房地产管理小区智能化建设建议书.docx
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房地产管理小区智能化建设建议书
（房地产管理）小区智能化建设建议书
小区智能化建设建议书
公司
2013年1月
一、小区概况3
二、中心思想4
2.1智能化系统建设内容规划建议4
2.2小区智能化系统建设目标5
三、小区智能化建设各子系统建设建议6
3.1智能物业管理系统6
3.1.1设计要求7
3.1.2技术应用要求8
3.1.3设计说明9
3.2视频监控系统（CCTV）12
3.2.1系统概述12
3.2.2系统设计思想14
3.2.3建设目标14
3.3周界防护系统15
3.3.1系统概述15
3.3.2系统设计思想16
3.3.3建设目标17
3.4电子巡更系统18
3.4.1系统概述18
3.4.2系统设计思想19
3.5住户防盗报警系统20
3.5.1系统概述20
3.5.2设计思想20
3.5.3系统建设目标21
3.6停车场管理系统21
3.6.1系统概述21
3.6.2设计思想22
3.6.3系统建设目标24
3.7可视对讲系统25
3.7.1系统概述25
3.7.2系统设计思想25
3.7.3系统建设目标26
3.8小区广播系统28
3.8.1系统概述28
3.8.2设计思想29
3.8.3建设目标30
3.9电梯运行监控系统30
3.9.1系统概述30
3.9.2实现原理30
3.9.3系统功能31
3.9.4系统结构构成33
3.10小区智能化机房系统34
3.10.1系统概述34
3.10.2机房环境要求35
3.10.3机房装修36
3.10.4机房空调、新风系统38
3.10.5机房供配电系统40
3.10.6防雷接地系统41
3.10.7机房消防系统42
3.10.8机房环境监控系统43
一、小区概况
小区地理位置极其优越，交通便捷。
总占地面积39.7万平方米，住宅面积32万平方米。
本项目共建设有20幢住宅，大部为高层，可容纳住户3000户，地下有2000个车位的停车场。
整个社区为高层住宅生态社区。
二、中心思想
我们在规划小区智能化系统时贯彻以人为本的思想，以建设智能化、生态型居住环境为规划目标，采用适度超前、先进、适用、优化组合的成套技术体系，建立一个安全、舒适、通信便捷，环境优雅的数字化、网络化、智能化的住宅小区，满足各个住户的需求。
2.1智能化系统建设内容规划建议
《小区智能化建设建议书》（以下简称：
“建议书”）遵照国标GB/T50314-2006《智能建筑设计标准》中的甲级智能化系统工程设计规范执行，智能化系统基本功能和技术应用达到国家智能建筑甲级系统的功能要求。
小区智能化系统规划建议包括三大部分，由以下10智能化应用子系统组成：
1）智能物业管理系统
2）视频监控系统（CCTV）
3）周界防护系统
4）智能巡更系统
5）住户防盗报警系统；
6）停车场管理系统
7）可视对讲系统（集成门禁功能）
8）公共广播系统
9）电梯监控系统
10）机房系统
2.2小区智能化系统建设目标
1）系统覆盖面目标：
应保证信息管理、网络建设和各种专业应用软件和硬件设备覆盖小区可持续的使用周期，为小区各个业务及住宅环节提供技术支撑和工作环境。
2）系统集成度目标：
信息集成度包括以下方面的目标要求，即各系统之间实现信息共享、网络互通、功能协同和子系统协调联动控制。
3）系统稳定可靠
应确保系统运行的稳定可靠、实用性强，安全性高，故障率低。
4）操作简易
设置简易友好的用户操作界面，使用户操作简便，并可在网络安全认证的条件下，通过网络远程实现小区智能化系统综合信息的查询。
5）系统的兼容与扩展
✧计算机平台的兼容性：
包括计算机主机及终端、网络硬件、操作系统软件；
✧软件支撑平台的兼容性：
包括数据库、网络支撑软件和应用系统开发工具；
✧应用系统的兼容性：
