青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告.docx
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青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告
青岛国际贸易中心
可行性研究报告
附图：
1、总平面布置图
2、西立面图
3、北立面图
4、沿海岸鸟瞰图
附件一：
1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告
2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告
3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告
附件二：
1、青岛中某某能置业有限公司营业执照
2、青岛中某某能置业有限公司房地产开发资质证书
3、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号）
4、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号）
5、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称：
青岛国际贸易中心
二、建设地址：
青岛市市南区香港中路8号
三、建设单位：
青岛中某某能置业有限公司
四、建设单位基本情况
青岛1111置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛11实业股份有限公司和1111产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市1111二路57号，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。
公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有一大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验……。
五、项目建设规模及主要内容
青岛国际贸易中心总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积33.7万平方米，其中：
地上建筑面积26.5万平方米，地下建筑面积7.2万平方米。
青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中：
1、A区：
位于山东路111号，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积10.52万平方米，其中：
商业裙房1.32万平方米（1～5层），五星级酒店服务产权式国际公寓5.6万平方米（6～40层），五星级产权式酒店1.6万平方米（41～50层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2万平方米。
2、B区：
位于香港中路111号乙，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积11.2万平方米，其中：
商业裙房1.44万平方米（1～5层），甲级写字楼2.08万平方米（6～18层），五星级产权式酒店5.12万平方米（19～50层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.56万平方米。
3、C区：
位于东海西路111号，占地面积6666.7方米，规划建筑面积11.98万平方米，其中：
商业裙房1.44万平方米（1～5层），商务住宅和公寓7.9万平方米（6～42层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.64万平方米。
六、项目总投资及资金来源
1、项目总投资
初步测算，项目建设总投资为287996.82万元，其中：
土地成本95568万元，建筑安装工程费用152140.12万元，其他费用22101.45万元，预备费用5227.25万元，建设期利息12960万元。
分区计算投资，A区建设投资为92444.97万元，B区建设投资为102485.07万元，C区建设投资为93066.78万元。
2、资金来源
项目建设所需资金287996.82万元，拟通过以下渠道筹集：
（1）建设单位青岛中某某能置业有限公司自筹资金110000万元；
（2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；
（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金77996.82万元。
七、经济技术指标
主要经济技术指标汇总表
序号
项目
单位
总指标
A区指标
B区指标
C区指标
1
占地面积
平方米
18229.2
5067.7
6494.8
6666.7
2
建筑面积
万平方米
33.70
10.52
11.2
11.98
3
建设总投资
万元
287996.82
92444.97
102485.07
93066.78
4
销售收入
万元
553500
184100
191200
178200
5
销售税金及附加
万元
30442.5
10125.5
10516
9801
6
土地增值税
万元
68139.31
24169.49
22187.92
21781.9
7
销售利润（税前）
万元
144781.37
49996.04
48363.01
46422.32
8
税后利率
万元
97003.52
33497.35
32403.22
31102.95
9
投资利润率
%
50.27
54.08
47.19
49.88
10
投资利税率
%
84.50
91.18
79.10
83.82
11
所得税后财务内部收益率
%
24.64
28.09
23.94
23.59
12
所得税后投资回收期
年
3.16
3.12
3.2
3.17
13
所得税后财务净现值（IC=10%）
万元
44061
16269
14132
13459
14
所得税前财务内部收益率
%
36.69
41.36
34.75
34.18
15
所得税前投资回收期
年
2.89
2.84
2.94
2.90
16
所得税前财务净现值（IC=10%）
万元
79696
28575
26035
