城市总体规划调研实习以长沙为例.docx
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城市总体规划调研实习以长沙为例
城市总体规划调研
什么是城市?
什么是城市总体规划调研？
是用来做什么的?
它涉及哪些学科和领域？
对于这些看上去很容易回答、答案似乎很简单，甚至略显幼稚的问题，我们认真的思考过吗？
我们学了《城市规划原理》，能够用一种通俗易懂的方式去告诉那些初次接触城市规划的人吗？
对于即将毕业踏入社会的我们，是否又真正理解，真正去做的好一次总体规划调研的实习。
城市规划是对未来城市发展作出预测、引导和决策，所以，在城市规划工作中对城市规划状况把握的准确与否是城市能否发现现实中的核心问题、提出切合实际的解决办法，从而起到真正知道城市发展与建设的关键作用。
因此，可以说，城市总体规划调研是研究所有城市规划工作的基础，其重要性应得到足够的认识。
另一方面，城市规划所涉及的领域宽广，内容繁杂，所以城市规划工作人员在编制城市规划工作时，经历了从感性上升到理性的过程。
对城市的认识贯穿城市规划的整个过程，正中认识过程除通过规划人员深入现场进行实地踏勘外，更重要的是依赖于对各种包括统计资料在内的基础资料的收集和分析，也就是城市总体规划调研。
城市规划调研实习是随着城市规划的转变而相应发生变化的。
在目前我国快速城市化的背景下，城市规划作为工程技术的内容依然重要，但同时市场经济环境下，它又向自然科学方向发生了偏移，涉及了更多的领域。
城市规划调研实习是根据我们专业自身的需要，量身定制的。
目的在于提高学生分析问题、解决问题的能力和实践能力，并使规划设计能力、绘图能力、计算能力得到全面训练与提升。
《总体规划调研》是一门实践性比较强的课，其内容涉及我们所学专业的很多课程。
通过该课程设计，综合运用相关理论知识，进一步培养学生的调查研究综合分析能力、规划设计能力以及动手制图能力，进而达到对所学知识巩固扩展和系统化。
本课程设计共有七章组成，第一章回顾了城市的形成与发展。
第二章至第六章是本次实习的核心内容，包括城市土地利用结构、城市布局结构及功能分区、城市交通状况、城市总体规划方案的优化。
最后一章是对于本次调研的收获、体会和感想。
城市总体规划调研实习的内容通常需要辅以大量图片进行形象化说明，但限于篇幅以及能力的原因，保留了部分图表，部分图件未能采用CAD作图，辅以手绘，附于后面。
限于水平和认识上的局限性，书中存在谬误实属难免，望老师及其他同学予以指正。
目录
引言‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1
第一章城市体系的形成与发展
第一节城市的形成
第二节城市体系的形成
第三节长沙市的形成与发展
第二章城市土地利用结构
第一节城市土地利用
第二节城市土地利用的问题、原因及对策
第三节城市土地利用结构
第四节城市土地利用现状
第三章城市布局结构与功能分区
第四章城市交通与道路系统
第一节城市交通的分类与特点
第二节城市交通规划
第三节城市交通调查
第四节城市交通规划及建议
第五章城市总体规划方案
第六章结束语
第一章城市体系的形成与发展
什么是城市？
城市是怎样一个地方？
那里是城市？
不同的学科给出不同的解释，有着不同的界定。
地理学强调城市是一种特殊的地理环境；经济学关注为开展各种经济活动提供场所的城市；社会学把研究的侧重放在放在城市的阶层构成、行为活动、以及相互关系上。
而建筑学与城市规划则将城市的物质空间环境的营造视为己任。
第一节城市的形成
<1>城市的形成
城市，是以非农业产业和非农业人口集聚形成的较大居民点（包括按国家行政建制设立的市、镇）。
一般而言，人口较稠密的地区称为城市（city），一般包括了住宅区、工业区和商业区并且具备行政管辖功能。
城市的行政管辖功能可能涉及较其本身更广泛的区域，其中有居民区、街道、医院、学校、写字楼、商业卖场、广场、公园等公共设施。
