定向安置房实施方案.docx
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定向安置房实施方案
北京市定向安置房项目
“三定三限三结合”实施方案
项目名称：
编制单位：
编制时间：
第一部分项目基本情况
一、项目背景及进展情况
二、项目位置及规模
三、土地利用现状及地上物情况
四、项目规划指标说明
第二部分定向安置用房方案
一、安置对象及范围
二、定向安置工作原则——“三定三限三结合”
三、定向安置房设计方案
四、定向安置房建设内容及建设方案
五、定向安置房销售价格
第三部分土地一级开发成本测算
一、征地方案
二、拆迁方案
三、市政基础设施实施方案
四、土地一级开发成本测算
第四部分定向安置用房实施方案
一、定向安置用房责任主体及建设主体
二、定向安置用房性质
三、定向安置房分配及安置方式
四、定向安置用房成本及销售价格
五、资金平衡方案
第五部分定向安置用房组织方案
一、组织安排
二、项目实施流程
三、项目实施的保障措施
第一部分项目基本情况
一、项目背景及进展情况
包括项目建设背景及必要性；
该项目目前进展情况；
取得的各项政府批文及时间；
明确项目的责任主体和建设主体。
二、项目位置及规模
项目的区域位置描述及附图、四至范围。
三、土地利用现状及地上物情况
包括项目范围内土地利用现状分析：
集约土地、国有土地数量和、建设用地（宅基地）分布；
农用地（含耕地等）、未利用土地的数量和分布。
项目需具有国土部门出具的符合土地利用总体规划的函。
包括项目范围内地上物现状调查分析：
结合现场调查、分别在地形图上进行房屋现状调查统计；
并按照住宅、非住宅分类；统计地上重要的公建设施情况。
拆迁人口、户数等数据需由公安部门出具相应的证明文件；
被拆迁房屋面积、地上附属物等基础数据需经乡（镇）、村等有关单位核实。
四、项目规划指标说明
主要规划指标说明、并附控制性详细规划成果或相当于控规批复的规划部门的意见。
第二部分定向安置用房方案
一、安置对象及范围
项目范围内需要安置人员数量，如本项目需安置项目范围外人员需单独说明；
项目安置标准及安置用房的总量。
安置人员、安置用房数量需建设部门出具审核意见。
二、定向安置工作原则——“三定三限三结合”根据项目实际情况，分别详细阐述三定、三限和三结合的内容。
三、定向安置房设计方案
按照国办发【2006】37号文有关规定，执行“90/70”的相关标准。
定向安置用房设计方案主要包括：
1.项目设计总平面图，详细说明定向安置用房分布、规模等。
2.定向安置用房户型设计种类、各户型套数、比例。
3.各种户型单体户型设计图。
4.项目范围内配套用房的规模、设计用途等详细说明。
5.规划部门对该项目设计的审核意见。
四、定向安置房建设内容及建设方案
定向安置房的建设内容，定向安置楼再项目内的位置、栋数、定向安置人员安置时序、分期以及建设的先后顺序等的详细说明。
五、定向安置房销售价格
依据《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供应办法的初步意见》，定向安置用房销售价格原则上有土地一级开发费用土地出让金建安成本出让金（毛地价）类似经济适用房建议的合理利润（3）构成。
第三部分土地一级开发成本测算
一、征地方案
1.征地情况概要
征地情况一览表
序号
类型
位置
数量
1
农
用
地
耕地
其他农用地
小计
2
集体
建设
用地
宅基地
集体企业用地
公建设施占地
小计
合计
2.征地政策依据
（1）《北京市建设征地补偿安置办法》（148号令）；
（2）《关于实施（北京市征地补偿费最低保护标准）的通知》；
（3）《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》（市政府【1994】21号令）；
（4）北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市【2005】540号）；
（5）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）；
（6）国家税务总局《关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》财税【2007】176号；
（7）《北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知》（京政发【2002】51号）；
......
