开发商和代理商策划的区别.docx

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开发商和代理商策划的区别

把它理解成两个性质的东西就好明白了：

比如卖家具的，和家具加工厂

都是家具，但是工作内容和方向基本完全不一样。

甲方策划：

第一它的工作范围更广，包括物料制作、做多少才最合理？

做什么画面？

放什么文字？

围挡找谁做最合适，不同制造商的价格、每一次的价格都是不一样的，你要怎么处理，争取最少的花费？

包括售楼处选址，风格，家具购买；包括和设计院、设计部对接，确定这个面积段搭配能不能满足这个容积率。

如果赠送面积会不会降低利润？

等等等等；

第二他是一个完整的链条，推售一栋楼或者几栋或者什么大的动作，需要找—找财务进行营销费用审批和收益计算（这个有时候也得自己做，但是最后肯定财务要审）—营销自己出策略，出价格—找工程确定进度—找设计出图纸—找制作方出物料—找活动公司做活动—媒体做推广—最后还要拿一堆材料给老大审批—老大期间还会问你各种你想到或者想不到的问题。

最后都通过了才会上市（顺序不分先后但你肯定都会走一遍）。

所以对于策划人的交往能力，把控能力，专业能力要求都有

第三以上说到的说不到的这些环节你都要会做，所以你想想一天你需要见多少人？

处理多少事情？

第四甲方的策划，不仅仅要做决策，还要做执行（这点很多代理公司都会进行误导，说甲方就是执行，其实还有关键一点，是决策！

！

！

）

你就想吧，比如，代理公司给你提一版方案你觉得不错，很简单：

今天9月1号，代理公司建议，10月1号开盘，13号楼，90平产品，8500，开盘前发5万条短信，DM单户型折页什么的提前到位直销进行派单，开盘搞个歌舞暖场。

是不是很简单？

？

好了你的工作到了，9月2号你得找你们财务，问问你们项目的营销费用10月份还有多少（因为很多项目都会透支营销费用），你要做个简单的计划，起码心理有底你得花多少钱啊10月份。

然后还得让财务同意你得计划。

9月3号你得找你们工程，确定下现在13#什么进度了啊？

再找下你们开发部，13#预售下来没啊？

啥时候下来啊？

我们要10.1开盘那时候能下来不啊？

9月4号你得找设计，13#的户型做出来没啊？

啥时候做出来啊？

9月5号你得找N家制作公司，我们要出1万份（这个数字你还得合计合计）DM和户型折页，10月1号我们就得开盘用了，你需要我提前几天给你图纸你好做啊？

这次多少钱啊？

还得告诉他们我要做什么材质的（好了到这步各家的钱就不一样了），找哪家你自己合计去吧。

9月5号你得找广告公司了吧，这次上市的宣传语你做出来，画面要这么这么设计，你赶紧做我们10.1上市。

好了9月6号了，财务告诉你不行你没费用了/行有费用你整吧，工程告诉你不行进度跟不上巴拉巴拉/行你开吧，开发告诉你预售下不来政府的出差了/OK没问题了，设计告诉你我没空啊公司那么多户型我整不完啊/哥们我做好了，制作商你谈好价钱和工期了/完蛋了旺季制作商进度赶不上。

先发出去我喝口水，回来接着说。

好了我回来啦，9月6号，给你否定答案的你要去确定，去逼迫，去讲道理。

因为10.1就是要开盘。

现在9月7号了，假如说你都确定了，好了我们还有下一步工作要做。

你得找代理公司把价格做好了，把收益做好了，你做个审批表吧，找你们老大签字确认去吧。

老大给你一顿表扬/问你各种问题/就问你一句你能卖50套不，不能你就别开了。

好了不难为你了就算你通过了，你要找你们代理公司，这个短信你发给谁啊？

发给竞品，没问题，你去找短信公司买资源，谈价格；9月8号你开始找活动公司，让他出个方案，他出一个，你也同意了。

9月9号设计告诉你户型出来啦你去做吧，你把广告、制作都叫来，让他们按照这个户型去美化、去制作吧。

9月10号你把你花的这些钱，做个合同，去走流程去审批吧。

9月11号你开始着急了，因为这都半个月过去了，项目这个月的任务缺口还有1000万呢？

怎么办？

？

？

还有15天的客户积累时间，才15天，怎么办？

你要找你们代理公司，问现在积累多少客户了啊？

能行不啊开盘？

等等等等，你看就这样，你小半个月过去了，你不休息？

他们都不休息？

再没别的事情？

？

————————————————————————————————————————————而以上的以上的源头在于，你，同意了代理公司的意见。

谁让你同意的？

代理公司就一定是对的吗？

你真的完全相信他们说的每一句话吗？

你真的果断的下决策说：

你们说的有道理，10.1，按照这个价格，这个方式，去开盘吧！

！

而且一般来讲，代理公司会给你出很多版方案，很多个方向，你自己选去吧。

要么这样这样10.1开，要么那样那样10.30开

你要怎么分辨哪个是最有利的？

？

？

？

这就是甲方策划，决策与执行的结合体。

考虑最多的是利益最优，可执行！

————————————————————————————————————————————

当然啦以上的工作说的是比较绝对的，当然也漏了不少东西没说，甲方策划没我说的那么悲催，以上这个工作都会有人协助你去做，可能是一个团队，可能是兄弟部门，也可能是乙方帮你做（但你要考虑好让他们这样做的风险）；

但是，多少你都会参与一些进来，所以我说他跟代理不是一个性质，他注重和涉及的是一个链条，代理只是这个链条的其中一个环节。

房地产策划的五大原则

　　一．独创原则

　　独创就是独到`创新`有个性`差异化，独创具有超越一般的功能，它贯穿房地产策划的各个环节，使地产项目在众多的地产项目中脱颖而出。

（一）策划观念要新。

（二）策划主题要独创。

主题是房地产开发项目的总体指导思想，是发展商赋予项目的灵魂。

　　（三）策划手段要创新。

策划手段就是地产策划的具体方法办法。

　　二．整合原则

　　在地产策划中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：

一是从是否明显看出来分，有显性资源，隐性资源。

二是从具体形式来分，有主体资源（或称概念资源）社会资源，物力资源，人力资源等，这些资源在整合之前，是松散的，凌乱的，没有中心的。

（1）要把握好整合资源的技巧，在整合分类，组合中要有的放矢，抓住重点，是客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。

（2）整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心资源往往很难达到目的。

　　三．要善于挖掘，发现隐性资源，创新的独到的主题是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去发现去提炼。

　　四．客观原则

　　客观原则是指房地产策划云做过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动的符合策划对象的客观实际，要遵循客观原则，作好地产策划。

1.事实求实进行策划，不讲大话空话；2.作好客观市场的调研，分析预测，提高策划的准确性；3.在客观实际的基础上晋升行动；4.策划的饿观念理念既符合实际，又有所超前。

　　五．定位原则

　　所谓定位，就是给地产策划的基本内容确定具体位置和方向，照准明确的目标。

　　1.具体要从大小两方面入手，大的方面是地产策划的总体方向，包括开发项目的目标，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向等等，晓得方面是地产项目的具体定位，市场定位，目标可户定位建筑设计定位广告宣传定位，营销方面的定位等

　　2.把握各项定位内容的功能作用

　　3.要熟年的运用项目定位的具体方法和技巧