城市的出现，是人类走向成熟和文明的标志，也是人类群居生活的高级形式。
城市的起源从根本上来说，有因“城”而“市”和因“市”而“城”两种类型，因“城”而“市”就是城市的形成先有城后有市，市是在城的基础上发展起来的，这种类型的城市多见于战略要地和边疆城市，如天津起源于天津卫；而因“市”而“城”则是由于市的发展而形成的城市，即是先有市场后有城市的形成，这类城市比较多见，是人类经济发展到一定阶段的产物，本质上是人类的交易中心和聚集中心。
城市的形成，无论多么复杂，都不外乎这两种形式。
<2>城市的类型
城市”的提法本身就包含了两方面的含义：
“城”为行政地域的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。
而最早的“城市”（实际应为我们现在“城镇”）就是因商品交换集聚人群后而形成的。
而城市的出现，也同商业的变革有着直接的渊源关系。
最初城市中的工业集聚，也是为了使商品交换变得更为容易（可就地加工、就地销售）而形成的。
在城市中直接加工销售相对于将已加工好的商品拿到城市中来交换而言，则正是一种随着工业城市的出现而产生的一种商业变革。
城市包括包括有城市规模、城市功能、城市布局和城市交通，而这几方面所发生的变化，都必然地会对城市的商业活动带来影响，促使其发生相应的变革。
城市经济学对城市作了不同能级的分类，如小城市、中等城市、大城市、国际化大都市、世界城市等，对城市能级分类的一个标准是人口的规模，中国根据市区非农业人口的数量把城市分为四等：
人口少于20万的为小城市，20万至50万人口的为中等城市，50万人口以上的为大城市，其中又把人口达100万以上的大城市称为特大型城市。
按城市综合经济实力和世界城市发展的历史来看，城市分为集市型、功能型、综合性、城市群等类别，这些类别也是城市发展的各个阶段。
任何城市都必须经过集市型阶段。
集市型城市，属于周边农民或手工业者商品交换的集聚地，商业主要由交易市场、商店和旅馆、饭店等配套服务设施所构成。
处于集市型阶段的城市在中国主要有集镇；
功能型城市，通过自然资源的开发和优势产业的集中，开始发展其特有的工业产业，从而使城市具有特定的功能。
不仅是商品的交换地，同时也是商品的生产地。
但城市因产业分工而形成的功能单调，对其他地区和城市经济交流的依赖增强，商业开始由封闭型的城内交易为主转为开放性的城际交易为主，批发贸易业有了很大的发展。
这类型城市主要有工业重镇、旅游城市等；
综合型城市，一些地理位置优越和产业优势明显的城市经济功能趋于综合型，金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展，城市的集聚力日益增强，从而使城市的经济能级大大提高，成为区域性、全国性甚至国际性的经济中心和贸易中心（“大都市”）。
商业由单纯的商品交易向综合服务发展，商业活动也扩展延伸为促进商品流通和满足交易需求的一切活动。
这类城市在中国比较典型的有直辖市、省会城市。
城市群（或都市圈）。
城市的经济功能已不再是在一个孤立的城市体现，而是由以一个中心城市为核心，同与其保持着密切经济联系的一系列中小城市共同组成的城市群来体现了。
如美国大西洋沿岸的波士华城市带，日本的东京、大阪、名古屋三大城市圈，英国的伦敦-利物浦城市带等。
上海所在的长江三角洲地区实际上也正在形成一个经济关系密切的长江三角洲城市群，其整体的经济功能已在日益凸现。
第二节城市体系的形成
<1>城市体系
城市体系是在一定区域范围内，以中心城市为核心，各种不同性质、规模和类型的城市相互联系、相互作用的城市群体组织，是一定地域范围内，相互关联、起各种职能作用的不同等级城镇的空间布局总况。
是经济区的基本骨骼系统，是区域社会经济发展到一定阶段的产物，是城市带动区域最有效的组织形式。
<2>城市体系的结构
城市体系结构包括职能结构、规模结构和地域结构（布局）。
研究的中心内容是城市与区域的关系。
不同类型区域对城市体系建设有不同要求。
