《青岛市住宅工程质量通病防治措施设计要点》.docx
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《青岛市住宅工程质量通病防治措施设计要点》
青岛市住宅工程质量通病防治措施设计要点
1土建篇
1.1外墙外保温墙面裂缝渗漏防治措施
1.1.1外墙外保温设计图纸和热工计算书应通过图审机构审查认可，建设单位不得随意变
更外墙外保温系统构造和组成材料。
1.1.2外墙外保温系统优先选用涂料、饰面砂浆、柔性面砖等轻质装饰材料，不宜采用粘贴
饰面砖做面层。
当采用面砖时，应进行专项设计，其安全性与耐久性必须符合设计要求，且系统最大高度不应超过40m。
1.1.3外墙外保温防火隔离带设置应严格按《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（鲁公发【2009】229号文件）执行。
1.1.4外墙外保温应设计基层抹灰并做防水处理，应对外墙细部及突出构件做好防水细部设
计。
窗台处应做防水处理，外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，内窗台应
高于外窗台。
窗楣上应做鹰嘴或滴水槽。
窗台防水示意图A
窗台防水示意图B
1.1.5夕卜门窗框与门窗洞口之间的缝隙，应采用聚氨酯高效保温材料填实，并用密封膏嵌缝，不得采用水泥砂浆填缝。
外门窗洞口周边侧墙应进行保温处理，设计应标注或说明其保温材
料厚度。
1.1.6外墙外保温设计中采用的图集和规范应明确，保温细部设计应有详图。
变形缝应设计
止水层，封闭盖板的设计应符合变形缝的变形要求。
1.1.7平面设计时应避免外保温遮挡窗框问题。
设计应根据保温材料厚度预留足够窗垛尺寸。
防外保温吃窗框示意图
1.2外窗渗漏防止措施
1.2.1设计单位在设计外窗施工图时，应在施工说明中标明建筑外窗抗风压、气密性和水密
性等级标准及相关要求，并标注选用外窗图集型号、规格，对于重要节点应画出大样图。
1.2.2居住建筑的外窗尽可能采用气密性和保温性较好的平开窗。
因推拉窗很难达到规范要
求气密性等级要求，七层及七层以上住宅外窗不宜采用推拉窗。
采用推拉窗应设防止脱落装
置。
1.2.3玻璃面积不宜过大，否则，容易引发窗在运输、安装以及在使用过程中，由于型材强度不足变形。
1.2.4玻璃厚度、面积应经计算确定，并应符合《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113规定
1.3有防水要求的地面渗漏防治措施
1.3.1厕浴间、厨房等受水或非腐蚀性液体经常浸湿的楼地面应采用防水、防滑类面层，且
应低于相邻楼地面，并设排水坡坡向地漏；厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设防水隔离层；楼层结构必须采用现浇混凝土或整体预制混凝土板，混凝土强度等级不应低于C20;楼
板四周除门洞口外应做混凝土翻边，其高度不应小于200mm。
1.3.2卫生间等有水房间做降板防水处，在门口处防水做法如图示。
卫生间门口防水挡台示意图
1.4屋面渗漏防治措施
1.4.1住宅楼屋面防水等级宜为II级及以上。
简单种植屋面防水等级不应低于II级。
花园
式种植屋面的防水等级应不低于I级。
1.4.2设计单位防水构造设计内容应包括保护层、防水层、找平层、保温层、隔汽层（隔离层）、架空隔热层及构造层次的设计及防水节点构造。
重要节点应画出大样图。
水泥膨胀珍珠岩等浆料屋面找坡层应设通气孔。
1.4.3应考虑太阳能安装基座及安装在屋面的护栏、旗杆等不能破坏屋面防水。
1.4.4天沟、檐沟纵向坡度不应小于1%,沟底水落差不得超过20mm;天沟、檐沟排水不
得流经变形缝和防火墙。
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決抚屋面屋營、斜天沟
（砂浆甘瓦）
1.5栏杆扶手施工控制措施
1.5.1设计对临空栏杆造型应选择恰当，防止攀爬，住宅阳台宜采用实心栏板。
施工图应明
确栏杆、扶手详图及栏杆固定节点做法。
1.5.2阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m;七层及七层以上不应低于1.10m。
栏杆应防止攀登，垂直杆件间净
距不应大于0.11m。