24885
第二节可行性研究报告编制依据
一、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
二、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
三、《房地产开发项目经济评价方法》
四、《山东半岛城市群总体规划》
五、《青岛市城市总体规划》
六、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号）
七、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号）
八、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）
九、建设单位提供的其他资料
第三节项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
按照1111的通知精神，1111青岛111疗养院将第1111区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛1111置业有限公司以9亿元中标，2005年9月26日，1111与青岛1111能置业有限公司签定了“11土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛1111置业有限公司。
2006年3月9日，青岛市规划局以青规函业字[1111]1111号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。
2006年7月15日，青岛市规划局核发了该项目的《建设用地规划许可证》（青规用地字[211111）；2006年7月29日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的《房地产权证》（青房地权市字第1112611、第11671号、第116267211号）；2006年8月3日，青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[211]31111号）对该项目予以核准立项。
由此，青岛中某某能置业有限公司决定利用该地块地处青岛CBD中心的优势，建设集办公、酒店、公寓、住宅、商场等于一体的商务综合性建筑——青岛国际贸易中心。
二、项目建设的必要性
1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划
《青岛市城市总体规划》中提出：
沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心”，并作为青岛市的中心商务区。
“十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。
预计在未来5年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积120万平方米；以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到40座，楼宇税收占全区总税收超过60%；引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到1万家，总部型企业达到500家。
因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，发挥企业的集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济的规划。
2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣
所谓楼宇经济，是指建筑所能带来的经济效益。
据统计，在一座楼宇所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金流全部产生于办公过程。
“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发、出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。
也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。
拟建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。
3、符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划
青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛CBD的条件。
沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。
东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米，楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。
对主CBD区要做进一步的细部规划，合理安排，提高单位土地的利用率，创造条件，更多地拆楼拆墙建绿，增加城市中心区绿地面积，以达到“显山、露海、透绿”的景观效果，为商务区创造更为宜人的外部环境。
拟建的青岛国际贸易中心位于香港中路11号，地处青岛CBD的中心地带，地理位置得天独厚，在此规划建设写字楼、酒店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划。
第二章市场需求分析
第一节青岛市概况
青岛市地处山东半岛南部，位于东经119º30′～121º00′、北纬35º35′～37º09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
2005年末全市总人口740.9万人，其中：
市区265.43万人，所辖五市（县级）475.47万人。
青岛市是中国东部重要的经济中心城市、沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京2008年奥运会唯一的伙伴城市，同时是中国8个国际会议城市之一和中国最佳人文居住城市之一。
胶济铁路、流亭国际机场和深水的港口码头，组成了连接世界各地水、陆、空的交通网络，交通大环境十分优越。
青岛城市定位发展的目标是：
全国重点中心城市和国际知名特色城市。
