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地下车库的财税处理（转载）

地下车库，因产权复杂，财务人员在相关财税处理上说法不一，有的说出租作为租赁，有的说连着房子出租使用权也应开具销售不动产发票。

但具体是作为租赁还是销售，相关业务如何处理，视具体业务性质而定，本文从不同的地下车库类型和业务性质，根据相关税法文件及资料，结合个人的相关理解，从不同角度对地下车库的财税处理进行探讨。

在实际工作中中，地下车库大致分为三种：

1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊；

2、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊；

3、开发商将地下人防设施作为地下车库。

在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。

每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。

一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：

开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。

其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：

“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品----地下车库之中。

1、对外出租的税务处理：

地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。

营业税及附加：

按租赁业5.5%交纳。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

土地增值税：

因未发生权属转移，不涉及土地增值税。

房产税：

根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。

即出租部分按租金收入的12%计征房产税。

土地使用税：

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

”

因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。

虽然国家没有出台免税政策，但相关省市有相关征免政策。

需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。

企业所得税：

根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

因此收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。

印花税：

租赁收入的千分之一。

2、对外出售的财税处理：

对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。

在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转开发产品---地下车库相关金额至主营业务成本。

营业税及附加：

按销售不动产计征营业税及附加。

土地增值税：

单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。

房产税：

与住宅等开发产品类似，已销售的地下车库不交房产税。

土地使用税：

产权已转移部分，不交土地使用税。

企业所得税：

与销售住宅所得税处理相同。

印花税：

按销售不动产税率万分之五申报。

3、自用的地下车库财税处理：

自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并计提折旧。

自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。

土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。

不涉及其他税种。

二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊:

开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，其建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。

因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。

开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。

根据国税发［2009］31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

”因此其建造成本归集在开发成本---公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。

因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。

如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。

如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性，其财税处理与“开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊”形式相同。

三、开发商把地下人防设施作为地下车库：

利用地下人防设施形成的地下车库，权属争议较大。

到底开发商有没有权力享有地下人防车库的收益权有很大的争议，这在一定程度上影响了财务人员的财税处理，因此很有必要对地下人防设施的权属及收益权进行确定。

根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：

国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

根据国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第一条凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。

已经使用人防工程而未履行立约手续的，应补办立约手续。

第二条人防工程及其设备、设施是国家财产，平时使用应本着有偿使用的原则，交纳使用费。

使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。

《物权法》第五十二条国防资产属国家所有。

由此可见，地下人防设施权属应为国家所有。

对于地下人防设施为国家所有这一点无任何怀疑，但“谁投资，谁收益”中的投资主体有相当的分歧。

持“销售成本说”观点的人认为，开发商已经将车库的投资成本分摊到可售面积成本之中，即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款，那么投资主体在最后看来应该就是业主，开发商相当于只是事先垫付了该投资成本，那么车库的所有权理应归全体业主所有。

持“登记凭证确权说”观点的人认为，地下车库是开发商自己根据国家要求投资建造的，根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

”规定及“谁投资，谁受益”的原则，虽然最后成本都分摊至可售面积中，但合法建造应当属于原始取得的一种方式，应自事实行为成就时发生效力，开发商在建造后拥有地下车库初始产权应当无可争议，开发商有收益权或使用权也应无争议。

这两种观点来讲，似乎都有一定的道理。

2007年10月1日实施的《物权法》第七十四条规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。

规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属，但在实际意义上讲，该条规定概念也很模糊，同样未明确规定产权归属。

我们只能从该条规定的法理上推断，如果地下车库是开发商投资建造并已经规划、建设行政主管部门批准，开发商应当拥有地下车库的所有权（至少在形式上拥有），否则开发商怎么有权利出售、附赠或出租呢？

另外从立法的本意来讲，作为独立设施的地下车库，如果不允许开发商销售或出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性。

另外从某种意义上讲，鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权，在提高土地利用率同时，还有利于资源的优化配置，实践中也表明了政府部门默认了开发商对地下车库的收益权。

对于地下人防设施来讲，因其建造面积是与整个项目相关，故个人认为其建造成本计入建安成本是不妥的，应在开发成本----公共配套设施费用中归集，在整个项目的可售面积中分摊。

以上相关文件中也可以看出，开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。

但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。

1、随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）：

对于买房送车位使用权的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生的可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产发票。

营业税及附加：

按销售不动产交纳营业税及附加。

土地增值税：

房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。

房产税：

开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。

土地使用税：

开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。

所得税：

其收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，其所得税与销售商品房性质一样。

印花税：

其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。

2、单独转让车位使用权：

单独转让车位使用权分为有限期限（短期）内转让和法律规定年限内（长期）转让。

有限年度内（如1年）是相对于在法律规定年限内（如70年）而言，在有限年度内出租**律期限或长期来看，其车位使用权人可能会变更，而在法律规定期限内转让使用权，抛开产权归属的角度，单从融资租赁角度来推论，租赁期相于于可使用期限，性质上和销售已无实质区别。

有限期内（短期）转让车位使用权：

有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。

营业税及附加：

采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此营业税纳税额为预收金额为基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。