栏杆高度应从楼地面完成面或屋面面层至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如栏杆底部有距离楼地面或屋面0.45m以下的台面、横栏杆等容易造成无意识攀登的可踏
面，应从可踏面起计算，可踏面以下不计入栏杆高度。
栏杆可踏面高度防护示意图
1.5.3住宅工程楼梯栏杆垂直杆件间净距不应大于0.11m。
楼梯井净宽大于0.11m时，必须
采取防止儿童攀爬的措施。
楼梯扶手高度自踏步前缘量起不宜小于0.90m，靠楼梯井一侧水平扶手长度超过0.50m
时，其高度不应小于1.05m。
应考虑扶手、抹灰、保温等对楼梯梯段净宽的影响。
《建筑结构荷
0.5kN/m。
1.5.4栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载。
载规范》中要求，楼梯、看台、阳台和上人屋面等的栏杆顶部水平荷载，住宅取
护栏示意图
水平西軋片样甘昇鉴币国久
1.5.5住宅北向的居室不得设置凸窗，其他方向不宜设置凸窗。
凸窗等宽窗台（宽度大于
0.22m）,且窗台高度低于0.9m的窗台，栏杆防护高度一律从窗台面算起，高度不低于0.9m。
护栏应贴窗设计，且不得影响窗户开启。
凸窗护栏安装示意
1.6安全玻璃施工控制措施
1.6.1施工图纸中应注明安全玻璃的品种规格。
162以下部位应按规定使用安全玻璃：
（1）.七层及七层以上建筑物外开窗；
（2）.单块面积大于1.5怦的窗玻璃；
（3）.距离可踏面高度90cm以下的塑钢窗；玻璃底边离最终装修面小于0.5m的其他落
地窗；
（4）.玻璃幕墙；
（5）.与水平面夹角不大于75°的倾斜窗，包括天窗、采光顶等在内的顶棚，以及吊顶
和雨棚；
（6）.室内隔断、浴室围护及屏风；
（7）.门玻璃；
（8）.楼梯、阳台、平台、走廊的栏板和内天井中庭的栏板；
（9）.易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。
1.6.3以下部门应按规定使用安全夹层玻璃：
（1）.1、屋面玻璃必须使用安全玻璃。
当屋面玻璃最高点离地面高度大于3m时，必须
使用夹层玻璃。
用于屋面的夹层玻璃，其胶片厚度不应小于0.76mm。
（2）.2、当承受水平荷载的栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度在3m或3m以上、5m
或5m以下时，钢化夹层玻璃公称厚度不小于16.76mm。
1.6.4当承受水平荷载的栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时，不允许使用玻璃
栏板。
1.6.5安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃隔断等，应采取
保护措施。
对碰撞后可能发生高处人体会玻璃坠落情况的，必须采用可靠的护栏。
1.7室内标高和几何尺寸控制措施
1.7.1应考虑扶手、抹灰、保温等对楼梯梯段净宽的影响。
1.7.2设计时住宅公共走廊、室内走廊等净宽应考虑抹灰、保温等对的影响。
走廊和公共部
位净宽不应小于1200.
1.7.3楼梯休息平台上部及下部过道处的净高不应小于2.00m，梯段净高不宜小于2.2m,且
包括每个梯段下行最后一级踏步的前缘线0.3m的前方范围。
梯段净高示意图
1.7.4框架梁底距休息平台地面高度小于2米时，应采取防碰撞措施。
如设置与框架梁内侧
面齐平的平台栏杆（板）等，休息平台净宽从栏杆（板）内侧算起。
1.8其他常见问题防治措施
1.8.1不隔音及噪音问题防治措施
1.8.1.1住宅楼板板、分户墙体隔音问题：
（1）.在住宅平面设计时，应使毗连分户墙的房间和分户楼板上下的房间属于同一类
型。
住宅分户墙及楼板应做保温隔音处理。
空气声计权隔声量均应不小于40dB。
楼板的计权标准化撞击声压级不应大于75dB。
（2）.为了减少由门窗传入的噪声，外墙的门窗缝必须严密。
外窗的隔声性能：
沿街的
住宅或环境噪声较大时，应采用隔声性能好的PVC型材或隔热断桥铝型材和中空玻璃，中空玻璃的空气层厚度不宜小于9mm。
1.8.1.2电梯井道靠住宅侧应做隔声降噪处理，提高电梯井壁的隔声量、在电梯轨道和井壁
之间设置减震垫等减低固体传声；电梯机房不应布置在住宅户内上方。
1.8.1.3布置在住宅楼上的水箱间地面应做防水隔音楼面，且应考虑固体传音，水箱间内水