包括物业管理系统，安保及电梯控制系统，身份识别“一卡通”管理系统，智能化集成管理系统等；
✧设备与产品的兼容性：
选型的设备及产品应具有模块化、互换性和可扩展性。
6）系统硬件
小区智能化系统的硬件包括：
通讯网络设备、计算机、电子设备、监控系统器材、监测仪表等。
系统硬件应具有先进性，避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高和过早淘汰。
在充分考虑先进性的同时，硬件系统应立足于用户对整个系统的具体需求。
应优先选择那些采用先进和成熟技术，可扩展及实用性强的设备和产品。
最大限度地发挥投资效益。
无论是监控系统设备器材，还是通讯网络设备，都应具有良好的开放性。
数字化的目的是实现设备资源和信息资源的共享，网络融合，功能协同，因此计算机和网络系统本身应具有开放性，并应能够提供标准和开放的接口和通讯协议。
用户可根据需求，对系统进行拓展或升级。
计算机和网络系统相关产品的选择要以先进性和适用性为基础，同时考虑其兼容性和扩展性。
系统设备应优先选择采用国际标准设计、生产的标准化设备产品，避免因兼容性差造成系统难以升级或拓展。
随着社会与科技的不断发展和进步，小区智能化集成管理和物业及设施管理智能化系统的规模和自动化的程度会不断扩大和提高，用户的需求也会不断变化。
因此，系统的硬件应充分考虑未来的可升级性。
7）系统软件
系统软件是小区智能化集成管理和物业及设施管理的核心，它的功能好坏直接关系到整个系统的应用、管理和服务水平。
系统软件包括：
计算机及网络操作系统、系统集成软件、系统应用管理软件，以及实时监控软件等。
系统软件应具有很高的可靠性和安全性。
系统软件应采用多媒体技术，操作环境应采用中文图形化人机界面。
系统软件具有处理声音及图像的能力。
计算机环境要适应不同层次管理和操作人员的计算机技术水平。
系统软件应符合国家、行业标准，以及国际标准，具有可持续性和扩展性，便于小区智能化系统的多次升级和支持新硬件产品的应用。
三、小区智能化建设各子系统建设建议
3.1智能物业管理系统
3.1.1设计要求
根据国标GB/T50314-2006《智能建筑设计标准》甲级智能化系统设计规范要求，同时参照目前正在由国家建设部、国家信息产业部、国家科技部、国家技术监督局联合编制的《建筑及住宅社区数字化技术应用标准》的相关内容及技术应用要求实施。
小区智能物业管理系统可通过互联网和小区局域网浏览和查询以下系统集成信息。
－房产管理：
对受托管理的房屋和设施接管、验收，为入住用户建立档案进行使用管理。
提供房屋租赁、调换房屋等业务管理和服务，及环境管理和绿化管理等。
－房屋维修与保养管理：
依据国家对房屋维修管理的有关规定和小区的实际情况，制定出房屋的修缮计划。
物业管理中心随时检视建筑及房屋的应急维修要求，当接到住户维修请求后，物业管理中心先确定维修任务类型和维修工作人员，并通知有关维修人员到位。
并将维修结果、房屋使用部门单位反馈信息记录于维修档案数据库中。
－收费管理：
建立统一财务核算及收费管理，主要包括水、电收费，房租、停车费、保安、卫生、有线电视等。
由管理中心建立小区内部门单位独立核算的收费记录数据库。
收费方式可以采用银行住户户头自动划拨，也可接合“一卡通”综合应用系统，实现小区内的网络化电子财务结算体系。
－公共设施管理：
小区设施管理，主要是对小区内机电设备（包括智能化系统设备与器材）运行及故障报警数据实施统计和管理，建立机电设备定期维修和保养登记记录数据库，建立机电设备及器材产品档案资料库和采购厂商信息库，建立小区机电设备及器材备品备件库存数据库。
－网络化集成管理：
通过小区信息系统集成平台，实现小区综合物业及设施管理信息、安防与设备监控信息、住宅信息的共享和交互。
进一步增强小区各行政及业务管理部门的综合管理和服务信息化、网络化、自动化的能力。
3.1.2技术应用要求
1）采用基于信息化、网络化、自动化技术的管理平台，将小区内的安防系统、停车场管理系统以及物业管理信息综合和交互。
