某商贸城建设可行性分析报告.docx
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某商贸城建设可行性分析报告
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第一章总论
一、项目概况：
1、项目名称：
中国山东某县商贸城建设项目
2、项目建设单位：
某县建安商贸城开发有限公司
地址：
法定代表人：
电话：
0635—2916888（传真）
3、项目建设地点及规模
本项目基地位于山东某县，西北侧为某县火车站，西临某县汽车站，为某县黄金商业地块。
地块总规划面积179435平方米，计划建造某县的商业航母。
区块由多层商业建筑及多层住宅组成，地上总建筑面积：
207903平方米（其中：
住宅建筑面积：
60664.6平方米；商业建筑面积：
91787平方米；）。
4、可行性研究报告编制单位
5、总投资及资金来源
中国山东某县商贸城建设项目建设项目资金预计约29965.54万元。
以上资金由某县建安商贸城开发有限公司自筹资金和银行贷款两种途径解决。
6、经济效益指标及财务汇总
本项目主要经济技术指标详见表1-1
表1-1本项目主要经济技术指标
项目
数量
单位
备注
总用地面积
179435
平方米
地上总建筑面积
207903
平方米
建筑占地面积
59400
平方米
建筑密度
33.1
%
容积率
1.07
绿地率
10.3
%
机动车停车位
947
个
非机动车停车位
2800
个
项目总投资
29965.54
万元
二、企业基本情况：
某县建安商贸城开发有限公司成立于2009年，由浙江建安建设有限公司在某县投资成立的一家针对某县商贸城开发的房地产企业。
公司目前拥有一支较高专业素质的员工队伍，具备了建设商贸城的各方面能力。
公司注册资金1000万元，公司雄厚的实力，先进的设备，为更好的建设某县商贸城奠定了坚实的基础。
第二章可行性研究的依据和范围
某县商贸城规划用地269亩，规划总建筑面积207903平方米，规模空前，气势恢宏。
某县商贸城将着力打造一个功能跨界、复合多元的大型市场，涵盖建筑材料、五金机电、小商品旗舰广场、餐饮娱乐休闲街、商务办公、酒店服务六大功能，集商贸流通、旅游购物、休闲服务为一体，人车分流、716多停车位等，构筑某县乃至整个东部沿海地区购物环境最好、最符合国际化水平的商贸市场，充分接引产业整合转移，同时利用市场的集聚效应，带动某县乃至山东制造业和批发零售业的进一步发展。
第一节编制依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》
2.《中华人民共和国城市用地分类与规划建设有地标准》
3.《城市居住区公共服务设施规定》
4.《规划编制办法及城市规划编制办法实施细则》
5.《山东省2010年城市现代化目标与指标体系》
8.《某县总体规划》
10.国家计划发展委员会《投资项目可行性研究指南》
11.国家计划发展委员会《项目经济评价方法和参数》
12.相关基础资料及业主的意见要求
13.国家及省市有关政策、法规和规定；
14.现行有关设计规范、标准、规定；
第二节可行性研究范围和内容
根据相关法律法规和建设单位委托，本项目申请报告编制的主要内容和范围如下：
1、项目背景和建设的必要性
2、建设场地和建设条件
3、建设规模
4、工程设计方案
5、环境保护和节能
6、实施计划与进度预测
7、投资估算和资金筹措
8、项目的财务评价
9、项目的社会效益
10、项目的风险分析和对策
11、结论与建议
第三节编制目的
对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对各种能采用的技术方案和建设方案进行技术经济分析和论证，对项目建成后的效益进行科学的预测和评价。
在此基础上，对本项目的技术先进性和适应性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目投资决策和下一步工作提供依据。
第三章项目提出的背景及建设的必要性
第一节某县的资本情况
