平安家园建设工程可行性研究报告.docx
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平安家园建设工程可行性研究报告
1总论
1.1工程概况
项目名称：
双鸭山市平安家园建设工程。
项目性质：
新建。
项目位置：
本项目位于双福路东侧卫生大厦对面；本项目东侧为规划道路；南侧为建龙专家公寓住宅小区；西侧为双福路；北侧为农户大棚可征用地块。
项目承办单位简介：
双鸭山市旺旺房地产开发有限公司位于黑龙江省双鸭山市尖山区新德政园北侧，公司成立于2010年，法定代表人徐振岭，公司主要经营城市建设开发，公司组织机构健全，下设有财务部、材料部、销售部及技术部，，现已拥有高、中级技术人员12名，技术力量雄厚。
可研报告编制单位：
辽宁省国际工程咨询中心成立于2007年。
甲级资质，证书编号：
工咨甲10620070036
辽宁省国际工程咨询中心已形成并拥有技术力量雄厚的工程咨询队伍，具有承担中型工程的设计资质及设计能力，涵盖多个方面：
专业有：
专业综合经济（服务范围规划咨询、评估咨询、工程项目管理）、电子、纺织、轻工、建筑材料、化工、机械、有色冶金、农业通信信息、市政公用工程（服务范围规划咨询、编制项目建议书、编制项目可研报告、项目申请报告、资金申请报告、评估咨询）。
1.2编制依据和范围
1.2.1编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》；
2、双鸭山市总体规划；
3、《市政工程可行性研究投资估算编制办法》1996年12月；
4、《城市居住区规划设计规范》；
5、《城市居住区公共服务设施设置规定》；
6、《住宅设计规范》；
7、《住宅建筑设计标准》；
8、《中华人民共和国环境保护法》；
9、《中华人民共和国污染防治法》；
10、《中华人民共和国土地管理法》；
11、《中华人民共和国水污染防治法》；
12、《城市环境卫生质量标准》（1997）；
13、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；
14、《全国生态环境保护纲要》；
15、《建设项目经济评价方法与参数》国家计划委员会、建设部；
16、《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》国家计划委员会；
17、尖山区人民政府提供的有关资料；
18、双鸭山市旺旺房地产开发有限公司提供的建设规划。
1.2.2编制范围
1、本项目位于双福路东侧，东西方向长248米，宽30米，规划总用地面积11700平方米。
本项目距市中心3公里
2、论证双鸭山市平安家园建设工程实施的必要性。
3、论证双鸭山市平安家园建设工程的工程方案。
4、对推荐确定的建设方案进行技术设计。
5、论证双鸭山市平安家园建设工程配套绿化工程技术方案。
6、提出本项目投资估算、资金筹措及实施计划。
7、对本项目进行可行性分析和经济评价分析。
1.3项目建设必要性
1.3.1本项目建设是双鸭山市城市发展建设的需要
双鸭山市正由工矿型城市逐步发展为综合性中心城市，将单一的煤炭经济优势转化为社会、经济、生态、基础设施等多方位的优势。
双鸭山市将建成为具有较强承载力、集聚力和辐射力的生态型区域性中心城市。
双鸭山市中心城区处于浅山丘陵地带，安邦河是唯一一条穿越城区的河流,是双鸭山城市总体规划所确定的城市生态绿轴，是城市发展最具活力的地方，其两侧土地具有非常高的发展潜力。
对安邦河两侧进行开发建设和治理，可进一步提升城市品位与功能，所形成的绿色景观廊道可显著改善城市生态环境。
安邦河治理工程完成后,安邦河中心区段将建成8个各具特色的景区,并依照高低起伏的韵律建成6大主景、18个中景、38个小景观，景观建设本着协调有序的原则，注重景观创新、突出滨水特色、加强生态保护和恢复。