利用现代智能化集成管理化科技改造传统的物业及设施管理模式，充分利用小区智能化集成管理系统所提供的动态监控信息和宽带网络来支持与提升物业管理的现代化水平，同时反过来应用物业管理的专业化、规范化、标准化来强化对小区智能化系统的有效管理。
2）智能物业管理系统应用现代高科技的主流技术，即信息与网络科技（IT&LAN）和自动化技术，将小区物业管理与监控报警及管理集成于综合的自动化监控和信息交互平台上。
实现具有集成、交互能力的动态的智能化物业管理模式，为现代化小区的管理者和使用者提供高效率和完善与多样化的服务，实现低成本的管理费用。
3）智能物业管理系统软件的设计功能目标完全基于小区内部局域网，通过B/S方式来实现整个网络化的综合物业管理信息的交互、综合和共享，以及各信息服务系统基于XML和W集群的协同工作。
实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。
真正做到局域和远程物业管理的实时监控，信息与数据资源的综合共享；小区内部用户通过小区局域网实现物业管理信息查询和物业维修、投诉、申请等资料的提交与交互。
4）智能物业管理系统采用Internet/Intranet网络方式，以TCP/IP协议为基础，以浏览器和网络数据库为核心应用，构成小区智能物业及设施管理全系统内统一和便捷的信息交互平台，小区内各个监控与自动化应用系统的实时运行信息可通过网关上传到小区智能物业管理中心的服务器上，小区各行政及业务职能部门领导和管理员均可以在授权下通过Web工具方便地浏览小区内部网Intranet上丰富的信息资源，包括安防及楼宇自动化控制系统，以及应用系统设备的实时运行工况。
在网络安全认证下，物管人员可通过Internet和Intranet查询、编辑、浏览、下载与物业及设施管理相关的信息和资料。
通过开放数据库技术（预留功能），将小区智能化集成管理系统（BMS）数据库、企业资源（ERP）与住宅自动化系统（OAS）数据库与智能物业及设施管理数据库互联，向小区物管部门提供智能化监控系统动态信息和实时数据，以及各智能化应用系统的报警及设备运行相关数据，为小区物业及设施进行现代化科学的管理，提供全面的信息和数据的支撑。
3.1.3设计说明
物业管理系统至少应包括以下子系统：
空间管理、客户档案、收费管理、维修管理、设备管理、客户服务管理、环境管理、保安消防管理、物料管理、行政人事管理、文档管理、系统管理。
1）空间管理子系统
空间资源管理子系统主要是对管理区、大楼、房屋、停车场、管理区附属设施、房产大修计划、房产大修情况等信息进行管理。
可打印出的报表有：
空间资源统计表、空房统计表、房产大修安排表、房产大修情况统计表等。
2）客户档案管理子系统
客户档案管理子系统主要是对业主、居民、租赁户、住户车辆情况、住户装修申请、押金的收取及退还、违章罚款记录录入、出入证发放等信息进行管理。
可打印出的报表有：
业主花名册、管理区常住与暂住人口统计表、客户装修情况统计表、客户装修收取押金清单、客户自有车辆清单。
3）收费管理子系统
抄表数据录入：
对当期客户的水、电、气等的抄表结果进行录入。
若有远程抄表系统连接可进行直接采集录入。
收费业务月结：
对上月的客户收费信息进行汇总、计算滞纳金，同时生成本月客户应收费信息。
物管收费管理：
对客户的水费、电费、物管费等每月定期收取的费用进行收费，并打印收款收据。
日杂收费管理：
对客户的停车费、出入证费、违章罚款等不定期交费进行收取，并打印收款收据。
银行托收管理：
可用电子邮件方式，将客户的应收款列表送至银行进行托收，并可将银行的回款信息导入数据库。
可打印出的报表有：
日交费统计表（分类、明细、班次）、物管应收费明细表、催费通知单、物管收费收据、日杂收费收据、物管收费统计表、银行托收情况统计表、欠费情况统计表、物管应收费分类统计表等。
4）维修管理子系统