某县地处鲁西北平原，冀鲁豫三省交界处，位于东经115度26
分17秒，北纬36度28分28秒。
总面积1152平方公里，耕地113万亩，辖有15个乡镇,3个街道办事处，754个行政村，总人口76万。
县城坐落于冠城镇，城区面积25平方公里，是全县政治、经济和文化中心。
某县具有悠久的历史和光荣的革命传统。
春秋系晋国冠氏邑，元升冠州，明改某县。
某县是清末义和团起义的地点。
抗日战争时期，这里是晋冀鲁豫革命的根据地的重要组成部分，被誉为鲁西北的小延安，为国家造就出一大批有影响、有威望的革命干部。
自然环境优美。
某县是全国造林绿化百强县，高标准平原绿化达标县，林木覆盖率达到29%。
境内四季分明，春有花海，夏有林涛，秋有金黄，冬有雾淞。
马颊河度假村风光独特，是中国江北水城（聊城）重要的旅游景点，投资2亿元的天沐温泉项目2006年建成投运。
按照“生态园林城市”标准搞好县城建设，四环路全部开通，服务设施齐全，城市功能完善，环境优美，02年被评为省级卫生城市。
农业资源丰富。
某县是国家粮棉油生产基地县、著名的“鸭梨之乡”和毛白杨繁育基地，培植形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业：
现有各类树木8000万株，木材蓄积量138万立方米；有果园面积30万亩，果品年产量3亿斤；瓜菌菜面积40万亩，年产量20亿斤，斜店乡被誉为“江北黄瓜第一乡”，灵芝产量占全国总产量的三分之一；畜禽存栏量885万头（只），肉蛋年产11.1万吨；花生种植面积稳定在30万亩以上，年产量1.4亿斤。
工业经济增势强劲。
发展后劲进一步增强。
坚持工业立县不动摇，坚定不移地实施工业带动战略。
按照纵抓产业链条延伸、横抓产业组群集聚的战略构想，重点培植发展了纺织服装、冶金板材、农机配件、农副产品加工四大主导产业。
千方百计加大有效投入,大力推进“2612”工程建设，一批骨干企业茁壮成长。
目前全县规模以上企业达到136户。
2006年，规模以上工业完成销售收入、增加值、利税、利润、实交税金分别达到110亿元、30亿元、10.6亿元、5.58亿元和2亿元。
利税过千万元的企业17户。
冠洲集团、冠星集团、二运公司、电业公司四户企业上缴税金突破1亿元。
某县靠经济发达的东部沿海地区，又面向市场广阔、资源丰富的中西部内陆省份，处在东西部经济、技术、信息和文化交流的结合部。
交通条件十分优越，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境，东距京九（聊城）40公里，西距京广（邯郸）80公里，济聊高速公路、309国道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，实现了“一个半小时上天（济南机场），五个小时下海（青岛港口）、进京（北京）”。
生产要素充足
土地、水、电、劳动力资源丰富，价格比沿海地区低50%以上。
特别是电、热、气能源优势独特：
聊城电厂发电能力达到100万KW；新建的鲁西大电厂设计发电能力为2＊120万KW，第一台机组已投入运行；某县恒润热电项目设计为2*24MW热电联产机组，一期工程即将投运，年发电量3亿度，年供热量88万吨。
天然气工程建成投运，日供气量10万立方米。
硬环境优越
某县工业园区现已建成4平方公里，实现了“六通一平”。
软环境宽松
客商投资项目入园，从简免费办理手续，无偿使用土地，免除一切行政事业性收费；成立专门组织靠上服务，随时解决遇到的困难和问题；对外资企业实行挂牌保护，由管委会实行封闭式管理；3年内缴纳的增值税县级留成部分可按50%奖励，5年内缴纳的所得税县级留成部分可全额奖励企业，以后年度可按县级留成部分50%奖励。
对投资较大的项目，“一事一议”，特事特批，实行更加优惠的政策。
地貌主要分为河滩高地、决口扇形地、缓平坡
河滩高地:
土壤类型多为脱潮土和潮土，质地为沙壤土和轻壤土，适宜种植经济作物、耐旱的粮食作物及林果等，当以建设棉、油、林果生产基地为宜。
决口扇形地:
地面起伏不平，土壤质地均为沙质土，保水、保肥能力差，常受风沙危害，有的地块经风力搬运形成沙丘，土壤肥力低，适宜花生、地瓜种植及林业、牧业生产。