泵设备不应直接放在楼板上，其设备基座及设备底部均应设置减震垫。
水箱间内水泵及其设
备不宜放在卧室正上方。
1.8.1.4住宅下部地下室不宜布置平时需使用的风机房、变配电、水泵房等设备用房（人防用
房除外）。
1.8.2消防箱暗埋时，消防箱背面应采取防火隔声措施，且靠住户侧不应做墙通透式暗埋设
计。
1.9现浇混凝土楼板裂缝防治措施设计要点
1.9.1住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变产生应力集中。
当平面有凹口时，凹口周
边楼板的配筋宜适当加强（如下图填充区域示意）或设置梁（或厚板）封闭凹口，使建筑平面
规则。
当楼板形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面，当不能设置梁时应设置暗梁，
并在梁或暗梁处配置板顶受力筋，加大该部位的配筋率，提高混凝土的抗裂性能。
凹口状平面建筑的加强示意图
形状不规则楼板的加强示意图
1.9.2设计现浇钢筋混凝土楼板时，在确保楼板承载力的前提下，应适当提高楼板的刚度。
现浇钢筋混凝土楼板设计厚度一般不宜小于120mm（短边长度不大于3.6m的开间，可适当
降低要求，但不宜小于100mm）；厨房、厕浴、阳台等处板厚不得小于90mm，并宜双层双
向配筋。
应注意楼板内置管线对楼板的削弱可能引起板裂缝，当埋设线管较密或线管交叉时，
板厚不宜小于120mm。
对过长的单向板，设计时应进行抗裂验算，适当加强板底部的受力钢筋，合理确定加密分布筋的配置。
单向板宜采用如下分布筋：
短边跨度l（m
板厚h（mr）
分布筋（A为受力筋面积）
L<3.6
806@150且>15%As
3.6VL<4.5
1208@200且>15%As
4.51508@150且>15%As
620010@200且>15%As
7.525010@150且>15%As
1.9.3现浇板配筋宜采用热轧带肋钢筋以增加与现浇混凝土的握裹力，不宜采用光圆钢筋，选筋应遵循小直径、小间距的原则。
1.9.4屋面、建筑物两端的开间、变形缝两侧端开间及跨度大于4.2m的现浇板（如下图填
充区域示意）应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于150mm,直径不应小于8mm。
建筑物两端、变形缝两侧及跨度大于4.2m的现浇板（斜线填充区域）需加强配筋
1.9.5外墙悬挑板转角处应设置放射形钢筋（如下图示意），钢筋数量、规格不应少于7
10,其截断位置应根据弯矩包络图确定。
端开间阳角处容易出现裂缝，宜采取防裂措施。
板悬挑阳角放射筋布置
板悬挑阴角附加筋布置
1.9.6在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易产生应力集中处，钢筋间距不应大于
150mm，直径不应小于8mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩筋。
板的上表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15%，且不小于6@200。
宽度急剧变化的楼板需加强配筋
开大洞口削弱的楼板及其相邻楼板（斜线填充区域）需加强配筋
1.9.7现浇板混凝土强度等级不宜大于C30,当大于C30时应采取抗裂措施，如优先采用早
期强度较高的硅酸盐水泥；采用减水率高、对混凝土收缩影响小的外加剂；采用中、粗砂；
在板的未配筋表面布置温度收缩钢筋（沿纵横两个方向配筋率均不宜小于0.1%）;减小钢筋
间距、各跨底部钢筋的间距及钢筋规格尽量统一以便将底部钢筋拉通布置等措施。
1.9.8剪力墙结构的住宅，当其长度大于45m且无变形缝时，宜适当加强楼板配筋，并宜
在中间位置设置后浇带，后浇带处应设置双层钢筋。
当后浇带是为减少混凝土施工过程的温度应力时，后浇带混凝土与两侧混凝土浇注的时间间隔不宜小于2个月；当后浇带是为调整
结构不均匀沉降而设置时，后浇带混凝土还应在两侧结构单元沉降基本稳定后再浇注。
后浇
带混凝土宜在低温下浇注。
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长度大于45米且无变形缝的剪力墙结构设置后浇带
楼板后浇带做法大样
1.10填充墙墙面裂缝防治措施设计要点
1.10.1多层砌体结构中，后砌的填充墙应沿墙高每隔500mm~600mm配置2$6拉结筋与承