维修管理子系统主要是对物业运营过程中的维修进行全流程（登记、审批、派工、领料、反馈、统计分析）管理。
可打印出的报表有：
维修派工单、维修情况统计表年月维修用料统计表等。
5）物料管理子系统
物料管理子系统主要是对物业公司常用物料、工具等进行全流程（采购、入库、领用、借用、盘点、报损、统计分析）管理。
可打印出的报表：
物料采购计划统计表、物料入库情况统计表、物料领用情况统计表、物料借出情况统计表、在库物料清单、物料盈亏登记表、物料报损统计表等。
6）客户服务管理子系统
客户投诉管理：
对投诉进行管理是各物业管理公司提供优质服务的一个重要组成部分，该模块协助对投诉人、投诉对象、内容、处理意见和客户投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。
客户意见管理：
对客户日常对小区管理等各方面提出的意见、建议进行分类管理，并对整改措施及结果进行登记。
小区服务管理：
对客户提出的有偿服务要求如：
订报、送奶等进行登记，并对执行结果进行跟踪。
7）行政人事管理子系统
组织机构管理：
管理公司、部门的档案信息，同时对员工档案从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料和在职培训等资料。
会议记录管理：
对公司各种会议的计划、组织、召开情况进行分类登记管理。
活动安排与公告管理：
记录小区活动的组织人、参加人、活动内容、活动场地等内容，便于对小区活动进行统一管理。
同时对在网上发布的公告进行维护。
工作计划管理：
对公司、部门的工作计划进行登记，查询管理。
住宅用品管理：
对公司的住宅用品进行全流程（采购、分发、统计）管理。
日常费用支出管理：
登记公司各部门日常费用支出计划、实际支出情况，以便于统计查询。
8）设备管理子系统
设备档案管理：
对设备的原始资料、台帐、附属设备、备忘录、规章制度进行管理。
设备运行管理：
对设备的运行参数记录、运行时间、运行故障进行管理。
设备保养管理：
对设备保养计划、保养记录、保养检查记录进行管理。
设备维修管理：
对设备的维修及其备件的更换进行管理。
9）环境管理子系统
环境保洁管理：
对各保洁区保洁员的工作安排、工作情况以及保洁检查结果进行记录，以及保洁区的环境消毒进行管理。
环境绿化管理：
对管理区内种植植物的种类、浇水间隔、施肥间隔、责任人等进行登记管理，同时对绿化植被进行科学、有效的管理，提高植被成活率。
10）保安消防管理子系统
保安巡查管理：
记录保安巡查排班，在巡查过程中所发生的事件及处理结果。
登记重大违章事件，并记录违章的处理情况。
保安器械管理：
对保安所配备的器械进行登记，以便于查询。
消防管理：
对管理区内消防器材配备、消防事故情况、消防演习情况进行登记管理。
11）文档资料管理子系统
公司文档管理：
对上级下达、公司、部门抄送和本部发出的各种住宅文件和档案进行有效的管理和存放，便于以后查找和查询。
规章制度管理：
对公司的各种规章制度进行分类管理。
图纸资料管理：
对物业管理公司的各种工程图纸和图书资料进行管理。
12）系统设置管理子系统
系统设置管理子系统主要是对常用基础数据的维护，以及本系统使用用户的创建及其授权进行管理，还有智能设备数据采集的配置管理。
3.2视频监控系统（CCTV）
3.2.1系统概述
随着智能建筑的发展，闭路电视监控系统（ClosedCircuitTelevision，简称CCTV）作为智能建筑的辅助安保系统，应用范围越来越广。
特别是CCD摄像机技术的成熟化、商品化，从而使闭路电视监控系统在最近几年得到了飞速发展。
在小区安全防范系统中，通过电视监控系统，小区的管理及保卫人员能够方便、及时地了解、掌握各处的实时动态，包括人员流动、工作及安全情况。
为物业管理提供现代化的手段；通过各重点部位的监控，实现对为小区内各种环境状态和人员活动多方位的监视，有效地震慑和预防盗窃物品等治安问题的发生，极大提高了物业管理效率和住户人身、财产安全。
