重庆彩虹桥高层精装小户型公寓项目市场报告.docx
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重庆彩虹桥高层精装小户型公寓项目市场报告
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一、项目概况
（一）项目位置
项目位于成都西南面一环路内侧，武侯祠大街与通祠路交接处，紧临春江花月和南河。
距离市中心1.5公里（直线距离），约5分钟车程。
（二）宗地现状
1、四至范围
东北临锦江，东南紧临春江花月，西南临武侯祠，西北紧临一江城花。
东北：
东南：
西南：
西北：
2、地面现状
宗地地面尚有多栋住宅没有拆迁。
3、地面现有居民情况
宗地上待拆迁住宅仍有大量居民未迁。
项目正中一幢平房大约有30多户住户，项目地里面还有2家汽修店和一家餐馆。
旁边是家招待所。
4、土地的完整性
地块位于武侯祠大街与通祠路交接处，呈三角形形态。
（三）项目周边1500米范围内社区配套
1、交通状况
项目周围交通发达，出行方便，有1路、8路、21路、29路、57路、82路、109路、301路、334路、335路等多路公交车到达项目所在地。
附公交路线：
1路昭觉寺公交站--八一家具城[5:
30-23:
00]
8路十里店公交站--五大花园[6:
00-21:
30]
21路五大花园--红星路广场南[6:
00-20:
00]
26路天府广场--大源村[7:
00-20:
30]
29路人民公园--机投镇[7:
00-20:
00]
57路五块石客运站--西部家居[6:
30-23:
00]
82路茶店子公交站--成仁公交站[6:
30-20:
00]
109路九里堤公交站--桂溪公交站[6:
30-20:
30]
301路静渝路--武侯科技园[6:
30-20:
00]
335路郭家桥北街--三环路武侯立交桥[6:
30-20:
00]
2、教育
凉水井小学 300米
上池正街小学514米
红专西路小学671米
龙江路小学分校1000米
四川经济贸易学校1100米
成都信息学院1100米
西南民族学院1100米
四川大学1100米
成都信息学院1100米
成都体育学院1200米
3、医院等级和医疗水平
华西齿科111米
303医院400米
省邮电医院714米
华西医院750米
市中医药大学骨科医院1400米
4、大型购物中心及主要商业
菜蓝子连锁店（第八分店）约106米
凉水井菜市场约184米
浆洗街约418米
华光眼镜公司约474米
小康眼镜约484米
人民商场便利店（文庙西街店）约662米
洗面桥巷农贸市场约800米
博美装饰城（武侯区）约847米
上汪家拐街约884米
博士眼镜（武侯祠横街店）约885米
5、休闲、娱乐
春江花月约10米
太成宾馆 约20米
锦鸿休闲茶楼约39米
交通厅招待所约107米
雷剑宾馆约339米
70年代啤酒吧约394米
旗舰娱乐会所约394米
万里号油轮大饭店约441米
万里号量贩歌城约441米
武侯祠约650米
6、公园
武侯祠 锦里 南郊公园
7、银行
农业银行120米
交通银行357米
工商银行446米
中国光大银行510米
中信实业银行525米
商业银行622米
中国银行685米
8．餐饮，美食
美天成川菜风味酒楼约56米
雷剑宾馆约339米
万里号油轮大饭店约441米
四川邮电宾馆约449米
金属宾馆约458米
缘和宾馆约458米
长线宾馆约482米
爆竹鸡火锅城约572米
世代锦江商务酒店约637米
锦里约640米
蜀峰花园酒店约650米
（以上距离为地图标识直线距离，实际距离可能稍有误差）
（四）项目周边环境
1、治安情况良好；
2、空气状况一般；
3、紧临一环路，处于交通枢纽，有一定道路噪音污染；
4、旁边就是春江花月，吃喝玩乐一条龙；
5、紧临锦江，沿河景观营造得非常好。
二．竞争项目市场调研
（一）成都高端小户型电梯公寓市场发展概述
成都房地产市场上出现居住型高端小户型电梯公寓相比沿海城市晚了十几年，在2001年以前开发的小户型多是在城区内见缝插针地运用一些几亩或10多亩的小地块开发的，小户型的小区环境根本就是一种有心无力的奢望，而受地块的限制，开发商为了在同样的面积上多修一些房子，多是采取一梯几十户的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到较好保障，户型存在一些缺陷，功能不太完善，敞开式厨房往往成了摆设。
但毕竟小户型亮出了自己的风采。
这个时期最具有代表性的楼盘是“SOHO我的寓所”。
该项目作为当时成都第一个纯小户型精装项目，引领成都进入了小户型时代。
它所宣传的那种生活方式———SOHO这四个字母代表的精神、开放、希望、机遇这四种含义非常能够吸引年轻人。
当时的销售价格就已经超过了3000元/㎡，但销售仍然比较好。
随着最近几年房地产开发的深入，外来实力开发商的介入，为了追求品牌、价值的最大化，大量开发商将项目定位于高档产品，由于市区土地逐渐稀少，地价不断上涨，大量开发商又将项目定位于高端小户型电梯公寓。
代表项目有：
“金林?