缓平坡地:
土壤类型以潮土、盐化潮土为主，质地为壤质土，适宜多种作物生长，为市内粮、棉、油的主要产地。
气候适宜，风雨调和，光照充足，四季分明。
西有漳卫河，东有马颊河京杭运河，引黄设施和井泉建设配套成龙，灌溉条件优越。
是全国粮食、优质棉生产基地县，全国100个油料总产最高县、全国平原绿化先进县、黄淮海开发重点县、鸭梨和畜牧业开发基地，境内有远近闻名的肖城遗址和武训祠，新建的黄河故道林场和人造森林旅游区，蜿蜒百余里，自然环境十分优美。
全县实现国内生产总值39.62亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。
第一产业实现增加值14.35亿元，增长3.5%；第二产业实现增加值13.03亿元，增长29.5%；第三产业实现增加值12.25亿元，增长22.8%。
三次产业比重为36：
33：
31。
全社会完成固定资产投资10.36亿元，比上年增长83%。
实现地方财政收入1.0126亿元，按可比口径增长15.7%。
年末金融机构各项存款余额30亿元，比年初增加4.56亿元。
年末金融机构各项代款余额24.4亿元，比年初增加2.21亿元。
农业
全年农林牧渔业实现总产值24.61亿元，增长1%。
农业增加值14．35亿元，增长3.5%。
粮食总产41.37万吨，比上年减少6.5%；棉花总产0.95万吨，减少12%；油料总产6.8万吨，减少10%；水果总产14.96万吨，增长2%；蔬菜总产96.63万吨增长6.8%，肉类总产6.27万吨，禽蛋总产5.87万吨，奶类总产0.1万吨。
木产品总产0.33万吨，增长5%。
全年造林2340公顷，林木覆盖率达到27.9%。
全县农机总动力104.2万千瓦，增长0.7％。
工业
有规模以上工业企业43家，全年实现工业增加值7.39亿元，比上年增长29.2%。
实现出口交货值1.8亿元，增长20%。
产品销售率达102.4%，比上年提高3.7个百分点。
规模以上工业实现产品销售收入27.1亿元，增长40.4%；实现利润1.09亿元，增长53.5%；实现利税2.3亿元，增长45.3%。
工业经济效益综合指数145.6，比上年提高41.6个百分点。
完成基本建设投资0.6亿元；更新改造投资2.5亿元；房地产开发投资0.5亿元。
资质五级及以上建筑企业6家，实现增加值1317万元。
完成环境污染治理项目3个，完成投资额346万元，增长10%。
全县晴雨通车里程达2721.9公里，行政村通油路率100%，全县共有客货运企业45家，营运客车208部，出租车61部，城市公交车111部，营运货车13068部，二级客运站1处，四级客运站17处，客运线路57条，城市公交线路10条，乡村公交线路38条，行政村通客车率100%。
全年共实现社会消费品零售总额9.61亿元，比上年增长14%。
城乡商品交易市场42处，同比增加1处，成交额12.04亿元。
实现进出口总额200万美元，比上年增长87%，其中出口157万美元，增长101%。
新签利用外资项目5项，增长75%；合同外资额2422万美元，增645%；实际利用外资545万美元，增长106%。
主要旅游景点有；马颊河度假村、武洲纪念馆、万亩鸭梨、肖城遗址、鲁西森林公园。
全年接待国内外游客90万人次，比上年增长50%；实现旅游总收入600万元，增长275%。
有普通中学6所，在校生4.28万人，其中义务教育学段在校生3.19万人；小学155所，在校生4.78万人。
拥有各类科技人员9326人，其中从事科技活动人员1357人。
共取得市（地）级以上各类重要科技成果4项。
专利申请量11件，比上年增长36.3%；授权专利11件。
拥有各种艺术表演团体1个，艺术表演场所1个，文化馆1个，档案馆1个。
拥有卫生机构22所，其中，医院、卫生院19所，卫生防疫防治机构2所，妇幼保健机构1所。
各类卫生机构拥有床位809张，卫生技术人员1253人，其中医生480人。
有体育场1座，全年参加省级以上体育比赛共获奖牌4枚。
在岗职工平均工资7315元，农民人均纯收入达2522元，比上年增长8.2%；生活消费支出1218元，增长1.7；全县最低生活保障救助人数为2700人，比上年增长50%。