2005年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，进一步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾和困难，促进了全市经济的持续快速协调健康发展和各项社会事业的全面进步，确保了“十五”计划主要目标的完成。
繁荣青岛、平安青岛、文明青岛建设取得了巨大成就。
全市实现生产总值（GDP）2695.5亿元，增长16.9%。
其中，第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%，第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%，第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。
三次产业的比例关系调整为6.5：
51.9：
41.6。
全市实现地方财政一般预算收入176.34亿元，增长35.1%；地方财政一般预算支出203.06亿元，增长23.4%。
税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征）393.01亿元,增长15.1%；地税税收收入120.88亿元,增长20.0%。
第二节青岛市房地产综合分析
一、青岛房地产发展阶段分析
房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。
青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。
从1992年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段：
即①增长扩张期（92年到95年）；②回落调整期（96年到97年）；③复苏回升期（98到99年）；④新一轮快速发展期（2000年以来）。
各阶段呈现以下特点：
1、增长扩张期（1992-1995）
1992-1995年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括92到93年的爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过130%），94年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降2.06%、3.28%），95年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长43.72%和14.85%）。
青岛房地产的这一轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。
青岛市房地产1992-1995概况
单位：
万平方米
年份
房地产开发投资（万元）
施工房屋面积
同比增长%
实际销售商品房屋面积
同比增长%
房地产开发企业数量
1992
-
258.95
-
39.51
-
178
1993
-
610.75
135.86
93.18
135.84
217
1994
374001
598.14
-2.06
90.12
-3.28
182
1995
539000
859.65
43.72
103.5
14.85
254
2、回落调整期（1996－1997）
经过92－95年的过快膨胀，1996、1997年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。
开发投资和销售、竣工等方面均出现了一定程度的下降。
房地产开发投资额分别同比下降7.1%、9.8%，1996年实际销售面积同比下降了5.1%，竣工面积分别同比下降5.2%、11%。
但由于有青岛东部开发这一有力因素的支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气的情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发展势头。
在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在1997年出现了31.6%的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。
青岛房地产1996-1997年发展概况
单位：
万平方米
年份
房地产开发投资（亿元）
同比增长%
施工房屋面积
同比增长
实际销售面积
同比增长%
企业数量
1996
50.1
-7.1
815
-5.2
98.2
-5.1
240
1997
45.2
-9.8
725
-11
129
31.6
311
3、复苏回升期（1998-1999）
进入1998年和1999年，青岛房地产市场又逐渐升温，98、99年房地产开发投资额分别同比增长11.95%、28.06%，施工面积同比增长15.88%、3.27%，实际销售面积同比增长53.78%、30.26%，市场整体好转，呈现出明显的复苏和稳步发展态势。
青岛房地产1998-1999发展概况
单位：
万平方米
年份
房地产开发投资
（亿元）
同比增长%
施工房屋面积
同比增长
实际销售面积
同比增长%
企业数量
1998
50.6
11.95
840.14
15.88
198.67
53.78
393
1999
64.8
28.06
867.6
3.27
258.78
30.26
378
在此期间，1998年12月市政府出台了《青岛市深化城镇住房制度改革实施方案》，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新的住房供应体系，加快了住房商品化、市场化的进程。
购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度的转换，也进一步推动了青岛房地产市场的发展。
4、新一轮发展期（2000至今）
从2000年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段，在这个阶段，在内部和外部两方面因素的作用下，呈现出健康的、令人鼓舞的快速发展势头，开发结构日趋合理，开发行为日趋理性，开发过程日趋规范、政府的监控日趋完善，包括开发商、消费者和政府管理部门在内的各房地产行业主体日趋成熟。
2004年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资162.7亿元，同比增长27.3%,分别比2002年、2003年房地产投资增幅提高15.3个百分点和4个百分点。
