中成成都房地产市场研究报告.docx

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中成成都房地产市场研究报告

中成：

成都房地产市场7月月度报告

政策动向：

强调三大核心房产政策仍将维持稳固，即二套房信贷政策严格执行、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策和一般商品住房项目投资最低资本金比例从35%调低至20%；中央再次提出继续实施适度宽松的货币政策；成都市计划局将整治房地产违规变更计划，依法标准建设项目计划审批治理，重点检查在城市计划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地利用权的建设用地容积率等指标的治理情形。

土地市场：

09年7月份全市土地供给为46宗，总面积3438亩，环比下降了％。

全市共成交18宗土地，总成交面积3025亩，成交金额亿元，成交面积较09年6月下降了%，成交金额下降了%。

其中主城区成交4宗，规模为亩。

主城区有2宗土地均高于起拍价成交，美领馆地块成交地价以高达1860万/亩被北京保利地产收入囊中，楼面地价达3487元/㎡，成为09年成都市“地王”；成华区二十四成外多宝寺地块被成都万诚地产以640万/亩价钱取得，楼面地价2667元/㎡，土地市场较为活跃，土地成交地价较高。

商品房市场：

2020年7月主城区与要紧郊县商品房成交22149套，合计成交面积万㎡，成交套数较09年6月上升了%，成交面积也相应上升了68%，成交量持续高位。

其中主城区商品房交易11506套，合计成交面积万㎡，较09年6月环比上升了31%，成交量呈直线上涨态势；新增商品房供给万㎡，新增供销比，较6月供销比下降了25%，存量房继续取得消化；

二手房市场：

2020年7月份主城区二手房共成交6044套，成交量较09年6月上升了%，二手房市场仍维持良好成交，呈持续升温态势。

报媒检测：

2020年7月全市楼盘报媒资讯总数：

145个，其中报纸媒体咨讯数：

139个杂志媒体咨讯数：

24个；平面广告总发布频次：

414次，其中报纸媒体咨讯数：

358次、杂志媒体咨讯数：

56次。

诉求点以项目推行为主。

楼市通过近半年的火爆销售，存量房继续取得释放，很多项目已上调销售价钱。

银监会出台空置房贷风险，严格执行二套房贷标准，尽管国家整体上将继续实行宽松的货币政策，鼓舞房地产投资开发，但商品房销售市场又开始有点风声鹤唳了，只是7月份仍然较大增幅的成交量显示政策似乎阻碍不大。

土地市场也随着商品房销售的火爆急速升温，地价呈走高态势，但相关于商品房市场而言理性了很多。

一、政策动向

一、银监会：

操纵房贷风险严格执行二套房贷标准

在7月17日召开的银监会2020年第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，今年上半年，我国银行业贷款规模迅速扩张，当前要专门防范包括房地产市场风险在内的新风险点，严格执行二套房贷标准。

中成看点：

二套房贷收紧，尽管对第一次置业者和符合条件的改善型需求没有阻碍，但对已开始抬头的投资性需求阻碍超级大。

许多要紧依托二次及以上置业需求的高级楼盘将会受到必然阻碍。

但从久远来看，这更有利于楼市的健康进展。

二、住建部：

三大核心房产政策仍将维持稳固

7月24日据记者得悉，针对目前北京、上海等一些重点城市房价的超预期反弹，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）和国务院研究室等相关部门已在紧密关注。

需要指出的是，考虑到整个经济回暖态势还不明朗，短时间内出台政策仍是“稳”字当头，政策拐点还未到来，专门是三大核心房产政策仍将维持稳固。

即二套房信贷政策、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策和一般商品住房项目投资最低资本金比例从35%调低至20%，这些政策仍将维持稳固。

中成看点：

在现在经济和地产都还前途未十分明朗的情形下，政策要紧突出了“稳”字，既强调对二套房的限制政策，以避免地产进展过热，也强调了住房转让税费减免和最低资本金比例不变，以避免地产业还没苏醒完全就再与瓶颈。

3、中央再提继续实施适度宽松的货币政策

中共中央政治局7月23日召开会议，指出要继续把增进经济平稳较快进展作为经济工作的首要任务，维持宏观经济政策的持续性和稳固性，继续实施踊跃的财政政策和适度宽松的货币政策。

此前，国务院总理温家宝多次强调，当前中国经济处于企稳上升的关键时期，要坚决不移地继续实施踊跃的财政政策和适度宽松的货币政策。

中成看点：

目前中国的经济有初步苏醒的苗头，未解除许多投资者担忧经济一旦好转，宽松的货币政策将不复存在的疑虑，央行再次给投资者定心丸，希望各方继续加大投资。

但关于房地产来讲，将会是松与紧的结合，继续鼓舞房地产进展的基础上避免地产进展过热。

4、成都市计划局将专项整治房地产违规变更计划

成都市将针对房地产开发违规变更计划调整容积率问题开展专项治理，记者昨（20）日从成都市计划局了解到，这次专项治理是对2007年1月1日至2020年3月31日期间调整操纵性详细计划中土地利用性质的情形进行检查，本月底前为自查时期，8月1日至15日为抽查时期，对违法违纪行为将追究责任。

专项治理将依法标准建设项目计划审批治理，重点检查在城市计划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地利用权的建设用地容积率等指标的治理情形，风光名胜区范围内的建设用地容积率等指标的治理情形。

