安徽欧华大型超市项目可行性研究报告.docx
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安徽欧华大型超市项目可行性研究报告
安徽欧华物流配送中心及大型超市项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目概述
1.项目名称：
安徽欧华物流配送中心及大型超市项目
2项目拟投资规模：
17000万元
3项目建设单位：
安徽欧华倪氏实业股份有限公司
4项目法人代表：
5项目选址：
广德县新城区
6项目拟建时间：
2.5年
7建设性质：
新建
8项目总建筑面积：
42500㎡，规划用地面积25亩。
9经营范围：
日用百货、家用电器、实用五金、食品类、糖烟酒、音像制品、文体用品、药品、装潢建材以及从西欧引进的西班牙橄榄油、红酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配销（包括餐饮）。
二、项目投资业主概况
安徽欧华倪氏实业股份有限公司，系西班牙倪氏实业股份有限公司董事长倪林平先生在广德县注册设立的一家公司，是建设安徽欧华物流配送中心及大型超市项目的投资经营主体。
倪林平，西班牙华人（祖籍浙江省青田县），西班牙中国青田同乡会副会长。
因其早年出国前往欧洲创业发展，在住居国西班牙注册成立了西班牙倪氏实业股份有限公司，主要经营房地产、百货超市（拥有四家大型超市）、食品餐饮、外贸进出口等业务。
西班牙倪氏实业股份有限公司经营的大型超市，把自选、廉价和所有服务聚集在同一建筑物内作为其经营特色，实现最高营业率与最低价销售的有机统一，经销商品多达数万种，具有广泛的国际营销网络、一流的管理水平和科学的经营机制，在西班牙商贸零售业享有较高的声誉。
西班牙倪氏实业股份有限公司以经营大型超市为主，成为欧洲重要的大型商业零售企业之一。
该公司在西班牙生意做得红红火火，现年经营收入超过5000万欧元，拥有固定资产约10000万欧元。
三、可行性研究报告编制依据
1、国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发[2007]7号）；
2、国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见（国办发〔2008〕11号）
3、《国家产业结构调整指导目录（2011年本）》
4、安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见（皖政〔2007〕70号）；
5、《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
6、《安徽省现代物流业发展规划》（皖政〔2009〕89号）
7、《安徽省商贸服务业发展规划》
8、广德县产业发展指导目录（县政办[2007]116号）
9、广德县扩大开放、促进发展二十条（广发〔2005〕2号）
10、《广德县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
11、项目单位提供的有关资料；
第二章项目背景及必要性
一、项目背景
物流配送和超市的连锁经营方式被称为继百货店之后零售业的又一次重大革命，也是流通企业组织上和功能上的又一次创新。
自1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。
2010年美国社会消费品零售额为19497亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占11484亿美元，占总零售额的60%左右。
在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。
1996年连锁销售额仅为16兆日元，而到2010年为45.7兆日元，增长约3倍。
在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180余家，销售额占全市销售额的75%。
国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。
国外在连锁经营上积累的宝贵经验，是值得我们学习的。
改革开放以来，我国经济迅速发展，生产的社会化程度逐步提高，市场规模不断扩大。
2010年全年社会消费品零售总额156998亿元，居世界第二，社会购买力基本达到发达国家在发展连锁经营初期所具备的水平。
根据社会消费零售总额今后10年年均经济增长7%的预测，我国商品零售市场潜力将非常巨大。
同时，现代技术也开始在我国流通领域得到了应用，通讯、运输等条件有了改善，特别是大型商业企业的经营水平有了相当大的提高，经济实力也有了较大的增强，计算机管理日益广泛地运用到经营活动中，商用软件和配套设施正在积极研制和生产。
近几年我国商业连锁业的快速发展，也充分说明我国已具备了加快连锁商业发展的条件。
目前，外资零售业的销售额仅占全国商品零售总额的1.2%。
根据我国进一步扩大对外开放、促进商业企业的改革和发展、扩大商业领域利用外资试点的政策，这将更加吸引外资在我国商业领域的投资，有利于我国经济与世界接轨。
图表-12006-2010年社会消费品零售总额及其增长速度
随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。
自上世纪末本世纪初以来，越来越多的外国零售企业纷纷进入中国零售市场。
在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。
超市在世界发达国家问世至今已有较长的历史。
它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。
据统计，2010年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。
因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。
当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。
中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。
