购房方案策划报告范文.docx

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购房方案策划报告范文

思

修

作

业

报

告

Goon给力队

队员：

赵晓杰、

赵彦呈、邓永强

柳婉琳、章美娇、

纪姣文、李青霞

信息分析及方案策划

●王某月收入五千元，有存款三十万，在市内工作，欲在昆明购置一套婚房，根据提供的信息提出一套合理的购房建议。

●购买房子需要物美价廉，物有所值，需要认真分析，买到自己喜欢的有价值的房子，才能住得放心，住得安心。

●经过我们组的市场调查，房地产商的咨询，信息分析后得出以下几个方案，此方案纯属本组方案，仅供参考。

●以下是我们的方案及信息分析。

一、项目的具体实施

在网上对个人住房贷款进行了查阅并整理出相关信息。

查阅下如下：

1.贷款基本条件：

（1）有合法的身份。

（3）有合法有效的购买的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。

（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还本息的能力。

（4）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

（5）保证具备有用于支付所购住房的首付款。

2.其他要求：

对购买首套自住房贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款期限一般最长不超过30年，且贷款期限加借款人年龄不超过70。

个人住房贷款可分为公积金贷款和商业基金贷款。

按照项目分析，王某可以考虑使用公积金贷款。

3.个人住房贷款代还方式：

（1）等额本金

等额本金还款是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

　　特点：

由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

（2）等额本息

等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。

　　特点：

相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。

但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

所以，根据项目要求，建议王某采用等额本息还款方式。

4.个人住房贷款的风险隐患

（1）个人信用带来的风险

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。

对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。

（2）欺诈行为带来的风险

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。

（3）抵押物产权带来的风险

两种风险：

一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。

二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

（4）由银行自身操作带来的风险

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。

（5）抵押物处分引起的风险

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。

（6）贷款条件风险

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。

如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。

（7）其他不可抗力风险

其一，为自然灾害及人为伤害风险，其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

二.购房能力及房子信息分析

既然是购买婚房就要选适合作为婚房的房子，还要考虑到长期住下去的一些因素来分析。

所以我们选择面子为100平米的房子来做为首要条件，地段按现有的条件分析。

（一）购房能力评估

1、购房资金（现金、存款、等资金综合）：

30万

2、家庭月收入：

5000元

3、购房支出（预计家庭每月可用于购房支出）：

根据本小组成员调查，在昆明一月的菜价，单笔支出约在800元左右，加上每月的50元水费，50元电费，100元话费，均日用消费品200元，网费100元左右。

交通费用：

如果上下班乘坐公交车，一月大概120--150之间。

如若像大多数的上班族一样，骑电动车，则省下了交通费，但是电费就要增加一定的数额。

这样算下来一月大概支出1300元左右，留出700做意外支出及适当休闲资金。

那么一月则可用于购房支出的资金是3000元。

4、贷款年限：

贷款年限是在七年—十年之间

5、房屋面积：

因为是婚房，我们就要考虑大户型，还要将婚后小孩的住宿考虑景区，那么合理的房屋面积则是85㎡--110㎡的。

6、银行贷款利息计算：

（二）市场房价信息分析

市场的房子一般分为4种房子：

1是廉租房；2是适用经济房；3是商品房；4.是二手房。

1.廉租房分析

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

廉租房价格便宜，每个月只需要几百块，但是在自己的户头下没有房子，也就是说没有房产证，法律上不承认该房子属于本人，所以这种形式的房子不在考虑范围内。

这种类型的房子只适合租而不适合买。

还有租廉租房来作为婚房的话感觉不是很好，作为婚房讲我们当然希望能漂亮一点，但这毕竟不是自己的房子，想装修一下也不行，所以廉租房虽然在价格上占优势，但不可取。

2.经济适用房分析

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

它是具有社会保障性质的商品住宅。

具有经济性和适用性的特点。

经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。

适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题。

适用经济房的价格在5000元到7000元/㎡之间，地段的不同价格也有所不同，价格还比较合适。

还有在购买经济适用房时，注意它分为两种：

1．已经住满5年的经济适用房

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群能购买。

购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税，5%的得印花税外，出售方按成交价或者评估价3.5%。

缴纳交易综合税，按成交价或者评估价的1%交纳土地收益；按成交价或者评估价的0.3%,交纳房地产产权交易审验服务费有交易双方各负担一半。

2.尚未住满5年的经济适用房

经济适用房买卖政策，购买此类已购经济适用房得客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件；其次，购买方人还需要办理经济适用房购买资格审核手续。

若所购买置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用房产权管理。

3.商品房分析

所谓商品房包括商品房现房和商品房预售房。

商品房现房，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售房，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房价格在8000元/㎡以上，受地段影响地段越好价格越高，地段很好的可以说是价格无上限。

随着销售旺季的来临，各开发企业加快了推盘节奏，8月昆明新增供应集中放量，共取得9个预售证，新批准预售面积达到了128.40万平方米，创年内新高，环比、同比分别上涨152.78%和49.08%。