双鸭山城市建设近期发展的重点是沿安邦河两岸向南、北方向发展，规划中尖山区以向北发展为主，集贤县福利镇向南发展为主，把福利镇作为双鸭山市未来的一个区，沿安邦河形成福利区-新区-尖山区（称为中心城）的多中心组团式线型布局。
从城市规划建设的角度看，安邦河主城区河段规划定位为城市的重点生态发展区，而平安家园的南侧为建龙专家公寓住宅小区，与建龙专家公寓住宅小区等形成规模化居住社区，为以后的商业发展奠定基础。
平安家园建设工程和其它沿河住宅小区一样都是安邦河治理的重要辅助工程，是和谐发展、文明拆迁，让全社会共享城市发展成果的具体体现。
双鸭山市近年来以安邦河综合治理工程为契机加快城市发展，加快安居工程建设、努力提高城市品位和面貌。
该项目是合民心、顺民意的建设工程，是双鸭山市城市发展，打造生态、平安、富裕、和谐新城的必要建设工程之一。
1.3.2本项目建设是共享安邦河综合治理成效、实现全面小康社会的需要
为实现安邦河河水水质和两岸环境的根本好转，双鸭山市政府启动了安邦河综合治理工程，其中包括河道清理、河底护砌、关闭排污口、地表径流、截留面源污染、防治生态、堤岸修复、生态拦截带、搬迁工程、生态公园湿地公园及休闲广场等。
此外，双鸭山市还启动了投资12.6亿元的滨河景观工程，重点实施博物馆、客运站等项目，并对针织厂等4家国有企业实施整体搬迁，建设高标准滨水住宅小区。
力争通过这些工程的有效实施，使安邦河治理和滨水城市建设取得实质性进展和收获，初步形成“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依”的滨水生态景观。
平安家园建设位置正是人们感受政府对安邦河改造取得显著成果的地方，是体现城市品质、调高人们生活质量的亮点，这一建设工程必将进一步促进双鸭山实现全面小康社会。
1.4研究结论
1.4.1工程主要建设内容
双鸭山市平安家园为新建住宅小区项目，其建设工程主要包括住宅楼4栋，每栋12层，1-2层为商服，3-12层为住宅，地下为车库、换热站一座以及小区绿化工程、道路工程及其它公用工程。
平安家园总用地11700平方米，总建筑面积为39746.5平方米，地上建筑面积为32437.5平方米，（其中住宅总建筑面积约为24979平方米；商铺建筑面积6612.5平方米，公建建筑面积846平方米），地下建筑面积为7309.0平方米，（其中地下车库建筑面积7009平方米，换热站建筑面积约为300平方米），容积率为2.77，绿地率为30.5%。
1.4.2项目建设技术指标
项目用地和建设内容参见表1-1，主要技术指标参见表1-2，投资估算参见表1-3。
表1-1项目建设主要内容
工程
类别
编号
工程名称
建筑面积（m2）
工程名称
建筑面积（m2）
技术指标
住宅户数（户）
住宅及商服
1#
住宅楼
6893
商服
1739
地上3-12层为住宅，1-2层是商服
70
2#
住宅楼
5395
商服
1448
地上3-12层为住宅，1-2层是商服
68
3#
住宅楼
7738
商服
1947
地上3-12层为住宅，1-2层是商服
70
4#
住宅楼
4953
商服
1478.5
地上3-12层为住宅，1-2层是商服
61
公共
建筑
5#
公共建筑
846
砖混结构，1层，层高3.0m
地下
6#
地下车库及换热站
7309
框架结构，1层，层高3.0m
合计
33134
6612.5
269
表1-2主要技术指标
项目
数量
单位
总规划用地面积
11700
平方米
总建筑面积
39746.5
平方米
住宅建筑面积
24979
平方米
商铺建筑面积
6612.5
平方米
公建建筑面积
846
平方米
地下车库建筑面积
7009
平方米
换热站
300
平方米
规划总户数
269
户
规划总人数
807
人
容积率
2.77
绿化率
30.5
%
表1-3平安家园总投资估算表
序号
名称
费用（万元）
备注
1
土地费用
808.47
2
建安工程费用
