103团润邦保障性住房可研.docx
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103团润邦保障性住房可研
第一章总论
1．1项目背景
1.1.1项目主要内容
（1）项目名称：
农六师五家渠市103团保障性住房建设项目
（2）项目性质：
新建
（3）项目社会属性：
社会保障事业
（4）项目主管部门：
农六师五家渠市建设局
（5）项目主办单位：
五家渠城市建设投资经营有限公司
项目负责人：
王以胜（五家渠城市建设投资经营有限公司总经理）
（6）项目建设地址：
润邦·凯旋城小区位于蔡家湖镇中西部，北为团结路，南为胜利路，东为西环路，西为西外环路。
（7）项目建设内容：
多层砖混结构住宅楼和公共建筑，规划户型面积59-90平方米不等。
（8）项目建设规模：
规划区总规划建设用地面积为164735.43平方米，用地分为两块，计划拆除现状39468.58平方米的砖房建筑，回迁安置总户数282户903人。
规划新建总建筑面积152709.21平方米，其中住宅面积135634.76平方米，1532套住宅（其中保障性住房1500套），公共建筑17074.45平方米。
（9）项目建设总投资额：
计划总投资13440.2万元。
（10）项目建设资金来源：
五家渠城市建设投资经营有限公司自筹建设资金11040.2万元，占项目总投资的82.2%。
（11）项目建设期计划：
项目从2012年初年开始启动，分两年建设完毕，于2013年底全部建成投入使用。
注：
保障性住房以外的32套住房建设列入二期建设计划，一期建设内容主要针对保障性住房建设项目。
1.1.2承办单位概况
农六师103团位于天山北麓，准噶尔盆地南缘，五家渠市北郊。
地理位置东经87°25′5″—87°36′5″，北纬44°18′55″—44°40′00″，属于五家渠市市属辖区。
全团东西宽12—18公里，南北长40公里。
东起老龙河同102团交界；西起邓家大沟与共青团农场接壤，南起猛进水库与101团相连；北至望杆子向东延伸于北家海子。
103团场部距农六师五家渠市35公里，距离昌吉市56公里；距离乌鲁木齐市65公里。
农六师103团前身——五十一团是一支在解放战争时期组建起来的部队。
1947年10月在山西省组建晋绥军区补训团，1948年2月,编为西北野战军第六纵队新四旅第三团,计3个营12个连2500余人。
1949年1月,改编为中国人民解放军第一野战军二兵团第六军十七师五十一团。
1952年冬,五十一团在乾德县甘州宫、留子庙一带垦荒。
1953年6月,编为中国人民解放军农业建设第十六团进入蔡家湖开荒生产。
1961年西戈壁农场并入，1969年改名农六师103团场。
驻场单位有邮电支局、工商所、税务所、气象站、新华书店、派出所、保险公司、通信公司等。
全团土地面积545.56平方千米,耕地9936公顷。
总人口1.71万，5259户。
其中汉族1.64万人,回族552人,蒙古族6人,维吾尔族2人,其他民族179人。
从业人员6390人（国有5260人,个体1130人）。
团场经济以农为主,多种经营,主产有粮食和瓜类、棉花、油料。
有农业连队15个，工业单位6个。
团场甜瓜每年种植2550公顷,成为著名的“中国甜瓜之乡”，是团场经济支柱，同时大面积种植的作物还有棉花、粮食和油料作物，近年来工业番茄和辣椒种植异军突起，发展很快。
畜牧业以养猪养鸡养羊为主，年牲畜存栏1.82万头。
工业主要产品:
煤炭、保温砖、红砖、耐火砖、番茄酱、辣椒干、纸箱、发泡沫、打包带、面粉、食用油等。
2010年实现工业总值33867万元,其中第一产业15174万元,第二产业6701万元,第三产业5840万元。
2010年实现主营收入17676万元，利润总额-2985万元。
全团有中学1所,职业中学1所,小学7所。
在校学生2471人,教职工224人。
医院1所,病床65张。
连队卫生室25个,卫生技术人员52人,其中医生24人。
蔡家湖镇是103团场部驻地,镇区规划面积4平方千米,隶属五家渠市。
