镇江我家山水别墅报告.docx
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镇江我家山水别墅报告
镇江我家山水别墅项目报告
第一局部##市宏观经济分析
一、城市概况
一〕城市区划
##总面积为3848平方公里，下辖京口、润州、丹徒、新区四个区，丹阳、句容、扬中三个县级市。
二〕城市性质
##是国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。
1978年，##被国务院列为对外开放城市；1986年，##口岸经国务院批准对外开放；1986年底，##被国务院列为第二批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区。
##市因地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备开展根底工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地与城市依托等优势条件。
在沿江产业带战略定位中，充分发挥##地段优势与产业特点，成为以##为龙头的“长三角〞经济带加工制造、仓储、贸易的重要基地，与##到##高新技术产业带上的重要节点。
二、宏观经济分析
一〕国民经济持续安康增长
近几年，##经济总量快速增长，运行质量不断提高。
2000年##跻身苏南经济板块；2001年进入全国国内生产总值超500亿元、人均超2000美元城市行列。
2005年##市实现国内生产总值833.5亿元，比上年增长15％；实现人均国内生产总值28241元，比上年增长14.2%。
二〕财政收入、人均可支配收入稳步增长
##市的财政收入与人均可支配收入也在不断持续提升，其中2005年全市财政收入为118.42亿元，同比增长26.6％，城镇居民收入为12394元，同比增长14.1%。
三〕##与周边城市经济实力比照
##、##、##等城市国内生产总值与人均可支配收入〔2005年〕比照表
城市
国内生产总值〔亿元〕
人均可支配收入〔元/人〕
市区平均住宅房价
##
4026
16275.9
5050
##
2413
14997
4430
##
1472
12384
4023
##
922
11379
3430
##
833
12394
3330
通过上述数据比照可知，目前##市整体经济实力与人均可支配收入等都处于全省的中下游水平，但其市区平均住宅房价与人均可支配收入比例相对合理，与其他城市相比，房价还有局部稳定上升空间。
三、城市规划
1、城市整体布局规划——“一城两翼〞
未来城市空间开展方向将由原来的沿江“一〞字形开展调整为沿江沿路“T〞字形开展。
重点沿江开展，扩大东西两翼，适度向南开展，拉大主城框架；城市总体布局结构由原来的“一城两区〞逐步优化为“一城两翼〞，即主城、东翼和西翼。
1）主城
构筑“山、水、城〞的城市空间框架，强化城市中心的效劳功能。
由主城核心区、南徐新城、谷阳新城、南山风景区、丁卯新城五大片区构成，人口按90万左右控制。
2）东翼
根底产业带和配套适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三局部组成。
人口按20万左右控制。
3）西翼
根底产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两局部组成。
人口按10万左右控制。
2、交通规划
##临江近海，水陆交通极为便利。
世界闻名的“黄金水道〞——长江和京杭大运河在此交汇，润扬大桥与扬中北渡一起，构成长江南北又一通道。
全市现有航道72条、640公里，其中干线航道12条、232公里。
沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。
##养护公路总里程1792公里，104、312国道和101、218、222、224、321省道构成##与外省、市连接的公路网络。
##市区距##机场和##机场均为60公里。
##港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里，高资港、大港、扬中港构成##港口群体。
在《##城市整体规划》中，对外交通作如下规划：
以沪宁高速和海溧高速公路构成的“黄金十字〞为构架，形成一港、二站、六放射的对外交通体系。
⏹一港——##组合港，包括大港区、龙门港区、谏壁港区和高资港区；
⏹二站——沪宁铁路站和京沪高速铁路站；
⏹六放射——由##至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路，形成半小时城市圈。
3、城市开展战略定位
##市在未来城市建立与开展中，将实施沿江开发战略、环境优化战略和可持续开展战略，实现经济、社会与环境的协调开展。
