的。
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⑪ 是否有土地转让取得的收入，不申报纳税。
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（2）成本检查要点：
）W$T）[9\6^9s._6T0e7L国税之家①检查的内容
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s"@,]9Sbbs.shuiwu.org按税法的规定，开发企业在进行成本费用的核算与扣除时必须按规定区分期间费用和开发产品成本，开发产品会计成本与计税成本，已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限，房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本，开发产品建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：
土地征用及拆迁补偿费，前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费，公共设施配套费，开发的间接费用，借款费用等。
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）c-税务论坛成本费用主要审核开发成本及其明细科目，重点注意以下几个方面：
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1﹥是否准确区分期间费用和成本，开发产品建造成本和销售成本的界限，有无虚列、重列有关的成本费用；
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~2﹥开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，是否按成本对象进行收集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本，重点审查地价的分摊是否合理，建安成本是否合理。
&}/e0Z6{3I-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛3﹥开发产品销售成本结转是否正确，同一企业有多个项目滚动开发，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入配比，有无汇杂其他未结转收入项目的成本费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
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9p9N,J（u;}.f$D1r%o国税之家4﹥预提的各项准备基金余额是否作纳税调查，维修金，质保金等。
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t）]-税务论坛5﹥是否利用建安公司等关联企业虚增成本，房地产开发商往往利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。
这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，虚增成本以达到偷逃税收款的目的。
*h4W7u"z+|,X$A国税之家6﹥是否将应列入固定资产的建筑成本计入销售成本中，如会所等产权不属于业主的建筑物不计入固定资产，或在移交物业部门时不做销售商品处理，但在结转成本时却将此部分成本记入销售成本中多列成本。
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J2Z-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛②检查的要点
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-E1|*P/n~-税务论坛依据文件规定，企业的单位成本计算公式为“可售总成本/总可售面积”，故成本的检查首先要确定企业的总可售面积，具体方式为，项目已完工应以房地局测量大队的测量报告上的面积确认（资料企业都应有留存件，如无留存件可要求企业到规划局的企业档案中调取）；其次是划分企业的直接成本及共有成本，直接成本包括（建设安装工程费\部分基础设施费\部分配套
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