我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。
九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。
在我国经济社会发展突飞猛进的今天，广德县商贸同其他各行各业一样需要得到协调发展，并逐步将成为广德经济发展的主要驱动力之一。
目前，大型超市及其物流配送在广德市场尚未能得到充分发展，眼下广德的几家联华、华联、国美、苏果、台客隆等连锁业中，虽然经过几年的迅速发展，取得了一定的成绩，但店面小、规模不大，商品品种较少、辐射能力较差，商品配送能力较弱。
因此，广德超市存在较大的市场容量及发展空间。
广德经济的快速发展，商品物流配送和超市业协同发展及竞争已是大势所趋。
众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。
为积极参入广德地方经济建设，大力发展广德商品物流配送产业和商贸服务业，引进国外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式，促进地区商业的大开放、大流通、大发展，西班牙倪氏实业股份有限公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定在广注册成立安徽欧华倪氏实业股份有限公司，投资兴建安徽欧华物流配送中心及大型超市项目，旨在加速皖东南地区的超市业的进一步发展，同时带动广德的名优特产品出口，进一步提高广德县的对外开放水平。
二、项目建设的必要性
1、有利于广德物流事业的发展
物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。
现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的广泛活动，该体系力求在总成本尽可能最低的前提下，通过信息、网络、运输、存储、配送等诸多因素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实现利润最大化。
它通过市场及营销网络有机地衔接消费、销售、运输、供给、生产、开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供应链，使人才流、信息流、商品流、资金流集成一体而促进现代物流产业的形成与发展。
现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体。
其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。
因此，广德县域经济快速发展的形式下，加快区域物流业兴起的重要性及意义日益显现出来，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，为物流业的兴起与发展创造了广阔空间。
本项目在吸收发达国家成功经验的基础上，结合我国国情，建设并发展具有广德地方特色的商业领域新型运行业态——物流配送、超市产业，科学合理地利用经营资源、力争建立全国性、区域性、地区性的市场，发展大配送、大卖场、大连销，形成立足广德，面向长三角、辐射周边县市的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系，从而提高区域整体经济效益。
因此，本项目的建设，将是广德县物流事业进一步发展的需要。
2、有利于广德超市业的发展
广德的超市业与广德的工业经济一样起步较晚。
进入21世纪后，广德经济社会发展从起步、加速、进入快车道，到突飞猛进的今天，其商贸业同其他各行各业一样进入协调发展阶段，并逐步将成为广德经济发展的主要驱动力之一，但与人们日益增长的市场需求相比，还存在一定的差距。
目前，大型超市及其物流配送在广德市场尚未能得到充分发展，眼下广德的几家联华、华联、国美、苏果、台客隆等连锁业中，虽然经过几年的迅速发展，取得了一定的成绩，但店面小、规模不大，商品品种较少、辐射能力较差，商品配送能力较弱。
因此，广德超市还存在较大的市场容量及发展空间。
面对国外超市在国内市场的迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所，引进新的经营理念、经营模式、服务形式，不断提高自身参与市场竞争的能力。
因此，本项目的建设将是广德县超市业进一步发展的需要。
3、有利于提高中方商业经营管理水平
西班牙倪氏实业股份有限公司在长期经营物流配送和大型超市活动中，悟出了超前的经营创新理念，积累了一套丰富的管理经验。
安徽欧华物流配送中心及大型超市项目的投产经营，同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，将有助于把西方发达国家优质的服务理念和先进的管理模式带到中国，从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念。
顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决于顾客的满意程度。
因此，本项目在经营发展中，把向顾客提供最佳服务作为工作的立足点。
为了实现这一目标，业主以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。
根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。
4、有利于促进广德现代化商业的发展
“十五”以来，广德经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一大批小型批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。
2005、2007、2009年广德社会消费品零售总额分别是13.36亿元、17.02亿元、24.70亿元。
2009年限额以上经营网点与限额以下经营网点的营业额比约为1：
3.6，经营网点个数比约为1:
50。
广德商业网点数的发展已具有一定的规模。
但从以上两组数据中可以看出，广德商业的发展，限额以上网点很少，规模超市更少，远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着广德县今后社会经济的快速发展态势，该项目建设对于促进广德商业向现代化方向发展有一定的现实意义。