清光绪年间,有3户蔡姓人家在此居住,原是一片苇湖洼地,取名蔡家湖。
1952年冬,五十一团驻此垦荒。
2010年全镇人口2580户，约8000人,现有城镇住房总建筑面积30.74万平方米，其中砖混楼房2.04万平方米，各类平房住宅28.7万平方米，镇区人均居住房面积38.42平方米。
古尔班通古特沙漠是中国第二大沙漠，五家渠市103团是进入古尔班通古特沙漠腹地天然绿色通道（古尔班通古特沙漠103团至182团更是被称为“血脉”之旅）。
绿色沙漠通道以五家渠为起点,沿途良田万顷、绿树成排，道路宽阔、通畅、方便，所到之处，处处见景，又处处不同，特种旅游业发展迅速。
同时，103团有着“中国甜瓜之乡”之称，这里的哈密瓜香、甜、酥、脆、营养、安全、绿色产品远销国内外，每年来收购和运输甜瓜的人群为团场商贸发展增加了无限潜力。
1.1.3可行性研究报告编制依据
（1）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2009年；
（3）《山西省对口支援新疆综合规划》；
（4）《农六师103团晋惠苑保障性居住小区修建性详细规划》
（5）项目建设单位提供的相关资料；
（6）《投资项目可行性研究编制指南》（试用版）
（7）项目可行性研究报告编制委托书
1.1.4项目提出的理由与过程
随着我国住房制度改革的不断深化，福利分房制度的终结，城镇住宅建设在旺盛的需求压力下持续快速发展，使得住房市场化程度逐步提高，我国居民住房条件总体上有了较大改善，目前全国城镇人均住房面积已经达到25平方米的指标，住房改革使国家和居民均获得了实惠。
但在经济发展过程中，存在由于受地区经济发展差异、教育程度和身体健康等原因所形成的弱势群体，其生活状况未能实现与经济发展同步发展，其收入水平长期在低水平上徘徊，甚至走下坡路。
改革开放30年来，在党的富民政策的正确引导下，兵团农牧团场职工居住条件和环境发生了翻天覆地的变化，特别是2000年兵团推行职工危旧房改造工程以来，随着国家对兵团团场基础设施和民生工程投入的加大，许多兵团团场职工告别了又小又矮的土坯房，住进了宽敞明亮，冬天有暖气，夏天有菜园的新居。
曾经的地窝子、土坯房、戈壁荒滩，被如今的绿树环抱、高楼林立的美景所代替。
一个个如诗如画、风景秀美的小城镇已经建成，兵团屯垦戍边新型团场建设成效显著。
但由于兵团生产体系以农业为主，各团场又大多处于边远落后地区，底子薄，自我循环发展速度慢，由于历史上注重生产性投入，在各民生工程上的历史欠账多，仍有大批团场农工居住在普通砖木甚至土木住房中，其住宅建设标准低，抗震能力差，配套条件差，周围环境处于自然状态，随着聚居人口的增多，周边环境不断恶化。
团场职工由于自身收入低，依靠自身难以改变目前的居住状态，难以感受到社会进步所带来的变化。
“十一五”以来，我国城镇化建设速度加快，兵团也提出了以城镇化加快工业化，连队农业人口向城镇集中的战略发展方针，兵团小城镇基础设施建设和各项民生工程建设进入了快车道。
农六师也计划在“十二五”期间，力争把五家渠市建成平安、开放、宜居城市，倾力打造有魅力、有后劲的自治区直辖市，师市城镇化率将由现在的46％提升到70％，形成由城市、中心城镇、一般城镇、中心连队构成的现代城镇体系，城镇基础设施、公共服务设施功能、产业聚集作用明显改善，职工群众幸福感将得到显着提升。
而2012年，兵团与国家签订保障性安居工程工作的展开，为这一进程的实现提供了强有力的动力。
因此，下决心、下力气对103团蔡家湖镇城镇现有建筑进行改造，进行保障性住房（润邦·凯旋城居住小区）建设，是提升城镇整体形象、改善城镇发展布局，提高人民生活水平、促进安定团结局面、增强城镇发展后劲的有效措施，是落实兵团城镇化的重要举措，是一项重要的民生工程，在现实具有积极的社会意义。
1.1.5研究工作的范围
本可行性研究报告主要对以下几方面进行论述：
（1）项目建设的必要性和可行性；
（2）项目区改造的需求分析和规模确定；