大城小室”、“红南港”、“中地锦尚”、“巷上生活馆”、“都市美邸”、“凯莱国际寓所”、“摩卡?
筑”、“华西国际”、“商鼎国际”、“西沙美地”、“名人第四城”、“银?
唐”、“正成?
财富ID”的小户型部分等。
它们的共同点是：
A、绝大部分是纯小户型电梯公寓（“商鼎国际”除外），外观时尚、现代；
B、整体销售均价在5000元/㎡以上；
C、项目占地规模都不大，能够保证项目自身具有较好的高档配套，游泳池、网球场、SPA等高档配套已经成为这些项目的必然选择；
D、户型设计合理，基本上都是明厨或明卫，户型面积实用，大部分户型面积在50-60之间，以经济性一房和二房为主；
E、项目外观时尚、现代；都配有宽敞、豪华的大堂，高档电梯、充足的地下停车位、公共部分豪华装修、高速带宽，刷卡入户系统、人车分流设计等；
F、地理位置绝佳，如“银?
唐”临近府南河，有较好的观景面，而“都市美邸”、“商鼎国际”、“华西国际”等项目都处于市中心，具备绝佳的区位优势，周边生活、市政配套非常成熟，“摩卡?
筑”、“金林?
大城小室”、“西沙美地”等项目又处于高校附近，具有成熟的配套设施。
这部分近期修建的小户型电梯公寓完全可以用精致来形容，其时尚、现代的外观，耐用的装修，保证了项目的长期高品质，极佳的地理位置，使投资者的收益也能够得到充分的保证。
（二）、典型项目列表
楼盘名称
开发商
项目地址
占地面积
（亩）
建筑面积
（平方米）
价格
STUDIO单飞
博尔特商贸有限公司
锦江区老马路7号（望江派出所对面）
2
4000
均价5000
八里阳光
成都市泛林房地产开发有限公司
成华区二环路东一段
23
61000
均价3900
紫东梵谷
成都市锦江区建筑统一建设办公室
锦江区三环路内大观立交桥旁
36
59602
未定
雅筑
成都锦江房地产（有限）公司
锦江区新成仁路香江花园对面
5000
均价3500
东方1+1
四川东方圣地置业公司
成华区双林南支路22号
5
均价4000
商鼎国际
岷江新希望房地产开发有限公司
成都市人民南路四段27号
均价6500
原筑
成都润和百通实业开发有限公司
高新区天和路9号
12
48976
预计4500-4700
南都邻秀
四川忠心房地产投资有限公司
和平小区天仁北二街
21373
均价4500
科华天成
成都市武候区桂溪房地产开发公司
武侯区科华中路
10
41830
未定
巷上生活馆
武城集团
内双楠广福桥正街
29
均价5500
红南港—MITOWN
成都新希望实业投资有限公司
武侯区二环路西一段5号
28
91733
预计5500
优地
成都长益房地产发展有限公司
武侯区西二环一段（川藏路与西二环交汇处）
70
200000
均价5000
上层建筑
四川博远置业有限责任公司
金牛区蜀汉路426号黄忠路和羊西线蜀汉路交汇处
16
42666
预计4700左右
金沙兰亭
四川成都恒立房地产开发有限公司
青羊区金沙片区蓝光雍锦湾对面
41469
预计4600-4800
TT尚品
成都嘉仕达置业有限公司
青羊区光华大道瑞联路段南侧
44032
均价4500
楠宝石
成都永海实业（房地产）有限公司
武侯区二环路西一段（双楠伊藤斜对面）
均价4600
芙蓉华庭
成都天赐房地产开发有限责任公司
金牛区解放路二段194号
11
4
均价4300
大地.新光华广场
四川大地房地产开发有限责任公司
青羊区光华大道
96
60000
均价4800
唯特郡
成都泰怡实业发展有限公司
金牛区羊西线与蜀蓉路交汇处
17
均价4880
金沙西园四期
成都天拓置业发展有限公司
青羊区青羊大道107号
5
20000
起价4330
金沙蜜地
成都合力达房产开发有限公司
青羊区西南财大北门对面
16
48000
均4800
时代空间
四川省送变电建设有限责任公司
武侯二环路少陵路口
11000
均价5000
普建苑自由360°
四川省中普房产地开发有限公司
外双楠武侯大道
2
3960
均价4378
光华美邻
成都黄金洲房地产综合开发公司
青羊区光华大道旁瑞星路
32
74443
均价4600
幸福屋语
四川辉皇富源
成都市二环路北二段50号