3.征地费用构成及补偿标准
（1）土地补偿费：
依据北京市人民政府148号令、北京市征地补偿费最低保护标准确定土地补偿费为万元/亩。
该征地标准需经集体土地所有权人表决同意，并经乡镇政府同意。
（2）安置补助费：
依据北京市人民政府148号令、京政办发【2004】41号、京民征发【2005】153号及当地人员结构，测算安置补助费。
（3）地上附着物补偿费（含树木、构筑物、村集体公建设施等）和青苗补偿费。
或者是包含上述三项费用的土地征用补偿费用包干使用的总费用和平均每亩补偿费用的金额。
（4）征地过程中的相关税费
①防洪费：
依据《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》（市政府【1994】21号令，以项目建设用地为基数，按照20元/平方米计算；
②耕地开垦费：
依据《北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费和使用管理办法的通知》（京政发【2002】51号），一般耕地每公顷万元。
③耕地占用税：
依据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）和国家税务总局《关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》财税【2007】176号，以项目范围内的耕地、园地数量为基数，耕地占用税按照元/平方米计算。
4.土地补偿费用支付方式说明
5.征地进展及计划安排
根据项目实际情况，合理安排征地工作，并初步估计各项工作进度安排。
二、拆迁方案
1.拆迁基本情况
对项目范围内拆迁总体情况、基础数据的说明，包括分住宅和非住宅拆迁人口和拆迁面积数据，并经当地乡（镇）、村及有关单位核实。
拆迁数量的调查方式同土地一级开发实施方案编制要求相同，主要包括村镇政府摸底调查、1：
500或者1：
2000地形图量算和航片遥感技术校对；
具备条件的可依据房屋土地产权权属证件或地籍、产权资料予以测算。
对于居民住宅测算建筑面积，集体土地上的宅基地测算院落面积和建筑面积。
2.拆迁政策依据
（1）《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府87号令）；
（2）《关于修改并重新印发（北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见）的通知》（京国土房管拆【2003】777号）；
（3）关于印发（北京市房屋拆迁评估规则《暂行》）的通知》国土房管拆字【2001】1234号）；
（4）《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函【2001】109号）；
（5）《关于发布（北京市房屋重置成新价评估技术标准）的通知》（京房管拆字【2003】808号）；
（6）《关于印发（北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准）的通知》（京房地评字【1999】656号）；
（7）《关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）【1997】第398号）；
（8）《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》（京价（收）字【1993】第238号、京财综【1993】1465号）；
（9）集体土地拆迁政策、各区县适用的拆迁政策等。
......
3.拆迁费用构成及成本核算
（1）拆迁费用构成
①拆迁补偿及奖励费：
根据市政府87号令、京政函【2001】109号、京房管拆字【2003】808号、京房地评字【1999】656号等据实际情况确定。
②拆迁评估费
根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服（京价（房）【1997】第398号）务收费的通知》，参照本市土地一级开发实施方案编制要求，按照不同于拆迁补偿费用的1%计取。
③拆迁服务费
根据北京市物价局、财政局《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》京价字第（收）【1993】238号、京财综【1993】1465号，参照本市土地一级开发实施方案编制要求，按照不高于拆迁补偿费用的1%计取，工作量较大的可适当予以上调。
④拆除费
参照本市土地一级开发实施方案编制要求，取20元/平方米，工作量较大的可适当予以上调。
（2）拆迁成本核算
依据现行的拆迁政策，参照项目所在区域内拆迁案例、标准对项目范围内的住宅、非住宅以及附属物等进行测算。
4.拆迁工作安排
包括该项目详细拆迁组织安排、进度安排。
拆迁标准、拆迁计划等方案需征求拆迁主管部门的意见。
三、市政基础设施实施方案
1.市政基础设施方案简要说明
（1）市政咨询的成果：
包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有限电视、道路的规划方案或者咨询方案；
（2）已经与自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投资协商的，可以附投资的方案；
2.市政投资估算
包括市政基础设施各专业管线及道路详细说明，以及投资估算说明。
（1）市政建设成本的测算应当以规划设计单位出具的投资估算或施工图预算来确定。
（2）规划市政基础设施再开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资费收取方案的相关协议；
（3）规划市政基础设施再本开发区域外，本区域开发需要使用的，应当转移说明建设方案，包括由谁负责建设，建设资金落实情况和费用分摊情况；
（4）市政建设中涉及的拆迁和征地费用，原则上再征地方案和拆迁方案中计算，不得重复计算。