根据《##城市建立2002－2020城市规划方案》，下一轮城市开展目标是：
1〕城市面貌
使##开展成为名副其实的江南经济强市，清新秀丽、充满灵气和活力的江南名城，社会事业全面开展的现代文明城市，人居环境最正确、生态质量上乘的山水型生态城市；
2〕经济目标
近期市区人均ＧＤＰ接近苏##均水平〔2007年到达苏##均水平，率先到达小康水平〕，中期率先根本实现现代化，远期到达国内领先的小康水平；
3〕社会目标
各项事业全面开展，具有高效运行、功能齐全的社会保障体系和公共设施效劳体系；
4〕人民生活目标
居民人均住宅建筑面积、人均可支配收入、人均消费性支出等生活指标到达国内领先的小康生活水平；
5〕城市建立目标
建成布局合理、环境优美、个性鲜明的山林城市和滨江城市，建成与小康社会相适应的根底设施效劳网路；
6〕环境保护目标
近期到达国家环境保护模X城市和园林城市标准，远期到达生态城市标准，环境保护综合指标优于国家标准。
##近几年经济呈稳步上涨趋势，但经济整体水平落后于苏南其他地区。
随着##市建立步伐的加快以与市政府一城两翼战略规划的制定，城市开展格局已经呈现雏形。
经济、社会、环保等各项开展目标已经提上日程。
第二局部##房地产市场分析
一、##房地产开展状况
一〕房地产开发投资加快
2005年，全市完成社会固定资产投资343.7亿元，比上年增长35.4%；其中房地产开发投资54.5亿元，增长39％。
投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，房地产开发投资大幅上升。
二〕##房地产市场现状
1、房地产市场开展趋向成熟
2005年##商品房销售金额为22.5亿元，增长率到达17.1%，##房地产开发投资高增长的势头将保持其良好的快速开展，同时房地产开发的增长还将进一步促进##房地产产品设计和品质的提升。
##房地产市场前景看好表现为：
市政建立加快，城市化进程迅速提升；受##都市圈的辐射，更多的##市民来##投资购房。
2002～2006年##市区商品住宅开展情况表
年份
新开工面积〔万㎡〕
竣工面积〔万㎡〕
销售面积〔万㎡〕
平均房价〔元/㎡〕
房价上涨幅度
2002
76.7
55
52.9
1900
26.6%
2003
110.85
59.19
66.26
2193
15.4%
2004
145.9
97.5
78.9
2715
23.8%
2005
109.95
155.41
110.47
2910
7.18%
2006〔前三季度〕
227.7
136.56
177.2
2990
2.75%
##市场从2002～2005年房地产竣工面积根本大于销售面积，2006年前三季度，房地产的竣工量小于市场销售面积约40万㎡，逐渐消化掉局部市场结余面积，市场需求旺盛。
2、2005年房价上涨6.4％
在苏南各城市中，##的房价处于较低的水平，但近年来始终保持稳步上升的开展趋势，据统计，2005年末##全市的住宅均价为2963元/㎡，其中主城区的住宅均价为3330元/㎡，同比上升了6.4％。
2005年##的房价只有##的1/2左右，这不仅带动了本地客群的消费，而且对外来投资也具有较大的吸引力。
3、##别墅市场开展迅速
在我国长三角地区房地产市场,别墅销售量占房地产市场总销售的10%,##近3-4年别墅销售仅占总销售的7%-8%,低于同地域其他市场.随着国家土地市场的进一步收缩,别墅正在成为稀缺资源,别墅市场开场走俏.
上世纪末##房地产市场开场出现别墅物业，当时的代表楼盘是锦江花苑，价格在1500元/㎡左右；2000年以后别墅市场的开展依然缓慢，开发量和价格等增长幅度较小；从2005年开场，##别墅进入大的开展时期，当年供给量到达了10.5万㎡，06年前三季度就到达到达了9.18万㎡，1-11月市场去化量为13.6万㎡，市场需求旺盛。
二、##土地市场研究
1、2005年##土地市场概况
2005年全年，##市国有土地挂牌成交45幅，总面积199万平方米，总成交金额18亿，平均地价为61万元/亩，出让用地的容积率分布为0.8～2.01不等，实际允许建筑面积为245万平方米，平均楼面地价为745元/㎡。
周边市郊的土地供给占全市总供给量的75.39％，可以明显判断出##的土地供给方向，也与##市“沿江沿路‘T’字形开展〞的大方向相吻合。
2、2005年##市低密度地块成交一览表
期次
序号
地块地址
地块面积〔亩〕
容积率
总建筑
面积
成交价〔万元〕
楼面地价〔元/㎡〕
出让时间
供地方式
中买单位
第一期
1
南徐路北##园艺场
3.86
1
2600
440
1692
05.1.8.
拆除地面建筑物
##市##园艺良种场
第二期
1
长江路以北、金山路1号
39.43
0.6
15780
4900
3105
05.1.17
拆除地面建筑物
##金地置业公司
第三期
1
新河西岸路以西
89.61
1.05
63200
8200
1297
05.4.22.