二、青岛市房地产发展情况分析
1、青岛市1996-2004年房地产开发投资情况
图2-11996-2004年青岛房地产开发投资额（单位：
亿元）
从上图我们可以看出，房地产投资增幅明显。
2004年青岛房地产投资额度占固定资产投资总额比重为16.5%。
房地产业发展势头良好。
2、青岛市1998-2004年商品房销售情况
图2-2青岛市1998-2004年商品房销售面积（单位：
万平方米）
从上图可以看出，青岛市商品房销售面积从2001年开始大幅增加，销售面积持续增长，销售价格大幅上升，一直保持较高水平，可见市场情况较好。
3、青岛市1999-2004年房地产销售价格情况
图2-3青岛市1999-2004年房地产销售价格（单位：
元/平方米）
从上图可以看出，青岛市的房地产销售价格持续增长，2003年前涨幅比较稳定，市场几乎没有太大波动，但2004年出现较大增长，比上年增长26.2%。
4、青岛市2005年房地产发展情况
2005年，国家出台了一系列以“遏制投机、抑制投资、鼓励自住”为主题的宏观调控政策，对稳定房价起了主导作用。
青岛市认真贯彻国家、省以稳定房价为主要内容的房地产市场一系列调控政策，政府和相关管理部门采取房地产销售网上登记备案、经济适用房公示摇号出售、新版《青岛市商品房买卖合同》、《青岛市房地产居间合同》等一系列规范措施及《青岛市城市房屋拆迁管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《青岛市城市房地产开发经营管理条例》的修订，促进了青岛市房地产市场交易与房价的理性回归，置业者对房地产市场的信心逐步恢复，使得房地产市场进入规范、健康、有序发展的轨道。
2005年青岛市房地产开发投资主要表现出以下特点：
（1）房地产开发投资增速趋缓
2005年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完成投资223.8亿元，同比增长34.9%。
在国家宏观政策的影响下，青岛市房地产开发投资年初增幅高开，逐月回落，全年分别比一季度、二季度、三季度，降低37.0个百分点、20.9个百分点、19.4个百分点。
随着青岛市老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，投资结构也进一步优化。
2005年住宅投资完成162.1亿元，同比增长23.2%，占全部投资额的72.4%；办公楼投资13.9亿元，同比增长148.2%，占全部投资额的6.2%；商业营业用房全年完成投资18亿元，同比增长7.1%，占全部投资额的8%，住宅投资的比重仍占全部投资的主体地位。
从分地域来看，市内四区加崂山区全年完成投资140.2亿元，占全部投资的六成以上，五市加黄岛、城阳两区完成投资83.7亿元，占全部投资的37%。
（2）房屋施工面积小幅增长
2005年青岛市房地产开发受有关土地政策的影响，施工面积小幅增长。
全年房屋施工面积达2362.7万平方米，增长13.5%，其中住宅施工面积1862.8万平方米，增长13.4%；办公楼93万平方米，下降1.3%；商业营业用房227.1万平方米，增长18.4%。
全年新开工面积步伐有所加快，新开工面积达到1213.2万平方米，同比增长24.1%，其中住宅979.3万平方米，增长23.1%；办公楼47万平方米，增长31.3%；商业营业用房90万平方米，增长23.5%。
（3）商业营业用房增幅较快
2005年青岛市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工各类房屋811.2万平方米，增长13.1%，其中：
住宅竣工678.3万平方米，增长20.1%；办公楼竣工面积达7.7万平方米，下降77.3%；商业营业用房竣工81.4万平方米，增长33.7%。
（4）商品房销售面积快速增长
2005年青岛市累计销售各类房屋739.9万平方米，比上年同期增长27.1%，其中住宅销售650.1万平方米，增长29.5%；办公楼销售9万平方米，下降58.1%；商业营业用房销售65.2万平方米，增长59.8%。
全年商品房屋销售额为266.7亿元，增长58.1%，其中住宅销售额225.3亿元，增长66%；办公楼销售额6.9亿元，下降58.4%；商品营业用房28.4亿元，增长107.3%。
全年房屋住宅竣工面积仅比销售面积多28万平方米，剔除拆迁安置等不做销售的住宅外，商品住宅供需基本平衡。
（5）资金到位充足结构有所优化
近年青岛市的房地产开发资金来源构成中，一直存在着国内贷款增幅偏高，银行信贷风险较大的不合理弊端。
2005年国家出台了一系列宏观政策，青岛市金融机构也相应做出了“限贷”的积极举措以降低房地产行业的信贷风险，青岛市房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。
2005年房地产开发到位资金275.8亿元，比上年增长10.5%，其中，国内贷款50.9亿元，增长0.2%，占资金来源的18.5%，所占比重下降1.9个百分点；企业自筹资金110.4亿元，增长14.3%，占资金来源的40%，所占比重提高5.0个百分点，定金及预收款99.2亿元，增长3.9%。
（6）土地成交价款增长较快
2005年青岛市房地产开发企业购置土地面积429.4万平方米，同比增长15.3%；完成土地开发面积为322.9万平方米，同比下降2.1%。
由于在国家采取的宏观调控措施中，房地产开发用地受到严格控制，并且随着土地增量供应控制更加严格，土地存量和增量的减少，土地招、拍、挂价格上升，致使房地产开发企业用于土地购置的费用和土地成交价款增长较快。
全年青岛市房地产开发企业用于土地购置的费用为30.1亿元，同比增长41.3%，占全部开发投资的13.4%，比重比上年同期上升0.6个百分点。
土地成交价款达44.1亿元，同比增长86.1%。
（7）“青房”景气指数比较景气
2005年，青岛市房地产开发投资平稳增长，到位资金充足，供需关系基本平衡，“青岛房地产”景气总指数达到102.51点，八个分类指数全部处于不同程度的景气区间，总指数比上年同期上升0.28点，继续处于比较景气的运行状态。
（8）投资分类指数平稳增长
2005年，青岛市房地产投资规模平稳增长，完成投资223.8亿元，比上年增长34.9%，其中：
住宅投资完成162亿元，比上年增长23.2%。
投资的平稳增长促动全市房地产开发“投资指数”达到101.9
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