社会福利性收养单位（含敬老院）16个，床位524张，收养487人。
社会福利企业9个，安置残疾人员84人。
第二节项目提出的背景
某县商贸城位于冀鲁豫三省交界处，山东省的最西部的某县，区位优势明显，既背靠经济发达的东部沿海地区，又面向市场广阔、资源丰富的中西部内陆省份，处在东西部经济、技术、信息和文化交流的结合部。
交通条件十分优越，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境，东距京九（聊城）40公里，西距京广（邯郸）80公里，济聊馆高速公路、329省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，实现了“一个半小时上天（济南机场），五个小时下海（青岛港口）、进京（北京）”。
某县工业经济增势强劲，坚定不移地实施工业带动战略。
按照纵抓产业链条延伸、横抓产业组群集聚的战略构想，重点培植发展了纺织服装、金属板材、机械机电、农副产品加工四大主导产业。
千方百计加大有效投入,大力推进“2612”工程建设，一批骨干企业茁壮成长。
目前全县规模以上企业达到166户。
2008年，全县完成生产总值120亿元，同比增长13.9%；境内财政收入4.8亿元，增长20%，地方一般预算收入2.01亿元，增长21.6%；规模以上工业销售收入225.9亿元，利税22.6亿元，利润13.4亿元，分别增长38.7%、40.5%和44.4%。
完成乡镇民营经济税收1.3亿元，增长35.3%。
某县投资环境优越。
一是生产要素充足、成本低廉。
二是硬环境优越。
某县工业园区现已建成4平方公里，实现了“六通一平”。
三是软环境宽松。
客商投资项目入园，从简免费办理手续，无偿使用土地，免除一切行政事业性收费；成立专门组织靠上服务，随时解决遇到的困难和问题；对外资企业实行挂牌保护，由管委会实行封闭式管理；3年内缴纳的增值税县级留成部分可按50%奖励，5年内缴纳的所得税县级留成部分可全额奖励企业，以后年度可按县级留成部分50%奖励。
对投资较大的项目，“一事一议”，特事特批，实行更加优惠的政策。
在当前的世界性经济改革裂变大潮下，为扩大内需、促进增长，各地的市场流通产业迎来了改造、扩建、升级、整合的历史机遇，某县政府及早洞察了市场发展趋势，高瞻远瞩地引进了本项目，某县商贸城正是在这一全新的历史背景下审时度势、乘势而起！
某县商贸城规划用地269亩，规划总建筑面积207903平方米，规模空前，气势恢宏。
某县商贸城将着力打造一个功能跨界、复合多元的大型市场，涵盖建筑材料、五金机电、小商品旗舰广场、餐饮娱乐休闲街、商务办公、酒店服务六大功能，集商贸流通、旅游购物、休闲服务为一体，人车分流、716多停车位等，构筑某县乃至整个东部沿海地区购物环境最好、最符合国际化水平的商贸市场，充分接引产业整合转移，同时利用市场的集聚效应，带动某县乃至山东制造业和批发零售业的进一步发展。
某县区位优势明显，在强化整合当地和周边强势产业的基础上，利用不可替代的交通枢纽优势，将重点引进国际国内相关行业的顶级品牌和优势业态入驻经营，形成一条产品批发、休闲购物互为配套的完善购物链，实现产业优势互补，打造全方位的贸易大平台。
优越的地域优势、便捷的交通体系、雄厚的产业基础、精确的市场定位、科学的设计理念、完善的配套设施、专业的管理团队和强势的市场推广等，将注定某县商贸城项目的必然成功。
中国某县商贸城是顺应国际化发展需求建造的全新理念的现代化专业市场。
主要分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购批发中心、仓储中心、餐饮娱乐中心五大经营区，周边紧邻某县火车站和汽车客运站，配套设施完善、服务功能强大。
市场设有、货梯、电梯、大型停车场等设施，并配备了专业的服务中心，采购商经营区和信息化管理系统。
市场建有大型全彩信息屏，单、双色信息显示屏，广播系统，数字信息网站。
同时，融入多元人性化设计元素，准备引进开设餐饮美食、电讯服务、中庭休闲、交通运输、金融等服务，建成后将成为一个国际性商业平台。
