老年公寓项目可行性研究报告.docx
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老年公寓项目可行性研究报告
老年公寓项目可行性研究报告
附表：
投资估算及财务分析表
附图：
1、项目区域位置图
2、项目总平面布置图
1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某老年公寓项目
1.1.2承办单位
单位名称：
某园林有限公司
项目负责人：
联系电话：
1.1.3项目建设目标
为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，在政府有关部门的指导下，某园林有限公司以“综合颐养、产业发展”为方式，积极筹措资金，计划投资6000万元实施XX老年公寓项目，建成省内知名的医疗、文化、娱乐配套齐全的高标准老年颐养综合社区，满足当地老年人的养老和外地老年人的疗养需求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”、“颐养天年”。
同时，在XX老年公寓项目建设完成后，某园林有限公司将适时实施二期工程的建设——御泷湾度假村，以御龙湾度假村、XX老年公寓两大产业为靓点，促进项目效益的整体推进。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。
1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。
这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。
若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。
60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。
更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。
2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。
我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。
我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。
但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
我省和全国一样，已进入老年型社会。
据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10％，即进入老年型社会）。
据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平（10.5％左右）。
中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。
早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。
”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.2报告编制单位
（1）单位名称：
（2）工程咨询资格证书号：
（3）资格级别
（4）发证机关：
国家发展和改革委员会
1.3可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》（主席令73号）
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）中共山东省委、山东省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》
（4）《社会养老服务体系建设规划》（2011-2015年）
（5）《中国老龄事业发展“十二五”规划》
（5）《老年公寓建设标准》
（6）项目承办单位提供的有关文件资料
1.4可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对某爱心高端颐养综合体示范基地建设项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.5项目承办单位简介
某园林有限公司坐落于某市经济开发区古漯河万亩湿地之畔，与西集新村毗邻，公司注册资本金500万元。
因此处水系繁多，婉转停留，如卧龙盘曲，似玉带缠绕而得名。
据老人传说：
清朝乾隆皇帝曾游历过此处，故称：
“御泷湾”。
XX园林有限公司是一家新注册成立的新生机构，主要致力于农、林、渔、牧业发展、深成、园林、园艺等业务。
公司以“打造农、林、渔、牧生态链，深度挖掘绿色、环保、健康产业链”为己任，致力于绿色、生态、环保、健康事业的发展。
公司未来发展以多元素、集团化为攻略目标。
XX老年公寓是由成都军区联勤部机关退休干部、中国国际书画院副院长——谢世祥师长及济南军区军政领导共同参与的招商引资项目，旨在回报社会，造福家乡。
工程计划总投资6000万元筹建的XX老年公寓：
集养老、康复、疗养、娱乐于一体的园林公寓：
绿树掩映，檐廊迂回，松青竹茂，兰菊吐香，琴韵古筝，佛乐萦绕，舒养净修心性，一切世俗的喧嚣嘈杂在这里得以潜遁！
建成后还将与多地军干休所、老干休所合作举办：
分时度假，候鸟度假式的新经济模式。
项目的启动实施，将对当地及周边的经济发展、人员就业安置、养老敬老、家庭和睦、社会安定起到主导作用。
在乡镇党委、开发区、市委各级政府的亲切关怀及社会各界人士的大力支持下，XX园林有限公司正以多元素、集团化的稳健步伐；以御龙湾度假村、XX老年公寓两大产业为靓点的矫健身姿；搭乘天时地利人和的政策快车，已经启程。
1.6项目概况
1.6.1建设地点