如在大城市行政区，其主城建设既要在全国或大区域城市职能分工的基础上，充分发挥中心城市的作用，又要采取控制其人口规模的布局措施，有计划地建设卫星城和发展周围其他城镇，适当分散主城的职能。
在综合经济区，要根据国家或全区劳动地域分工，使其中心城市与区内其他中、小城镇共同构成既有专业化特点，又相对完整、能独立存在的生产基地体系。
在工矿开发区要加强开发中心基地的综合发展，并根据矿点分布特点确定城镇布局的空间结构（集中组合与组团结构、一城多镇型、多中心型等）。
在流域开发整治区，要妥善安置水库淹没区的迁移人口，同时充分利用新增能源和水源，结合调整经济结构和生产力布局，重新组织城镇体系。
在县域，要形成为农村地区周密服务的城、镇、村系列中心地体系。
中国的城市体系建设贯彻“严格控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的总方针。
城市体系的一般规律是：
起作用愈大的城市，规模愈大，影响地区的范围愈广，但这种城市数量少。
如北京是中国的政治中心和最大的文化中心，上海是中国最大的经济中心。
跨省的大区经济中心还有天津、武汉、沈阳、西安、重庆、广州等。
其他各省（自治区）中心城市基本上都是省级经济中心。
1988年底中国设市434个（含直辖市），其中地级市183个，县级市248个。
另有县级中心城镇2000多个。
城市体系将随着国家的社会经济发展和技术条件进步而不断演变，并不断加以调整。
<3>城市体系的特点
第一、整体性。
城市体系由城市、联系区域、联系通道、联系流等多种要素按一定规律组合而成的有机整体。
第二、动态型。
城市体系形成之后并不是固定不变的，城市体系组成要素和外界环境的变化，都会通过交互作用和反馈，使城市体系的形态、规模和结构发生变化。
第三、开放性。
城市体系不是一个封闭的组织体系，而是一个频繁与外界进行物质、能量、信息交换的开放的系统。
第四、层次性。
城市体系有大有小，根据所在经济区的规模和层次而定；城市体系内部的城市有大有小，大的城市成为城市体系的核心，小的城市充当城市体系的基层。
第五、重叠型。
一个城市可以成为不同层级城市体系的成员，并充当不同的角色。
<4>城市体系的类型
1、金字塔型 它是以一个大城市或特大城市为核心，周围的中小城市以不同距离围绕大城市或特大城市呈环状集中分布，他们的发展和职能特点依赖与大城市和特大城市的发展。
这种城市体系的发展着重要解决的首要问题是控制大城市和特大城市市区的规模，发展副中心以分散大城市和特大城市的功能。
2、多核型 多核型城市体系的特点是区域内的核心城市有多个，他们的规模、引力和影响范围相当，共同对区域内的其他中小城市发挥空间作用；区域内的城市间的关系比较松散，相互之间没有严格的依从关系；区域内城市的空间分布相对比较分散，间距较远。
3、网络型 网络型城市体系是指区域内核心城市的性质和规模相近，彼此作用难分高低；核心城市之间以及核心城市与其他城市之间的联系密切。
4、带状型 带状型城市体系是指在交通干线、江河流域的沿线地区，形成的在空间上一字排列、首尾衔接的带状结构城市体系。
第三节长沙市的形成与发展
长沙是湖南省省会，全国首批历史文化名城之一，全国优秀旅游城市。
总面积l.18万平方公里，人口613万，其中市区面积556平方公里，人口199万。
长沙地处湖南东北部，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温l7。
2℃，年平均降水量1360毫米。
长沙水、陆、空交通四通八达。
为我国中部内陆地区经济贸易中心，东西经济合作的纽带。
长沙是驰名中外的历史古城。
迄今已有4000多年。
春秋战国时期，长沙是楚南重镇，秦置长沙郡，汉设长沙国。
这座“楚汉名城”经历了几千年盛衰，积淀了深厚的文化底。
古城古院、古阁古寺，庄重肃穗，习习生辉。
<1>长沙经济收入长沙改革开放20多年以来，经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。