某县商贸城将以知名品牌为纽带，以可靠的价格保证体系和售后服务为保障，依托物丰、质优、价廉的消费市场，最大限度的满足客户的采购需求。
某县商贸城的建设与启用，将对整个某县的区域经济、文化、旅游、商业的发展起到深远影响和较大的推动作用。
该项目建成后，可带动发展第三产业户200多家，以商贸城为中心，将带动整个某县乃至山东地区经济的快速腾飞。
第三节项目建设的必要性
随着某县经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”（onestepshopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
今天，我们注意到消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识——即卖点是否集中、是否具有多功能、是否有充分的消费选择权。
这是商业街迅猛发展的重要支撑点。
顺应着这种新的消费潮流，商业街与购物中心（shoppingmall）迅速热起来，从商业街和购物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，它们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境；都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体；在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集餐饮、居住、旅游、购物、娱乐多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。
某县商贸城的建设与启用，将对整个某县的区域经济、文化、旅游、商业的发展起到深远影响和较大的推动作用。
该项目建成后，可带动发展第三产业户200多家，以商贸城为中心，将带动整个某县乃至山东地区经济的快速腾飞。
第四章建设地点及建设条件
第一节中国山东某县商贸城建设项目现状总平面
本工程为中国山东某县商贸城。
总用地面积：
179435平方米；地上总建筑面积：
207903平方米（其中：
住宅建筑面积：
60664.6平方米；商业建筑面积：
91787平方米；）。
第二节项目选址
本项目基地位于山东某县，西北侧为某县火车站，西临某县汽车站，为某县黄金商业地块。
第三节建设条件
一、气候
根据气象部门提供的资料，该地属暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：
1、风向：
常年主导风向：
SSW
冬季主导风向：
ENE
夏季主导风向：
SSW
2、风速：
最大风速：
33.3m／S
冬季平均风速：
3.2m／S
夏季平均风速：
2.8m／S
3、气温：
年平均气温：
12.8℃
极端最高气温：
39.5℃
极端最低气温：
—19.7℃
4、相对温度：
最冷月平均相对温度：
54%
最热月平均相对湿度：
73%
全年平均相对湿度：
56%
5、降水量
年平均降水量：
600mm
年最大降水量：
723.7mm
日最大降水量：
298.4mm
时最大降水量：
190mm
6、最大积雪厚度：
190mm
7、最大冻土厚度：
44mm
二、项目场地地质条件
1、地理、地形、地下水
该项目位于堂邑镇驻地东侧，全境属于黄河冲击平原，地貌类型有缓平坡地、黄河决口扇形地、背河槽状洼地。
自然地面绝对标高约13.34—15.65米，地下水位埋深为3.6米，应水位标高为21.16—21.28米。
2、地质结构
该项目场址位于鲁西北黄泛平原，土层共分为五层：
（1）填土：
上部为杂填土，下部为素填土厚0.7—1.2米。
（2）粘土：
棕黄—棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.9—1.2米，承载力120Kpa。
（3）粉土：
灰黄色，湿、稍密层厚0.5—0.9米，承载力100Kpa。
（4）粉砂：
褐黄色，锈黄色，湿中密层厚1.1—1.3米，承载力130Kpa。