17022
起价3800
聚金汇城
四川蜀牛房地产开发有限责任公司
五块石核心商圈蓉北商贸大道17号
3
17186
起价3800
优派
成都嘉好房产
金牛区营门口立交桥西老成灌路
4
8000
均价4330
名人第四城
四川名人房地产开发有限责任公司
金牛区二环路北一段（西南交大对面）
均价5000左右
加州国际
成都香木林置业有限公司
青羊区二环路北一段85号
55000
未定
凯莱国际寓所
中粮地产.鹏利国际
成都市致民路50号
50414
均价5300
都市美邸
成都新和房地产开发有限公司
洗面桥上街103号
25
28622
均价5500
银.唐
四川南府锦置业有限公司
锦江区新南门滨江东路158号
均价4980
正成.财富ID
成都市正成投资开发有限公司
锦江区春熙路旁华兴街（王府井百货北）
64660
预计6000-7000
釜山国际
成都众意置业发展有限公司
青羊区市中心上池北街11号
46202
未定
鑫城.立方生活
四川煌鑫房地产有限公司
青羊区西大街
6
12000
起价6280
摩卡.筑
成都市上普置地有限责任公司
锦江区四川音乐学院旁
25
70000
均价5500
华西国际
成都合力达建设项目开发有限公司
武侯区浆洗街16号（紧邻长线宾馆）
均价5300
昆仑华庭
成都昆仑房地产开发有限公司
锦江区锦兴路
24526
均价6000左右
时代凯悦二期
青羊区人民中路二段70号
成都东渡房地产开发有限公司
80167
24层均价6500
中地锦尚
成都市中地房地产开发有限公司
金牛区通锦桥路127号
19855
未定
锦天国际
成都远鸿房地产开发有限公司
青羊区太升南路与新华大道德盛路交汇处
均价5500
天盛壹中心
成都天盛房地产开发有限公司
青羊北大街
64000
预计6000左右
禾嘉利好莱坞
成都市二环路北三段245号
成都中汽置业有限公司
预计3800
世纪城天鹅湖花园
人民南路南延线天府大道中段
成都世纪城新国际会展中心有限公司
/
预计6000
（三）同区位竞争楼盘分析
（1）、华西国际
主要参数
占地面积：
㎡建筑面积：
㎡容积率：
总户数:
852户停车位：
243个绿化率：
30％
主力户型：
50-80㎡电梯数量：
5梯36户
户型配比
套型
面积区间
比例
一室一厅一卫
35-45平方米
%
一室一厅一卫
45-60平方米
%
两室两厅单卫
80-100平方米
%
配套
该项目一楼为商业，以满足社区配套需求。
销售情况
该项目于2006年8月开盘，开盘一个月时间已销售30％左右，主要销售的是45-60平方米的一室户型。
销售起价为4990元/平方米，面积小的户型销售单价高于面积大的户型，十楼以下每层在起价的基础上加30元/平方米，十楼以上每层加20元/平方米。
主力消费人群
1.以毕业几年的青年人为主，这部分人追求较高生活品质和工作效率，对楼盘区位（交通）依赖性极强；
2.该项目的区域位置吸引一部分发展中企业购买；
3.投资人群，这部分消费者以投资为目的，看重的是项目的高品质，保值能力。
支撑其价格（定位）优势
4.处于市中心，地段价值高；（武侯祠历史文化圈、华西校园人文圈、玉林小天竺生活娱乐圈、跳伞塔数码科技、锦江星级酒店一条线，五大圈一条线接壤处）
5.项目周边生活、市政配套非常成熟；
劣势
6.作为居家型项目，社区环境一般（社区比较小，景观特色性不强）
7.户型设计不是很合理
（2）、都市美邸
主要参数
占地面积：
约25亩总建面积：
28622㎡容积率：
总户数：
218户绿化率：
20％
项目主要情况：
该项目位于内环线商业发达的商业中心区，地段优势明显。
项目规划为24层电梯公寓，1-2楼为底层商业，3-24层为住宅，属高层综合楼建筑。
该楼盘户型结构合理，可供选择较多。
项目周边城市商业配套完整，周围学校众多，距离华西医院仅5分钟。
区域内交通便捷。
目前项目基础施工。
（3）、红南港
主要参数
占地面积：
约28亩
总建面积：
91733㎡
容积率：
总户数：
749户
停车位：
373个
绿化率：
25％
项目主要情况
