个人卖住房税收政策汇编.docx

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个人卖住房税收政策汇编

个人买卖住房税收政策

一、个人销售住房税收政策

个人销售住房涉及到营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税。

（一）营业税

1、营业税最新政策

自2011年1月27日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）

2、普通住房与非普通住房的标准

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。

因此，不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准，纳税人应关注本地的具体标准。

3、办理免税的具体程序

《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知 》国税发[2005]89号规定：

纳税人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

因此，纳税人办理免税手续一定要准备全相应资料。

4、购买房屋时间的确认

《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知 》（国税发[2005]89号）规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

因此，年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。

5、差额征税扣除凭证

财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让原价的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目。

《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知 》（国税发[2005]89号）规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

因此，纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。

6、开具发票

《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知 》（国税发[2005]89号）规定，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

7、非购买形式取得住房行为

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。

《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号第二条第一款款《关于加强个人将受赠不动产对外销售营业税税收管理问题》规定，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发[2005]172号中第四条有关购房时间的规定。

8、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

——《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）

（二）城建税、教育费附加

由于城建税、教育费附加是营业税的附加税，其税收政策同营业税。

（三）土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）规定：

个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免缴土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免缴土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税〔1999〕210号）规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，住转让时暂免征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定，个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免缴土地增值税；通过法定继承方式转让房屋产权的，免缴土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免缴土地增值税。

根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法，个人在进行住房转让时，可综合优惠政策和三种计算方法所产生的计税结果差异进行税收筹划。

方法一：

能提供评估价格的计算方法：

土地增值税应纳税额=[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率

1、“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；

2、“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等；

3、由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除；

4、能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

例1：

柳先生于2009年11月以4001000元在某市区购买了—套面积为150m2的商品房，缴纳契税121000元，并花501000元进行了装修，2011年12月将房屋以6401000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为4601000元，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。

柳先生转让这套商品房如何缴纳土地增值税，合计缴纳税款多少?

由于柳先生转让的这套商品房的房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。

柳先生应缴纳的税额为：

1、营业税=641000×5％=321000（元）；

2、城市维护建设税及教育费附加=321000×（7%＋3％）=31200（元）；

3、印花税=6401000×0.05％=320（元）；

4、土地增值税：

可扣除项目金额=4601000+600+（321000+31200+320）=4961120（元）；

增值额=6401000-4961120=1431880（元），

增值率=1431880÷4961120×100％=29％，

增值率不超过50％，适用税率30％，

应缴土地增值税=1431880×30％=431164（元）；

5、个人所得税：

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定：

可扣除房屋原值=4001000+121000=4121000（元）

可扣除的相关税金=321000+31200+320+431164=781684（元）

可扣除合理费用=装修费+手续费和公证费等=401000+500=401500（元）

（税法规定可扣除的装修费最高限额为购入价的10%，其实际支付的装修费为501000元，则只能在税前扣除401000元装修费）

应纳税所得额=6401000-4121000-781684-401500=1081816（元）

应纳所得税额=应纳税所得额×20％=1081816×20％＝211763.2（元）

合计税款总额=321000+31200+320+431164+211763.2=1001447.2（元）。

方法二：

个人转让旧房或建筑物，不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法：

土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×（1+5％×n）-与转让房地产有关的税金]×适用税率——《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号）。

1、“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数；

2、“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等：

3、上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5％的基数。

例2：

假设例1中柳先生不能取得评估价格，也未支付评估费用，其他同上。

那么柳先生转让这套商品房应缴纳哪些税，合计缴纳税款多少?

柳先生应缴纳的税额为：

1、营业税（同上）321000元；

2、城建税及教育费附加（同上）31200元；

3、印花税（同上）320元；

4、土地增值税：

可扣除项目金额=4001000×（1+5％×2）+121000+（321000+31200+320）＝4871520（元）

增值额=6401000-4871520=1521480（元）

增值率=1521480÷4871520×100％=31.28％

增值率不超过50％，适用税率30％，

应缴土地增值税=1521480×30％=451744（元）；

5、个人所得税（文件依据同上）：

可扣除的房屋原值=4001000+121000=4121000（元）

可扣除的相关税金=321000+31200+320+451744=811264（元）

可扣除的合理费用（同上）401500元

应纳税所得额=6401000-4121000-811264-401500=1061236（元）

应纳所得税额=应纳税所得额×20％=1061236×20％＝211247.2（元）

合计税款总额=321000+31200+320+451744+211247.2＝1021511.2（元）。

方法三：

对于转让旧房或建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

——《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号）。

其计算方法：

土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率（具体由各省确定）　

例3：

假设例1中柳先生由于保管不善，不能提供出原购房时的相关原始凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格（假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1．5％核定征收、土地增值税按照1％核定征收），其他同上。

柳先生转让这套商品房应缴纳哪些税，合计缴纳税款多少?

柳先生应缴纳的税额为：

1、营业税321000元；2、城建税及教育费附加31200元；3、印花税320元；4、土地增值税＝6401000×1％=61400（元）；5、个人所得税=6401000×1．5％=91600（元）。

合计税款总额=321000+31200+320+61400+91600=511520（元）。

从上述三个计算方法可知，方法二比方法一多缴税21064元（1021511.2-1001447.2），其中多缴纳土地增值税21580元（451744-431164）；比方法三多缴税501991.2元（1021511.2-511520），其中多缴纳土地增值税391344元（451744-61400）。

所以，采用方法三缴纳税款最少，方法一次之，而方法二纳税最多。

需注意只是在一定条件下，个人在转让住房时，采用不提供评估价格、又不提供购房发票的计税方法划算；当评估价格及其费用超过上手购入价×（1+5％×n）与上手购房缴纳的契税之和时，提供评估价格与购房发票比不提供评估价格、只提供购房发票，一般可以节税不少。

（四）印花税

根据财税[2006]162号《关于印花税若干政策的通知》第四条的规定：

“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

”个人销售不动产应按“产权转移书据”税目贴花，税率为0.5‰。

（五）个人所得税

1、根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

2、根据财税[1999]278号《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条的规定：

“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。

”

3、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）进一步明确了个人住房转让的征收管理规定。

自2006年8月1日起，个人转让住房所得应纳个人所得税的计算具体规定如下：

（1）对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

（2）对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（A）房屋原值具体为：

①商品房：

购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

②自建住房：

实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：

原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

④已购公有住房：

原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

⑤城镇拆迁安置住房：

根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

（B）转让住房过程中缴纳的税金是指：

纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（C）合理费用是指：

纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

①支付的住房装修费用。

纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（1）已购公有住房、经济适用房：

最高扣除限额为房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：

最高扣除限额为房屋原值的10%.

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

②支付的住房贷款利息。

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

4、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

5、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号）的规定。

为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

6、关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题

受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

7、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题

①通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

②个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

③个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）执行。