地震烈度为6度，设防烈度7度。
第五章建设规模和建设内容
第一节建设原则
一、实事求是，填平补齐，完善功能，满足发展需求。
充分体现其在城市建设中的地位和作用，加大职能，促进商业化进程。
二、统一标准、规范建设。
住宅小区建设根据本指导意见、覆盖人口及服务功能确定建设规模，实行统一技术规范。
做到规模适宜、功能适用、装备适度、经济合理。
三、以人为本，运用现代化的规划和设计方法，结合项目实际情况，进行合理布局建设，以保障商贸城安全为根本宗旨和最终目的，最大程度居住的需求，倡导安全、安静的居住环境，体现作为商贸城建设的特征。
四、因地制宜，突出重点，注重实效，尊重社会经济发展规律。
五、科学评估资源环境承载力，突出空间资源的统筹利用。
六、坚持以人为本的思想，注重保护生态环境。
合理用地，体现经济、社会、环境效益的统一。
第二节建设规模的确定
某县商贸城规划用地269亩，规划总建筑面积207903平方米，规模空前，气势恢宏。
某县商贸城将着力打造一个功能跨界、复合多元的大型市场，涵盖建筑材料、五金机电、小商品旗舰广场、餐饮娱乐休闲街、商务办公、酒店服务六大功能，集商贸流通、旅游购物、休闲服务为一体，人车分流、716个停车位等，构筑某县乃至整个东部沿海地区购物环境最好、最符合国际化水平的商贸市场，充分接引产业整合转移，同时利用市场的集聚效应，带动某县乃至山东制造业和批发零售业的进一步发展。
第三节建设内容
本工程计划在某县建设，满足广大群众的需要，另外还有绿化及公共设施等其他建设。
根据初步规划方案，主要项目如下：
工程项目内容
序号
项目内容
说明
1
土建工程
建筑面积20.79万㎡
2
给排水工程
给排水管道、化粪池
3
消防工程
住宅楼，商业楼
4
交配电及照明工程
交配电设备照明
5
通讯工程
电话及有线宽带配线
6
供暖工程
住宅楼，商业楼
7
室外工程
室外绿化及道路硬化
第五章工程设计方案
第一节设计依据
本项目的主要设计依据有：
一、《住宅楼设计规范》
二、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
三、《某县总体规划》
四、民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005版
五、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）
六、公用建筑建设标准（建标110-2008）
七、用地红线图
八、目标客户的需求特点。
九、承办单位提供的相关资料。
十、设计方案任务书
第二节设计原则及设计理念
一、设计原则：
1、通过对该地块的分析和理解，在有限的用地条件下最大限度的提高该地块的利用价值。
2、体现以人为本的理念，贯彻适用、经济和在可能条件下注意美观的原则，充分考虑用户的需要，按照经济水平和地域条件合理确定。
3、根据群众需求特点和建筑设计要求，合理用地。
功能分区合理，洁污路线清楚，避免或减少交叉污染。
4、住宅楼采用南北朝向的布置，并应有良好的朝向，有利于夏季获得良好的自然通风。
5、楼内分区、横竖向交通设计应坚持功能适用性原则，重点考虑内部流线和安全卫生问题，合理安排楼梯和水、电、暖供应路线；保持防火、卫生间距以及小区内交通通畅。
做到布局紧凑，交通便捷，管理方便。
6、造型设计与周围环境相协调，以适用性为主，内外装饰装修以实用和经济性为标准，尽可能节省投资。
7、对废弃物的处置，应按有关规定做出妥善安排。
二、总体设计理念
两种商业模式相互结合，共同打造黄金商业航母
因本地块较为方整，且地块北面为某县火车站，东面为汽车站，人流量巨大，为黄金商业地块，地块北面则计划为大型服务用房用地，故我们在设计中，充分利用这一有利因素，在地块的东面、北面以及西面设计了一~六层的沿街商业。
底层为能合能分的小型店铺，便于日后经营的灵活性，而二、三层则设计为集中的配套服务型商业模式如餐饮及住宿酒店等，满足商贸城的配套服务要求。
地块内部则设计了四个区
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