第三章市场分析
一、广德投资市场分析
广德县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，区域面积2165平方公里，人口52万，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边"两个半小时经济圈"有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。
合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和3条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有"三省通衢"之美誉。
环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。
广德历史悠久，古称桐汭，东汉建安初置广德县，取名意在“皇恩浩荡，帝德广大”，迄今已有1800多年，历史上先后归属吴、越、楚国，受其文化传统影响深远。
广德钟灵毓秀，历代有名人。
唐代农民起义领袖陈庄，清末名臣张光藻，我国著名地质学家和地层古生物学家许杰都出生在这里，明开国皇帝朱元璋曾驻跸广德祠山殿。
广德是一个移民县份，由于历史上中原文化、徽文化和吴越文化的多重熏陶，铸就了广德人民热情、豪爽、好客、大度的优良传统。
目前，在广德城乡经商兴企的外地投资者众多，无疑与文化传统息息相关。
广德人思想开明，敢闯敢试；广德县政策开放，勇于创新。
在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展，在全省61个县经济运行综合考评中，连续5年位居“综合十强县”；连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。
广德是安徽省仅有的两个直接管理县改革试点之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。
经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，并成为全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”、全国最佳休闲旅游县。
“十五”以来，国内、外落户广德上规模的投资企业达数百家。
因此，广德拥有良好的内、外客商投资环境。
二、消费市场分析
1、新城区建设为广德大型超市营造了良好的发展环境
随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善，广德及其周边县市的商贸业经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续快速增长，商业网点建设的速度也越来越快。
广德对周边地区辐射能力不断增强，华东地区重要的并逐渐成为皖东南地区边边陲重要的商品集散地和贸易中心城市。
广德的商贸活动十分活跃。
2010年，社会消费品零售总额29.5亿元，增长，比上年同期增长19%，其中，城镇消费品零售额14.97亿元，比上年同期增长19.9%；农村消费品零售额14.53亿元，比上年同期增长19.2%。
批发零售贸易业零售额25.9亿元，比上年同期增长20%。
市场零售物价指数为98.6，居民消费价格指数100。
目前，广德城乡连锁商业蓬勃发展，截止2010年末，全县城乡共有大大小小连锁超市10余家家、连锁网点50余家，连锁商业实现销售额约占8%。
特色商业群体已具规模，老城区是繁华的商业集中之地，商业网店众多，车辆穿梭、行人拥挤。
在新城区选址兴建物流配送和综合性大型超市具备了良好的发展环境。
大型商业超市向新城区规划发展也是当务之急。
2、广德超市业的发展规模存在较大的市场容量
超市作为商业领域的新型业态，不仅在其他一、二类大城市发展迅猛，而且就是在一些三、四类中小城市也异军突起。
所以，综合性大型超市方兴未艾，成为商贸业的重要组成部分，但在广德尚未能得到充分发展。
近几年入驻广德的几家连锁超市（如：
华联、联华、台客隆、苏泊尔等）要末是购买改造原有老式房屋经营，要末是租赁利用其他房屋经营，有时消费者要买所需要的生活用品，不得不跑遍城里所有超市，甚至事与愿违。
购买、租赁、改造老式房屋经营超市有它的局限性，一是建筑物和设施陈旧、简陋，二是店面狭小，商品堆放拥挤；三是商品品种少，难以形成经营规模；四是平面布置不合理，存在消防安全隐患。
本公司经过实地考察，认为广德超市业目前的发展水平尚不能满足全县社会经济日益增长的需要，广德大型超市存在较大的市场容量。
3、广德居民收入的日益增长为超市业提供了较大的发展空间
据有关统计资料显示，2010年广德县人均可支配收入为16140元，人均消费性支出11506.62元，比2005年增长了92.8%，年均递增14%。
全县城乡居民储蓄余额55.6亿元亿元，人均储蓄额10908元。
由此可见，随着经济的发展广德县的人均购买力已有了大幅度的提高。
“十五”时期，经过两次大的行政区划调整，城镇建设得到加强，城乡一体化建设步伐加快，乡村居民向集镇、尤其向县城聚集速度加快，外地流动人口增多，集团购买力增强，广德的现实社会购买力及购买力潜力较大。
2008、2009、2010年广德人口、人均收入（农民）和人均消费支出及今后5年的预测。
详见图表-4：
图表-2广德人口、人均收入和人均消费支出现状及2015年预测表
年份
项目
单位
2008
2009
2010
2015
全县人口
万人
50.9
51.1
51.5
52.40
城镇居民人均可支配收入
元
14795
15138
16140
25994
农民人均收入
元
6086
6648
7500
11277
城镇居民人均收入
元
16258
16635
17736
28565
社会消费品零售总额
亿元
20.78
24.7
29.4
51.8
从发展的观点看，伴随着广德经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，估计且略高于国民生产总值的增速。
收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。
4、广德超市业的市场竞争优势