土地增值税：

未发生产权转移，不涉及土地增值税。

土地使用税：

单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。

不是单独建造的不征收。

各地政策执行不一样，如上海对于地下人防设施，不论营业使用或非营业使用，不论出租或自用，都不征收土地使用税。

而且要注意的是，如果地下人防设施是连着地上建筑物的话，对地下人防车库占地征税，由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。

且对单独建造部分所占用地面积暂按应征税款的50%征收土地使用税。

房产税：

虽然产权归属国家，但开发商作为投资者享有收益权，根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。

所以房开企业应按租金收入12%交纳房产税。

印花税：

按租赁金额的千分之一交纳。

法律法规年度内转让车位使用权：

法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论，实质与销售并无二致。

营业税及附加：

不管是开具服务业---租赁业发票或销售不动产发票，营业税及附加一样按5.5%计征。

个人倾向于开具销售不动产发票。

土地增值税：

房开企业与购房人签订合同，将地下停车场所法律法规期限内的使用权（如房屋使用年限70年）转移给购房人，向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入，计征土地增值税。

土地使用税：

不涉及

房产税：

开发商如果与业主签订的车位租赁合同，租赁期达到了法律法规规定的年限，即达到业主所购房屋年限，则应视同销售车位，不再征收房产税。

所得税：

按收到的价款作为收入，计征所得税。

印花税：

按销售不动产万分之五交纳。

3、开发商自用地下人防设施

开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等。

营业税：

如无营业收入，不涉及营业税。

土地增值税：

未发生产权转移，不涉及土地增值税。

土地使用税：

房开企业对于自用地下人防设施，原则上只要坐落在开征范围内，就应征收土地使用税，但国家并未出台相关免征政策，各地对自用地下人防设施征免政策不一。

如重庆就规定房开企业修建的地下车库，无论对外出租或自营，均应按规定征收房产税和土地使用税

房产税：

根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）第一条、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

房屋折算比例由各省规定。

所得税：

无收入不涉及

印花税：

不涉及

需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。

房开企业也有权进行出售、出租或自用。

出自房地产会计网,地址:

房企地下车位出租一次性收费的涉税分析

2010-3-1114:

49　樊其国　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　一般情况下，地下人防设施在房地产开发企业既无产权、又无帐面价值，但房地产开发企业对其拥有代管权。

对房地产开发企业将代管的地下人防设施用作生产、经营等用途的，自2006年1月1日起，按照财税[2005]181号文件的规定征收房产税。

　　一、地下车库产权归属介定问题

　　第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。

开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

　　第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。

如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

　　第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

　　二、销售地下车库涉及的税金

（一）营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。

因而，个人销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%.

（二）企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。

　　（三）土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

　　（四）城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其相关法规的规定，城市维护建设税以实际缴纳营业税税额为计税依据，按适用税率计算缴纳。

　　（五）教育费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。

　　（六）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。

　　三、出租地下车库房产税如何缴纳

　　根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定：

（一）、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

（二）、自用的地下建筑，按以下方式计税：

　　1.工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%]×1.2%.

　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

　　3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》文件的规定：

第三条房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.根据《国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》的规定：

（六）租赁业租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。

根据上述规定，出租地下停车位应按规定以租金收入为计税依据缴纳房产税。

　　四、房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税

　　根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。

出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。

只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权取得的收入，贵公司应缴纳以下税款：

　　1.营业税。

根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。

　　2.房产税。

房产税是以房产为征税对象。

房产是以房屋形态表现的财产。

财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

根据此规定，地下车库属于房产范畴，应当征收房产税。

对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。

　　3.企业所得税。

车位租赁收入组成企业所得税应税收入。

企业所得税法实施条例第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

深圳实行过渡期企业所得税优惠税率，2010年企业所得税税率为22%.

　　4.城镇土地使用税。

对车位所拥有的土地使用权面积，应当按当地税务机关确定的标准，按期缴纳城镇土地使用税。

　　5.印花税。

房屋租赁合同属于印花税征税范围，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。

　　五、一次性收取地下车位租金涉税操作要点

（一）、签定合同

　　1.地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。

　　2.租赁期限不得超过20年根据我国《合同法》第二百一十四条规定：

“租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

　　3、明确约定租金及其支付方式

　　1）乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。

收取费用后，不再退费。

　　2）乙方承租停车位的租金为每一车位每年人民币元[车位租赁费一次性收费金额/租赁期限（20年）].

　　3）如果业主不愿意买车位，开发商也不能随便将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接连接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面道路属于共有部位。

”

（二）、收入确认

　　1、营业税收入确认旧政：

对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。

根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。

而按财务会计制度的规定，应在整个受益期内分期确认收入。

　　新政：

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：

“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

企业在会计核算中，对于采用长期出租一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。

　　2、房产税收入确认对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。

房产税是按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

对一次性取得的若干年的租赁收入应按在整个受益期内分期确认收入，按规定计算缴纳房产税。

　　3、企业所得税收入确认对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。

　　（三）、开具发票销售地下停车位开具发票分两种情况：

　　1、销售永久使用权的，视同商品房销售，应开具《商品房销售（结算）专用发票》。

　　2、销售临时使用权的，视同服务业中租赁行为，应开具《服务业统一发票》。

　　（四）、税收优惠

　　按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条（十九）款规定；从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

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