拆除地面建筑物
##赛格特房地产
第四期
1
润州区蒋乔镇312国道南檀山路西南
248.06
0.9
148860
5600
376
05.7.7
拆除地面建筑物
##润扬国际商贸城
第五期
1
丁卯桥路81号
15.51
0.95
9970
900
903
05.10.21
拆除地面建筑物
房产经营公司
2
丁卯片区碳素制品厂
64.91
1.01
42380
4450
1050
05.10.21
拆除地面建筑物
新区城投
第
七
期
1
山巷路东侧
33.28
1
22000
8600
3909
05.11.11
拆除地面建筑物
##泰来房地产公司
第九期
1
官塘镇
151.87
0.8
80960
3100
383
05.12.22
拆除地面建筑物
##大祥贸易##
2
丹徒区DT0520
309.84
1
200800
9500
473
05.12.26
现状
##银翔房地产公司
3
丹徒区DT0521
27.24
1
17000
1100
647
05.12.26
现状
##豪斯嘉房地产公司
（2006年##土地市场信息不完整,因此在本报告中未列出.）
2005年##低容积率地块出让主要来自丹徒、城东和大港；且地块的出让时间多数在2005.10-2005.12之间；地块容积率在0.8-1.0之间，低容积率地块的出让，将使得##别墅市场供给量加大，竞争更加剧烈。
三、政策规划
2006年11月，##市##市房管局、国土资源局、规划局、建立局、开展和改革共同发布《##住房建立规划》〔2006-2010年〕，在规划政策方面，明确规定“停止别墅类房地产开发项目土地供给，严格控制低密度，大套型住房土地供给〞。
该条例的出台，将在一定时间内导致##别墅市场供给量的减少，对后期别墅价格走势将产生较大的影响。
四、小结
第一,##市固定资产投资规模不断扩大，房地产开发投资大幅上升，房地产市场开展日趋成熟。
第二,周边市郊的土地供给占全市总供给量七成以上，土地供给方向与##市“沿江沿路‘T’字形开展〞的大方向相吻合。
第三，政府对别墅土地供给的叫停，致使别墅更加稀缺，对后期别墅价格走势将产生较大的影响。
第三局部##别墅市场现状
一、##在售别墅项目概况表
项目名称
开发商
建筑形态
主力面积
销售均价
单套总价
销售率
优惠活动
君临南山
##中住房地产
独立
未开盘
——
——
——
——
双拼
未开盘
——
——
——
联排
180～200㎡
3600元/㎡
70～85万
一期一组团95％
叠加
157～183㎡
3200元/㎡
55～70万
一期一组团70％
万科魅力之城
万科地产
联排
180㎡
6000元/㎡
100～120万
未开盘
——
风景城邦
##农工商
联排
270～280㎡
4000元/㎡
100～130万
一期100％
——
叠加
170～220㎡
3100元/㎡
55～80万
一期90％
江山名洲
##维科置业
联排
180-220㎡
4800元/㎡
90～120万
50%
按揭、一次性付款均99折
华芳·世纪名门
X家港华芳房地产
联排
230㎡
4300元/㎡
100万
21.7%
按揭、一次性付款均99折
叠加
170-190㎡
3900元/㎡
70～90万
100%
聆湖尚郡
##祥盛房地产
独立
270-350㎡
5800元/㎡
160～220万
24%
送花园
联排
200㎡
未定
——
——
御墅临枫
##佳昇置业
独立
400㎡
200万/套〔一期〕
200万
——
双拼
280㎡
4200元/㎡
120万
41.7%
联排
250㎡
3500元/㎡
80～100万
33.3%
江南·颐和家园
##中房鸿都房地产
独立
300㎡
6800元/㎡
200～210万
35%
——
联排
230㎡
4500元/㎡
100～120万
70%
恒顺翠竹园
##恒顺置业
双拼
300㎡
6000元/㎡
180～200万
100%
——
联排
200㎡
5400元/㎡
100～120万
90%
恒美山庄
##恒顺置业
独立
未定
未定
——
未定
——
双拼
——
联排
——
叠加
——
天和星城
##天和房产
叠加
200㎡
4350元/㎡
90～110万
70％
——