综上所述，测算市政建设费用和市政建设相关的费用。
3.市政工作进度安排
说明市政基础设施的具体进度安排。
4.必要的公共服务设施建设方案
四、土地一级开发成本测算
1.土地一级开发成本的内容
土地一级开发成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括征地成本、拆迁成本、市政建设成本（必要的公共服务设施建设成本）和前期费用。
间接成本包括有关税费、财务费用、土地一级开发投资汇报额、不可预见费等。
土地一级开发成本测算
序号
项目
金额（万元）
一
直接费用
1
征地费用
2
拆迁费用
3
市政费用（必要的公共服务设施建设费用）
4
前期费用
二
间接费用
1
贷款利息
2
不可预见费
3
一级开发投资汇报额
4
营业税
三
土地一级开发总成本
2.前期费用
主要费用包括：
编制项目建议书、编制市政规划方案费、用地普测及拨地定桩费、环评费用、交评费用、地价评估费、地质灾害评估费等相关前期费用。
3.间接费用
土地一级开发中间接费用主要包括：
财务费用：
按照土地一级开发直接费用为计算基数，在土地一级开发周期内均匀投入，按照同期贷款利率复利计算。
不可预见费：
取拆迁费用的10%，征地费用的5%。
若拆迁已完成，则不计取该项费用，部分完成的，已完成部门也不计取该项费用。
一级开发利润：
按照直接费用、不可预见费、财务费用之和的8%计算。
两税一费（营业税及附加）：
取上述直接费用、不可预见费用和贷款利息之和为基数，公式为（计取基数）5.5%/94.5%。
第四部分定向安置用房实施方案
一、定向安置用房责任主体及建设主体
说明定向安置用房的责任主体和建设主体，简要介绍建设主体的基本情况以及取得的相关批文。
二、定向安置用房性质
定向安置用房是北京市政府针对特定项目、为安置项内、外农村居民搬迁的农（居）民的需要而建设的房屋。
此类定向安置房为普通商品房性质。
三、定向安置房分配及安置方式
需要明确定向安置房人员数量、安置方式情况以及再定向安置用房销售过程中的购房次序、购房分配方式等。
四、定向安置用房成本及销售价格
1.一级开发成本及土地出让金（或毛地价）
参照目前北京市国土资源局审核土地一级开发项目成本内容进行测算土地一级开发项目成本内容进行测算土地一级开发成本。
比较所在区域相同用途出让案例土地出让金（或毛地价）水平，参照周边水平，确定测算项目土地出让金（或毛低价）。
2.二级房屋建造成本估算
包括房屋建设成本、红线内市政配套费用、相关营业税费、财务费用等相关费用。
其中财务费用参照土地一级开发财务费用测算，开发周期为二级开发周期，二者相互不包含。
3.定向安置房成本
定向安置房成本
序号
项目
取值标准
费用（元/平方米）
1
一级开发成本
2
出让金
3
房屋建造成本
4
相关税费
5
合理利润
合计
定向安置房成本
上述定向安置用房的成本单价需进行分析，并提出与区域平均开发成本的比较。
4.定向安置用房销售价格
原则上定向安置用房销售价格按照一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金（毛地价）类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核定。
（1）当项目定向安置用房建设单位成本与区域平均开发成本较为一致时，定向安置用房销售价格按照上述原则确定；
（2）当项目定向安置用房建设单位成本大于区域平均开发成本10%以上时，定向安置用房售价按照区域平均水平确定，亏损部分需提出资金平衡方案，并经项目所在区县同意。
（3）当项目定向安置用房建设单位成本小于区域平均开发成本时，定向安置用房首佳按照区域平均水平确定，盈利部分需纳入项目所在区域统一管理。
该定向安置用房销售价格需取得发改委部门审核意见。
五、资金平衡方案
1.结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量的数额和出现的时间，投资回收期、内部收益率、盈亏平衡价格等财务数值。
2.对于项目本身不能实现盈亏平衡的，提出项目盈亏平衡方案及解决方案。
第五部分定向安置用房组织方案
一、组织安排
按照《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供应办法的初步意见》的文件精神，明确责任主体和建设主体的职责分工，提出项目顺利开展组织安排。
1.成立项目领导小组
责任主体为区县政府，建设主体为开发企业，并明确双方的职责。
2.明确各委办局在项目中的分工和职责
定向安置用房项目由项目所在区（县）发改委、建委、规划分局、国土分局，财政局共同组成项目协调小组，详细明确各自分工和职责。
二、项目实施流程
项目实施流程项目的开发建设大致可以分为四个阶段：
第一阶段：
项目前期手续的办理；
第二阶段：
土地一级开发阶段（包括项目范围内的征地、拆迁及大市政建设），将项目用地开发建设成熟地；
第三阶段：
定向安置用房开发阶段（主要是项目范围内房屋及红线内市政、配套设施建设）；
第四阶段：
房屋销售阶段及物业管理阶段。
2.开发进度
（1）合理确定各项工作的顺序和工作周期。
预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系、编排顺序；
（2）开发进度要客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键时点的开发状态；
（3）拆迁工作、征地工作按法定顺序罗列工作，市政工作进度、二级开发计划按照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列各项工作顺序；
（4）进度计划成果以横道图或者网络图表达。
三、项目实施的保障措施
制定详细的拆迁保障措施、工程进度保障措施以及项目实施所需资金保障措施等保障措施。
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