从区域上看，盘龙区和官渡区的商品房新增供应量较大，新批准预售面积分别为52.11万平方米、42.04万平方米，占比分别为40.59%、32.74%。

其次是西山区，新批预售面积为24.50万平方米，占比为19.08%。

呈贡新区和五华区新增供应量较小，新批准预售面积分别为7.74万平方米、2.02万平方米，占比分别为6.03%、1.57%。

8月共有9个项目取得预售许可证，其中星宇园新批准预售面积最大，为37.37万平方米，占比为29.10%；其次是天怡峰景花园，新批准预售面积为28.63万平方米，占比为22.30%。

云立方小区新批准预售面积最小，为2.02万平方米，占比仅为1.57%。

4.二手房分析

受地段的影响：

地段一般价格为3000至4000元/㎡；二环价格为5000至8000元/㎡；一环8000元/㎡起价，房子的价格也受房子新旧程度。

既然是买来作为婚房那就是以后所定居的地方，那我们就要考虑和自己上班的地方是否接近，所以一般应该考虑在一环和二环之间买，那样在价格上还算理想。

三.方案策划

方案一.

购买经济适用房，地段为良好地段，如西山区、官渡区等房价为4000元到6000元/㎡之间，如果有熟人了解房价的潜规则,善利用，价格就会更实惠。

经济适用房有装修好的和没装修好的，装修好的价格更贵一点。

购买未专修的，价格选定4500元/㎡，房子为100平米的房子

4500*100=450000（元）

45000购买房子，但是还未装修，需要自己装修。

据分析装修好带家具需要60000元。

以上得出买一套房子及装修好家具齐全需要51万元。

根据现有资金按分期付款来结算：

根据分期付款要求，首付至少需要付房子的20%

45000*20%=90000（元）

根据现有资金总额为30万元，分10万作为装修和买房需要的手续费及其他手续。

首付20万元总价减去首付=25万作为后期来分期付款

后期付款：

每月付3000元

250000/3000=83.333个月付清=7年还清，在7年之间每个月对于整个家庭生活开销可以满足还会有所剩余。

7年之后就需要考虑养育孩子，教育孩子，还需要买车子。

方案二.

购买二手房，地段为良好的的段位如：

西山区、盘龙区、官渡等地区，选择价格在5000至6000元/㎡的价格的房子，购买房子价格为5500元/㎡

据此分析：

100*5500=550000（元）

根据分期付款要求，首付至少需要付房子的20%

550000*20%=110000（元）据现有资金首付可以再付25万元

500000-250000=300000，首付后还有30万元需要后期来分期付款

每个月付3000元需要100个月还清可以算作9年还清。

结婚后9年那就有了孩子，孩子也可以上学了，以后的收入有一部分就是为培养孩子教育孩子来花费的了。

收入和花费比下来每月还是会有剩余的，生活过得还是有滋有味。

方案三：

购买商品房，从区域上看，盘龙区和官渡区的商品房新增供应量较大，新批准预售面积分别为52.11万平方米、42.04万平方米，占比分别为40.59%、32.74%。

其次是西山区，新批预售面积为24.50万平方米，占比为19.08%。

呈贡新区和五华区新增供应量较小，新批准预售面积分别为7.74万平方米、2.02万平方米，占比分别为6.03%、1.57%。

8月共有9个项目取得预售许可证，其中星宇园新批准预售面积最大，为37.37万平方米，占比为29.10%；其次是天怡峰景花园，新批准预售面积为28.63万平方米，占比为22.30%。

云立方小区新批准预售面积最小，为2.02万平方米，占比仅为1.57%。

按以上这些信息来看，现在的商品房购买还是可行的，选择范围也比较广。

现在昆明的商品房在价格上的信息有以下几个：

1.在昆明三环外的商品房成交均价为每平方4598元；2.一环路每平方达到8820元；3.一环内每平方可达到9000元。

4.昆明市二环外商品房交易均价2012年1季度为：

5980元/平方米。

但是南北差别很大，如北市二环外，龙头街6300元/平方米，南市区新亚洲体育城附近8200元/平方米。

呈贡新区：

斗南5100元/平方米，呈贡行政中心区7600元/平方米，西市区碧鸡关附近5800元/平方米，东市区世博园后面7200元/平方米。

那我们选西市区碧鸡关附近5800元/平方米，房子为100平方。

据此分析：

四、选择方案

我认为第一个方案更适合,因为这个方案考虑到了可持续发展的主要因素，比如说在结婚后2到5年就会要孩子，孩子出生就要花费很多钱，比如说奶粉钱等一些东西，花费比较大。

每个月的工资付款后刚好够维持生活，孩子到4、5岁后刚好可以上学，就是房款刚好还清一两年，现在也有了一点积蓄，生活可以是小康家庭，那会儿可以向着有房有车的小康生活出发了。