同时利用系统的防盗、监控联动功能，使管理人员能快速反应各类突发事件，并提供准确的资料给相关安全部门备案，以满足治安管理和突发事件的处理要求。
监控系统是由摄像、传输、控制、显示、记录等5大部分组成。
随着技术的发展，现在的视频监控系统可以分为模拟监控系统和数字监控系统两大类。
模拟摄像机通过同轴视频电缆将视频图像传输到控制主机，控制主机再将视频信号分配到各监视器。
通过控制主机，操作人员可发出指令，实现在多路摄像机之间的切换。
利用特殊的录像处理模式，可对图像进行录入、回放、处理等操作，使录像效果达到最佳。
数字摄像机则将摄像机CCD芯片产生的视频信号以数字信号的形式进行传输和存储、控制、浏览、回放等操作，实现视频监控系统的全数字化、智能化。
视频监视系统由摄像机、矩阵控制器（服务器）、录像机（或磁盘阵列）、监视器、传输缆线等组成，在住宅区重要区域和公共场所安装摄像机，让控制室内值班人员通过电视墙一目了然全面了解住宅区发生的情况，安保中心通过硬盘录像机或监控服务器能实时记录、以备查证。
安保人员能通过中心控制器如矩阵或监控软件平台在安保中心对每路画面进行切换显示的操作。
建议综合功能要求、性能价格比等因素统筹考虑视频监控系统的选型。
3.2.2系统设计思想
根据业主要求，结合小区实际情况和项目特点，参照规范标准，从安防设施的技术特点出发，建设一套高性能的闭路电视监控系统，为小区物业管理人员提供小区范围内直观、有效的图像信息并对小区安全防范管理起到积极的作用。
根据以上要求，我们确定以下思想：
✧监控点主要针对小区外围围墙、小区内主要通道、小区出入口、各单元门厅、主要通道、地下车库出入口、地下车库紧急疏散口、电梯轿箱等区域进行设置；
✧根据项目建设档次及监控点使用环境，选用高清晰度彩色摄像机，室外选用彩色低照度摄像机；
✧摄像机由管理中心统一供电；
✧与当地公安机关预留联网接口。
3.2.3建设目标
✧CCTV监控主控系统可结合多部网络分控主机，组成多个区域网络监控分中心。
CCTV系统可通过增加CCTV网络服务器的方式，透过网络线路，随时随地监视和控制所需要的影像信息和报警状态。
✧CCTV监控主控系统可分别提供图像矩阵切换功能。
✧CCTV监控主控系统采用群组密码锁定及ID身份认证。
✧CCTV监控主控系统，采用目前国际上先进的数字视频压缩和软件处理技术，通过LCD显示器鼠标操作回放和图像搜索功能。
具有回放图像抓拍、静止和动态放大功能。
✧CCTV监控主控系统可以通过通讯接口协议或硬接点的方式连接小区保安子系统所传送的有关报警信息，并实现报警与监控图像的联动，通过软件电子地图显示报警点状态和所联动的监控图像。
联动电子地图显示图形可以记录在硬盘设备中，并可通过网络上传至小区智能化集成管理系统（BMS）数据库中。
✧CCTV监控主控系统具有实时处理报警信息，联动报警图像记录，以及照明和音响设备联动控制的能力。
3.3周界防护系统
3.3.1系统概述
为了方便小区安全防范系统建设和管理，现在小区多实行封闭式管理。
但单纯依靠在周界处建造的围墙对小区进行封闭管理，并不能完全杜绝非法侵入者通过翻越围墙进入小区。
建立周界安全防范系统，首先真正将小区完全封闭起来，在周界处设置报警探测器，可对入侵者形成威慑作用，并对非法入侵者的强行翻越进行报警提示和处理。
周界安全防范系统是小区的第一道安全防线。
周界防范报警系统由张力型电子围栏或红外对射探测器和接收器等探测器、报警主机及传输线缆组成。
采用红外对射探测器或张力型电子围栏周界报警系统，可有效降低系统漏报率和误报率。
当有人翻越或闯入时，探测器即刻报警，将报警地点通过软件显示到电子地图上同时配有声光提示，屏幕电子地图实时显示报警区域和报警时间，以便保安人员准确、即时出警。
所有报警信息可存储在管理机内，以便进行备查工作。