中成看点：

违规变更计划调整容积率已是老问题，现在行业苏醒强劲，大多地产商都希望进来分一杯羹，在这一比较容易显现不顾计划盲目违规开发的时刻，通过对容积率的专项检查整治，查处开发商不依照计划指标进行开发的行为，将会进一步标准房地产开发行为。

二、土地市场

一、土地市场供给情形

依照成都市国土资源局网站发布的土地拍卖挂牌公告，09年7月份（统计时刻：

09.7.1止）全市土地供给为46宗，总面积3438亩，平均供给规模为75亩/宗。

与09年6月土地供给环比下降了％，供给宗数减少了4宗。

在土地供给中，主城区土地供给13宗，累计1286亩，规模是09年6月的倍，上涨幅度较为明显；郊区土地供给33宗，规模为2152亩，规模较上月下降了45%。

、用地性质

09年7月份土地供给住宅用地23宗，总供给规模为2234亩，占了总供给面积的65％，规模较上月上升了22%，为总供给绝对主力；商业用地7宗，规模为343亩，占了总供给的10%；本月工业用地较前几月都有所下降，总供给862亩，占了供给的25%，要紧散布在双流西航港工业集中区内。

、商住供给规模及散布

09年7月份成都市商住土地供给规模合计为2576亩，较6月环比上升了34%，其中主城区本月土地供给暴发，以1286亩位列榜首，第二是都江堰，供给规模为881亩。

主城区土地供给中，青羊区以657亩排在首位，第二是金牛区、高新区，别离以亩、225亩紧随其后，其中成华区、武侯区本月土地零供给；从整体来看，本月主城区土地显现了暴发趋势，供给较之前有较大幅度上扬。

三、新建商品房市场分析

一、主城区新增商品房供给情形

09年7月，主城区共有26个项目取得29个预售证，新增供给面积（包括部份商业、车库及配套设施用房）万㎡，较09年6月供给环比下降了%，供给仍然低迷。

、7月份主城区各区域新增商品房供给情形

新增商品房供给体量就行政区域而言，成华区位居首位，总供给面积万㎡，金牛区、高新区别离以万㎡、万㎡紧随其后。

新增商品房供给就套均面积而言，高新区以113㎡/套排在首位，第二是锦江区、金牛区，别离为89㎡/套、86㎡/套，市场供给仍是中小户型占绝对主力。

、7月份主城区各环线新增商品房供给情形

七月新增供给按环线来看，除内环线—1环路、1环—2环无新增供给外，其他区域均有新增供给。

其中二环—三环仍是供给主力区域，共有16个项目取得18个预售许可证，新增商品房供给面积万㎡，占了本月总供给的63%，较6月环比上升了36%，在区域环线中居于首位。

第二是三环外，共有9个项目取得10个预售许可证，供给规模别离为万㎡，较6月下降了38%。

二、商品房成交情形

依照成都市房管局网站发布的商品房交易备案数据，2020年7月主城区与要紧郊县商品房交易合计22149套，累计成交面积万㎡，成交套数较09年6月上升了%，成交面积也相应上升了68%，成交量持续高位。

、主城区交易情形

09年7月成都主城区商品房交易合计11506套，成交面积万㎡，较09年6月环比上升了31%，成交量呈直线上涨态势；新增商品房供给万㎡，新增供销比，较6月供销比下降了25%，存量房继续取得消化；成交面积就区域而言，成华区以万㎡位列榜首，第二是高新区和锦江区，别离是万㎡和万㎡；成交套均面积高新区以105㎡/套排在首位。

、郊县交易情形

7月成都郊县商品房交易共计10643套，较6月环比上升了%，成交继续小幅上升。

成交套数就区域而言，双流以5203套再次居于首位，较09年6月上升了%，第二是温江和龙泉驿，别离成交1678套和1302套。

整体市场来看，通过了近半年火爆成交市场的阻碍，7月郊县商品房仍维持较高的成交率，且上升幅度较为明显，楼市继续明显回暖。

四、二手房市场

依照成都市房管局网站发布的商品房交易备案数据，2020年7月份主城区二手房共成交6044套，成交量较09年6月上升了%，二手房市场仍维持良好成交，呈持续升温态势。

09年7月各二手房成交就行政区域而言，金牛区以1379套/月位列榜首，占了总成交量的23%，第二是武侯区和青羊区，别离为1338套/月和1070套/月，成交增加幅度较大。

六、楼盘跟踪调研

7月共有新开楼盘28个，与6月相较环比減少了26%。

全市住宅整体新开均价在5219元/㎡左右。

其中主城区共有21个楼盘开盘，住宅均价约5345元/㎡，较6月环比下降了%。

市区本月开盘项目品质相对较为一般，价钱区间为4500-7300，无前两月价钱在万元以上的豪宅新开。

郊县区域共有7个新开楼盘，除去别墅项目外，住宅整体均价在4013左右，与6月相较略有上升。

其中华阳开盘的雅居乐花园及悦城都属于郊区高端项目。

二、成都典型楼盘动态

从7月的楼盘动态看来，项目推行继6月以来仍是当下成都房地产项目的主流诉求点。

优惠较去年及今年年初大量减少。

包括蓝光、中海、华润等开发商领头羊，自去年10月到今年3月几乎月月一个新主题优惠活动，到此刻旗下楼盘均以项目的推行为要紧动态。

另万科于本月推出了一个“万科淘宝月”的活动预报，该活动是“万科幸福摩天轮”大型系列主题活动第三季，是万科业主为主角的活动。

万科也从年初的“青年置业打算”等以优惠为主题的活动转到以关切业主为起点的方向上来。