重墙或柱拉结，每边伸入墙内不应少于500mm;钢筋混凝土结构中的砌体填充墙应沿框架
柱全高每隔500mm~600mm设2$6拉结筋，拉结筋伸入墙内的长度，6、7度时宜沿墙全长
贯通。
1.10.2墙长大于等于5m时，墙顶与梁宜有拉结；小于5米时墙顶宜采用“滚砖”补砌；墙
长超过8m或层高2倍时，宜在墙中设置钢筋混凝土构造柱；墙高超过4m时，墙体半高处
宜设置与柱连接且沿墙全长贯通的钢筋混凝土水平系梁，或将门窗洞顶的圈梁沿墙全长贯通
来代替水平系梁。
以上做法详见下图。
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墙长大于等于5米时墙顶与梁拉结做法大样
墙长小于5米时墙顶与梁拉结做法大样
水平系梁做法大样
1.10.3窗台部位设置钢筋砼压顶扁梁或采用钢筋砼窗台板，配置构造钢筋120mm。
窗台板或压顶扁梁每边嵌入窗间墙内不小于240mm。
4$8，咼度
窗台砼压顶扁梁做法大样
1.10.4填充墙与砼构件接缝处、墙面剔槽部位、临时施工洞口二侧等易
开裂部位，应加设钢丝网片抵抗墙体裂缝。
钢丝网片与基体搭接宽度
>100mm门窗洞口等应力集中区也应在角部设钢丝网片。
钢丝网片的
网孔尺寸不应大于20mx20mm，其钢丝直径不应小于1.2mm,且宜采用热镀锌。
钢丝网应用钢钉或射钉每200mm-300mm加铁片固定，挂网应做到平整、牢固，如附图一所示。
底层抹灰完成后，在基层抹面层灰前整个墙面应满铺耐碱玻璃纤维网格布，方可进行面层抹灰，面层抹灰厚度宜控制在7〜9mm之间，抹
灰时须压实抹光。
特此通知。
附件：
钢丝挂网做法大样。
钢丝挂网做法大样
1.10.5砌体女儿墙高度不宜大于1m，并应设置间距不大于4m的构造柱和厚度不少于120mm的钢筋混凝土压顶。
女儿墙构造柱应伸至女儿墙顶并与现浇钢筋砼压顶整浇在一起，构造柱
和压顶梁做法参照下图所示。
女儿墙构造柱及压顶梁做法大样
1.10.6内外墙施工应尽量选用抗裂性能好的新型建筑材料，女口：
外墙抹灰层掺入聚丙烯抗裂
纤维、碳纤维、耐碱玻璃纤维等纤维材料或采用聚合物砂浆；内墙采用柔性腻子和弹性乳胶
漆；外墙选用吸附性强、耐候性好、耐碱度高、耐洗刷的高弹性防水涂料或柔性面砖等。
2设备篇
2.1给排水专业设计时应注意的问题
2.1.1地漏选型不明确，水封深度没有做具体要求：
施工图设计中应明确不同场所采用的
地漏型号及规格；洗衣机排水地漏应采用防止溢流和干涸的专用地漏或直通式地漏，直通式
地漏应增加返水弯，返水弯水封深度不小于50mm保证地漏安装在地面最低处，地漏顶面
50mm
冒溢，减少邻居纠纷）；住宅排水与公建
当必须靠近与卧室相邻的内墙时，应
应低于地面面层5mm带水封地漏水封深度应不小于
2.1.2住宅底层排水宜单独排出（避免一层堵塞、排水有条件时宜独立设置。
2.1.3排水立管不应布置在靠近与卧室相邻的内墙,
采用橡胶密封圈柔性接口机制的排水铸铁管、双臂芯层发泡塑料排水管、内螺旋消音塑料排水管等有消音措施的管材。
2.1.4当卫生间采用同层排水降板方式时，沉箱内应考虑排水措施。
2.1.5水暖管井（室）宜设置排水设施。
2.1.6屋面雨水斗位置应与建筑结构专业密切配合，设计时在屋面应预留洞。
2.2散热器供暖系统
2.2.1施工图设计中对采暖系统热计量节算点的位置及热量分摊方式应予以详细的表述。
2.2.2分户热计量散热器采暖系统，当采用每户成环双管敷设方式时，应进行户内管道水
力平衡计算。
2.2.3每组散热器应设置恒温控制阀，具体设计方式详见省标L06N902或L02N907。
2.2.4选用采暖系统管道材料时应根据工程的使用年限、管材的性能、管材的累计使用时
间及供暖系统的运行水温、工作压力等合理选用，并在图纸中对所选用管材的技术性能参数予以说明。
2.2.5对采暖系统管道穿过楼板、隔墙设置套管做法应予以详细表述或正确选用标准图集。
2.2.6对散热器设置要求及散热器支管敷设要求应予以详细表述或正确选用标准图集。
2.2.7根据国家现行相关规范及技术规程合理的确定采暖系统试验压力、试验方法，并在
施工图中予以详细表述。
2.3地面辐射采暖系统
2.3.1施工图设计中对地面辐射采暖系统热计量节算点的位置及热量分摊方式应予以详细的表述。
2.3.2地面辐射采暖应设计分室（或分环）温控设施。
当采用热电阀时，可参考下图设置。
號电■杠狀*辨魏養罪