目前##市场在售项目共11个，别墅项目独立、双拼、联排、叠加形态齐全。
建筑形态
主力面积
均价
总价
独立别墅
300～400㎡
5000～7000元/㎡
200万左右
双拼别墅
280～300㎡
4200～6000元/㎡
120～200万元
联排别墅
180～250㎡
3600～4800元/㎡
80～120万
叠加别墅
170～200㎡
3100～4350元/㎡
70～90万
本项目双拼别墅主力面积为200～400㎡，均价6500元/㎡，单套总价为200～300万。
联排别墅主力面积为200～240㎡，均价5500元/㎡，单套总价150万左右。
本项目在别墅项目均价与市场无差异较小，但单套面积较市场高出很多，导致总价大幅提升，后期市场去化存在较大抗性。
二、##在售别墅项目优劣势分析
项目名称
占地面积
建筑面积
建筑形态
别墅总户数
项目优劣势
君临南山
30万㎡
22万㎡
叠加、联排等
约850户
优势：
总价较低，开发商品牌效应，后期升值空间较大。
劣势：
目前周边配套不完善
万科魅力之城
1000亩
90万㎡
多层、小高层、
联排别墅
约600户
优势：
开发商品牌效应较为认可
劣势：
单价较高，开发周期较长
风景城邦
1200亩
64万㎡
情境洋房、联排别墅、叠加别墅、小高层
约670户
优势：
单套别墅总价较低
劣势：
距离市区较远
江山名洲
54.6万㎡
66万㎡
多层、小高层、高层、联排别墅
120户
优势：
江景资源优越
劣势：
户型面积大，总价较高
华芳·世纪名门
12万㎡
14万㎡
多层、小高层、高层、联排、叠加别墅
62户
优势：
位于丁卯区规划的中心地段，升值潜力大
劣势：
周边配套不完善
聆湖尚郡
24万㎡
7.7万㎡
独立、联排别墅
250户
优势：
纯别墅项目，且景观好
劣势：
户型面积大，总价较高
御墅临枫
6.7万㎡
4.5万㎡
独立、双拼、联排别墅
160户
优势：
纯别墅项目交通便捷
劣势：
户型面积大，总价较高
江南·颐和家园
60.37万㎡
60万㎡
小高层、多层、别墅
79户
优势：
依托大盘优势，积累人气后，推出别墅
劣势：
周边配套不够完善，生活便利性不高
恒顺翠竹园
7.07万㎡
40584.7㎡
别墅
162户
优势：
有当地知名开发商开发，信誉度较高
劣势：
类型单一，选择性不高
恒美山庄
27万㎡
40万㎡
小高层、多层、别墅〔规划中〕
规划中
天和星城
149.43亩
18万㎡
多层、小高层、复式别墅、商贸
48户
优势：
整体配套完善
劣势：
别墅项目体量较小，无法提升自身价值
目前##别墅市场大盘较多，代表楼盘有君临南山、万科魅力之城、风景城邦，别墅规划总户数均在600户以上，此类楼盘开发周期都较长，对区域市场影响力较大。
距离本项目最近为江山名洲，规划120套联排别墅，江景资源丰富，较本项目单套面积小20㎡，总价低30～60万。
三、##别墅供给量分析
项目名称
总建面积
别墅面积
别墅已去化面积
别墅整体开发周期
别墅结余量〔平方米〕
〔平方米〕
〔平方米〕
〔平方米〕
独立
双拼
联排
叠加
君临南山
22万
22万
1.4万
三期
0.25万
0.5万
8万
11.85万
万科魅力之城
90万
12万
——
五期
——
——
12万
——
风景城邦
64万
14万
1.4万
五期
——
——
2.6万
10万
江山名洲
66万
2.4万
1.2万
一期
——
——
1.2万
——
华芳世纪名门
14万
1.3万
0.5万
一期
——
——
0.8万
——
聆湖尚郡
7.7万
7.7万
1.1万
六期
6.5万
——
0.12万
——
御墅临枫
4.5万
4.5万
2.35万
三期
——
1.4万
0.75万
——
江南·颐和家园
60万
3万
1.9万
一期
0.97万
——
0.13万
——
恒顺翠竹园
4万
4万
3.9万
一期
——
0.1万
——
——
恒美山庄
40万
——
——
——
剩余总建面积36万，规划未定，其中有局部别墅体量
天和星城
18万
1万
0.7万
一期
——
——
——
0.3万
总计
71.9万
14.45万
7.7万
2万
25.6万
22.15万
57.45万