（3）项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件；
（4）对建设内容进行规划设计，确定建设方案，完善项目区配套设施规划；
（5）规划项目的消防、建筑节能及环境保护；
（6）确定项目组织形式、资金管理形式及实施进度计划；
（7）编制项目投资估算，确定资金筹措方式和资金使用计划；
（8）项目经济效益和社会效益分析
1．2项目概况
1.2.1拟建地点
拟建地点位于新疆五家渠市103团蔡家湖镇规划范围的中西部，位于西环路、团结路、胜利路、西外环路所包围的地块。
1.2.2建设规模与目标
建设规模：
规划建设用地面积164735.43平方米，计划拆除现状39468.58平方米的砖房建筑，回迁安置总户数282户903人。
规划新建总建筑面积152709.21平方米，其中住宅135634.76平方米，1532套（其中保障性住房1500套）。
建设目标：
将项目区内砖木和土木结构建筑全部拆除，按照规划将其改造成功能分区合理、各类公共设施齐全、生活便利、休闲时尚、文明和谐的居住生活区，彻底改善当地居民的生活条件，顺利实现城镇居住人口住房条件的改善，实现城镇景观和社会功能的提升，达到人与自然和谐相处的目的。
1.2.3主要建设条件
（1）国家保障性住房建设已获得许多成功经验。
目前为改善低收入人群的住房问题，平抑房价快速上涨所带来的社会问题，国家在全国掀起了保障性住房建设的热潮，全国各地都在进行保障性住房建设并且均取得了良好的效果。
103团为了改善低保户、低收入群体和住房困难群众的居住条件，按照师市的统一部署，2011年进行了大规模的保障性住房建设项目，已经具备了丰富的建设管理经验。
（2）居住群众对新住房的热切盼望。
城镇低收入人群长期生活在恶劣的环境中，随着吃穿问题的解决，对改变自身的生活环境有着强烈的愿望。
群众对对城镇保障性住房持支持态度，热切盼望，为项目顺利进行提供了较好的基础。
（3）兵团与国家目前将保障性住房建设列为改善民生的一项重要工作，103团也将保障性住房建设纳入政府年度目标考核中，积极筹措资金按时完成计划目标。
团场保障性住房建设，使保障性住房建设项目得以顺利启动的前提条件。
1.2.4项目投入总资金及效益情况
润邦·凯旋城居住小区项目计划在2012-2013年内投入总资金13440.2万元，实现对蔡家湖镇镇区西侧区域的建设，将现有建筑拆除后就地重建，新增建筑面积152709.21平方米，住宅建筑面积135634.76平方米，住宅1532套（其中保障性住房1500套），新增住宅小区使得镇区居民全部住进安全舒适的楼房，小区内公共服务和生活设施配套齐全，人民生活和谐安详。
1.2.5主要技术经济指标
居住用地经济技术指标
规划建设用地面积
131647.99m2
规划总建筑面积
152709.21m2
其
中
多层住宅建筑面积
135634.76m2
规划公共建筑面积
17074.45m2
容积率
1.16
建筑密度
23.5%
绿化率
34.5%
规划居住户数
1532户
规划人数
4903人
停车位
527个
日照间距系数
1.8
A地块用地经济技术指标
规划建设用地面积
82226.67m2
规划总建筑面积
93702.26m2
其
中
多层住宅建筑面积
86950.21m2
规划公共建筑面积
6752.05m2
容积率
1.14
建筑密度
21.8%
绿化率
37.0%
规划居住户数
1013户
规划人数
3242人
停车位
327个
日照间距系数
1.8
B地块用地经济技术指标
规划建设用地面积
49421.32m2
规划总建筑面积
59003.95m2
其
中
多层住宅建筑面积
48681.55m2
规划公共建筑面积
10322.4m2
容积率
1.19
建筑密度
26.4%
绿化率
30.5%
规划居住户数
558户
规划人数
1786人
停车位
200个
日照间距系数
1.8
第二章建设的必要性和可行性
2．1项目建设背景
随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，房地产业成为国民经济的支柱产业，居民住房条件总体上有了较大改善。