项目正在接受咨询，预计开盘小户型均价在5000元/平方米以上。
项目位于二环路西一段，临近双楠和玉林生活圈，集精装小户型、四星级商务酒店、商务写字楼、特色商业、社区商业为一体。
（4）、巷上生活馆
主要参数
占地面积：
10150㎡建筑面积：
40600㎡容积率：
4
总户数:
700余户主力户型：
50-70㎡绿化率：
30％
户型配比
套型
面积区间
比例
一室两厅一卫
50-60平方米
％
两室两厅单卫
70-90平方米
％
两室两厅单卫
90平方米以上
％
项目配套
小区内景观设计优美。
销售情况
该项目目前正在接受咨询，暂定本月25日开始接受预订，预订需交纳两万元的诚意金。
预计销售均价为5500元/平方米。
支撑其价格（定位）优势：
地理位置优越；（坐落于内双楠生活圈，辐射十大原生生活片区）
社区内景观设计优美；
户型配比合理。
劣势：
社区配套不够完善；（没有游泳池，同时又与隐庐共享社区配套设施）
通道式户型，私密性较差；
五号楼2梯19户，六号楼3梯35户，相对拥挤。
（5）、小结
该片区现在正在销售或接受咨询的项目有“华西国际”、“都市美邸”、“红南港”、“巷上生活馆”。
整体来看该片区的楼盘楼次比市中心片区要低一些，但是整体档次在成都也属于中、高档。
华西国际
都市美邸
红南港
巷上生活馆
物业类型
高层
高层
高层
高层
开盘时间
2006年8月
11月上旬
/
10中旬
面积段（㎡）
35-100
60-120
50-90
50-100
销售均价
4990元/㎡
5500元/㎡
5000元/㎡上
5500元/㎡
从户型来看，该区域已亮相的四个项目主力户型集中在35-60㎡（占总供应套数的％）、60-80㎡（占总供应套数的％）、80-100㎡（占总供应套数的％）、100㎡以上（占总供应套数的％）。
从销售价格来看，该区域的项目销售价格与“市中心”片区的楼盘差不多，整体销售价格在5000-5500元/㎡之间；
从目前在售的“华西国际”来看，其45-60平方米的小面积段套一户型销售进度最快。
整体来看：
该片区虽然楼盘定位也是中、高档项目，但是从户型面积来看仍然是小面积段居多，从销售进度来看，大面积单元销售进度明显慢于小面积单元。
（四）跨区位典型项目对比分析
虽然成都本地的消费者对小户型项目的接受程度还没有普通住宅高，但是随着市中心土地的稀少，外来实力开发商强势的介入，为了追求利润、品牌价值的最大化，大量小户型项目运应而生，而且这些项目依托着开发商的品牌和资金实力，大部分以高端小户型电梯公寓项目面世，从近期来看，处了项目所在区位外，在市中心片区和高校周边片区还有大量小户型楼盘。
（1）、市中心片区
该片区是成都高档小户型电梯公寓最早崛起的区域之一，这里聚集了当时成都最高档的项目，“商鼎国际”、“正成·财富ID”、“摩卡·筑”、“银·唐”、“凯莱·国际寓所”等几个项目在现在成都市场算也得上数一数二的高端项目。
商鼎国际
正成·财富ID
摩卡·筑
银·唐
凯莱·国际寓所
物业类型
高层
高层
高层
高层
高层
开盘时间
2006年6月
预计10月底开盘
2006年6月
2006年1月
2006年5月
面积段（㎡）
50-80
50-70
45-120
40-120
30-120
销售均价
6500元/㎡
未知
5300元/㎡
4980元/㎡
5100元/㎡
（1）、商鼎国际
主要参数
占地面积：
32亩建筑面积：
㎡容积率：
住户数量:
804户停车位：
734个绿化率：
30％
主力户型：
50-80㎡电梯数量：
6梯30户
户型配比
套型
面积区间
比例
一室一厅一卫
50-60平方米
%
两室两厅单卫
60-80平方米
%
两室两厅单卫
80平方米以上
%
配套
社区围合式公共花园、商务会所、酒店式大堂、进口高速电梯，更拥有178米超长架空回廊。
销售情况
该项目于2006年6月开盘，当时销售起价为5800元/㎡，目前其销售均价已经达到6500/㎡左右。
到目前已销售超过70％，销售楼层主要集中在十楼以上，销售面积集中于50-80平方米之间。
其在高端租赁市场上的平均价格为30-50元/月·㎡，项目升值、保值潜力巨大。