目前##别墅市场总上市量为71.9万㎡（恒美山庄剩余总建面积36万㎡，规划未定，其中有局部别墅体量），市场去化量14.45万㎡，别墅市场结余量57.45万㎡〔其中独立别墅7.7万㎡，双拼别墅2万㎡，联排别墅25.6万㎡，叠加别墅22.15万㎡〕，市场后期体量较大。
但由于大盘开发周期较长，因此每年上市总量有限，市场供需根本平衡，为本项目后期上市提供良好时机。
四、##别墅年去化量明细
项目名称
开盘时间
别墅总建面积
06年去化面积
〔平方米〕
〔平方米〕
君临南山
06年6月
22万
1.4万
万科魅力之城
07年1月
12万
——
风景城邦
06年5月
14万
1.4万
江山名洲
2006年6月
2.4万
1.2万
华芳·世纪名门
2006年4月
1.3万
0.5万
聆湖尚郡
2006年11月
7.7万
1.1万
御墅临枫
2006年4月
4.5万
1.8万
江南·颐和家园
2004年12月
3万
1.9万
恒顺翠竹园
2005年12月
4万
3.9万
天和星城
2004年12月
1万
0.4万
总计
13.6万
2005年##别墅市场供给量为10.5万㎡，共418套。
2006年##别墅市场总供给量为12.28万㎡，06年去化量为13.6万㎡，供求比为0.9：
1，06年##整个别墅市场供给量有所增加，但市场需求旺盛，市场呈现供需两旺的局面。
五、客群分析
通过本次调研，目前##在售别墅楼盘客源差异不大，以政府机关中高层管理者以与个体私营业主为主，该局部客群收入高且稳定，客群主要来源于##主城区，年龄在35～50左右。
六、个案分析
【君临南山】
项目概况:
君临南山位于南徐大道与檀山路交汇处西侧，毗邻未来市政府，项目总占地约300000平方米，总建面积约220000平方米，容积率为0.76，整个项目以联排、叠加别墅为主，辅以少量的双拼、独立别墅。
项目整体分三期开发，一期以联排与叠加别墅为主，其中联排102户，主力面积180～200平方米，均价3600元/平方米。
叠加316户，主力面积157～183平方米，均价3200元/平方米。
目前在售为一期一组团，其中联排40套，销售率95％，叠加52套，销售率70％，销售情况良好。
一期交付日期为2007年年底。
项目二期以联排与叠加为主，其中联排124套，叠加108套，面积规划未出，三期以联排为主，另外有少量的的双拼与独立，其中联排约180户，双拼20户，独立8户，面积规划未出。
客群特征:
政府机关工作人员、三资企业业主等，年龄30～45岁。
媒体推广方式:
##晨报、京江晚报，户外大牌〔大市口、##路路口〕
楼盘名称
君临南山
占地面积
300000平方米
建筑面积
220000平方米
项目定位
高尚纯别墅社区
容积率
0.76
开发商
##中住房地产
建筑形态
叠加、联排等
楼盘均价
联排3600元/平方米
叠加3200元/平方米
商铺均价
未定
分期销售情况
06年6月开盘，一期一组团联排95％，叠加70％
项目点评：
该项目超低容积率，规划为高尚纯别墅社区，定位高端；项目推出的别墅主力面积适中，价格普遍较低，单套别墅总价在60～90万，购房者承受程度较高；项目地理位置位于##未来新城市中心南徐新城，后期升值空间较大；中住房地产品牌购房者较为认可，整体销售率较高。
目前项目周边配套尚不完善，短期内难以提升项目优势。
【万科魅力之城】
项目概况：
万科魅力之城位于檀山路西侧，占地面积1000亩，总建筑面积约90万平方米，项目分五期开发，开发周期10左右，整个社区以多层、小高层、联排别墅为主。
该项目计划07年1月开盘，目前一期一组团正在承受预定，该组团推出多层和联排别墅，其中联排别墅62套，主力面积180平方米，均价6000元/平方米，总价在100～130万，其中赠送〔35～38平方米的露台，50平方米的地下室，30平方米左右的花园〕。
预计一期联排别墅总量为124套，整体社区联排别墅约600套左右。
客群特征:
政府机关工作人员、私营业主等，年龄35～50岁。
媒体推广方式:
京江晚报，项目周边站台灯箱等
楼盘名称
万科魅力之城
占地面积
1000亩
建筑面积
90万平方米
绿化
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