但随着我国城镇化速度的加快，有部分城镇低收入家庭由于经济困难，无法在大项支出上有所提高，特别是一些城镇的居住区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；同时还有大量的农村人口需要迁入城镇，需要解决就业和住房问题。
为实现国家确定的小康目标，实现国民的公共富裕，使更多的城镇居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，加快城镇化水平，提高居住环境水平和生活水品，党中央、国务院高度重视解决城镇低收入家庭住房困难问题。
近年来，国务院就低收入家庭住房问题和解决棚户区居民住房问题，做出了一系列决策部署。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号，以下简称《若干意见》）提出要加快集中成片保障性住房建设，加快使困难住户的住房得到妥善解决，通过建设保障性住房来解决低收入人群的住房问题。
这充分体现了党中央、国务院对保障性住房和人民安居工作的高度关注，体现了城镇保障性住房建设的重要性，对于全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、切实解决民生问题具有重大而深远的意义。
因此当前全国各地政府都在加快当地保障性住房建设的速度。
2．2项目建设必要性
经过20多年的改革开放，我国已进入了城镇化大发展的阶段。
从改革开放初期到2006年末，我国城镇居民人均住房面积从不足5平方米提高到超过27平方米；与此同时，城镇人口从1.9亿人增加到5.7亿人。
在城镇住房建设和人民群众住房条件改善上，我国已经创造了一个历史性、世界性的奇迹。
但在城市住房建设大发展的同时还存在一些问题，103团城镇居民中还有很大一部分困难群众和进城农民工居住在简易平房中，居住条件恶劣，安全没有保障；市政基础设施严重匮乏和老化，道路破损严重，无天燃气、垃圾随意堆放、污水横流，住宅通风、采光不足，不能满足居民的人居需求。
低矮破旧的建筑形象与城镇的快速发展景象不相协调，影响城市整体景观。
而兵团的城镇由于民生工程历史欠账多，农业人口多，居住分散，城镇化速度一直较慢，城镇面貌与同类型城镇相比显得落后。
更需要加大力度对城镇住宅进行重点发展，以促进团场城镇化的速度。
保障性住房工程，不是一项简单的旧房改造工程，而是一项城镇改造和建设工程，更是一项经济建设工程和社会改造工程，是对城镇发展的重新规划，对于改善城镇低收入居民的居住和生活条件，优化城镇发展环境，加快推进转型，振兴和构建和谐城区进程具有重要意义。
实施保障性住房，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措，是让中低收入居民共享改革发展成果的具体体现，也是各级党委政府“立党为公、执政为民”的重要职责。
项目建设的必要性体现在以下几个方面：
（1）解决中低收入人群住房问题，是全面建设小康社会的客观需要。
受诸多历史因素的影响，103团在团部集中建设了部分集中连片的居住区，近二十年来自发流动的外来人口又在镇区周边建设了部分居住建筑，约有27.8万平方米，这些建筑均为砖木平房建筑，由于建设标准低，配套条件差，与现行的城镇人居标准相比，差距太大，并且存在大量的不安全因素。
近年来103团团部才建起了8幢240户的多层住宅楼，但这点数量远远满足不了实际需求；而且由于缺乏长远规划，采取“见缝插针”式的建设，建筑周边环境没有实质型的提高。
“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，重点是要以人文本，提高普通居民的生活质量。
而小康生活的主要标志就是合理的居住条件。
因此当地政府要集中制定对保障性住房的建设计划，通过资金投入和改造，使居住在场部居民的住房困难得到妥善解决，住房质量、小区环境、配套设施要有明显改善。