2003年，全长沙市实现国内生产总值928.22亿元，人均GDP达15425元。
2004年长沙市生产总值（GDP）突破1000亿元，达到1108.85亿元，按可比价格计算，同比增长14.8%，增幅比全国快5.3个百分点；比全省快2.8个百分点；GDP增速比上年加快0.8个百分点，为1994年以来增长最快的一年。
按户籍人口计算，人均GDP达18296元，同比增加2769元，同比增长13.4%；按常住人口计算，人均GDP达17638元，同比增加2828元，同比增长14.6%。
初步核算，2005年上半年长沙市实现GDP607.56亿元，同比增长14.3%。
<2>长沙工业 长沙工业发展迅速。
目前长沙已拥有长沙高新技术产业开发区和长沙经济技术开发区两个国家级开发区，并正在规划建设国家级岳麓山大学城，初步形成了电子信息、机械制造、烟草食品、新材料、生物医药等支柱产业，涌现了一批名牌产品。
白沙系列卷烟单品牌销售量以及计算机终端、直燃式中央空调销售量均居全国同行业第一位；混凝土泵占国内市场销售量的60%，连续化带状泡沫镍生产能力在国际上处于领先地位。
白沙、梦洁获中国驰名商标称号。
湘绣、铜官陶瓷、浏阳花炮、菊花石雕等工艺产品久负盛名，长沙具有浓厚的地方特色。
<3>长沙农业 长沙农业特色鲜明。
长沙是中国重要的商品粮、商品猪生产基地，水产品、蔬菜、水果、花木、烟草、香莲、茶叶、食用菌等农副产品品种丰富。
长沙商业繁荣兴旺。
自古以来商贾云集，交易兴旺，清末即成为全国四大米市之一。
一批现代化商品设施相继建成，全市集散物资商品量、交易额、商业活动的辐射面在全省乃至全国具有重要地位。
餐饮、文化、旅游、房地产等服务产业独具特色。
银行、保险、证券、外汇交易日趋活跃，与国际金融接轨步伐明显加快。
<4>长沙教育科技 长沙教育科技发达。
长沙现有普通高等院校37所，在校学生27万人，科研开发机构97个，各类科技人员27万多人，特别是在系统工程、信息工程、生物工程、材料工程等方面拥有一批高尖人才，专利申请量居全国省会城市前列，杂交水稻、银河巨型计算机、试管婴儿、遗传工程、磁悬浮列车等技术均达国际领先水平。
<5>长沙交通 长沙交通通讯便利。
已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。
以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。
长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力。
长沙综合通讯能力居全国第3位，可与全国各地和世界180多个国家及地区进行通讯联系。
第二章城市土地利用结构
城市土地利用指城市中工业、交通、商业、文化、教育、卫生、住宅和公园绿地等建设用地的状况。
反映城市布局的基本形态和城市内功能区的地域差异。
城市土地在未经开发建设之前只具有自然属性，包括土地的肥沃程度、坡度大小、坡向、土地承压力和透水性等。
第一节城市土地利用
<1>城市土地利用综述开发建设提高了土地的使用价值，土地的经济属性在很大程度上决定城市的土地利用。
一般说来，地价是随着离市中心距离的增加而降低，市中心区土地价格高,导致建筑物向高密度和高层发展,而城市外围地区地价较低，建筑物密度和高度也较低。
但实际的城市土地利用除考虑地价因素外，政府还要根据环境质量、生活需要和发展方向做出规划，从而产生相应的城市地域结构和用地结构。
<2>城市用地的分类城市用地大致可归纳为：
①工业用地，各种工矿企业、车间、工场、建筑基地，以及厂区内的附属动力、供水、仓储设施和厂区外专用线、专用码头、附属设施和各种排渣堆场等。
②对外交通运输用地，包括铁路、公路干线和各种站场及附属设施，港口码头陆域和飞机场用地及附属设施，汽车运输及附属设施等。
③仓库用地，为城市生产和居民生活供应服务的以及为国家储备、中转设置的仓库、堆场及附属设施用地。