5,522.21
3
前期工程费用
707.09
4
室外工程费用
47.85
5
监理费用
55.22
6
管理费用
214.23
（1+2+3+4+5）*3%
7
销售费用
123.55
销售收入*1%
8
预备费
200.10
（2+3+4+5+6+7）*3%
9
不可预见费用
276.11
按建安费的5%
10
合计
7,954.83
1+2+3+4+5+6+7+8+9
表1-4销售利润计算
费用名称
金额（万元）
一、总投资
7,954.83
二、销售收入
12,354.60
三、管理费、税金
1,020.36
1、管理、经营费用
214.23
2、销售费
123.55
3、销售税金
682.59
四、销售利润
3,379.41
五、上缴所得税
1,115.21
六、利润
2,264.20
七、销售利润率
18.33%
八、投资利润率
28.46%
项目总投资7954.83万元，全部为本公司自筹。
2项目背景
2.1城市概况
双鸭山市座落于我国东北北部的三江平原上，是黑龙江省东部中心城市之一，也是一个新兴的煤城。
双鸭山市的土地面积为2.251万km2，市辖区面积1767km2。
全市辖1市4县19镇38乡。
全市总人口151.21万人，其中市区总人口50.34万人。
双鸭山市区内交通便利，北西有佳富铁路，南有矿区铁路，公路成网。
根据黑龙江省“二次创业、富民强省”战略目标，双鸭山市坚持高起点、大手笔、科学规划市场运作的原则，按照省政府批复的《双鸭山市城市总体规划》确定的向北、向西的城市发展方向，建设双鸭山市现代化生态园林新城区。
2.2自然条件
2.2.1地理位置
双鸭山市位于黑龙江省东北部三江平原的西南部，东径130°54′48″~131°37′，北纬46°25′~46°46′之间，东隔乌苏里江与俄罗斯比金市相望，南与虎林市、密山市、七台河市、勃利县相连，西与佳木斯市、桦南县毗邻，北与桦川县、富锦市、同江市、抚远县接壤。
2.2.2地形地貌
工作区位于安邦河中上游，区内地形起伏较大。
河谷呈不对称的“U”字型，河床宽5m~44m，水深0.5m左右，主要为城市污水。
区内地貌单元主要划分为低山丘陵及堆积河漫滩。
河漫滩：
分布于安邦河两岸，条带状，左岸较窄，右岸较宽。
滩地地形平缓，地面高程110m~120m；漫滩岩性：
上部主要为低液限粘土、（含砂）低液限粉土，厚度一般小于2.7m，下部为粉土质砂、含细粒土砂、级配不良中、粗砂、细砾，揭露厚度1.2m~13.4m，河床部位岩性为现代堆积卵石混合土，局部分布有漂石。
安邦河两岸大部分地段地表为人工弃土堆，以生活、建筑垃圾为主。
低山丘陵：
主要分布于安邦河左岸，地面高程在112m~185m，地面坡度20~100，山顶浑圆，组成岩性主要为中生界侏罗系城子河组（Klc）砂岩、煤，局部出露第三系平岗玄武岩（pN2）。
2.2.3气候特点
双鸭山市地处中高纬度，属寒温带大陆性季风气候，春夏秋冬四季分明。
冬季长，干燥而寒冷；夏季短，温热而多雨。
年平均气温3.3℃，极端最高气温36℃（2001年6月25日），极端最低气温零下37℃（1970年1月）。
全年平均降水量540毫米，年最多降水量857.2毫米（1981年），年最少降水量302.8毫米（1975年），冬季降水量占全年降水量的5%，最大积雪深度为56厘米（1985年2月），夏季降水量占全年降水量的60%，为农作物生长提供了有利条件。
初霜平均在9月9日出现，（南部半山区在9月19日出现，最早在9月7日出现）终霜期平均在5月14日结束，（南部半山区在5月22日结束，最晚在6月5日结束）无霜期平均137天。
全年主导风向为偏南风。
年平均风速4.3米/秒。
春季风速较大，平均风速5.1米/秒，夏季风速最小，平均风速3.5米/秒，1968年12月2日，1982年5月11日出现2次12级大风，风速34米/秒。
年日照2480小时，其中：