（2）推进保障性住房，是履行政府职能的必然要求。
从世界各国和地区的经验来看，仅仅依靠市场机制难以满足整个社会各个层次人群的住房消费需求，特别是很难解决低收入家庭住房问题，而随着我国城镇化速度的加快，贫富差距的加大，这一问题就更加突出。
我国从提高社会福利方面着手，开始大力提倡城镇保障性住房的建设，要求各地在2011年建设1000万套住宅，“十二五”期间要建设3600万套保障性住房，保障性住房覆盖面要达到20%，为中低收入人群提供基本的居住条件。
目前全国各级政府都在积极行动，筹措资金，寻找土地，掀起开发建设高潮。
而103团目前落后的居住条件急需进行改造，以提高广大群众的居住条件。
（3）推进保障性住房，是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径。
本项目保障性住房建设的保障性用房，全部都是小户型、低价位的普通住房，而且供应对象基本上是回迁的、最需要解决住房问题的团场中低收入家庭。
推进保障性住房，直接通过政府之手直接增加了市场住房有效供应，有利于改善住房供应结构、缓解市场住房供需矛盾，稳定市场住房价格。
目前103团场部区域犹豫缺乏投资价值，尚没有投资商来进行房地产开发。
只有为本地居民提供有一定质量的住宅，才能激发消费人群的消费欲望，带动城镇房地产业的发展。
（4）是改善城镇整体面貌、促进城镇规划方案落实的需要
103团蔡家湖镇城区2005年实施了兵团58个边境团场基础设施建设项目以来，城镇的基础设施有了较大水平的提高，但由于当地建筑主要是分散居住的平房建筑，由于效益比的原因，无法接入城镇基础设施，使得各类设施使用率一直上不去，造成极大浪费；同时由于城区周边大量平房居住区的存在，使得城镇土地利用率偏低，城区环境条件、配套设施等方面还需进一步提高和改善，城镇的聚集作用尚未得到较好发挥，需进一步加大城区基础性住房建设力度，按照规划去实施，使城区面貌得到质的改变。
2．3项目建设可行性
（1）符合国家要求加强保障性住房建设、保证人民安居乐业的政策
在中央关于扩大内需的十项政策中，加快建设保障性安居工程被列在首位。
发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，列出了保障性住房建设扩内需的工作表，要求各地加大保障性住房规模，保证中低收入人群生活水平的提高。
2011年提出了1000万套的建设目标，要求“十二五”期间要建设3600万套保障性住房，。
目前全国各地政府正在积极建立健全廉租住房、政策性租赁住房、经济适用住房等三个层次的住房保障体系，为项目的实施提供了政策上的依据。
2011年，新疆生产建设兵团也将进一步加大保障性住房建设力度，多渠道增加保障性住房资金投入，计划完成13.77万套保障性安居工程建设目标，改善民生，而建设的重点放在了基层的团场，使本项目的建设将得到上级政府及各个部门的大力支持，计划“十二五”期间103团计划新建保障性住房3800套。
（2）建设各类基础条件有保证
项目改造区域目前紧邻城镇中心区，四周经过多年建设和城市基础设施的扩建，周边的道路、给水、排水、供热、电力、电信等设施均为该区域未来发展预留了容量，城市公共服务设施系统能够为改造提供强有力的支撑，接入点较近，能够满足项目改造的需要。
（3）项目区居民的支持和积极参与
项目区的广大人民群众长期居住在老旧的平房建筑中，住房条件差，生活条件不方便，建设标准低，遇到地震极易造成人身伤害，群众对改变自身的生活环境有着强烈的愿望，希望政府在不损害自身利益的前提下来组织区域改造，提高自身的生活水平。
近几年各地保障性住房的成功起到了良好的示范作用，改造前后环境面貌的巨大变化，生活条件的巨大改善，使他们吃到了定心丸，从心底里对保障性住房持支持态度，使得各项工作可以顺利实施下去。
（4）建设资金有保证
本项目属于社会保障事业，由政府牵头组织和管理。
由于服务对象均为中低收入人群，资金实力弱，需要政府进行扶持补助。
