楼盘全年营销策划方案.docx

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楼盘全年营销策划方案

楼盘全年营销策划方案

　　篇一：

XX年房地产项目（年度）营销方案

　　金利来广场

　　XX年度整体营销方案

　　金利来广场专案组XX年3月1日

　　【宏观】

　　一、地产项目整体营销方案

　　1）项目分析与目标客户分析

　　本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。

因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。

同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，XX的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！

2）项目竞争态势分析3）营销推广策略4）项目销售策略5）营销费用使用计划表

　　【微观】

　　二、项目销售策略

　　1.项目销售总体目标

　　细化要求：

销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等2.入市时机分析3.销售策略项目的销售思路销售价格策略

　　项目价格影响因素项目面积区间分布项目户型分布项目价格区间分布推盘策略（工程进度）4.案场管理和服务

　　1）包括：

人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等

　　2）输入条件：

项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论3）备注：

《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、

　　推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况4）信息：

　　三、项目推广策略

　　1.项目推广思路项目的形象定位

　　1）XX推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】，王者归来,风尚*阳光巴比伦--XX金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！

2）项目形象

　　【商业与政务中心*不对外的豪宅】

　　A卖奢侈品：

值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。

　　B卖地段：

嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。

C卖稀缺：

谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。

对于“不对外”的理解：

奢侈品的“开放式阻碍营销”

　　——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同低端：

摆架子——预约制中端：

拒绝外人----加入会员制

　　高端：

以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”

　　项目的推广主题

　　1）项目推广主题及细分2）主题概念生成的市场基础3）主题概念的项目基础项目总体推广思路项目总体推广策略2.项目卖点整合

　　1）项目设计特点2）项目卖点的整合和提炼3.项目整合推广策略品牌整合策略

　　分析结论要求：

1）金利来品牌竞争分析2）企业品牌对项目品牌的支撑3）品牌推广思路4）整合推广计划线上推广整合策略

　　1）推广渠道分析及选择2）媒体投放原则3）媒体投放计划线下资源整合策略

　　1）社会资源利用2）客户资源的利用3）其他线下资源开拓和利用现场活动策略和计划

　　篇二：

楼盘-营销策划方案

　　百替·御园华府项目营销策划方案

　　一、市场分析

　　1、中国市场分析

　　==XX年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。

　　全年房地产开发投资86013亿元，同比增长%，其中住宅投资58951亿元，同比增长%。

再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长%。

==XX年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。

　　我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。

　　2、济南市场分析

　　XX年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为万㎡，建筑面积为万㎡。

同XX年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨%和%，市场供应火热。

　　XX年济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。

同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。

且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。

在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。

短期内不会退出。

　　从XX年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从XX年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需（转载于:

小龙文档网:

楼盘全年营销策划方案）大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。

此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。

由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。

　　3、消费群体分析

　　XX年，济南市城市居民人均可支配收入35648元，农民人均纯收入13248元;城市居民人均消费性支出21667元，农民人均生活消费支出7799元。

　　济南属于中等收入城市，目前硬性购房人群为22-35岁的工薪阶层和公务员，多为结婚购房，40-55左右人群多为投资性购房，自住，且对沿街商铺和升值楼盘感兴趣，50岁左右人群喜欢锻炼，对购物、休闲、2娱乐配套齐全的楼盘感兴趣，总体而言年轻群体购房喜欢居住环境舒适，性价比较高的住宅，中年人喜欢投资性住房，老年人喜欢购物、休闲、娱乐一体的配套齐全的住房。