项目计划选址于某市经济开发区韩集乡西集新村，项目计划用地150亩。
1.6.2建设规模
本项目预计总投资6000万元。
项目建设普通养老型公寓楼2栋、疗养型公寓楼1栋以及康复保健中心楼1栋，总建筑面积26000平方米，设计床位1000张；同时完善项目区的道路、供水、供电等设施，以及亭廊、假山、水系等景观设施。
1.6.3建设内容
XX老年公寓项目建设内容包括普通养老型公寓、疗养型公寓、康复保健中心等功能建筑，同时完善项目区的公共基础设施、景观设施等内容，给老年人提供医疗、康复、养老、娱乐、休闲的完善服务，打造成优美、安静的养老圣地。
1.7主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
一
建设规模
1
项目占地面积
亩
150
2
总建筑面积
平方米
26000
2.1
普通养老型公寓
平方米
14000
2.2
疗养型公寓
平方米
7000
2.3
康复保健中心
平方米
5000
3
绿化率
%
40
二
设计床位
张
1000
三
新增职工人数
人
200
四
项目总投资
万元
6000
1
建设投资
万元
5700
2
铺底流动资金
万元
300
五
经济指标
1
年营业收入
万元
4052.0
2
年总成本费用
万元
3330.6
3
年利润总额
万元
500.6
4
投资利润率
％
8.34
5
投资回收期
年
8.09
6
盈亏平衡点
%
75.2
六
建设期
年
1
2社会需求分析
2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。
这样高的老龄化速度在世界上是少见的。
中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
20052010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126722
131789
136232
140329
143605
145655
146545
146511
145687
144220
141867
13012
14282
16616
20451
23374
28272
34039
38048
39206
40652
43535
8837
9964
10944
12930
16277
18727
22864
27671
30808
31445
32249
1200
1479
1812
2175
2523
2862
3701
5054
5673
7352
9250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。
少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。
老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。
虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
表2-2两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％）已进入老年型社会。
据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48％；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平，我省人口
加速老龄化。
据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。
我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。
2.2养老服务业发展现状
养老服务业是在政府主导和扶持下，由社区和社会服务机构为老年人提供住养服务、居家养老服务、疾病护理服务、精神文化服务等服务项目，满足老年人特殊生活需求的服务行业。
目前，我省老年人口已达1317万人，占全省总人口的14.06%。
庞大的老年人口规模以及老年人口的高龄化，形成了巨大的服务需求。
同时独生子女家庭日益增多，“空巢”老人已占老年人总数的50%以上，家庭养老的实际能力明显下降，老年人的生活照料、疾病护理等事务逐步向社会转移，机构养老服务和居家养老服务等需求不断增多，对加快发展养老服务业提出了新的要求。
同时，虽然我省养老服务业有了一定的发展，但由于存在思想认识不到位、市场化程度不高、政府投入不足、政策扶持力度不够、服务场所少、服务水平低等问题，远远不能满足广大老年人及其家庭的需求。
鉴于我省养老服务业发展的现状，山东省、某市两级政府都下发了《关于加快发展养老服务业的意见》，推动养老服务的迅速发展。
2.3需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。
在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。
城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2008年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。
而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。
单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。
从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。
由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。
我省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。