随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。
国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。
为确保名优产品的供应，安徽欧华倪氏实业股份有限公司在国内（各地）、国外（西班牙）专门设立采购中心，负责安徽欧华倪氏实业股份有限公司物流配送和大型超市商品的统一采购，可大大降低商品的采购成本。
同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此安徽欧华物流配送中心和大型超市的商品品种构成，符合消费者的消费预期与购物倾向。
此外，由于安徽欧华倪氏实业股份有限公司是一家外国商业集团，在西班牙等国有自己的大型超市和采购中心，可形成国与国之间的超市连锁经销网，进行必要的商品配送、配销网络。
因此，本项目具有较强的商品供应优势。
第四章项目选址与建设条件
一、项目选址
本项目拟选址于新城区与老城区毗邻地带，广宁路以南新城区一侧（具体选址点待定），计划用地面积16675㎡（25亩）。
本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因：
1、具有未来十年以上的持续经营力。
超市选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。
当外部环境发生变化时，其他经营因素都可能随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，而超市地址一经确定就难以变动。
因此，该项目在选址时，必须用发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来。
选定的地址应具有一定的商业发展潜力和具有竞争优势。
2、具有规模性的目标和对顾客群的辐射力。
任何超市都应把满足顾客需求作为其宗旨。
每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。
超市经营受消费者购物行走距离规律的制约，超市经营需具有比较宽的流动顾客群体，只有依靠对一定规模目标的消费群体的优质服务，才能获得比较稳定的超市经营利润目标。
所以，能否拥有并可辐射一定规模的目标顾客群，是大型超市选址应考虑的重要因素之一。
3、具有交通的易达性。
项目建于新城区，四周靠近或邻近办公区、住宅区、教育区，是科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，进出道路畅通，便于商务往来。
4、具有基础设施配套的共享性。
项目拟选择位置，位于广德新城区，市政规划、社会环境、人口状况、地理环境、交通条件优势突出，水、电、路等配套条件良好，共享配套设施完善，可以大大降低项目投资成本。
因此，本项目的位置选择充分考虑了物流配送和大型超市的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、方便群众、优化配置、节省资源。
二、项目建设条件
1、社会经济条件
广德县区域面积2165平方公里，人口52万。
2010年，广德生产总值突破100亿元、同比增长15%，实现财政收入13.28亿元、增长38.2%，完成固定资产投资162亿元、增长25%，农民人均纯收入7500元、增长13%。
实际到位内资50亿元、外资7225.3万美元。
广德人思想开明，敢闯敢试；广德县政策开放，勇于创新。
在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展，在全省61个县经济运行综合考评中，连续5年位居“综合十强县”；连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。
广德是安徽省仅有的两个直接管理县改革试点之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。
经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，并成为全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”。
2001至2008年广德县主要经济指标及在全省的位次
图表-3单位:
万元、亿元、%
年度
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
全省综合位次
10
8
11
8
6
10
10
10
全社会固定
资产投资
数值
7.1
11.8
17.4
20.4
25.8
41.2
62.8
86.36
位次
18
2
2
5
5
4
5
6
工业增加值
数值
4.8
5
6.8
9.4
12
16.3
36.5
29.8
位次
20
22
17
13
18
19
19
15
GDP
数值
24.4
25.9
28.7
33.8
40.3
50.5
62.04
74.73
位次
25
26
24
23
32
26
26
23
财政收入
数值
1.36
1.5
1.77
2.47
3.28
4.6
6.53
8.3
位次
39
31
25
19
13
11
10
11
财政收入
相当于GDP
数值
4.7
4.9
6.2
7.3
8.1
8.7
10
——
位次
52
44
19
15
11
11
11
——
注：
资料来源：
《广德视窗》2009年x期
2、地形地貌条件
本项目区域地处中纬度，位于风光秀丽的广德新城区，其地理位置为东经119°26'22''和北纬30°53'41''之间，属于高丘地貌。
土壤为红壤，土层较厚。
其下为石英砂岩、含砾砂岩组成，作为地基其岩性均匀，承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。
3、水文地质条件
①工程地质条件
建址场地地基土为岩性石夹杂少量红色土壤，各层地基土质硬度好，承截力大，便于工程施工建设。
②水文地质条件
图表-4广德水资源分布
地区
水量（亿m3）
迳流量（万m3/km2）
耕地率（%）
占有水量m3/年
南部山区
8.47
84.2
8.2
6847
中部丘畈区
4.30
75.8
27.3
1852
北部丘
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