因此项目启动资金由农六师对口支援省份——山西省提供，其余建设由团场自筹资金解决，以限价房的方式将住宅向团场职工出售，可以回收部分资金，为项目的顺利实施打下了良好基础。
第三章需求分析及建设规模
3．1区域概况
面对国家西部大开发战略的实施及天山北坡经济带快速发展等一系列历史机遇，自治区提出“乌昌经济一体化”的政策，要集中各方面优势，来更快更好地促进本地经济发展。
同时自治区实施的准东煤化工发展基地的建设也将使五家渠资源开发加速，从而带动五家渠的整体经济发展。
作为五家渠市的一部分，103团蔡家湖镇成为“乌昌都市区”的重要组成部分，给103团蔡家湖镇的发展带来了机遇。
103团团场占地面积54.6千公顷，共有产业单位36个。
2010年全团实现国内生产总值4.02亿元，“十一五”期间年均递增15%，其中一产1.92亿元，年均增长11%，二产1.14亿元，年均增长17%，三产0.96亿元，年均增长23%，年人均生产总值21610元。
一、二、三产比例由“十五”末57：
26：
17调整到48：
28：
24。
职均工资性收入由16000元增加到22000万元，五年年均递增9%，累计完成固定资产投资22647万元，较“十五”增长50%。
随着改革开放的不断深入，团场逐步由以过去的以粮为纲、计划经济转变为市场经济、多种经营。
按照“重粮食、减棉花、兴果蔬、强畜牧、促旅游”的调整战略，不断推进农业结构调整，优化农业产业结构，创出自己的品牌农业、特色农业，培育出了新的经济增长点，团场经济作物面积占到总面积的90%以上，结构的优化使农业发展取得了好的经济效益。
大力更新农作物品种，推广各种先进的农业生产技术，积极开展科技丰产攻关活动，节水灌溉、棉花模式栽培等先进的科学技术得到了全面的推广应用，使团场的农业种植科技化，品种优良化，团场各种作物单产比“十五”期间增长50%。
“十二五”期间，团场将坚持解放思想、实事求是的原则，创新发展思路，优化发展模式，用科学的发展观统领经济和社会发展全局。
始终坚持把突出抓好“三化”，作为推进团场跨越式发展和长治久安的根本方向。
通过实施优势资源转转换战略，把经济结构战略性大调整和发展方式战略性大转变贯穿团场经济发展全过程,实现高起点、高水平、高效益发展，综合实力明显增强。
2015年要实现生产总值翻三番，年均增长18%。
产业结构更趋合理，三次产业之比达35：
32：
33。
加强社会事业和基础设施建设配套，实现团场居民社会保障和公共服务体系逐步健全,人均收入达14000元,年均增长12%，使职工群众生活水平将得到明显改善。
蔡家湖镇作为五家渠市“一市二镇”的组成部分，将紧紧依托五家渠北工业园迅速发展的有利态势，推进团场城镇发展一体化，基础设施一体化，公共服务一体化和社会管理一体化。
通过积极争取上级支持、对口省市援助及市场动作，加快团场小城镇基础设施建设，改造提升团场小城镇道路、供水设施和供暖系统，推进污水和垃圾无公害化处理与利用，引导团场人口和二三产业向团场小城镇集中，打造城市化生活小区，合理布局团场工业园区，使团场城镇成为聚集产业的平台、招商引资的平台、吸引人才的平台、职工群众生活娱乐的乐园。
未来蔡家湖镇10公里范围内的居民将逐步搬迁至蔡家湖镇居住。
要通过宣传教育吸引职工购买团部楼房，促进住宅小区楼群开发建设的进程，增加小城镇的人气指数。
到“十二五”末，蔡家湖镇规划面积达到8平方公里，全团城镇化率达到80%。
在民生工程上切实抓好保障性住房建设，2011年以来开工建设了丽景佳苑住宅小区（一期）、天成小区、光大家园住宅小区（一期）等三个保障性住房工程，开发土地面积约5.8公顷，新建住宅建筑面积约12.6万平方米，将极大地改善了团场职工的住房问题。
3．2项目区住宅现状
3.2.1区域住宅现状
依据103团蔡家湖镇2010年住房调查，至2010年底，在103团蔡家湖镇规划范围内，共有现状住宅建筑面积30.74万平方米，其中楼房共8栋，建筑面积20400平方米，24
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