春季月平均日照232小时，秋季210小时，冬季169小时，最高日照值是6月，月日照244小时，最低日照值是12月，月日照仅146小时。
2.2.4水文地质
堤线区地下水类型主要为第四系松散层孔隙潜水，含水层岩性为含细粒土砂、级配不良中粗砂、级配不良细砾，地下水位：
左堤：
107.84m~117.43m、右堤105.60m~116.32m，水化学类型：
HCO3-SO42--Ca2+Na+，HCO3--Na+型。
地下水接受大气降水及两侧低山丘陵区地下水补给，与地表水有密切的水力联系。
2.2.5社会经济状况
双鸭山具有得天独厚的矿产资源、肥沃的土地资源、森林资源、动植物资源和旅游资源。
双鸭山市煤炭储量丰富，全市煤碳探明储量117亿吨，居全省首位，且煤炭资源勘探程度高，储量大，煤层贮存稳定。
双鸭山市是黑龙江省重要的煤炭产业基地，是以煤化工、电力、建材产业为重点的综合性工业城市，年开采优质原煤2100多万吨左右，位居全国同行业前列，其次是石墨、建材、冶金、电子、化工等行业。
2010年规模以上工业增加值实现135亿元，增长35%；利税39.5亿元，增长28%。
煤炭、钢铁和农产品加工三大支柱产业工业增加值分别增长44.6%、23.7%和56.5%。
实施工业项目143项，完成投资158亿元，分别增长22%和30%。
全市园区开工项目61项，其中超亿元项目31项，已竣工投产27项；入驻企业122户，实现工业增加值49.9亿元，增长40%，占全市工业增加值的37%。
农村经济总收入实现74.5亿元，增长13.2%。
粮食总产突破40亿斤，创历史最高水平。
畜牧业总产值40.7亿元，增长10%。
规模以上龙头企业发展到71家，实现销售收入51.2亿元、利税2.1亿元，分别比上年增长12%和10.5%。
农民专业合作组织达到500个。
组建千万元以上现代农机专业合作社23个，完成县场跨区作业177万亩，农业生产综合机械化程度达到88.5%
市区内交通便利，北西有佳富铁路，南有矿区铁路，公路成网。
近年来工农业发展迅速，小型工业如雨后春笋，农业生产蒸蒸日上，是黑龙江省一处富庶而环境优美的地方之一。
2.3项目建设条件
2.3.1安邦河概况
安邦河是松花江下游右岸的一级支流。
发源于完达山余脉，七星硅子东分水岭北麓，自南向北流经双鸭山市、集贤县福利镇至桦川县境内，由桦川县新河宫汇入松花江。
干流全长167km，主要支流有马蹄河、柳树河、小安邦河、哈达密河4条。
安邦河干流福利镇以上为山丘区河流，在福利镇以下河流进入平原区。
流域总面积原为2755km2，目前治理后安邦河集水面积1168km2，福利屯水文站以上山丘区集水面积547km2。
安邦河干流中上游段，经由定国山水库、双鸭山岭东区、尖山区过滚兔岭（双鸭山市域集贤县交界）进入集贤县境内的福利镇，主河道长约20km，双鸭山市（滚兔岭）以上控制面积为455km2。
双鸭山市区由尖山、岭东、四方台、宝山四区组成，其中尖山区位市政府所在地。
岭东、尖山区、集贤县福利屯区位于安邦河流域。
安邦河主城区段：
从南福大桥到西福大桥下之间，是双鸭山市主城区—繁华的商业区和生活居住区。
现状河槽宽度是10～30米，河谷为黄土，塌陷严重。
夏季水势暴涨暴落，冬季冻结断流。
该区段为河谷地带，地势低洼，左岸有支流马蹄河汇入。
该段河流已经进人山丘区与平原区衔接处，河势放缓，河槽及河道逐渐变宽，受地形条件所限制，两岸主城区建筑物挤占河岸滩地现象非常严重，且无任何防洪工程。
汛期洪水位高，经常出槽，行洪断面较为狭窄，受阻严重，为洪水重灾区。
枯水期城市污水全部直接排入安邦河中，河道污染严重，水环境和人居环境极差。
沿河两岸的地势较低洼，河道较弯曲。
2.3.2项目建设条件
1、交通便利
本项目地块南侧为建龙专家公寓住宅小区；西侧为双福路，距离双福路最近距离300米。
