建筑施工合同约定缺陷责任期为3年是否违法.docx

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建筑施工合同约定缺陷责任期为3年是否违法

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建筑施工合同约定缺陷责任期为3年是否违法

　　篇一：

建筑工程合同关于质保期及质保金的约定

　　建筑工程合同中一般发包人和承包人会约定质保期（一般是一年），质保金一般是在质保期满后支付。

但是，同时法律又对建筑工程作出了最低质量保修期限。

例如，《房屋建筑工程质量保修办法》就规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

　　（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；

　　（五）装修工程为２年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

”

　　首先要明确的是，工程的保修期与质保金没有必然的联系。

保修期可以约定，但是约定不得违反强制性规定，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定在正常使用条件下，建设工程最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　（四）电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

而工程质保金的提取及返还则是合同双方的约定事项。

合同中并没有约定质保金的，建设单位无权提取质保金。

工程质保金是指为落实项目工程在缺陷责任期内的维修责任，建设单位与施工企业在项目工程建设承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证施工企业在缺陷责任期内对已通过竣工验收的项目工程出现的缺陷（即项目工程建设质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定）进行维修的资金。

由此可见，工程质保金既形成对施工单位施工质量的有效约束，

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　　也形成开发商应对工程质量问题的有力保障，因此，对于开发商来讲，工程质保金至关重要。

　　工程质保金不能想当然地与工程的保修期直接联系起来，要形成其有效的屏障作用，就必须由合同双方在建设工程施工合同当中作出明确约定，下列要素在约定时不缺少：

　　第一，工程质保金的总额。

一般来说，项目工程质保金按项目工程价款结算总额的5%来由建设单位从施工企业工程计量拨款中直接扣留。

　　第二，工程质保金的返还时间。

施工企业应在项目工程竣工验收合格后的缺陷责任期（一般为二年）内，认真履行合同约定的责任，缺陷责任期满后，及时向建设单位申请返还工程质保金。

　　第三，工程质保金如何直接扣减维修费用。

一般来说，建设单位应在出现质量问题的一定时间内书面通知施工企业前来维修处理，施工企业逾期不处理的，建设单位可另行委托第三方处理，相关费用就可以直接扣除。

因此，作为开发商来讲，一定要注意提前通知的环节，否则，所支出的费用很难在质保金中扣除。

　　第四，工程质保金返还时是否计息应约定清楚。

一般来说，工程质保金不计利息。

　　在建设工程的管理中，建设工程质保期与质保金是两个不同的概念，前者是对建设工程的最低保修期限，由建设工程质量管理条例规定；后者是是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

　　其中：

一、建设工程质保期。

国务院《建设工程质量管理条例》第40条规定:

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限：

1、基础设施工程、房屋的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；5、其他项目的保修期限由建设单位

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　　和施工单位在合同中约定。

建设项目的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　二、建设工程质量保证金。

《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条规定：

本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

　　缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

　　缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。

　　第九条、缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。

　　第十条、发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14日内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。

如无异议，发包人应当在核实后14日内将保证金返还给承包人，逾期支付的，从逾期之日起，按照同期银行贷款利率计付利息，并承担违约责任。

发包人在接到承包人返还保证金申请后14日内不予答复，经催告后14日内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。

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　　附：

　　中华人民共和国建设部令

　　第80号

　　《房屋建筑工程质量保修办法》已于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　部长俞正声

　　二○○○年六月三十日

　　房屋建筑工程质量保修办法

　　第一条为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。

　　第二条在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。

　　第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

　　本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

　　第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

　　第五条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。

　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。

　　第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

　　第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合

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　　理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

　　（五）装修工程为2年。

　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

　　第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。

发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

　　第十条发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

　　第十一条保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。

涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

　　第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

　　第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。

　　第十四条在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。

建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

　　第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

　　第十六条房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市

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　　篇二：

重读-----试从建设工程施工合同纠纷司法解释视角探寻缺陷责任期规定之额外用意

　　重读《试从建设工程施工合同纠纷司法解释视角探寻缺陷责任期

　　规定之额外用意》

　　北京市金台律师事务所王依龙律师

　　按20XX版施工合同（示范文本）对缺陷责任期进行了明确规定，虽然示范

　　文本不能作为法律依据，但其确是第一次明确缺陷责任期的定义，同时也对保修

　　期进行了定义①，以对两者进行区别，就工程施工领域对于两者的运用给予明示。

缺陷责任期概念最早出现在《建设工程质量保证金管理暂行办法》中，并没有进

　　行严格定义，但《建设工程质量保证金管理暂行办法》或许依然有其在缺陷责任

　　期概念背后的用意，现将本人以前所写的拙作翻出，请建设工程领域同行批评指

　　正。

　　《试从建设工程施工合同纠纷司法解释视角探寻缺陷责任期规定之额外　　

用意》

　　引言质量保修期、质量保修金、缺陷责任期、质量保证金都是建设工程合

　　同中经常使用的概念.质量保修期与缺陷责任期涵义是否有区别，一直存在争议，也给施工合同的签订制造了一定的麻烦。

本文试对上述概念进行梳理，并以《最

　　高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》为视角尝

　　试解读，以与建设工程领域同仁探讨。

　　一、质量保修期、质量保修金、缺陷责任期、质量保证金四个概念的纠结。

　　1、质量保修期是质量保修制度的重要组成，有明确的法律依据；质量保修

　　金出现在《建设工程施工合同示范文本》，法律法规未予以规定。

　　1998年3月1日起施行的《中华人民共和国建筑法》第62条规定：

“建筑

　　工程实行质量保修制度”，“具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。

　　依以上授权，2000年1月30日国务院发布实施的《建设工程质量管理条例》

　　对保修范围暨主要分部工程的最低保修期限进行了规定。

　　如此，质量保修期在法律法规层面有了明确的规定。

　　2000年6月30日建设部发布实施的《房屋建筑工程质量保修办法》则进一

　　步对质量保修和质量缺陷进行了定义——“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

本办

　　法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同

　　的约定。

”

　　但是，上述法律法规及规章对如何保证承包人不拖延不拒绝的履行保修义务没有作出必要的指引性规定，之所以如此，应与法规规章宜宽不宜严、不过多干预市场的精神有很大的关系。

　　在《建设工程质量管理条例》出台之前的《建设工程施工合同示范文本》（1999版）34.3质量保修条款引入了质量保修金概念，不过也仅仅是一笔带过——“质量保修书的主要内容包括：

......（4）质量保修金的支付方式”。

虽然一笔带过，实质上却是对工程实践的认可。

实践中，发包人为了保证承包人在接到质量缺陷维修通知后能及时进行修复，在施工合同中约定结算后由发包人暂扣一定比例的工程款，保修期满视保修情况予以适当返还。

　　可见，法律法规明确了质量保修期并停留在这一层而止，实践操作中则以《建设工程施工合同示范文本》中的质量保修金对应质量保修期，予以肯定并起示范指引作用。

　　2、质量保证金和缺陷责任期最早出现在《建设工程质量保证金管理暂行办法》，就其内容实质而言，可以视为与质量保修金和质量保修期存在相对应