　　二、项目分析

　　1、项目SWOT分析

　　==地理优势：

地处高新区，西林奥体商圈，东临唐冶商圈

　　==商业优势：

北临建筑大学、建大教授花园，东临银座汽车城，消费群体较为稳定，购买力相对较大。

　　==环境优势：

东侧雪山，改为配套该项目，是济南是仅有的一家集休闲、健身、娱乐一体的综合性大型公园，让您在繁华的城市中，享受到田园小憩的自然风光。

　　==文化优势：

该项目为历城一中的学区房，九年一贯制，南侧莅临幼儿园，是济南市独有的从幼儿教育到大学教育都在家门口的书香家园。

　　==缺点（劣势）：

百替进驻济南时间短，品牌知名度较差，次路段为小路口，且路面较窄，坡度较大，推广较少，与经十路交叉口没有标示，无法引起人们的注意。

　　==机遇：

西林高新区及奥体中心商圈，东临保税区，力诺集团及高校区，

　　北临建筑大学，南临消防总队，上班族较多，交通较为方便，适合居住，方圆10km无商业圈，此处沿街商铺，商机无限，购买无论是租或自用都是最佳选择。

　　==威胁：

南有恒生·半山项目，北有成熟的建大花园项目，西临奥体商圈，房地产项目众多。

选择的机会比较多，而且价格不一，其他地产都做了大量的广告推广。

　　2、现其他项目营销策略

　　==“价格”营销：

项目前期的超低价销售抑制了后期销售的涨价空间，影响整体收益。

而且对项目档次有一定的影响。

　　==“欺骗”营销：

宣称5000元每平的价格，实际这个价格的只有一套，其余的房源都在9000元每平以上。

客户吸引来了，但是客户是非常抵触这种间接欺骗行为的，影响了项目的市场形象，让客户及其身边的朋友对项目后期的宣传产生不信任心理。

　　==“友好环境”营销：

南靠山，北临湖，花园式小区。

结果实际是离着那边的山有80公里，背面的湖有90公里，花园式的小区是刚种植的小树苗，让消费者一种被欺骗的感觉。

　　三、项目定位

　　1、目标市场定位

　　==年轻的上班族

　　==中年事业有成的老板

　　==需要享受安逸自然环境的老年人

　　==急需学区房的人士

　　==需要投资商铺或者做生意的人士

　　==急需购房结婚者

　　==公务员

　　2、市场定位

　　济南独有的配套公园式休闲、健身、娱乐综合性公园，增值空间大、学区房、增值商铺

　　四、营销策略

　　人气聚集：

　　==限时三天，前100名，排队，每天8:

：

30开始，凭身份证每人可领取鸡蛋2斤。

　　==拿出10套房子，作为特价房，前100名，前三天进行广告宣传，第三天上午8:

30开始参与者可排队将信息表和编号投入信息箱，排队领取信息表，现场上午11:

00开始进行摇号开奖，摇出5套房子的所有者，第四天上午原时间继续摇出剩下的5套房子，中奖者现场签订合同，交定金。

　　==引进羊驼展览，吸引人气，来源于《爸爸去哪儿》中羊驼的搞笑特性，配套班车免费接送观看。

　　==在济南各大商场设立销售联络点，推广楼盘、别墅和沿街商铺。

==进行微信推广，凡是点赞超过100的奖励10元话费。

　　五、市场推广

　　==首先进行报纸媒体宣传，主题为“您的私人定制住宅”“如何选择性价比高的楼盘“”济南楼盘未来趋势“”济南发现新大陆“”购房6大陷阱教你如何识别“在济南时报，齐鲁晚报刊登硬广和软广。

　　召开新闻发布会发布会，在家门口就能，从幼儿园到大学，从购物到休闲娱

　　篇三：

XX年楼盘营销方案

　　近期营销推广方案

　　一、市场背景：

　　1、目前，在车站版块的日月星城、欧洲城、帝景国际等项目售价略低于本案，产品处于同质化状态，且本案的工程进度最为缓慢。

另外，奥体对面的山水名都高层成交价为3700—3900元/平米，对我们项目的价格形成了比较大的冲击。

　　2、由于施工队伍的选择不当，导致上半年出现几次锁门事件，给售楼处现场造成一定的负面影响，外界对本案在口碑传播方面出现利空。

　　3、根据本项目工程节点，楼宇外立面即将出来，楼盘整体形象会有一个更直观的感受，对销售有很好的促进作用。

　　二、营销方案：

　　据此，近期销售推广工作，建议按如下方案执行；

　　1、

　　2、定价基调：

成交价控制在3700—4000元/平米优惠方式：

一房一价，建议一切以成交为前提，在公司能力可以承受的范围之内，对于个别客户申请较大幅度优惠、要求延迟签约时间、延迟支付首付时间或减少首付额度等问题做到特事特办，区别对待。

另成功购房准时签约并按合同约定时间办理完按揭手续者每户奖励价值5000元厨房用品一套（实际价值XX元）。

备注：

。

　　三、媒体推广语：

　　表达信息：

　　包括；1、促销手段2、价格信息3、房源信息

　　副标：

年中大优惠，“价给你”我愿意

　　主标：

3600元/平米起（3#201）

　　副标：

学区房准现房81—138㎡电梯洋房

　　备注：

1、成功购房并按合同约定时间办理完按揭手续每户奖励价值5000元厨房电器一套；

　　2、该优惠活动期限至XX年8月30日止；

　　3、江苏远旗置业有限公司拥有最终解释权。

　　四、推广渠道（以公司现有资源为主，尽量采用性价比较高的推广方式，节约营销成本。

）

　　1、户外：

乡镇公交车车身、工地现场围墙；

　　2、DM单页派发（根据乡镇逢集日期下乡）；

　　3、报纸通栏（百事通、万事通、五瓣梅）；

　　4、网络：

盱眙房产网

　　市场部