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2.3.3地面辐射采暖地盘管的间距和管道的管径必须在图纸中予以明确标注。
2.3.4选用地面辐射采暖系统管道材料时应根据工程的使用年限、管材的性能、管材的累
计使用时间及供暖系统的运行水温、工作压力等合理选用，并在图纸中对所选用管材的技术
性能参数予以说明。
2.3.5伸缩缝的设置应严格按照《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004执行，并在施工
图中予以详细表述。
2.3.6布置地板辐射采暖盘管时，盘管的弯曲半径不宜小于6倍管外径，宜取10倍管外
径。
2.3.7集、分水器设置于墙壁时应采取固定措施，且距地面宜大于300mm
2.3.8根据国家现行相关规范及技术规程合理的确定地板辐射采暖系统试验压力、试验方
法。
并在施工图中予以详细表述。
2.4通风、空调系统
2.4.1对住宅空调预留设计的内容做较详细的说明，包括室外机的设置及室内机的形式及
规格等。
2.4.2在图纸中标明通风、空调系统风口的尺寸和风量。
2.4.3当采用建筑风道时，设计中应有确保风系统严密性的技术措施。
2.4.4通风及空调系统风管的变径短管、天圆地方以及大管径的弯头不得采用柔性软管。
2.4.5通风、空调系统的风口宜设计风量调节阀。
2.5卫生间局部等电位联结做法不规范防治措施
2.5.1设计单位应明确住宅卫生间局部等电位联结所选用的标准图集，应选用山东省或国家
标准图集。
2.5.2卫生间局部等电位联结做法参考图示：
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附注：
（1）.局部等电位联结应包括卫生间内金属给排水管、金属浴盆、金属采暖管、金属散
热器以及建筑物钢筋网。
（2）.地面内钢筋网宜与等电位联结线连通。
当墙为混凝土墙时，墙内钢筋网也宜与等
电位联结线连通。
（3）.图中LEB线均采用BVR-1X4mm'导线在地面内或墙内穿塑料管暗敷。
（4）.卫生间等电位端子板的设置位置应方便检测。
2.6金属配管及桥架电气接地（含跨接）不可靠防治措施
金属配管及桥架电气接地（含跨接）应遵守国家及山东省有关设计规范要求。
261金属管连接及接地安装做法参考图示:
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附注:
（1）.镀锌的钢导管、可挠性金属导管不得熔焊跨接接地线，以专用接地卡跨接的两卡
间连线为铜芯软导线，截面积不小于4mm2。
其余金属管的接头处除采用管头焊
接的方式外，均应采用圆钢或扁钢跨接焊成电气通路，对跨接线要求如上表。
（2）.套接紧定式钢导管或套接扣压式薄壁钢导管连接时，应采用内涂电力复合脂等方
式做防渗漏处理。
（3）.金属导管严禁对口熔焊连接；镀锌和壁厚小于等于2mm的钢导管不得套管熔焊
连接。
2.6.2利用金属电缆桥架作接地线安装做法参考图示：
附注：
（1）.当利用桥架系统作接地干线时，应将各节桥架两端双侧的连接板绝缘涂层清除干
净，实测连接电阻不应大于0.00033欧姆。
（2）.桥架全程各伸缩缝和软连接处应采用软导线或编织铜线连接。
接地螺栓连接处的
绝缘层应清除干净。
（3）.用作接地干线的金属桥架系统，其全程任一处有效截面积均应符合要求。
（4）.金属电缆桥架及其支架和引入或引出电缆的金属导管应可靠接地，全长不应少于
2处与接地保护导体（PE）相连。
（5）.圭寸闭式母线外壳及支架应可靠接地，全长不应少于2处与接地保护导体（PE）相
连。
2.7电气暗配管不通，管内穿线“死线”防治措施
2.7.1穿导管的绝缘电线（两根除外），其总截面积（包括外护层）不应超过导管内截面积的40%.
2.7.2当导管布线的管路较长或转弯较多时，宜加装拉线盒（箱）或加大管径。
2.8户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患防治措施
2.8.1户内配电箱底边距地面高度不应低于1.5m。
2.8.2户内配电箱内，应分别设置中性线（N线）和保护地线（PE线）汇流排，N线排、PE线排截面应大于N、PE线最大截面积，N线和PE线经汇流排配出。
开关回路标识应齐全，编号对应。
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