④市政公用设施用地，包括水厂、污水处理厂、煤气站、公共停车场、火葬场等以及城市防洪、排水等工程构筑物用地。
⑤生活居住用地，包括中心商业区、居住区以及附属的市内道路、广场、公共建筑、庭院、绿地等建设用地。
⑥大专院校、科研机构用地。
⑦风景绿化地区，即城市风景区、名胜古迹、文物保护区等。
⑧行政机构用地，包括市政机构和驻市国家各级行政机构、社会团体等用地。
⑨特殊用地，包括军事、监狱、看守所及外交使团用地、宗教用地等。
一般来说，城市工业用地、生活居住地、公共设施用地和绿地是重要的城市用地因素。
第二节城市土地利用的问题、原因及对策
（一）城市土地利用的主要问题
1、旧城区大量存在，土地利用率低下。
旧城区已经成为城市土地低效利用的主要方面，有关资料显示，目前我国城市土地约40%左右被低效利用，城市规划整体容积率一般为0.4－0.45，而实际上我们的容积率不及规划容积率的70%。
一些城市的旧城区已有着相当长的历史，一些房屋破旧不堪，长期空置，街巷纵横交错，给土地的合理、高效利用带来不便。
2、新区建设贪大求洋，土地利用结构失衡。
一些政府在畸形发展观和政绩观的主导下，绝大部分都采取了拼资源的发展方式，一些政府的领导热衷于新城区、开发区等建设，热衷于搞大片房地产开发。
另一方面，一些工业企业以较低价格受让土地使用权后，往往是使用一部分，闲置一部分，有些企业甚至在厂区内搞大面积的绿化，土地利用率极低。
3、住宅用地供应不合理，房地产空置率高。
房地产行业极度膨胀，极大地刺激了政府。
由于政府追求片面的土地收益，对房地产企业开发方向也不加以任何控制，导致关系普通群众切身利益的安居房供应不足，大面积的高档商品房因购买力不够出现闲置。
（二）城市土地低效利用的原因分析
造成以上三方面问题的原因是多方面的，既有技术方面的，也有主观思想方面的。
我国是一个人口众多的国家，人均耕地不足世界平均水平的四分之一，土地国情的现状必须要引起我们思想上的高度重视。
1、主观方面原因：
政府畸形发展观。
一些政府领导往往不坚持科学发展观和群众观，他们往往考虑的是在任期内的政绩和短期利益，都热衷于搞大开发、大建设。
一些地方政府采取了所谓的“出让金返还”、“捆绑房地产项目”等手段，继续拼资源，由于低廉的土地取得成本不足以让企业的学会合理和节约利用土地，在一定程度上纵容了工业企业用地宽打宽用，多用地、用好地。
诱使一些工业企业想方设法受让土地，使用少部分囤积闲置大部分，一有合适的机会就变相转让。
政府职能缺位导致低效用地。
虽然法律法规对土地闲置规定了处置的办法，但在实际执行中由于受地方利益的保护，政府职能部分往往不能很好地执行政策，同时也没有能形成一套有效的土地批后集约利用评价体系。
虽然在供地环节对土地投资强度、容积率、建筑密度等进行了形式意义上审查，但企业一旦取得土地后，想怎么用就怎么用。
对是否达到必要的投资强度、容积率、建筑密度等，国土、建设、规划部门缺少必要的制约措施。
规划不合理导致低效用地。
由于规划滞后、规划意识淡簿等方面的原因，一些建设存在规划布局不够合理的问题，一些边边角角的土地由于规划原因处于低效利用和不合理利用的状态，土地资产价值不能充分显现。
一些地方由于只注重新城区的建设，导致一些区位条件好的旧城区长期得不到改造和利用。
2、客观方面原因
根据建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地比例：
居住用地20%－32%，工业用地15%－25%，道路广场用地8%－15%，绿地8%－15%，这四类用地综合占比为60%－75%。
通过查阅有关城市地籍调查成果报告发现，大多数城市上述四类主要用地不符合国家标准，存在“两低两高”的现象，绿地占比、公共建筑用地占比偏低，房地产用地、工业用地占比较高。
由于土地利用结构性的不合理，导致房地产用地、工业用地供过于求，闲置浪费、低效利用等现象客观存在。
资金不足影响旧城改造。
与发展新城区相比，旧城改造既费时又费钱，同样建设一片新城区，改造老城区的费用是前者的几倍甚至十几倍，而且时间更长，传统居住方式难以一下改变。