随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。
家庭养老和照料的功能明显弱化。
这为养老服务业提供了一个庞大市场。
老龄化社会的迅速的到来，为发展高端颐养提供了重要的契机。
根据某市民政部门资料显示，目前某60岁以上的老人达到86.56万人，占总人口的14.48%，65岁以上老人达到了53万人，占总人口的8.9%，并呈逐年增长的趋势。
目前，全市现有养老机构仅有75家，床位不足17600张，并且缺乏中高端的综合性养老场所，多为废旧房屋和院落改造而成，房间简陋，设施缺乏，功能单一，即使这样也人满为患。
从养老服务体系的运作看，全市90%以上为政府公办，每年投入经费相当部分额用于人员工资和机构运行开支，运作成本较高；养老服务队专业化程度不高，具有专业医疗护理资质的技术人员严重匮乏。
居家养老、社区养老服务体系还不完备，不能完全满足老年人群的各类需求。
虽然某市很重视老龄事业的发展，但随着生活水平的提高，传统的几代同堂已逐步解体，老少分住、家庭小型化，年轻人外出务工、老年人留守家中已经成为必然趋势，全市养老服务需求矛盾日益突出。
2.4项目建设的意义
本项目作为某市较高标准的社会化养老服务机构建设项目，项目建成后，将具有显著的社会效益，为某市的经济和社会的发展带来积极的影响。
（1）有利于提升地方党委、政府的形象。
党的十七大强调，要加强老龄工作，努力使全体人民老有所养，推动建设和谐社会。
国家“十二五”规划纲要中明确指出，要在全国“实施爱心护理工程”。
某市第十二次党代会也提出了“全面建设生态型强市名城，创造某人民的幸福生活”的奋斗目标。
一个地区老年事业的发展，可以体现该地区党委、政府的执政理念的先进性，可以塑造党委、政府以人为本的良好形象，还可以想外界展示良好的城市形象。
而本项目的实施，将成为某社会文明进步的重要标志，对我市老龄事业发展具有积极的带动作用。
（2）有利于提升某市养老服务事业发展水平。
该项目的建设，可以很好地填补某市在老年疗养和医疗方面高档服务设施的空白，有利于缓解全市养老服务供求矛盾，并且与公办养老机构互补，满足不同老年人群的养老需求，大大提升某市养老服务专业化水平，在全省创造出科学养老的新经验，使某真正成为人居典范、投资福地。
（3）有利于产生带动周边城市的向心力效应。
某市市委、市政府提出，要加快建设“一五二”产业基地，全力打造江北文化旅游和休闲度假目的地城市。
XX老年公寓项目的辐射范围将达到济南、济宁、菏泽、德州、邯郸等周边一小时都市圈，使某市成为一个特殊中心城市，从而带动某的旅游度假业和商贸流通业的发展。
（4）有利于促进社会就业和发展新兴产业。
项目建成后，将为某增加就业岗位。
同时，针对老年人的护理产业、保险业、金融业、旅游业、教育产业等老年产业的发展，还可以开发老年用品和老年服务产品，培育老年消费市场。
3建设规模
3.1建设目标
为加快推进某市的社会化养老服务体系建设，XX园林有限公司积极筹措资金建设某市经济开发区韩集乡西集新村XX老年公寓项目，项目计划投资6000万元，建设成集养老、度假、休闲等于一体的老年产业综合社区，再为老年人提供“老有所养、老有所乐”综合活动场所的同时，带动当地项目区域经济的迅速发展。
3.2建设内容及规模
XX老年公寓项目计划占地150亩，分为三个功能区：
养老生活区、文体活动区、动力配套区。
（1）养老服务区
计划占地100亩，主要建设内容包括老年居养公寓楼、疗养公寓楼、康复保健中心，总建筑面积21000平方米。
（2）文体活动区
计划占地40亩，主要建设内容包括夕阳广场、室外活动场地等。
（3）动力配套区
计划占地10亩，主要建设内容包括变电室、锅炉房、泵房以及污水处理设施等。
除以上建设内容外，项目将对项目区的基础配套设施和景观进行完善和提升，引入水系、亭台楼阁、雕塑、广场，创造宜居的居住环境。
项目主要建设内容详见下表。
主要建设内容一览表
序号
工程名称
单位
数量
结构
1
功能用房
1.1
居养公寓楼
平方米
7000
五层，砖混结构
1.2
居养公寓楼
平方米
7000
五层，砖混结构
1.3
居养公寓楼
平方米
7000
五层，砖混结构
1.4
康复保健楼
平方米
5000
四层，砖混结构
2
公用工程
2.1
变电室
平方米
50
单层，砖混结构
2.2
锅炉房
平方米
80
单层，砖混结构
2.3
泵房
平方米
40
单层，砖混结构
2.4
污水处理站
座
1
3
基础设施
3.1
道路
平方米
30000
3.2
绿化
平方米
8000
3.3
水系
处
1
3.4
亭廊
平方米
3000
3.5
假山
座
1
3.6
广场
平方米
5000
3.7
小品
若干
总计
4场址选择
4.1场址选择
4.1.1项目选址地点及占地面积
本项目XX老年公寓选址于某市经济技术开发区韩集乡西集新村，西集新村规划的温泉街以西，毗邻古漯河万亩湿地。
项目计划占地150亩，地理位置优越，风景优美，周边环境良好，交通便捷。
4.1.2地理位置
某市地处山东西部、京杭大运河畔，东倚岱岳与济南市相连，西以卫运河为界与冀南、豫北接壤，北与德州市毗邻，南滨黄河与水泊梁山隔河相望。
地处北纬35o47’-37o02’和东经115o16’-116o32’之间，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。
4.2场址条件
4.2.1地形、地貌
本区域地形平坦，地貌属黄河冲击平原，区内0—4米以粘土、亚粘土、亚砂土为主，4—8米之间以亚砂土为主，15—40米为主要含水层，以粉砂细砂为主，富水条件较高，该区地层水压为10吨/平方米。
境内地势平坦，自西南向东北倾斜，坡度为1/7000，海拔29-38米。
地貌有6种类型：
河滩高地约541平方公里，占总面积的56.5％；沙质河槽地112.5平方公
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