主力消费人群
以高档商务人士为主，这部分追求较高生活品质和工作效率的消费者，对楼盘区位（交通）依赖性极强；
投资人群，这部分消费者以投资为目的，看重的是项目的高品质，保值能力；
支撑其价格（定位）优势
项目地段价值极高（处于城南片区高档社区/城市中轴线/新旧中心城区连接点）
交通极便利（临1、2、3环路/天府大道/距双流国际机场极近/地铁/周边公交体系发达）
精装高档房（装修标准高/地标建筑/大堂/电梯/配套标准高……）
劣势
社区配套欠缺（作为针对国际化、门户级精英阶层的高档公寓，其社区配套较差）
细节做的不足（公共部分的细节经不起时间的考验）
（2）、正成·财富ID
主要参数
占地面积：
㎡总建面积：
64660㎡
总户数：
931户停车位：
376个
项目主要情况
该项目预计10月底开盘，分为中央国际寓所和中央财智商邸两栋，中央国际寓所户型主要是50-70平方米的精装小户，中央财智商邸为5.6米层高的灵智商务空间。
项目位于春熙路王府井百货北面梓潼桥正街，闹中取静。
项目数百米内有银行51间、高级餐饮娱乐设施46家、31间星级酒店，以及包括太平洋百货、王府井百货在内的20家大型百货公司，同时项目又与城市干道有充分的距离，无小户型的嘈杂。
（3）、摩卡·筑
建筑面积：
70000㎡住户数量:
900余户停车位：
400个
绿化率：
35％主力户型：
60-70㎡电梯数量：
1梯3户
户型配比
套型
面积区间
比例
一室一厅一卫
30-50平方米
%
两室两厅单卫
60-70平方米
%
两室两厅单卫
70-90平方米
%
配套
小区内配备景观游泳池、新型塑胶篮球场、健身场，特色的风雨联廊使整个衬区达到生活空间、建筑空间、景观空间三者和谐过渡与交融；景式阳光电梯厅将园区景观引入电梯厅；6米挑高错式空中花园，丰富的观景形态，富于视觉变化的观景体验，增强景观层次感和立体感，有天有地的全景式生活视野。
销售情况
项目于2006年6月开盘，一期已销售殆尽，2006年8月推出二期45-119平方米户型，其中主力户型为60-70平方米的精致套二，销售均价5500元/平方米。
仅一个月时间，已销售40％左右，其中30-40平方米的套一户型已销售完毕。
主力消费人群
第一次置业的年轻人，这部分人追求较高生活品质和工作效率，对楼盘区位（交通）依赖性极强；
部分中产消费者，追求较高的生活品质，对新生事物接受能力极强，事业、生活稳定；
投资人群，这部分消费者以投资为目的，看重的是项目的高品质，保值能力。
支撑其价格（定位）优势
处于南一环内，锦江河畔，四川音乐学院旁；（升值前景无限）
完善的社配套与景观设计；
户型设计紧凑实用，风格时尚；（几乎所有户型都是明厨明卫设计）
一梯三户的设计，私密性较好。
劣势
客户群的定位过于宽泛，对后期档次有较大的影响
（4）、银·唐
主要参数
占地面积：
㎡建筑面积：
㎡
容积率：
住户数量:
655户绿化率：
40％
户型配比
平层结构
套型
面积区间
比例
平层
一室一厅一卫
60平方米以下
%
平层
两室两厅单卫
60-80平方米
%
跃层
两室两厅双卫
70-90平方米
%
跃层
三室三厅双卫
110平方米以上
%
主要配套
恒温游泳池、咖啡书吧、电子阅览室、儿童托管房、宠物托管中心等，呈带状分布的围合式空间矩阵，雕塑、儿童嬉戏园、景观廊架、树阵等丰富的层次意境悠远。
销售情况
该项目小户型于2006年1月开盘销售，现已销售超过80％，余88平方米和120平方米两种套二跃层户型，销售均价为4980元/平方米。
主力消费人群
追求高品质生活的年轻人；
成都本地的中高档消费人群；
部分投资者（主要目的投资、增值、保值）。
支撑其价格（定位）优势：
位置极佳（位于锦江河畔，临近一环路，属于中心城区的宝地）
社区配套成熟、完善，景观优美；
跃层的户型设计新颖。
劣势：
周边生活配套不够成熟；
户型设计不够合理。
（几乎都是暗卫）
（5）、凯莱·国际寓所
主要参数
占地面积：
㎡建筑面积：
50414㎡容积率：
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