对旧城区的普通群众来讲，一些人也不愿意进行旧城区改造，一是因为居高不下的房价让一部分人在改善居住环境后，也同时背负着数额不菲的住房贷款压力，二是由于传统的居住习惯，旧城区一些单门独院的居民不愿意改变居住现状，对旧城区改造不是很积极。
（三）推进城市土地集约利用的几点建议
一是坚持有保有压 积极推进产业结构调整，提升土地利用总体规划的地位。
调整项目供地时序，对城市基础设施等重点工程项目、高新技术项目、重大外资项目、重大工业技改项目和解决“住房难”建设项目优先供地；对不符合产业政策、耗地量大、污染严重、低水平重复建设项目坚决停止供地。
进一步加强行业投资管理，实行行业投资规模最低标准制度，对投资额小于最低行业投资规模的建设项目，充分利用闲置厂房等资源，不再单独供地
二是提高供地门槛 防止土地粗放利用，严格控制城市发展权。
我国的土地国情决定我们不能无限制地扩大城市建成区面积。
执行建设项目用地控制指标制度，对项目用地按照单位面积投资强度、容积率和行政办公及生活服务设施用地所占比例三项指标进行控制。
把城市发展权分为决策权和实施权，将城市发展决策权纳入人大代表大会及其常委会的审议内容，城市发展实施权由政府组织。
三是建立激励机制 鼓励优先使用存量土地，建立城市土地集约利用评价体系。
一是政府国土部门要结合土地利用总体规划、城市建设总体规划制定详细的土地集约利用指标体系。
出台专门政策，鼓励将利用程度较低的土地在符合城市规划条件下调整用途，做到有地优用。
加强批后土地集约利用评价，发展、国土、建设、规划等部门建立批后土地定期评价制度，对达不到规定集约利用指标，在整改宽限期内仍无法达到要求的，国土部门有权收回多余的土地，建设、规划部门不认定工程竣工，发展部门取消有关投资优惠政策。
四是推进城市土地整理 鼓励合理利用地下空间。
土地整理应以提高城市土地利用率，改善城市生态环境为目的，体现城市土地整理的社会、经济、生态综合效益。
城市土地整理应充分调动政府、普通业主等社会各个层面的积极性。
可以试行地下空间有偿使用。
积极鼓励用地单位充分利用地下空间，明确用地单位利用自有土地建造地下停车库，面向社会提供停车服务的，只要不进行分割转让、销售或长期租赁的，可以给予相应优惠条件使用；对用地单位利用地下空间从事其他经营性活动，依法须有偿使用的，其出让金按一定比例的基准地价收取。
第三节主要城市用地的规划布局
土地利用现状图是中国城市土地利用研究中经常使用的资料，但因它是为城市规划制定的，往往土地利用分类过细，不太适宜于城市结构的研究。
但是，在建筑物用途现状图、城市住宅地图及地籍图等资料缺乏的情况下，如果以土地利用现状图为基础。
按研究目的重新划分土地类型并制图，对从整体上考察城市土地利用的特征来说，还是一种比较有效的方法。
另外，有些城市有房屋普查资料，通过建筑物的用途及其组合状况的考察也能说明城市土地利用的特点。
至于在土地利用现状图、建筑物用途表示图等资料的基础上，结合实地调查，运用计量方法，如方格法中的三分表示法和修正韦沃法等，比较详细地考察中国城市七地利用结构的研究则几乎没有，有待今后的研究。
<1>城市居住用地及其特征
如上所述，中国城市地域是由众多单位地域构成的，而单位既包括有提供工作场所的工业、商业等用地，又都附带有居住用地，因此，居住用地广泛分布且与其它城市用地相互混合是中国城市地域的一大特色。
中国城市中的居住区，自市中心区向外大致可分为旧居住区、单位居住区和新居住区3类。
旧居住区是以旧城区为主的市中心区居住地区。
主要由行政机关、商业和服务业设施、一些街道工厂及其家属区组成。
1949年以前建设的低层住房多，房屋配套设施差，建筑密度大，各种用地混合严重，居住环境差，并且人口密度大，商业、服务业从业人员相对较多，职、住接近上班方便，利用市中心区各种设施便利
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