项目区经过双福路向南经卧虹桥、黑鱼泡路可以快速进入市区；经过民生路向东可以进入307省道，由307省道向北可以快速进入G221和G010国道，交通十分便利。
附近现有大理石厂公交站点，2路、18路、21路、24路多条公交线路与外界连通，公交系统完善。
本项目位于安邦河综合治理区域内，规划有多条公交线路与外界联通。
总之，邻近城市道路，交通十分便利。
2、基础设施完善
本项目位于建龙专家公寓北侧、双鸭山市尖山区边缘，尖山区是城市中心区，区内有完善的道路、给水、雨水、污水、供热、电力、电信、有线电视、燃气、土地平整等系统，各项建设标准均达到国内先进水平，并且北侧的南山小区基础设施完善，本项目均可就近接入，使用方便。
3、技术力量雄厚，原材料供应充足
本项目主要原材料如钢筋、水泥、钢材、钢管、沙子、树苗、草皮等各种建材，双鸭山市场均可供应，而且货源充足，运输可由社会车辆解决。
双鸭山近年来城市建设快速发展，在城建方面已培养和储备大量有经验的专业技术人才，本地区劳动力丰富。
因此，本项目实施具备较好的基础条件。
3方案论证
3.1基本原则与指导思想
3.1.1基本原则
1、以人为本，建立和谐社区的原则；
2、坚持地域性、文化性、创新性原则；
3、可持续发展的原则；
3.1.2指导思想
1、依据双鸭山市城市总体规划，项目建设应符合城市发展的方向、性质和功能区划。
2、遵照省政府提出的建设生态园林省的战略规划目标以及双鸭山市关于建设滨水城市的要求，安邦河沿岸规划建设要高起点，大手笔，把安邦河上段治理区建设成生态园林示范区。
3、树立经营城市的指导思想，通过对安邦河主城区河段沿岸的综合整治开发，促进双鸭山市城市的快速发展。
4、建设项目应根据交通现状、地形地质、水文、风向等条件，结合周围环境，合理规划，精心布局。
5、设计方案应在满足使用功能的前提下，结合双鸭山市地处北方的气候特点，通过建筑结构形式和构件来改变室内外温湿环境，节约能源，减少建筑原材料能耗，力求降低造价，做到经济合理。
3.2项目任务与范围
3.2.1项目任务
结合双鸭山市“山水生态园林城市”的发展目标，以及对安邦河主城区段综合治理的目标规划，建设高标准的滨水住宅小区，早日实现沿安邦河形成福利区-新区-尖山区（称为中心城）的多中心组团式线型布局。
本项目建设平安家园工程，包括住宅以及小区绿化、配套工程，总建筑面积39746.5平方米。
新建的平安家园将会是环境优美、设施齐全、功能完备、适宜人居，为市区居民提供高质量的现代化住宅。
3.2.2项目范围
本项目位于双福路东侧，东西方向长248米，宽30米，规划总用地面积11700平方米。
本项目距市中心3公里。
3.3工程方案
3.3.1建设内容
按照《2011-A13地块（双福路东侧）居住用地控详规划》，本项目的建设内容包括建筑工程（高层住宅、商服以及换热站、地下车库等小区附属建筑工程）、道路工程、绿化工程以及其他附属工程。
整个小区的规划设计应体现生态、健康、文明新农村社区的主题和理念，塑造出宁静自然、富于特色的居住环境。
3.3.2总平面布置
总平面布置要结合平安家园周围道路交通情况、小区地块形状、地势情况，进行充分的环境分析，并与建筑布局（特别是住宅户型及其组合模式）相结合，组织不同层次空间环境，形成公共空间→半公共空间→私密空间的逐次过渡，在空间规划上既要保证社区的整体性，又要保证不同的地块小区、建筑组团间各空间环境的独立性。
3.3.3建筑工程
平安家园总建筑面积约为39764.5m2，包括4栋12层高层住宅楼每栋的1-2层为商服、3-12层是住宅、地下是停车库及换热站。
其中住宅建筑面积约为24979m2，商服建筑面积为6612.5m2，地下停车库及换热站建筑面积约为7309m2，公用建筑面积约为846m2。
住宅的户型设计要充分保证住户居家的私密性，室内各功能空间的布局合理，保证各自的独立性，符合人的交通行为；最大限度减少各功能空间的相互干扰；各功能空间须具备良好的采光和通风条件，住宅层高不应小于2.9米。