同时周界报警系统还可以联动视频监控系统，当报警信号传到安保中心时，视频监控系统在报警信号的激发下可以将对应的摄像机的视频信号切换显示在电视墙上，让安保值班人员更直观的看到报警点的情况。
3.3.2系统设计思想
前端探测器可以采用红外对射探测器或张力式电子围栏。
张力式电子围栏是由张力探测器、控制杆、受力杆、支撑杆、多道规则钢绳等组成的有形围栏系统，为周界围墙构筑了一道有形的防范实体，它采用了全新的张力探测方式及特殊的电信号处理方式，目前，是国内最安全、最可靠的外围入侵防范系统之一。
也可以采用红外对射探测器的为主要探测器的入侵防范系统。
关于前端探测器的选型，应该根据小区的围墙类型以及围墙内外的具体情形进行有针对性的选择，不限于上述所说的两种探测器，也可以包括泄漏电缆、光纤扰动探测器等等多种探测器。
3.3.3建设目标
根据国标GB/T50314-2006《智能建筑设计标准》甲级智能化系统设计规范要求，对周界报警系统提出以下建设目标：
1）周界报警子系统功能建设目标：
✧24小时监控，全面设防，无盲区和死角；
✧探测器具有抗天气环境干扰和温度变化的能力；
✧防区划分可确定报警的准确位置；
✧报警监控管理中心可操作控制报警区域现场前端设备（如照明灯）状态的恢复；
✧夜间当发生报警时，可联动报警区域照明灯（探照灯）的自动开启；
✧当发生防盗报警时，报警监控管理中心闭路电视图象监视屏上立即弹出与报警点相关的摄象机图象信号，值班安防人员可以通过操作云台和可变镜头监视周界报警区域的人员活动情况，同时自动进行联动图像的录像；
2）报警监控管理中心功能设计要求：
✧报警监控管理中心具有语音、警灯和警笛的报警提示功能；
✧报警监控管理中心计算机终端通过显示电子地图识别报警区域、报警状态；
✧报警监控管理中心可实现报警信息（包括：
语音、文字、图像）、报警状态和报警时间的记录；
✧将小区防盗报警信息、闭路电视监控信息、门禁对讲信息、以及小区火灾报警系统信息集成到统一的BMS计算机监控管理界面上进行监视、操作、控制和记录。
✧实现统一的报警数据库管理。
报警数据库记录内容：
包括报警信息的时间、地点、报警探测器类别、报警状态、报警状态恢复时间、报警确认时间、报警确认人姓名、报警处理结果，以及相关报警联动的图像信息，联动控制设备的启停时间和运行状态的记录信息。
✧安全防范报警信息可以通过电话与互联网络传送到小区物业及设施管理中心和远程的专业安防监控管理中心（如：
110报警中心或当地公安机关）。
远程用户可以在授权下通过互联网络查询小区安全防范系统报警数据库中的相关报警信息和图像资料。
3.4电子巡更系统
3.4.1系统概述
技术防范并不意味着万能，还必须在技防基础上辅以必要的人防，加强人们的安全防范意识。
对于小区来说主要是对保安人员巡查工作的管理，才能最大限度发挥技防系统的作用。
因此通过配置电子巡更系统，实现“人防”与“技防”的有机结合。
电子巡更系统，主要是加强对保安人员日常巡逻工作的管理。
通过在住宅单元楼、主要公共活动区域、配电房等重要公共部位设置保安巡更点，根据安全防范需求的不同进行合理的巡更路线设置，保安人员根据规定的时间、路线进行日常巡查工作，管理人员通过系统软件实现对保安人员工作的查看及有序管理。
由小区保安分不同时段和不同路线到巡更点报道，带强制性的对小区全方位的巡逻。
在技防的基础上辅以人防，加强人的主动性，进一步提高小区的安全防范水平和效果。
达到消除技防带来的消极、负面的影响。
同时，生成巡更表和日记，由物业管理部门对保安出勤情况进行考核。
3.4.2系统设计思想
巡更系统主要由非在线式巡更管理软件、巡更棒、巡更通讯器、巡更员卡、巡更点卡、电脑等组成，用于规范保安员上岗情况。
巡更点设在住宅区内主要道路、盲点、死角等处。
巡更人员执巡更棒在巡更路线上依次经过巡更点，回到中心机房将巡更
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