3.3.4道路交通工程
小区道路系统要求构架清楚，分级明确，与城市道路衔接合理流畅，充分满足小区居民内部活动和对外出行的需求。
综合考虑小区的地理位置、地块与城市道路的关系及小区道路设施情况，布置规划小区路网结构及主次入口位置。
小区内部道路综合考虑居民出行轨道，设计实行人车分流原则。
小区道路分两级布置，主次分明，支路设计围绕主干道依次展开，做到有机联系，形成一个整体，使小区道路通达顺畅。
同时小区路网要作为居住区给排水、电力、供热、燃气以及信息化、智能网络综合布线的基础。
3.3.5静态交通工程（车库设计）
小区充分利用地下空间，设置地下车库，组团建筑的合围地下车库要连通，尽量能使附近住户停车后能直接从车库内到达各自居室。
3.3.6绿化和景观工程
小区要有足够的绿地面积，达到大于30%的绿地率要求。
小区的设计风格要相互呼应，和谐一致，在形成一个整体风格的同时，在局部细节上要有自己的特色。
另外小区的环境设计结合总体布局设计，形成不同层次的主题空间，景观方案设计应与总体设计和建筑设计同步展开，同步完成整个居住区的环境设计。
3.3.7综合管线工程
管网、信息、智能网络等专项规划应根据总体布局合理布置。
各种管、沟、线分类别集中敷设，不准明设。
如外墙雨水管采用建筑装饰的方式加以隐蔽，预留维护条件。
4工程设计
4.1总平面布置
平安家园的项目用地为一条形地块，东西长度约260米，南北宽为45米，南侧为建龙专家公寓住宅小区；西侧为双福路；北侧为农户大棚可征用地块。
根据这个地块形状进行平安家园的平面布置，布置时要因地制宜，充分利用地块形状、地势等条件，所以本小区是1#至4#是从西方至东一字型布置，使小区住宅分布合理、疏密得当、交通顺畅，采光、通风满足国家规定。
2#、3#之间南侧有一主入口，1#与2#之间、3#与4#之间都是地下车库的出入口。
4.2建筑造型
小区的建筑采用简约欧式风格，多层住宅大量采用坡屋顶,屋顶造型考虑外轮廓与背景天空的关系，引入尖塔、八角房等欧式风格的符号和元素，形成曲折变化、层次分明、色彩丰富的造型效果。
选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计，住宅的外墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条，再适当加入一些棱角，并引入罗马柱、雕塑等符号和元素，突出强烈的视觉效果。
使人感到典雅、丰富。
4.3户型设计
小区住宅户型从一室一厅至三室两厅等六种户型，住宅面积从65~127m2不等。
主力户型为两室一厅和两室一厅。
4.4单体设计
1、住宅楼设计
小区住宅楼单体设计：
小区内共有住宅楼4栋，各楼单体设计参数参见表4-1。
住宅总建筑面积24979平方米，总户数269户。
2、附属建筑
（1）商服：
小区内1#─4#的1-2层为商服楼，1#商服面积为1739平方米，2#商服建筑面积为1448平方米，3#商服建筑面积为1947平方米，4#商服建筑面积为1478.5平方米。
因此商服总面积为6612.5平方米。
（2）5#公共建筑：
四层，总建筑面积为846平米。
（3）6#地下车库及换热站：
小区内地下的总建筑面积为7309平方米，其中地下车库面积为7009平方米，换热站300平方米。
表4-1平安家园总规划指标
项目
数量
单位
总规划用地面积
11700
平方米
总建筑面积
39764.5
平方米
住宅建筑面积
24979
平方米
商铺建筑面积
6612.5
平方米
公建建筑面积
846
平方米
地下车库建筑面积
7009
平方米
换热站
300
平方米
规划总户数
269
户
4.5道路工程
小区主路包括从2#、3#之间南侧有一主入口进入后对应的沿小区边界的环形道路，
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